（2013）东江西民初字第835号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2016-08-11
案件名称
段文俊与白山市合陆房地产开发有限公司（以下简称合陆公司）、第三人宋宝贵房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
通化市东昌区人民法院
所属地区
通化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
段文俊,白山市合陆房地产开发有限公司,宋宝贵
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
吉林省通化市东昌区人民法院民 事 判 决 书（2013）东江西民初字第835号原告段文俊，男，35岁，汉族，通化市人，现住通化市东昌区。委托代理人王一伟，吉林同信法大律师事务所律师。被告白山市合陆房地产开发有限公司。法定代表人李合吉，系经理。第三人宋宝贵，男，51岁，汉族，通化市人，现住通化市东昌区。委托代理人叶潇潇，吉林昱诚律师事务所律师。原告段文俊与被告白山市合陆房地产开发有限公司（以下简称合陆公司）、第三人宋宝贵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月13日收到原告王伟起诉状，于当日决定立案受理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告段文俊委托代理人王一伟及第三人宋宝贵的委托代理人叶潇潇到庭参加诉讼，被告合陆公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告段文俊诉称，2013年5月15日，被告合陆公司出售给原告该公司所有的翠泉路体育新村7号楼负2层6号门市房221.88平方米，至今没有为原告办理过户手续，被告多次以各种理由推拖不办理交易手续。请求依法判令被告合陆公司履行合同义务并出具发票办理过户手续；确认产权归属；判令被告合陆公司交付房屋使用权；诉讼费及办理过户手续的各项费用由被告合陆公司承担。第三人宋宝贵辩称，本案名为买卖，实为借贷，双方买卖合同不成立。买卖合同盖的是项目专用章，并没有合陆公司公章，不以开发单位名义签订商品房买卖合同是无效的。收款人为宋宝贵个人，开发单位合陆公司并没有收到房款。合同价格明显偏低，严重低于市场价格，并精确到角分，不符合交易习惯，交易明显不真实。预告登记是在不能办理房屋所有权证的情况下为防止一房二卖所采取的物权登记措施，本案早就可以办理房照，在能办理房照的情况下办理预告登记，说明双方系一种变相的房屋抵押担保。原告主张的证据不足，与事实不符，请法庭在查清事实的基础上，依法判决。被告合陆公司经本院合法传唤未到庭，亦未提交答辩状。在开庭审理过程中，本案原告与第三人对本案以下问题有争议，本院评判如下：1、原告与第三人签订的房屋买卖合同是否有效？2、原告基于合同有效要求被告履行的合同义务是否具有事实及法律依据？原告主张，原告认为原告与第三人签订的商品房买卖合同合法有效，是双方真实意思表示。虽然公章是合陆公司项目部，但是第三人称是合陆公司默许，还有第三人的签字确认。所以商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。原被告以及第三人之间不存在债权债务关系，所以本案实质就是商品房买卖合同关系。双方的交易价格50万元有第三人的签字确认，第三人对此价格也是明知和认可的。双方的商品房买卖合同已经做了预告登记，因为被告的不配合，不出具发票，才导致房屋不能过户，不能过户的原因不在于原告。从庭审过程中，原告也才知道被告恶意向原告隐瞒了可以开具发票的事实。所以被告应该按照合同约定开具发票及履行合同规定的义务。对其主张向本庭提供证据有：吉房权证通字第S1342**号房产证复印件一份、2013年5月月15日日原告与第三人签订的房屋买卖合同复印件一份、2013年5月15日第三人出具的房款收据一张复印件、第三人于2013年5月15日出具的情况说明复印件、2013年5月15日预售商品房预告登记约定书复印件、2013年5月17日通化市预购商品房预告登记证明书一份、照片七张。第三人主张，本案双方原告与第三人之间名为买卖，实为借贷。交易价格严重低于同地段同类房屋的价格，同时从原告的证据，钱款并没有交给被告，而是交给宋宝贵。不能证明原被告发生真实的房屋交易。第三人申请调取的备案登记的网签合同，可以证明诉争房屋的交易价格是6，500.00元，就是本案争议的房屋，网签登记合同有效。备案登记人也不是被告，原告的主张无论基于什么原因起诉，都是没有证据的。争议房产已经在相关部门备案，本案实际就是借贷合同。第三人认可同原告的借贷事实，第三人现在无法偿还欠款，无法处分财产。争取统一对财产进行处分，后尽力支付给原告。对其主张向本庭提供证据有：合陆公司与宋宝贵之间的协议书及证明函复印件两份、商品房买卖合同复印件一份（编号XS00029756）、银行卡客户交易查询单一张、中国工商银行个人业务凭证单三张、合陆房地产开发有限公司房屋不动产销售发票四张复印件。本院认为，原告、第三人对证据的真实性均无异议的证据有：吉房权证通字第S1342**号房产证复印件一份、2013年5月15日原告与第三人签订的房屋买卖合同复印件一份、第三人于2013年5月15日出具的情况说明复印件、2013年5月15日第三人出具的房款收据一张复印件、2013年5月15日预售商品房预告登记约定书复印件、2013年5月17日通化市预购商品房预告登记证明书一份、中国工商银行个人业务凭证单三张，本院予以认定。商品房买卖合同复印件一份（编号XS00029756），无合同双方的签字或盖章，本院不予认定。但经本院向通化市产权交易中心核实确认：“体育新村”小区7#-2-6号面积221.88平方米的商业用房，由出卖人白山市合陆房地产开发有限公司通化分公司与买受人段文俊于2013年5月15日网上签约，单价每平方米6,500.00元。合陆公司与宋宝贵之间的协议书及证明函复印件两份，虽系复印件，但结合相关其他证据，本院应予认定。银行卡客户交易查询单一张，证明不了该款为借款并扣除利息等，本院不予认定。照片七张，证明不了该房屋市场价格，第三人有异议，本院不予认定。合陆公司房屋不动产销售发票四张复印件，系复印件，与本案无关，原告有异议，本院不予认定。经审理查明：2013年5月15日，原告与宋宝贵签订了一份商品房买卖合同，合同约定将7#-2-6号面积为221.88平方米的商业用房出售给原告，单价每平方米为2，253.47元，总金额50万元。该合同上加盖有白山市合陆房地产开发有限公司体育新村项目专用章。宋宝贵于2013年5月15日为原告出具了一份50万元房款收据，并加盖有白山市合陆房地产开发有限公司体育新村项目专用章。后上述房屋的商品买卖合同在通化市房地产交易中心预售备案，出卖人为白山市合陆房地产开发有限公司通化分公司，买受人为段文俊，每平方米6，500.00元。2013年5月17日，通化市房屋产权管理中心对原告与被告白山合陆房地产开发有限公司就该房屋进行了预购商品房预告登记。综上所述，本院认为:宋宝贵主张双方没有发生真实的买卖合同关系，发生的实为借贷法律关系，其主张在借款发生后，宋宝贵支付给了原告利息。但其提交的证据均为其与第三人高杭之间发生的，故在原告不认可高杭是代其领取利息的情况下，应当认定宋宝贵没有提交足够的证据证明双方发生的是借贷法律关系，其主张双方发生的是借款合同法律关系，本院不予支持。原告要求被告履行的是前商品房买卖合同，合同标的物7#-2-6号面积为221.88平方米的商业用房，房屋总价为50万元，单价为2，253.47元。而双方在通化市产权交易中心预售科备案的合同是在该合同签订之后形成的，二份合同的标的物一致，后合同每平方米单价为6，500.00元，且是在产权相关部门备案的合同，此外，原告要求履行的前买卖合同的出售人为白山市合陆房地产开发有限公司体育新村项目，该义务人名称和争议房屋预购登记证明上登记的合陆公司也并不一致，应当视为后一份合同是对前一份合同内容进行了变更，故双方应当按照重新达成的合意的买卖合同进行履行。因双方未对购房款分期给付进行约定，故原告应履行向被告交付购房款942，220.00元（6，500.00元/平方米×221.88平方米-50万元=942，220.00元）的义务，原告交付完毕后，因被告宋宝贵是挂靠合陆公司进行体育新村小区的开发，收取了50万元购房款，故其应与被告合陆公司连带履行交付房屋及协助原告办理过户相关手续的义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，经本院2015年第24次审判委员会讨论决定，缺席判决如下：一、原告段文俊于本判决生效后履行向被告白山市合陆房地产开发有限公司交付购房款942，220.00元义务后，被告白山市合陆房地产开发有限公司及第三人宋宝贵立即履行交付位于通化市体育新村小区7#-2-6号面积为221.88平方米的商业用房及协助原告办理过户相关手续的义务；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费8，800.00元，原、被告各负担4，400.00元。被告不履行生效判决所确定的义务，原告申请法院执行的期间为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审判长 马 涌审判员 张晓云审判员 毛德义二〇一五年八月二十日书记员 张金玲 来自