（2015）穗海法民三初字第1085号

裁判日期: 2015-08-20

公开日期: 2015-09-10

案件名称

徐艳与张萍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

广州市海珠区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

徐艳,张萍

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第1085号原告：徐艳，住广州市海珠区。委托代理人：程虎，广东岭南律师事务所律师。被告：张萍，女，1979年3月20日出生，汉族，住广州市海珠区下田巷**号***房。委托代理人：彭周，广东红棉律师事务所律师。原告徐艳诉被告张萍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人程虎，被告委托代理人彭周到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2015年4月9日在广州市中联房地产中介服务有限公司（以下简称“中联公司”）的见证下签订《存量房买卖合同》，约定原告向被告购买海珠区金碧六街20号2007房（以下简称“涉案房屋”），原告依约向被告支付了定金2万元，并向中联公司支付了9000元的中介费。原告及中介在4月30日前多次联系被告，要求被告提供产权转移登记手续资料，但被告留下的联系方式一直无人接听。在原告的强烈要求下，中联公司于5月22日向被告送达了《履约催促函》，该函确认被告在原告及中介的催促下，一直未能联系中介及原告办理手续。5月22日，原告通过中介提供的被告的新的手机号码与被告联系，被告明确表示由于自身的原因房子不卖了。5月25日，原告按照被告的身份证记载的地址，向被告发送了《合同解除通知书》，通知被告解除合同，但邮政快递记录显示，被告未在身份证地址。原告认为，被告未能按照合同约定履行义务，被告严重违约，应按照合同第十条第一款的约定，按照房产成交价10%向原告支付违约金，并退回定金及赔偿原告向中联公司支付的9000元中介费，故请求判令：1、判令被告归还原告已经支付的定金2万元以及中介费用9000元；2、判令被告向原告支付违约金125000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称:请求驳回原告全部诉讼请求。第一，原告在4月9日即签约后的第2天就找各种理由不想买房，原告在4月21日决定表示单方解除合同。双方于4月9日签订买卖合同，原告却还于4月15日去银行购买100万的理财产品，导致不能依据合同约定如期付款，表现了原告对合同的履行无所谓的态度。原告于4月21日晚又表示其“决定暂时缓缓再购房，希望您抽个时间一起去中介办个手续”，这句话意思非常清楚明白：房子先不买了，解除本次购房合同，没有任何歧义，“决定”两个字清楚明白地表达了解除合同的意思；第二，因为被告卖房子是要急于用钱，无奈在4月21日的晚上，被告重新向原告发出新的要约，即房价可以在原本的价格降2万元，4月23日双方进行了协商，原告问是否还可以再降低，被告陈述不可以了，一直到4月30日原告没有做出承诺，双方没有做出新的合同；第三，原、被告双方一直都有联系，不存在找不到被告的情况。被告提供的通话清单证明4月29日被告主动联系原告，询问原告意见，原告明确表示不买了，定金不用退了，也不用去中介办手续，被告不用追究其违约责任就行了，而原告却没有提供其同意购买或主动联系被告的任何证据。原告看到被告提交的通话记录后又改口说其在29日的通话中是答应同意购房，其陈述明显前后矛盾；第四，原告得知我方将涉案房屋出卖给了案外人的情况下，但中介公司仍恶意给我方履约通知。该履约催促函陈述“但您在我方的多次催促下一直未予回应，且一直未联系我方及买家”这句话明显虚假，被告提交的通话清单及中介公司名片证明被告分别于4月29日、5月4日，主动联系了原告及中介公司。被告通过其他中介将房屋卖给第三方，导致中联公司少赚了中介费，中介公司与本案有利害关系，与原告恶意串通，其发出的履约催促函没有证明力。被告将房屋123万卖于第三方的行为也可以印证被告真实、急切的卖房意思，被告没有任何违约的理由和必要。经审理查明：2015年4月9日，原告（买方、乙方）与被告（甲方、卖方）及中联公司（丙方、经纪方）签订《存量房买卖合同》，约定原告向被告购买涉案房屋，建筑面积约57平方米，该房地产按整套出售并计价，总金额1250000元整；丙方依法促成甲乙双方当事人签订合同后，当事人应当在本合同签订当日向经纪方支付中介服务费；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用，乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；甲乙双方同意按房产无抵押一次性付款：定金20000元乙方应在签署本合同同时交付给甲方并自动转为部分楼款；丙方在甲乙双方的配合下，应于2015年4月30日前协助甲乙双方到房地产登记机构办理产权转移登记手续；楼价余款1230000元乙方应在此次交易完税当天直接支付给甲方；等。合同签订后，原告向被告支付了定金20000元。2015年4月23日，中联公司向原告出具了收到涉案房屋佣金9000元的《收款收据》。原告为证明其主张，提供了如下证据：1、中联公司于2015年5月22日向被告发出的《履约确认函》，载明原告已按时前往该司要求办理产权转移手续，在其多次催促被告未予回应；等，拟证明被告单方违约，导致合同无法履行，且被告未在中介公司确定的履约期限内履行约定；2、电话录音及文字整理版，拟证明被告单方违约，拒绝履行合同；3、解除合同通知书及EMS单据，拟证明原告书面通知被告解除合同，上述EMS快递被退回。被告对原告提供的上述证据的质证意见：证据1其有收到，对其所陈述的内容的真实性有异议，对其合法性也有异议，这份履约催促函第二段第3行，是明显虚假的；证据2不确认真实性、合法性、关联性，该录音经过删减、修改，将谈话中被告所讲述的原告违约经过全部删除，属于伪造证据，且录音的时间为2015年5月25日下午，离原告4月21日单方解除合同的时间已超过一个月；证据3被告没有收到，被告认为该份解除通知原告属于恶意的递交，因为地址和证据1的不同，而且电话也故意留被告已经停用的电话，有意不让被告收到，且被告认为该函件也没有寄送的必要。被告为证明其抗辩意见，提供了如下证据：1、微信聊天记录，证明原告违约解除合同。上述微信记录显示：4月20日原告表示其15号买了1百W理财产品到8月份，想联系被告将付款期延长；4月21日原告表示其姐夫骨折钱不到位，买房是其决定比较仓促，考虑到不耽误被告房子出售，其决定暂时缓缓再购房，希望抽时间去中介办个手续；4月23日原、被告商量降价事宜，被告表示降价2万没得调整，123万是给原告的让利，过了30号不再考虑，当原告违约，合同作废；4月28日，被告将换的手机号码189××××7211告知原告；等；2、手机通话清单，显示号码为189××××7211的手机于2015年4月29日主叫号码138××××3522，于2015年5月4日与136××××2090的号码发生通话；等。证明原、被告、中介方一直有联系，不存在找不到被告的情况；3、中介公司工作人员名片，显示中联公司分行经理戚某的手机为136××××2090，证明中介电话号码；4、被告与案外人刘励于2015年5月14日签订的《房屋买卖合同》，证明被告要为123万元出卖房屋的真实意思，没有违约的必要。原告对被告提交的上述证据的质证意见：对证据1的真实性确认，但认为微信聊天记录未反应双方完整的沟通过程。双方在4月21日晚还通过电话就变更合同条件事宜进行了沟通，在4月29日进行了电话沟通，就双方变更合同事宜及履约事宜进行了确认。原告并不是在4月21日发出的通知解除合同，只是与被告进行磋商解除合同的可能性，要双方到中介办个手续才算解除合同。而被告当晚不同意解除合同，变更合同条件要求继续履行合同，原告也按照要求于4月29日对被告提出的条件进行了确认并于4月30日前往中介要求办理过户。即使原告发的微信通知解除合同，该微信通知也不发生合同解除的效力。当原告4月21日发出违法解除合同的通知时，被告便产生了合同的单方解除权，并可以要求原告支付违约金，根据合同的约定，被告行使解除权需要通过书面方式进行通知，但被告并未书面行使解除权，也并未要求原告承担违约责任，而是通过电话沟通变更了合同条件；对证据2的真实性确认，关联性不确认，确认原告本人的手机号码为138××××3522；对证据3的真实性、合法性、关联性不确认；对证据4真实性确认，证明目的不确认，认为恰恰证明了被告一房二卖，严重违约。诉讼中，原、被告确认涉案《存量房买卖合同》已经解除。原告于2015年6月3日提起本案诉讼。本院认为：原、被告签订的《存量房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。首先，原告确认被告提交的微信聊天记录的真实性。原告在微信中于4月20日向被告表示其15号买了100万理财产品到8月份，想联系被告将付款期延长，又于4月21日表示其姐夫骨折钱不到位，买房是其决定比较仓促，考虑到不耽误被告房子出售，其决定暂时缓缓再购房，希望抽时间去中介办个手续，4月23日原、被告商量降价事宜，被告表示降价2万没得调整，过了30号不再考虑，当原告违约，合同作废。由上可以看出，原告首先向被告作出了不想买房的意思表示，被告表示愿意降价2万元由原告考虑，且明确地告知原告过了30号当原告违约，合同作废。其次，原告在诉状及中联公司发出的《履约确认函》中均表示多次联系被告，被告一直未回应，而被告提供的通话清单显示被告于4月29日主动联系原告，原告又称其于4月29日对被告提出的条件进行了确认，原告的陈述自相矛盾，且原告没有提供证据证实其对被告提出的降价条件予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）略；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款，第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达时解除……”本案中，由于原告向被告作出了不想买房的意思表示，原告与被告之间也未能就价格问题达成新的合意，被告在微信中已经通知了原告过了30号合同作废，故本院认定涉案《存量房买卖合同》已经解除。结合本案案情，原告未能证明涉案合同的解除是由于被告导致的，反而是原告自身先作出了不想买房的意思表示，原告提供的证据也不足以证明是被告违约，故原告要求被告退回定金、支付违约金及赔偿中介费的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。本案受理费3380元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　施海文人民陪审员　　陈美卿人民陪审员　　张烈明二〇一五年八月××日书　记　员　　徐　石陈文慧 关注微信公众号“”