（2015）三中民终字第09848号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-11-03
案件名称
庞智源等与北京市通州兴华物业管理公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
闻娇,庞智源,北京市通州兴化物业管理公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第09848号上诉人（原审被告）闻娇，女，1984年11月9日出生。上诉人（原审被告）兼闻娇之委托代理人庞智源，男，1981年2月22日出生。被上诉人（原审原告）北京市通州兴化物业管理公司，住所地北京市通州区中仓乙27号楼。法定代表人ＸＸ，经理。委托代理人王海鹏，男，1972年9月1日出生。上诉人庞智源、闻娇因与被上诉人北京市通州兴化物业管理公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州人民法院（2015）通民初字第05611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月30日受理后，依法组成由法官王黎担任审判长，法官肖斌、杨扬参加的合议庭，于2015年8月4日组织各方当事人进行询问。本案现已审理终结。物业公司在一审中起诉称：庞智源、闻娇系北京市通州区××号楼××室房屋的业主，房屋面积91.97平米。物业公司从2010年开始为上述小区提供物业服务，物业费收费标准为每月每平米1.8元。从2011年6月10日至2015年6月9日，庞智源、闻娇共欠物业费7944元。为此，特诉至法院，请求法院依法判令：庞智源、闻娇向物业公司支付拖欠的物业费7944元。本案诉讼费由庞智源、闻娇承担。庞智源、闻娇在一审中答辩称：不同意物业公司的诉讼请求。第一、当时必须交纳物业费才给钥匙，当时口头表示延期交房可以减免物业费。第二、房屋有质量问题一直未解决，第一次维修是2010年，但是维修完没多长时间就又出现质量问题了，至今房屋还存在质量问题。第三、对方没有尽到物业管理义务，小区卫生很差，一些设施坏了不维修并且设施也不完善。一审法院审理查明：庞智源、闻娇系北京市通州区××号楼××室房屋的业主，房屋面积91.97平米。物业公司从2010年开始为上述小区提供物业服务，物业费收费标准为每月每平米1.8元。从2011年6月10日至2015年6月9日，庞智源、闻娇共欠物业费7944元。一审庭审中，庞智源、闻娇举出60张照片用以证实物业公司提供的物业服务存在问题，但物业公司对此不予认可。一审法院判决认定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，物业公司与庞智源、闻娇存在物业服务合同的法律关系。物业公司已经向庞智源、闻娇提供了物业服务，庞智源、闻娇应当承担交纳物业费的义务。庞智源、闻娇的抗辩事由，依据不足，法院依法不予采信。故对物业公司要求庞智源、闻娇支付物业费的诉讼请求，法院依法予以支持。据此，一审法院判决：庞智源、闻娇给付物业公司自二〇一一年六月十日起至二〇一五年六月九日止的物业费共计七千九百四十四元，于判决生效之日起七日内执行清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。庞智源、闻娇不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一审判决仅对物业服务合同内容予以复述，并未说明合同履行情况，对于庞智源、闻娇提交的证据材料只字未提，认定事实不清。物业公司没有履行物业服务合同规定的义务。庞智源、闻娇多次要求物业公司按照合同约定执行服务标准，但物业公司一直置之不理。物业公司在小区消防管理、技术防范安全管理、小区封闭管理、停车管理、行车秩序管理、公用设施管理、垃圾清运、房屋修缮等各个方面均存在严重失职，无法达到合同约定的服务标准。基于物业公司违反合同约定的事实，物业公司无权向庞智源、闻娇要求支付全额物业管理费用。物业管理服务协议根据其合同性质应为双方合同。双方当事人应同时履行各自义务，物业公司必须向业主提供符合双方约定的管理与服务，业主才有按约定缴纳物业费的义务，如果物业公司提供的物业管理服务没有达到双方约定，系违约行为，应由其自行承担违约所产生的法律后果。业主有权按合同法相关规定行使抗辩权利。根据民事诉讼法的相关规定，物业管理纠纷的诉讼时效应当是两年。庞智源、闻娇先前没有收到过催要物业费的通知，2013年6月以前的物业费已经超过法律规定的诉讼时效，物业公司无权主张。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条也有明确规定。物业公司应当履行法定的通知缴纳义务，且送达方式正常应为直接送达或邮寄送达，只有在上述送达方式均无法有效联系到庞智源、闻娇的前提下，方可适用通过小区公示牌公告送达等方式。因为楼顶公共部分大面积漏雨导致庞智源、闻娇家中房屋损坏严重，并且由于漏雨和局部维修造成二次破坏，床、电视、衣柜等均受到不同程度的损坏。物业公司一直没能给出好的解决方案，所以物业公司也未向庞智源、闻娇催要过物业费。一审过程中，物业公司也没有证据证明通过直接送达等方式向庞智源、闻娇书面催缴了物业管理费用。庞智源、闻娇自2010年6月收房时就发现房屋墙面起沙脱层，墙面裂缝，为此庞智源、闻娇多次找到物业公司，要求对方承担相应的维修义务，但物业公司一直未予修复。庞智源、闻娇的自行车丢失，汽车放在小区被快递三轮车撞坏车头，车胎多次被扎，物业公司未予以正面处理。请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。物业公司服从一审法院判决。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有入住证明、物业服务合同、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：本案中物业公司客观上为庞智源、闻娇提供了物业管理服务，庞智源、闻娇应当按照《住宅物业管理合同》约定的收费标准向物业公司交纳物业管理服务费。根据我国物权法、合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》等法律法规的规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交物业费的做法才有可能得到法院的支持。而纵观本案，庞智源、闻娇提出的抗辩理由认为涉案房屋存在质量问题，不能构成业主要求减免物业服务费用的法定事由，亦不能证明物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益。故一审法院对于庞智源、闻娇提出的要求拒交物业费的辩解意见不予采信，并无不当。对于庞智源、闻娇提出物业公司主张物业费的请求已超过诉讼时效的抗辩意见，鉴于一审审理期间庞智源、闻娇并未提出诉讼时效的抗辩，且在二审审理期间未能提出新的证据证明物业公司的请求权益超过诉讼时效期间，故本院不予支持。综上，庞智源、闻娇的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由庞智源、闻娇负担（于判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费50元，由庞智源、闻娇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王黎代理审判员 肖斌代理审判员 杨扬二〇一五年八月二十日书 记 员 刘欣 来自：