（2015）华法民初字第828号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2016-05-04
案件名称
（2015）华法民初字第828号，原告朱世波、方晶与被告永州市同天房地产开发有限公司，商品房销售合同纠纷，民事判决书
法院
ＸＸ瑶族自治县人民法院
所属地区
ＸＸ瑶族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱世波,方晶,永州市同天房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十八条
全文
湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）华法民初字第828号原告朱世波，男。原告方晶，女。委托代理人李德爱。被告永州市同天房地产开发有限公司。法定代表人龙春明。委托代理人彭军胜。原告朱世波、方晶诉被告永州市同天房地产开发有限公司（以下简称同天公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月23日立案受理。于2015年7月21日依法由审判员刘燕萍适用简易程序公开开庭进行了审理，代理书记员蒋桂雨担任记录。原告朱世波及其委托代理人李德爱，被告永州市同天房地产开发有限公司委托代理人彭军胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱世波、方晶诉称，2011年7月1日，二原告购买被告的同天生活广场第2栋2单元21203号商品房，价格为324845元，并签订了《商品房买卖合同》。原告依合同第6条约定，于当日支付174845元，余款150000元依合同办理了贷款，于2011年12月23日一次性支付给被告，原告已将购房款324845元全部付给了被告。按照双方签订的《商品房买卖合同》第8条约定，被告应于2012年12月31日前交付房屋，但被告直至2014年2月25日才通知原告交房，逾期421天。根据合同第九条约定，被告逾期交房，应当按“最后交付期限的第二天直至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”请求法院判令被告支付逾期交房违约金68379.87元。原告朱世波、方晶为支持其诉讼主张向本院提交了如下证据：1、商品房买卖合同，拟证明原、被告双方的权利义务；2、收据，拟证明原告交购房款2万元；3、收款收据（2011年7月1日），拟证明原告交购房款154845元；4、公积金借款及抵押担保合同，拟证明原告通过向工行贷款给付被告购房款150000元；5、个人住房贷款借据，证明内容同证据4；6、收房通知书，拟证明被告实际交房时间是在2014年2月25日。被告同天公司对原告提供的证据质证意见为：对证据1真实性、关联性无异议；对证据2、3、4、5、6的真实性无异议，关联性有异议。被告同天公司辩称：请求法院保护民事权利的时间是2年，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间是2012年12月31日，原告主张自己的权利，请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，即自2013年1月1日至2014年12月31日止。从立案时间来看，原告的起诉已超过诉讼时效。被告同天公司为支持自己的主张，向本院提交了下列证据：1、国有土地使用权出让公告，拟证明县政府在2010年12底以前完成出让土地北侧规划为ＸＸ大道建设范围内的房屋拆迁；2、拍卖成交确认书，拟证明县政府在2010年12底以前完成出让土地北侧规划为ＸＸ大道建设范围内的房屋拆迁；3、关于要求迅速解决项目用地红线范围内当地群众纷争，防止矛盾激化的紧急请示（2011年1月14日），拟证明项目施工中，当地村民多次前来阻挠，说政府征少卖多，遭遇阻工，项目无法施工，公司出具报告给县人民政府要求解决；4、关于要求解决工程施工中部分居民阻工的请示（2012年5月10日），拟证明12户居民未拆迁在项目施工过程中进行阻工；5、关于要求解决工程施工中部分居民阻工的请示（2012年8月28日），拟证明主体工程2011年底已完工，预计2012年10月前可陆续交付使用；证明至2012年8月28日止，遭遇12户居民阻工，已阻工3个月；6、沱江镇政府的证明材料，拟证明2012年5月-12月份同天公司北侧挖基础受到阻工；7、公安局城关派出所的证明材料，拟证明2012年5月-12月份同天公司北侧挖基础受到阻工；8、蓝忠益的证明材料，拟证明2012年8月18日与公司签订人行道挡土墙施工合同，因遭遇阻工，再次施工均遭阻工；9、同天公司工程部的证明材料，拟证明从2012年5月至12月，多次施工均遭阻工，无法施工；10、同天房地产信访问题协调会议记要（2012年12月12日），拟证明停止阻工；11、建筑工程竣工验收备案证，拟证明可以交房；12，入伙通知书，拟证明已通知收房。原告对被告同天公司提供的证据质证意见为：对证据1-12的真实性无异议，但关联性有异议。阻工与延期交房无关联，阻工是可以预见的，阻工不是法定的免责事由。且发生不可抗力，应在15日内告知买受人，但被告却未告知。经庭审举证、质证，本院对原、被告提交的证据认证如下：原告提交的证据1，被告无异议，予以采信；证据2、3、4、5、6，被告对其真实性无异议，该证据的交款时间及金额与本案具有关联性，予以采信。被告提交的证据1-12，原告对证据的真实性无异议，对关联性有异议，上述证据，除证据3是证明6、7号楼受到阻工，无法正常施工，与本案2号楼的施工无关联，证据11系复印件，不符合证据要求，证据12系被告给他人的通知，不予采信外，其他证据与本案争议事实相关联，予以采信。通过对证据的分析认定，结合当事人的庭审陈述，本院现查明本案的事实如下：原告朱世波与方晶系夫妻关系。2011年6月25日，原告朱世波向被告同天公司交付购房订金2万元，订购被告的商品房。2011年7月1日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，二原告以324845元购买被告位于ＸＸ瑶族自治县沱江镇ＸＸ大道同天家居生活广场第2幢2单元21203号面积为139.56平方米的商品房。同日，原告朱世波交付购房首付款154845元。2011年12月23日，原告方晶办理贷款手续贷款15万元给付被告。《商品房买卖合同》约定：（一）、出卖人应当在2012年12月31日前，将商品房交付买受人使用。“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、买受人未能按时付款或未按时办理入伙手续；3、因政府政策等其它原因致使工程延期。”。（二）、除本合同规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。（三）、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。2013年5月27日，被告向业主发出《入伙通知书》，2013年6月，业主陆续收房，原告未收房。2014年2月25日，原告收到内容为“2号楼2-1203业主：《同天家居生活广场》已于2013年6月1日起开始收房。至今您尚未前来办理有关收房手续，为确保双方的合法权益和有利于物业管理。经研究决定，凡已购买商品房未收房入住的业主，请在接到‘收房入住通知书’的10日内前来办理有关收房手续。逾期不来收房者，则按双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第2项约定的‘买受人按日向出卖人支付累计应付万分之一点五的房屋保管费’。接此通知后，请速前来办理有关收费手续，谢谢合作！”的《收房入住通知书》，原告收房。在此期间，原告与其父母居住。另查明，2012年5月份至2012年12月12日，被告同天公司在2号楼北面挖基础和砌挡土墙的过程中，断断续续地遭遇到附近居民和待拆迁户的阻工。被告曾于2012年5月10日、2012年8月28日书面请示有关部门解决阻工问题，期间ＸＸ瑶族自治县沱江镇人民政府和ＸＸ瑶族自治县公安局城关派出所多次派出工作人员处理纠纷。2012年12月12日，在ＸＸ瑶族自治县信访局召开了同天房地产信访问题协调会之后，被告同天公司才得以顺利施工。本院认为：原告与被告签订《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应按照合同约定全面履行合同义务，因双方在合同履行过程中发生纠纷，本案应定性为商品房销售合同纠纷。关于交房的具体时间。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在2012年12月31日前，将商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。二原告于2014年2月25日收到《收房入住通知书》，从《收房入住通知书》的内容看，是原告未在指定的收房期限收房，被告催原告收房的通知，根据合同约定，买受人未按时办理入伙手续，出卖人可据实予以延期。被告已于2013年5月27日向业主发出《入伙通知书》，虽然无证据证明原告收到《入伙通知书》的具体时间，但2013年6月，同楼其他业主陆续收房，故认定原告的收房时间最迟应为2013年6月30日。原告主张交房时间是2014年2月25日，不予采信。关于本案是否超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年；诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案《商品房买卖合同》约定的交房时间是2012年12月31日，被告履行合同交房的时间是2013年6月30日，本案诉讼时效因被告履行义务而中断，因此诉讼时效应自2013年7月1日起算为2年，本院于2015年6月23日受理了原告提起的诉讼，本案诉讼时效未超过2年。被告提出，原告主张自己的权利，请求保护民事权利的诉讼时效应自原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间2012年12月31日起计算为2年，原告起诉超过了诉讼时效，原告应在2014年12月31日前提起诉讼的意见与法律关于诉讼时效的规定不符，本院不予采信。根据《商品房买卖合同》的约定，被告同天公司应当在2012年12月31日前将原告所购房屋进行交付，本案中，被告同天公司至2013年6月30日才交付原告所购商品房，被告同天公司存在逾期交房的违约行为，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求理由正当，证据充分，本院予以支持。原告所购房屋逾期交付自2013年1月1日起至2013年6月30日止，逾期交房180天，但被告在施工过程中遭遇到了间断性阻工是客观事实，考虑到阻工对于被告施工进度造成的影响客观存在，本着实事求是，兼顾公平的原则，根据阻工期间的时间跨度结合阻工次数、相关部门组织协调会的实际情况以及本案商品房所在小区其他业主已取得的本院生效判决酌情认定被告受到阻工停工的天数为60天，该天数应从被告违约的总天数中予以扣除，可认定被告违约天数为120天。同天公司应当支付原告逾期交房违约金19490.7元（324845元×0.0005／天×120天）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条的规定，判决如下：一、限被告永州市同天房地产开发有限公司在本判决生效后15日内给付原告朱世波、方晶逾期交房违约金19490.7元；二、驳回原告朱世波、方晶其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1508元，减半收取754元，由原告朱世波、方晶负担467元，被告永州市同天房地产开发有限公司负担287元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。审 判 员 刘燕萍二〇一五年八月二十日代理书记员 蒋桂雨附本案相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 百度搜索“”