（2015）二中民终字第07054号

裁判日期: 2015-08-20

公开日期: 2015-09-24

案件名称

秦海涛与翟竞伟等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

秦海涛,翟竞伟,翟涛,翟慧洁,北京智惠屋房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第二中级��民法院民事判决书(2015)二中民终字第07054号上诉人（原审被告）秦海涛，男，1983年11月29日出生。委托代理人王蕊，北京市亚奥律师事务所律师。委托代理人魏胜，北京市亚奥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）翟竞伟，男，1975年11月18日出生。委托代理人范明京，北京市东城区东花市街道法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）翟涛，男，1968年10月15日出生。被上诉人（原审原告）翟慧洁，女，1973年11月1日出生。原审第三人北京智惠屋房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区宋家庄路甲12号12-2幢2号。法定代表人高文山，经理。上诉人秦海涛因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第03643号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。2014年3月，翟竞伟、翟涛、翟慧洁起��至原审法院称：翟文明与马淑娴系夫妻，我们系翟文明和马淑娴的子女。马淑娴于2006年4月6日去世。由于翟文明年老，又在手术后卧床不起，翟文明由保姆来负责照顾其日常生活。翟文明和马淑娴拥有一套位于北京市×4层1-401号的房屋（以下简称涉诉房屋），登记所有权人为翟文明。2013年12月20日，翟文明在保姆的拐骗、唆使下，未经子女同意，又在缺乏市场经验等情况下，擅自低价将该房卖给秦海涛。秦海涛利用自己优势或者利用翟文明没有经验，年龄又大，时常糊涂，致使翟文明做出卖房的意思表示与其内心真意不一致，使其行为的后果与自己的意思相悖，双方的买卖行为给翟文明在经济上造成较大损失，房屋交易价格明显低于市场价格，使双方的权利与义务明显违反了公平和等价有偿原则。翟文明卖房的行为和对价格的理解属于重大误解，双方的交易价格属于显失公平。翟文明于2014年3月17日起诉，要求撤销与秦海涛签订的上述房屋买卖合同。翟文明于2014年9月18日因病去世，现我们作为继承人参加诉讼，请求：撤销翟文明与秦海涛之间就涉诉房屋签订的房屋买卖合同。秦海涛辩称：不同意翟涛、翟慧洁、翟竞伟的诉讼请求。一、涉诉房屋买卖合同不存在重大误解。我是通过北京智惠屋房地产经纪有限公司(以下简称智惠屋公司)知道翟文明出售涉诉房屋和房屋交易价款等情况，也是通过中介联系的翟文明，翟文明在中介陪同下，双方自愿签订了房屋买卖协议。在此过程中，翟文明没有受到任何人的拐骗、唆使，而且其头脑清楚，精神状况良好，出售涉诉房屋是翟文明的真实意思表示。房屋价格也是翟文明同意的，房屋买卖合同是其亲笔签名，房屋办理过户手续也是翟文明到房屋交易机构亲自办理的，以上充分说明翟文��是自愿以130万元出售涉诉房屋，双方签订的房屋买卖合同不存在误解。我不存在胁迫翟文明签订合同的行为，签订合同是翟文明自由意思的表达。二、涉诉房屋的交易价格是市场价格，不存在显示公平的情形。涉诉房屋已经通过房产交易机构办理了过户手续，并缴纳了相关税费，我已经取得了房本。涉诉房屋是按130万元缴纳的相关税费，说明房屋交易价格是市场价格，不低于政府指导价格，如果明显低于市场价格是不可能办理完过户手续的。双方是通过中介促成交易，翟文明有不明白不清楚的可以向中介咨询，我没有任何优势，双方是平等的。智惠屋公司辩称：我公司对翟涛、翟慧洁、翟竞伟的陈述有异议。房屋买卖时，翟文明是亲自到网签地点签字的，也是亲自办理过户手续的，办理过户手续时还有询问笔录。原审法院经审理认为：翟涛、翟慧洁、翟竞伟以��父翟文明与秦海涛签订的《存量房屋买卖合同》显失公平为由主张撤销合同，其诉讼应当符合《中华人民共和国合同法》第五十四条可撤销合同的构成要件及五十五条撤销权行使期限的规定。以显失公平为由主张撤销合同，该合同应当符合如下情形：第一、当事人之间在给付与对待给付之间失衡或造成利益不平衡。一方以较少的代价获得较大的利益，而另一方要承担更多的义务而享受极少的权利。衡量双方利益是否公平，应从合同订立时的情况加以确定。第二、在订立合同时，一方具有利用优势或利用对方轻率、无经验等而与对方订立显失公平合同的故意。本案中，根据法院委托的评估公司所出具的书面评估报告，涉诉房屋在2013年12月20日毛坯房价值为176.89万元，而秦海涛购买涉诉房屋的交易价格为130万元，故可以认定涉诉房屋交易价格明显低于当时市场价值��秦海涛称涉诉房屋交易价格是市场价格的辩解意见，缺乏充分反证足以反驳上述事实，故对其该项辩解意见，不予采信。翟涛、翟慧洁、翟竞伟称翟文明生病卧床不起，并提交住院费用清单和住院收费专用收据予以佐证，以上证据诊断翟文明为腰椎管狭窄症，住院时间为2013年8月23日至9月22日，虽秦海涛不认可该证据的关联性，但该证据为原件，秦海涛认可翟文明生病一事，智惠屋公司认可该证据的真实性，故法院认定翟文明在签订涉诉房屋买卖合同时已经77岁，患有腰椎管狭窄症，行动不便，平时起居由保姆照料，缺乏对北京市房地产交易价格判断的经验，其对涉案房屋的相关信息也主要来自于秦海涛和智惠屋公司的陈述。智惠屋公司称当时查询了一下涉诉房屋是每平米1.20万元，秦海涛称130万元是当时的市场价格，足以说明秦海涛和智惠屋公司未如实向翟文明披露当时北京市房地产市场价格的真实情况及涉案房屋的真实价值。另一方面，秦海涛和智惠屋公司明知翟文明有子女，在签订合同时害怕翟文明子女对卖房有意见而采取了录音录像取证的方式，却没有想尽办法主动联系到翟文明的子女。因此，秦海涛利用翟文明对北京房地产市场缺乏了解，而使翟文明难以拒绝对其明显不利的合同价格，其行为存有利用优势与对方订立显失公平合同的故意。基于上述论述，涉案房屋之买卖合同符合《中华人民共和国合同法》第五十四条可撤销合同的构成要件，翟文明的继承人翟涛、翟慧洁、翟竞伟作为利益受损方有权主张撤销合同。综上，法院认定涉案房屋买卖合同显失公平，本次诉讼未超过法律规定的一年除斥期间，对翟涛、翟慧洁、翟竞伟要求撤销房屋买卖合同的诉讼请求，法院予以支持。翟涛、翟慧洁、翟竞伟称翟文明出��房屋构成重大误解的意见，依据不足，法院不予采纳。据此，原审法院于2015年4月判决：撤销翟文明与秦海涛于二○一三年十二月二十日就位于北京市×四层一单元四零一室房屋签订的《存量房屋买卖合同》。判决后，秦海涛不服，上诉至本院称：一、原审判决认定事实不清：我为普通公民，不具有买卖房屋的经验和专门知识，故通过中介公司购买涉诉房屋，我并无优势可言；翟文明出售涉案房屋要求付全款，价格比贷款购买的价格低属于交易习惯，且中介公司查询的市场价是每平米1.2万元，我以130万元的总房款购买涉诉房屋，不存在显失公平的情况；评估公司评估时未考虑房屋建成年代，评估价格过高；我购买涉诉房屋支付了130万对价，该价格也未低于当时的政府指导价，说明交易价格合理。二、原审判决认定事实的依据不足：原审仅依据评估报告、翟文明在��卖涉案房屋前住院认定翟文明缺乏对房屋交易价格的正确判断，涉案房屋买卖合同显失公平依据不足，属主观臆测；翟文明委托中介出售房屋，与我处于相同的法律地位，我并无优势可言，且我根据合同积极履行合同义务，我是出于善意购买的涉诉房屋。三、原审判决适用法律错误：根据北京市高级人民法院相关会议纪要的规定和最高人民法院合同法司法解释二的规定，确认交易价格过低是指达不到交易时点指导价或市场价百分之七十的情况，而我与翟文明买卖涉诉房屋的价格，即使按照评估公司的结论，也高于百分之七十。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回翟涛、翟慧洁、翟竞伟的诉讼请求或者发回重审。翟涛、翟慧洁、翟竞伟同意原审判决并答辩称：涉诉房屋在当时的市场价格应在194万至209万之间，秦海涛与翟文明130万的交易价格明显过低，涉诉房屋的买卖实际是秦海涛与智惠屋公司利用优势，瞒报价格，在翟文明身体有病，行动不便的情况下，签订显失公平的买卖合同；秦海涛在购买涉诉房屋时未尽到审查义务，未向我们征求意见，智惠屋公司与秦海涛也未如实向翟文明披露涉诉房屋的市场价格。智惠屋公司述称：我公司获取涉诉房屋房源信息并非通过翟文明的保姆；我公司有权从事北京市范围内的任何中介业务；涉诉房屋的成交价格合理，不存在不公平的情况；翟文明思路清晰，亲自办理的相关手续，房屋交易程序合法合规。经审理查明：翟文明与马淑娴系夫妻，马淑娴于2006年4月6日去世。二人育有二子一女：长子翟涛、次子翟竞伟、女儿翟慧洁。2013年12月20日，经智惠屋公司居间，翟文明（出卖人）与秦海涛（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定：出卖人以130万元的价格出售涉诉房屋，涉诉房屋建筑面积74.80平方米。上述合同签订时，智惠屋公司曾询问翟文明是否同意以130万元出售房屋，并进行录音录像。同日，秦海涛向翟文明支付部分房款，秦海涛缴纳涉诉房屋交易的税费，涉诉房屋所有权于当日变更登记至秦海涛名下。翟文明当日向秦海涛出具《收条》，该《收条》载明：今收到秦海涛购买本人位于北京市×4层1-401室购房款130万元，并于2013年12月5日交付房屋钥匙及水、电卡等（注：130万元中有5万元未支付，以欠条为凭证）。同日，秦海涛向翟文明出具《欠条》，载明：本人秦海涛今欠翟文明5万元，翟文明于2014年2月10日前迁出户口后本人支付3万元，结清该房屋2013年12月20日前所有供暖、物业、水、电、燃气、卫生等相关一切费用后本人支付2万元。翟文明于2014年3月17日提起本案诉讼，要求撤销与秦海涛签订的涉诉房屋买卖合同。原审��理中，翟文明于2014年9月18日去世，翟涛、翟慧洁、翟竞伟作为继承人参加诉讼。原审审理中，经翟涛、翟慧洁、翟竞伟申请，原审法院委托北京市国盛房地产评估有限责任公司（以下简称国盛评估公司）对涉诉房屋在2013年12月20日估价时点的毛坯房及带装修房产的市场价格分别进行评估。2014年6月26日，国盛评估公司出具评估报告。估价结果为：涉诉房屋在价值时点2013年12月20日的毛坯房总价值176.89万元，综合单价23648元/平方米；含装修房产总价值182.53万元，综合单价24402元/平方米。原审审理中，翟涛、翟慧洁、翟竞伟称，翟文明的保姆和智惠屋公司工作人员是老乡，是保姆找的中介将房屋信息挂在网上；翟文明在卖房期间卧床不起，子女不在身边，受保姆撺掇，完全不懂房屋交易习惯和价格；智惠屋公司离涉诉房屋22公里远，秦海涛将翟文明安排在离涉诉房屋26公里远的华威西里租房；我们报警后秦海涛立即签订合同并办理完过户手续，并做了录音录像；上述情形说明秦海涛作为获利方确实具有主观恶意，利用自己优势和翟文明没有市场经验的劣势，显失公平签订合同。秦海涛称，翟文明住院情况与本案无关，但其认可支付了翟文明在外租房的费用；我是通过中介公司了解到涉诉房屋，房屋价格是通过中介告知翟文明的，翟文明说自己有子女但没有人管他，因生病需要钱所以卖房，在交易过程中没有见到翟文明子女。经原审法院释明，翟涛、翟慧洁、翟竞伟表示本案只解决合同效力，合同如果撤销，相应的后果将另行主张。以上事实，有当事人的陈述、《存量房屋买卖合同》、收条、欠条、评估报告等证据材料在案佐证。本院认为：合同一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，属于显失公平订立合同的情形。本案中，翟文明在与秦海涛签订涉诉房屋买卖合同时，年龄已经77岁，行动不便，亦无近亲属照顾，本院认定其订立涉诉房屋买卖合同时不具备对房屋交易程序及价格的正确判断能力，属于对房屋买卖没有经验的情形。另参照评估机构的评估结论，秦海涛与翟文明约定的房屋价格明显低于市场价，导致双方权利义务失衡，违反了公平和等价有偿原则。据此，本院认定秦海涛与翟文明之间买卖合同属于显失公平订立的情形。在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院予以撤销，提起撤销的除斥期间为一年。翟文明提起诉讼时，未罹于该期间。其请求撤销诉争房屋买卖合同的诉讼请求，具有事实基础和法律依据，应予支持。综上所述，秦海涛的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依��《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。鉴定费6000元，由秦海涛负担（于本判决生效后七日内交纳）。一审案件受理费70元，由秦海涛负担（于判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费70元，由秦海涛负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　李　珊代理审判员　　陈雨菡代理审判员　　杜传金二〇一五年八月二十日书　记　员　　胡　月更多数据：搜索“”来源：