（2015）阿鲁民初字第4436号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-12-14
案件名称
乐亭县凯隆房地产开发有限公司、乐亭县凯隆房地产开发有限公司阿鲁科尔沁旗分公司与王学成房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
阿鲁科尔沁旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
乐亭县凯隆房地产开发有限公司,乐亭县凯隆房地产开发有限公司阿鲁科尔沁旗分公司,王学成
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十九条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
内蒙古自治区阿鲁科尔沁旗人民法院民 事 判 决 书（2015）阿鲁民初字第4436号原告乐亭县凯隆房地产开发有限公司。法定代表人郭祥，系公司经理。原告乐亭县凯隆房地产开发有限公司阿鲁科尔沁旗分公司。负责人郭建平，系公司经理。二原告委托代理人王国财，内蒙古大树律师事务所律师。被告王学成，男，满族，农民。委托代理人于晟嵛（曾用名于信），男，满族，退休职工.原告乐亭县凯隆房地产开发有限公司、乐亭县凯隆房地产开发有限公司阿鲁科尔沁旗分公司与被告王学成房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员汪志刚适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告委托代理人王国财、被告王学成及其委托代理人于晟嵛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年4月11日，原告与被告签订《房屋置换拆迁合同》一份。合同约定被告将自己位于阿旗天山镇和平路南林研东巷东的房屋拆迁后将院落交给原告置换楼房。如果被告不按照规定日期拆迁，每超一天赔偿原告10000元。2014年9月19日原告开始通知被告拆迁，但被告至今未拆迁，导致原告不能按时施工。此事原告多次找被告协商未果，故诉至贵院，请求判令被告立即拆除房屋，并交付院落一处，赔偿原告损失10000元。被告辩称，1、合同的签定必须有法律依据，原告无合法资格与我们签合同。原告法定代表人郭祥未向我们出具营业执照、开发资质证书，证实其为合法的开发商；原告也未出示由赤峰市、阿鲁科尔沁旗住房与城乡建设局合法的立项审查批准文件和《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》等政府及相关执法部门批准其合法开发我们这片区域的一系列合法手续。因为只有具备以上全部法律文件，开发商才拥有与我们签定合同的法律主体资格。原告至今也未出示以上文件，证明原告既无国家承认的开发资格，又无阿旗政府批准其进入我们这片区域进行房地产开发的依据，原告有什么法律依据与我们签合同，如果原告未拥有以上全部文件、证照，无疑与诈骗作案等同。2、依据国务院2011年颁发的“国有土地上房屋征收与补偿条例”和本条例法律解释第四条规定：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。第五条：房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，房屋征收实施单位不得以营利为目的。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条：房地产开发企业是以营利为目的，……。本法法律解释：市、县级以上地方人民政府为征收与补偿主体。政府可以确定房屋征收部门负责组织进行房屋征收与补偿工作，并规定禁止建设单位参与搬迁活动，任何单位和个人都不得采取暴力、威胁或者中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。《征收补偿条例》明确现在由政府替代建设单位，政府也需满足这个要求，以保证在搬迁前补偿到位。规定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序才能征收或者征用。这标志着公共利益征收与商业开发征收混为一谈的拆迁模式已成为历史。原告属开发建设单位，禁止参与拆迁，无任何资格与我们签署补偿拆迁合同，更没有权利和资格逼我们拆迁。3、我们这片区域究竟是开发商商品房开发？还是我们棚户区自主改造？开发商以欺诈手段骗我们签的所谓《房屋转换拆迁合同》时间是2014年3—4月，当时开发商说的是商品房开发，而2014年4月11日阿鲁科尔沁旗房屋征收管理办公室的阿征发（2014）4号文件说我们这片区域是棚户区自主改造。开发商的所谓《房屋置换拆迁合同》签订在阿征发（2014）4号文件之前，岂不是被阿鲁科尔沁旗房屋征收管理办公室否定了吗？该通知的第三条第（四）款中写道：“居民积极性高，改造意愿强烈的城中村和一些规模适中的区块，可以……自主改造，……成立自有住房改造委员会（简称自改委）。自改委委员由全体居民一户一票选举产生……。在取得规划部门许可后，……方可启动自主改造程序。对于未经批准擅自进行自主改造造成严重后果的开发企业将依法依规严肃处理”。原告没有合法的取得规划部门许可批准，又拿着欺诈合同招摇撞骗，应当依法依规严肃处理！4、土地法第一百四十五条：建设用地使用权出让合同订立后，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。《物权法》第六十六条：私人对依法取得的房屋、收入、生活用品等生活资料享有所有权。私人对依法取得的生产工具、原材料等生产资料享有所有权。第六十八条：国家保护私人的所有权。禁止以拆迁、征收等名义非法改变私人财产的权属关系。拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。违法拆迁、征收，造成私人财产损失的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。在原告所谓的《房屋置换拆迁合同》中，第六条中写道：如此拆迁地开发项目所有回迁户签完合同后，特殊原因旗政府或相关部门未批准立项建设，本合同自动作废，甲乙双方互不承担责任。这证明原告诱惑我们签定其欺诈合同时，未获得旗政府或相关部门批准立项建设准许，未取得“五证二书”，一年时间过去，所谓的《房屋置换拆迁合同》已经自动作废，有什么法律依据来起诉我们。5、《合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订阅合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。《城乡规划法》第三十七条：在城市、镇规划区以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。开发商没有任何合法手续就与我们签定合同，本身就与土地法、物权法、城乡规划法、国务院《征收补偿条例》等相关法律法规严重抵触，依照合同法52条第（五）款规定，这是无效合同。6、原告说由于被告拖延不拆延误工期，请问原告：你们一无在我们这个区域建设项目批准文件，二没有《建设工程规划许可证》，三无《建设用地规划许可证》，四无《国有土地使用许可证》，五无《建设工程施工许可证》，六无《建设工程开工证》，七无《商品房销售（预售）许可证》，你们连在我们这个区域开工的资格都没有获得上级政府的批准，别说开工建设了，还起诉说由于我们不拆迁，致使延误了你们的开工工期，还要罚款一万元，要我们向你们交付我们的院落、土地。从原告开始以欺骗手段骗我们签合同开始直到向法院起诉强拆我们合法财产，整个是一连串的严重犯法的诈骗行为，到现在居然与我们受害人大言不惭，对簿公堂，不懂法的百姓受其威胁诈骗，自拆居所，流离失所！无视法律和法院，难道国家的法律、法规在阿鲁科尔沁旗无效吗？7、《宪法》第十条：……国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。第十三条：公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用交给予补偿。依照宪法和各项法律法规，甲方代表不了国家和阿旗政府，他们无任何权利与我们签署《房屋置换拆迁合同》，也根本没有资格逼我们拆迁，更没有任何权利来收缴我们的财产，我们保护自有财产，拒绝非法拆迁合理合法。8、原告是如何欺骗我们在其欺诈合同上签字的。2014年3月初至4月期间，原告伙同某某村村长李某某，企图开发我们这一片棚户区，以达到他们跑马圈地的目的。在没有上级任何政府部门批准其开发我们这一片棚户区手续的情况下，他们挨家挨户招摇撞骗，当时他们骗我们说：“我们和你们每家签一个草签协议，主要看你们同不同意拆迁改造房屋，同意了就签，把房地产证也给我们，也代表你们的诚意，只要大家都同意了，我们向旗政府有关部门申请开发，政府部门批准了，我们再与你们签订正式合同，以正式合同为准。这一次只是征求大家的意见，这次是草签协议，就是要你们表个态度……”。以上事实用其欺诈合同第六条中就可以证实原告以上所说属实：“如此拆迁地开发项目所有回迁户签完合同后，特殊原因旗政府或相关部门未批准立项建设，本合同自动作废，甲乙双方互不承担责任”。也就是说，原告与我们签的充其量只能算是“草签协议”，根本构不成合同的基本要求。当大多数人发觉上当，找开发商要房地产证，严正声明合同属欺诈合同无效时，开发商竟翻脸否认签的是草签协议，说“你们只要签字了，就是正式合同，否则就是你们违约！”，并且拒不归还我们的房地产证件。当我们集体上诉到旗政府相关部门时，旗政府有关部门不为民作主，不调查实际情况，敷衍了事。不但不按相关法律法规和相关政策给予相关的依法补偿，还逼迫120户居民自己拆自己的房屋，造成近百户居民流离失所。我要求：1、原告的欺诈合同无效，必须依法撤销；2、我需要合理合法的拆迁，我们拒绝这种违法拆迁；3、交回我的房地产相关证件，赔偿由于违法拆迁给我们120户造成的全部损失；4、如果原告认为自己有理，请先向法庭交出房地产开发必须具备的“五证二书”和“拆迁许可证”，我们要验其真假；5、如果我得不到依法、公正、合法的判决，我将上诉，找不回天理绝不罢休！二原告为支持其诉讼主张，向本院提举了以下证据材料，证据1.房屋拆迁置换合同一份，证明2014年4月11日被告王学成与第二原告签订了房屋拆迁置换合同，被告同意将自己的房屋置换原告方即将在该土地上建筑的楼房，合同第五条约定“乙方接到甲方拆迁通知后，15日内必须拆迁完毕，否则延误拆迁则承担固定延误费1万元及其他损失”，本合同系双方真实意思表示，是原、被告自愿签订，没有欺诈行为，被告系完全行为能力人，故该合同并非被告所说为意向书，而是正式合同；证据2.自主改造房屋拆迁许可通知一份，证明原告按合同约定向被告送达拆迁通知，该通知出具单位为阿旗房屋征收管理办公室，通知2014年12月31日前拆除完毕；证据3.（2015）阿鲁民初字第3459号民事判决书、生效证明各一份，证明该判决书已经生效，此案与本案事实相同；证据4.王学成房产证复印件一份（盖有房屋管理所公章），证明被告王学成是置换房屋的所有权人，同时证明双方约定的涉案房屋位于天山镇和平路南林研东巷东。被告对二原告提举的证据提出如下质证意见，1、房屋拆迁置换合同确实是我与二原告签订的，但该合同具有欺诈行为；2、对自主改造房屋拆迁许可通知有异议，拆迁通知是通知自改委的，与开发商没有关系，我也没有收到过该通知；3、证据3中的判决书我也接到过，但我现在正在上诉；4、对房产证复印件没有异议，我的房产证现在在二原告手里。被告为支持自己的抗辩主张，向本院提举了如下证据材料，阿旗房产管理所《关于西河新村项目的公示》一份，公示时间为2015年7月6日，证明二原告没有取得销售许可证，也没有取得五证二书。二原告针对被告提举的证据提出如下质证意见，对公示的真实性没有异议，但与本案没有关联性，不能证明被告要证明的问题，是否有预售许可和履行合同、腾退房屋没有任何关系，被告既然与二原告签订了合同就应该履行，该证据不能作为被告反驳的证据。本院结合双方当事人举证、质证意见和证据规则的规定，对双方当事人提举的证据，认证如下，1、对二原告提举的房屋置换拆迁合同的证明效力予以确认，理由是该合同系双方真实意思表示，符合证据的真实性、合法性、关联性特征，被告以二原告采取欺诈手段签订合同的质证意见，因无有效证据证明，本院不予采信；2、对二原告提举的自主改造房屋拆除许可通知的证明效力予以确认，理由是符合证据的真实性、合法性、关联性特征，被告虽有异议，但未提举有效的证据予以反驳；3、对二原告提举的（2015）阿鲁民初字第3459号民事判决书、生效证明各一份的证明效力予以确认，因上述文书系本院作出的生效文书；4、对二原告提举的被告王学成的房产证和土地使用权证的证明效力予以确认，理由是该组证据明确记载房屋所有权人为王学成，且被告对其无异议；5、对被告提举的阿旗房产管理所《关于西河新村项目的公示》的证明效力本院不予确认，因该证据与本案不具有关联性。综上，本院查明如下事实，2014年4月11日，被告王学成与原告乐亭县凯隆房地产开发有限公司阿鲁科尔沁旗分公司签订了房屋置换拆迁合同，约定将被告王学成所有的座落在阿鲁科尔沁旗天山镇某某村和平路南林研东巷东的34.94平方米的房屋及附属物拆除，并将被告王学成享有土地使用权的该住宅所占342.53平方米土地交付给原告乐亭县凯隆房地产开发有限公司阿鲁科尔沁旗分公司建设楼房，被告王学成用自己有地上建筑物的土地面积二分地置换原告新建住宅二或五层建筑面积85平方米住宅楼一处，8-10平方米仓房一处，用自己有地上建筑物的土地面积三分地置换原告新建住宅二或五层建筑面积95平方米住宅楼一处，25平方米车库一处，8-10平方米仓房一处，置换后被告王学成剩余土地面积9.2平方米；另约定因规划的因素，原告置换给被告的楼房面积如有不符，按市场价格相互进行现金找兑，由原告指定位置安置回迁置换楼。合同第五条约定：1、被告所有房屋及附属物由被告自行拆除，拆除所得归被告所有，被告房屋正在出租的，由被告负责处理与承租方的有关事宜，原告不承担任何责任；2、被告接到原告发送的《拆迁通知》后15日内必须迁完；3、被告接到原告发送的《拆迁通知》15日（不含第15日）后，原告根据《拆迁公告》有权拆除议定的房屋；造成原告不能拆除旧房及其他设施的，由被告承担因此造成的经济损失。具体包括：固定延误费1万元。拆迁设备空时费、人工空时费、延误工期应赔付给其他回迁户的延期赔偿费用及诉讼、调解、误工费等直接损失和原告因此而延期销售房屋应向银行支付的利息，赔偿损失后，不影响合同的有效性。…合同还对被告选楼顺序采用的方式、原告承诺的主要建设内容、建设工期、违约责任等作了约定。另查明，签订合同时被告王学成将其所有的用于置换楼房的房屋所有权证和其享有使用权的用于置换楼房的土地使用权证一并交付原告乐亭县凯隆房地产开发有限公司阿鲁科尔沁旗分公司。又查明，原告乐亭县凯隆房地产开发有限公司阿鲁科尔沁旗分公司与被告王学成等西河新村二期棚改120户居民均签订了房屋置换拆迁合同，2014年9月19日起原告向被告送达了阿鲁科尔沁旗房屋征收管理办公室阿征发（2014）23号文件《自主改造房屋拆除许可通知》，该通知写明允许西河新村二期按相关法律法规及相关协议拆除西河新村120户房屋，由具有拆除资质的企业施工并保证施工安全，10月31日前拆除完毕。现120户房屋已有109户拆迁完毕，被告等11户房屋至今未拆除。本院认为，被告王学成于2014年4月11日与原告乐亭县凯隆房地产开发有限公司阿鲁科尔沁旗分公司签订的《房屋置换拆迁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。而被告王学成签订合同后，在接到原告发送的拆迁通知后至今未履行自己应尽的义务，其行为已构成了违约，故被告王学成依法应承担继续履行该合同约定的拆除房屋交付土地的义务，同时依合同约定造成原告不能拆除旧房及其他设施的，由被告承担因此造成的经济损失，其中包括固定延误费10000元，故原告要求被告王学成赔偿损失10000元的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称原告采取欺诈手段签订合同的主张，因无有效证据证明，本院不予采信。被告以原告无合法资质、没有“五证二书”和拆迁许可证等抗辩主张，因无有效证据证明，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条和《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王学成于本判决生效后十日内将座落在阿鲁科尔沁旗天山镇和平路南林研东巷东其享有土地使用权的342.53平方米土地上的房屋及附属物拆除，并将该342.53平方米土地交付原告乐亭县凯隆房地产开发有限公司阿鲁科尔沁旗分公司；二、被告王学成于本判决生效后十日内赔偿原告乐亭县凯隆房地产开发有限公司阿鲁科尔沁旗分公司约定固定延误费10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告王学成负担。如不服本判决，可自本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。并预交上诉案件受理费，上诉期满后七日内仍未预交且未提缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 汪志刚二〇一五年八月二十日书记员 高 馨 微信公众号“”