（2015）穗天法民四初字第722号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2016-07-13
案件名称
刘良妹与郑柏生、广州市白云国有资产经营有限公司建筑物区分所有权纠纷2015民四初722一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘良妹,郑柏生,广州市白云国有资产经营有限公司
案由
建筑物区分所有权纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第722号原告：刘良妹，住广州市海珠区。原告：郑柏生，住广东省汕头市潮南区。共同委托代理人：郑静昊、盛雅琴，均系广东晟晨律师事务所律师。被告：广州市白云国有资产经营有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：李金波，董事长。委托代理人：方晖，系广东广信君达律师事务所律师。原告刘良妹、郑柏生诉被告广州市白云国有资产经营有限公司（以下简称白云公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘良妹及其与郑柏生的共同委托代理人郑静昊、盛雅琴，被告白云公司的委托代理人方晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘良妹、郑柏生诉称：两原告于2002年11月18日、20日向广州沙河大饭店购得广州市天河区先烈东路318号大楼前座102、103、后座102、103房，并于2003年1月3日取得房地产权证。广州市天河区先烈东路318号大楼包括前、后座，从2002年起，广州沙河大饭店先后多次将该大楼分割出售，除已分割出售的房屋外其余产权原全部为广州沙河大饭店所有，后由（2005）云法民执字第2388号裁定书裁定将广州沙河大饭店所有的位于先烈东路318号前座7、8、11、12层约2000平方米的房屋作价抵偿债务归被告所有。2007年3月29日，被告以《关于保留我公司在广州沙河大饭店公共场地设施使用权的函》给广州市中级人民法院执行局，称“我公司于2007年2月6日从贵院发布的变卖公告中获悉，贵院决定按现状公开整体变卖被执行人广州沙河大饭店位于本市先烈东路318号前座101（建筑面积173.04平方米，实际为饭店的大堂）、后座101（建筑面积419.5216平方米，包括泵房、电房、消防通道）、前座106（建筑面积20.44平方米，实际是消防控制中心）……在本次贵院变卖被执行人广州沙河大饭店的房产中，有三个房产是属大楼全体业主公共使用的：其一是前座101（建筑面积173.04平方米）为饭店大堂，是整幢大楼的公共出入口，包括前座2-12层及后座首层、二楼等均共用大堂进出；其二是前座106（建筑面积20.44平方米）为整幢大楼的消防控制中心；其三是后座101（建筑面积419.5216平方米）为整幢大楼的配电房、生活水池、消防加压水泵房、消防疏散通道等，是318号大楼的公共设施配套用房，为整幢大楼业主共有”（该三个房产就是案涉房屋），也即被告在该函中自认案涉房屋是属于公共设施配套用房，产权应属整幢大楼业主共有。广州市中级人民法院2007年7月27日笔录反映因部分产权人对案涉房屋的权属提出异议，故法院决定不再变卖案涉房屋。案涉房屋属公共设施配套用房的事实亦为已生效的（2011）穗中法赔字第1号赔偿决定书（下称生效法律文书）所认定，在该生效法律文书查明的事实中，广州市国土资源和房屋管理局亦表示案涉房屋已作大堂、消防控制中心、配电房、消防通道等公共设施使用。2012年12月10日，广州市白云区财政局、广州市白云区国有资产监督管理委员会发文《关于划拨原广州沙河大饭店物业的通知》给被告，称根据区委、区政府印发的《区国资公司改革重组工作方案》（云委办【2012】84号）文件精神，将原广州沙河大饭店如下物业无偿划拨给被告所有，具体物业为：先烈东路318号前座101房、前座106房、前座2-12楼、后座101房。但被告在明知案涉房屋是属大楼全体业主公共使用、是公共设施配套用房的情况下，却隐瞒事实，于2013年8月将上述自认并经生效法律文书认定的案涉房屋登记到其名下。且被告在未向城市规划部门申请改变使用功能的情况下，擅自对案涉房屋进行改建或搭建为商铺、仓库、办公室、监控室等，从事出租、仓储等经营性活动，给原告等业主的出入及经营留下安全隐患，造成严重阻碍，更侵犯了业主合法权益。为此，原告根据相关法律规定，于2014年9月3日向广州市房地产交易登记中心提出案涉房屋的异议登记申请，该申请已被受理并办理了异议登记。原告认为，被告自认案涉房屋是属大楼全体业主公共使用、为整幢大楼业主共有，且生效法律文书也对这一事实予以认定，但被告仍隐瞒事实将案涉房屋登记到自己名下，明显违反了《物权法》等法律的相关规定，侵犯了作为共有业主的原告的合法权益。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、确认广州市天河区先烈东路318号前座101房、前座106房、后座101房为全体业主共有；2、由被告承担本案的诉讼费用。被告白云公司答辩称：不同意两原告的全部诉讼请求，理由如下：一、被告是本案案涉房屋的合法产权人，2012年12月10日，广州市白云区国有资产监督管理委员会及广州市白云区财政局将案涉房屋划拨给被告，此后被告向广州市国土资源和房屋管理局依法办理了房产登记手续，取得了案涉房屋的产权。二、案涉房屋不属于共有部分，而属于被告所有的专有部分，《房地产权证》及《房地产登记簿》均显示被告为案涉房屋的合法产权人，并且经广州市房地产测绘所测绘并经广州市国土资源和房屋管理局确认，案涉房屋的共有分摊面积为0，故案涉房屋不属于整栋大楼的共有部分；原告早于2002年就向广州市沙河大饭店购买取得318号大楼前座102、103及后座102、103号房屋，根据原告提供的房地产权证显示广州市房地产测绘所早于2002年即依照当时的测绘标准对整栋大楼及其房产进行了测绘，原告所有的房产的共有分摊面积亦为0，这表明整栋大楼不存在共有部分，即使有，也不属于原告共有；案涉房屋虽与原告所有的房屋相邻，但是案涉房屋具有构造上的独立性，能够与原告的房屋明确区分，同时也具有利用上的独立性，可以排他使用，同时能够登记为特定业主所有权的客体，因此案涉房屋是属于被告的专有部分而不是整栋大楼的共有部分。三、案涉房屋历史上的使用功能不能决定其房屋属性，案涉房屋所在建筑物前身为沙河大饭店，早期仅有前座，其后因饭店经营所需，加建了后座，在建筑物前座初建之时，因经营需要曾把前座101房做餐厅的接待大堂使用，其后，在后座建成后，为了饭店需要，将饭店的水泵房移放到后座101房的一个角落，2002年，沙河大饭店因经营困难，将整栋饭店分割出售，其中102、103房的前后座均由原告购买做商铺使用，成为独立的空间，同时，原告商铺的水电均与大楼原供水、供电系统分离，由原告自行向自来水公司及电力公司报装，而被告在取得案涉房屋及先烈东路318号前座全部2-12层的产权后也根据自身经营需要，将前座101房的部分位置作为商铺使用，并将放置在后座101房的水泵迁移至前座106房内，现原被告均各自独立使用自己的供水、供电系统，因此历史上沙河大饭店曾使用前座101房作为饭店大堂并把水泵放置在后座101房不能作为认定案涉房屋属性的依据。四、建筑物共有部分的特征为建筑物全体业主共同使用，本案中原告所有的房屋与案涉房屋在物理上间隔、封闭区分，原告的房屋有独立的2条通道通往路面，无需经过案涉房屋；原告有独立的供水、供电系统，无需使用被告自建的水泵房及配电房；案涉房屋所在的建筑物的2-12层均属于被告所有，上下楼均有独立楼梯，因此，案涉房屋不具有建筑物共有部分的特征，不是属于原告共有的部分，而是属于被告的专有部分。五、按照物权法的相关规定，如果原告认为不动产登记簿登记被告的房产属性有错误的，首先应当向房地产登记机构申请更正登记，申请后，如被告不同意更正，或者登记机构在有证据证明登记的确有误而不予更正的情况下，原告才能向人民法院起诉被告。综上所述，原告的起诉没有事实与法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：两原告为广州市天河区先烈东路318号前座102房、后座102房及广州市天河区先烈东路318号前座103房、后座103房的登记权属人，上述房屋的共有分摊面积均为0平方米。2007年3月29日，被告向广州市中级人民法院执行局发出《关于保留我公司在广州沙河大饭店公共场地设施使用权的函》，函称：法院决定按现状公开整体变卖被执行人广州沙河大饭店位于广州市先烈东路318号前座101（建筑面积173.04平方米，实际为饭店的大堂）、后座101（建筑面积419.5216平方米，包括泵房、电房、消防通道）、前座106（建筑面积20.44平方米，实际是消防控制中心）等；上述房产是属大楼全体业主公共使用的；前座101（饭店大堂公共出入口）、前座106（大堂消防控制中心）、后座101（大楼配电房、生活水池、消防加压水泵房、公共消防疏散通道等）在变卖时必须明确买受人不能单独占有使用该公共物业等。被告对上述函件的真实性予以确认，但认为不动产的归属及性质只能由房管局认定，被告对相关房屋权属的认定仅为主观上的认为，上述函件不能证明相关房屋为公共用房。2011年6月3日，广州市中级人民法院作出（2011）穗中法赔字第1号《赔偿决定书》，查明以下事实：该院在拍卖被执行人广州沙河大饭店财产的过程中，沙河大饭店的部分产权人提出不能变卖沙河大饭店前座101大堂等公共设施配套用房的问题，广州市国土资源和房屋管理局亦表示上述房屋已作大堂、消防控制中心、配电房、消防通道等公共设施使用，不宜单独处理；该院将变卖方案调整为：拟变卖的涉案物业变卖面积剔除沙河大饭店前座101房、前座106房以及后座101房等约500平方米的公共设施配套用房；等等。2012年12月10日，广州市白云区国有资产监督管理委员会办公室及广州市白云区财政局向被告发出《关于划拨原广州沙河大饭店物业的通知》，内容为将天河区先烈东路318号前座101房、前座106房、前座2-12楼、后座101房无偿划拨给被告所有。被告提交的《房地产权证》记载：广州市天河区先烈东路318号前座101房、前座106房、后座101房（以下简称案涉房屋）均于2013年8月15日登记在被告名下，房屋所有权取得方式为划拨，共有情况均为单独所有，房屋建筑面积分别为173.04平方米、20.44平方米以及419.52平方米，共有分摊面积均为0平方米，前座101房及前座106房的城市规划房屋用途为饭店，后座101房的城市规划房屋用途为餐旅业。两原告提交的案涉房屋的《房地产登记簿查册表》亦与上述《房地产权证》记载的情况一致。2013年4月27日，广州市规划局天河分局办公室向原告刘良妹出具《关于白云国有资产经营有限公司占用公共使用面积问题的复函》，该函就原告反映的被告占用先烈东路318号公共消防通道等问题进行回复：被告没有向城市规划部门申请办理改变原使用功能的记录；关于影响消防安全及违建等问题建议分别向消防部门及城市综合执法部门直接反映等。2014年9月4日，两原告向广州市房地产交易登记中心申请对案涉房屋进行异议登记，广州市房地产交易登记中心将原告提出的异议事项记载于案涉房屋的房地产登记簿。现两原告以被告隐瞒案涉房屋属于公共设施配套用房的事实将其登记到自己名下为由，起诉要求确认案涉房屋为全体业主共有等。被告则抗辩称原告所有的房屋有独立的两条通道通往路面，无需经过案涉房屋。两原告为证明其主张还提交了案涉房屋的照片多张，拟证明被告侵害整栋大楼业主共有部分。被告对上述照片的真实性无异议，但认为被告有权在自己拥有权属的房屋内进行使用用途的调整。另，被告为证明其辩称还提交了先烈东路318号102、103房通往路面的通道照片两张及先烈东路318号上下楼楼梯照片两张，拟证明原告所有的房产有独立的进出通道。两原告对四张照片的真实性不予确认，认为无法看出照片的形成时间及是否与现状相符。在本案庭审中，原告明确其认为案涉房屋的性质为公共设施配套用房，属于业主的共有部分，因此提起本案诉讼，而原告名下的后座102、103房由于被告擅自改变案涉房屋用途而无法正常使用水电及消防。被告则称案涉房屋为其单独所有，现其将案涉房屋用于经营服装批发市场，并表示经其代理人现场察看原告所有的房屋仍能正常使用。另查明，2013年11月7日，刘良妹及郑柏生向本院起诉广州市白云区财政局及广州市白云国有资产经营有限公司，要求撤销广州市白云区财政局于2012年12月10日作出的《关于划拨原广州沙河大饭店物业的通知》等，本院经审查于2013年11月7日作出（2013）穗天法立行初字第19号行政裁定书裁定对刘良妹及郑柏生的起诉不予受理。同日，刘良妹及郑柏生向本院起诉广州市国土资源和房屋管理局及广州市白云国有资产经营有限公司，要求撤销广州市国土资源和房屋管理局于2013年8月15日颁发给广州市白云国有资产经营有限公司的粤房地证穗字第××号《房地产权证》等，本院经审查于2013年11月7日作出（2013）穗天法立行初字第20号行政裁定书裁定对刘良妹及郑柏生的起诉不予受理。两原告主张称其已尝试通过行政诉讼的方式撤销被告的房地产权证，但被法院裁定不予受理。还查明，两原告就被告改变案涉房屋用途而给原告等业主出入及经营留下安全隐患为由，向本院提起诉讼，要求被告停止对案涉房屋的非法侵害等，本院以（2014）穗天法民四初字第1269号案立案受理，该案目前仍在一审审理之中。本院认为：《中华人民共和国物权法》第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。根据上述规定，案涉房屋的权属及规划用途应以《房地产登记簿查册表》及《房地产权证》记载的为准，案涉房屋的《房地产登记簿查册表》及《房地产权证》记载案涉房屋的权属情况为被告单独所有，城市规划房屋用途分别为饭店及餐旅业。而两原告名下的广州市天河区先烈东路318号前座102房、后座102房及前座103房、后座103房的房地产权属证书亦显示两原告所有的上述房屋的共有分摊面积为0平方米，即两原告所有的上述房屋不具有大厦公共部位的共有分摊面积。两原告另提交了被告出具的《关于保留我公司在广州沙河大饭店公共场地设施使用权的函》以及广州市中级人民法院作出的（2011）穗中法赔字第1号《赔偿决定书》拟证明案涉房屋为公共设施配套用房，上述文件中虽提及案涉房屋为公共设施配套用房，但其出具时间均在案涉房屋《房地产权证》核发之前，且核发在后的《房地产权证》已明确记载案涉房屋的权属情况为被告单独所有，城市规划房屋用途分别为饭店及餐旅业，而并非公共设施配套用房。另，被告在上述函件中作出的意思表示及广州市中级人民法院在《赔偿决定书》中所查明的事实均非广州市房屋管理行政部门对于案涉房屋的规划用途及性质等作出的变更或者认定。故两原告称案涉房屋为公共设施配套用房且属业主共有依据不足，本院不予采纳，故对两原告的相关诉请本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国物权法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告刘良妹、郑柏生的诉讼请求。本案受理费76165元，由原告刘良妹、郑柏生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 李新程人民陪审员 陆亚非人民陪审员 刘希兰二〇一五年八月二十日书 记 员 何靖文梁雅芝 来源：百度搜索“”