（2015）琼海民二初字第107号

裁判日期: 2015-08-20

公开日期: 2016-02-05

案件名称

原告（反诉被告）琼海维嘉国际大酒店有限公司诉被告（反诉原告）定安黄竹天亿建材贸易中心租赁合同纠纷一案民事判决书

法院

琼海市人民法院

所属地区

琼海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

琼海维嘉国际大酒店有限公司,定安黄竹天亿建材贸易中心

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

海南省琼海市人民法院民事判决书（2015）琼海民二初字第107号原告（反诉被告）：琼海维嘉国际大酒店有限公司。住所地：琼海市嘉积镇银海路。法定代表人：张学修，该公司总经理。委托代理人：吴康丽，海南凯志律师事务所律师。委托代理人：罗长立，海南凯志律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：定安黄竹天亿建材贸易中心。经营场所：定安县黄竹镇文明中路。经营者：曾育姬，女，1962年1月20日出生，汉族，住定安县。委托代理人：陈兴旺，系定安黄竹天亿建材贸易中心员工。原告（反诉被告）琼海维嘉国际大酒店有限公司（以下简称维嘉酒店）诉被告（反诉原告）定安黄竹天亿建材贸易中心（以下简称天亿建材中心）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序审理。2015年5月4日，被告天亿建材中心提起反诉，本院经审查后决定合并进行审理。在审理过程中，因发现本案不宜适用简易程序，本院裁定转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2015年6月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴康丽、罗长立，被告的经营者曾育姬及委托代理人陈兴旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告维嘉酒店诉称：2012年2月25日，原、被告签订《场地租赁合同》，约定原告将琼海维嘉国际大酒店员工宿舍至锦绣小区马路空地及员工餐厅租赁给被告，租赁期限为2012年3月1日起至2013年2月28日，月租金为16000元。合同签订后，原告已将场地交付给被告使用。合同期届满后，被告仍持续使用租赁场地，双方租赁合同关系仍在继续。原、被告经协商，原告同意减少部分租金。2014年1月13日，原告向被告催缴租金38000元。2014年6月20日，原告委托律师继续发函给被告催缴租金，但被告对原告的催缴通知置之不理。根据《场地租赁合同》第五条第1款约定，被告如果拖欠租金，每逾期一日，按拖欠金额的千分之五向原告支付违约金。但根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，双方约定的违约金过高，原告相应下调违约金，要求被告按每日万分之六向原告支付违约金，即截止2015年1月26日，被告应向原告支付违约金共计8618.4元。综上，被告拒不支付拖欠租金的行为侵犯了原告的合法权益，原告无奈向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付拖欠租金38000元；2、被告自2014年1月13日起就应付未付租赁按每日万分之六向原告支付违约金至被告全部支付拖欠的租金之日止（截止2015年1月26日违约金暂计为8618.4元）；3、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其主张的事实，提供下列证据材料：1、《场地租赁合同》，证明原、被告于2012年2月25日签订了场地租赁合同，租赁期限为2012年3月1日至2013年2月28日止，月租金16000元。2、个体工商户营业执照，证明被告主体资格。3、搬出租赁场地通知书，证明2014年1月13日，原告通知被告搬出租赁场地，并向被告催收拖欠的38000元。4、律师函。5、EMS快递单据。6、中国邮政速递短信业务申请单。证明4-6证明原告委托律师出具律师函向被告催缴租金。7、催款通知函，证明2014年12月20日，原告再次向被告催收拖欠的38000元租金。被告天亿建材中心辩称：关于双方签订的合同及尚欠租金38000元情况属实。被告同意向原告支付尚欠租金人民币38000元，不同意支付违约金。因原告拖欠南方电网公司电费导致该公司停止向原告供电，致使原告停止向被告供电，停止供电时间两个多月，造成被告经济损失。停电是原告的原因造成，不是自然灾害，被告不同意赔偿违约金。被告为支持其主张的事实，提供下列证据材料：2014年12月16日致琼海维嘉国际大酒店的函，以彩信方式发给对方的一个老总。反诉原告天亿建材中心反诉称：原、被告于2012年2月25日签订《场地租赁合同》，由被告租用原告的场地用于琼海市银海路至大礼村主干道铺设工程指挥部及员工住宿板房临时搭设和工程材料的临时堆放，每月租金16000元，租用时间一年，自2012年3月1日至2013年2月28日止。合同期限届满后，因被告承建的工程尚未竣工，仍需继续租赁该场地，经双方协商，继续按原合同执行，至2014年1月13日被告接到原告的搬出租赁场地通知书，当月下旬撤出该场地，租赁合同解除，被告尚欠原告租金人民币38000元。合同履行期间，原告除了2013年4月-6月期间没有向被告提供电源外，其余时间均由原告向被告提供电源用于琼海市银海路至大礼村主干道路铺设工程建设。前述三个月没有供电，是原告拖欠供电部门的电费未缴所致，致使被告三个月租用的工程机械无法正常使用施工，工人的生产力大幅度降低，给被告带来生产成本的提高，贻误工程交付，被告产生经济损失，责任在于原告。按照合同第四条第二款的规定，原告停止供电不属于本条款的限制履行情形，属于原告违约。根据合同法的相关规定，原告应赔偿违约方的损失。在停电三个月期间，被告的施工人员在丧失电动力施工的情况下，还能进行符合体力的工程施工，此外，被告花费8600元购买一部柴油发电机用以发电供部分工程机械使用施工，但效率明显不如原告的正常供电。因此，被告造成的损失为：1、三个月支付员工工资130234元；2、租用施工机械租金153000元；3、购买柴油发电机8600元；4、工程拖延三个月交付，工程总造价3400多万元的三个月利息损失及加付三个月的场地租用费等损失。被告的损失巨大，但考虑到原告的经济状况欠佳，且感谢原告对被告的工程施工提供场地、水源、电源之合同义务，故被告仅要求原告承担第1、2项损失的50%。为此，被告提起反诉，请求判令：一、原告向被告支付因原告停电造成被告支付工人误工三个月工资130234元以及三个月租用工程机械损失费153000元，二项合计283234元的50%，计款141617元；二、反诉案件受理费由原告负担。庭审中，被告变更第一项反诉请求为：原告向被告支付因原告停止供电造成被告支付工人误工三个月工资130234元的50%，即65117元。反诉原告为支持其反诉主张的事实，提供下列证据材料：2013年4月至6月工资表，证明当月发放员工工资。反诉被告维嘉酒店辩称：一、被告在答辩状及民事反诉状中均自认双方租赁合同到期后仍继续占用涉案场地，自认尚欠原告38000元租金。二、被告主张原告赔偿其损失65117元没有事实和法律依据。涉案场地租赁用途为办公、员工住宿板房临时搭设以及堆放工程材料，租赁场地停止供电和施工无关；且虽然停电两个月，但被告也承认用了瑞海水城的电，停电并未造成被告的实际经济损失。被告提供的工人误工工资、租用工程机械费用等与本案没有任何关联。综上，被告尚欠原告38000元租金，其反诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法支持原告的本诉请求，驳回被告的反诉请求。反诉被告没有提供证据。本院经依法组织庭审质证，被告对原告提供的证据1的真实性没有异议，但被告签订合同时没有细看合同；对证据2-7没有异议，但对律师函中的拖欠租金86000元有异议以及被告没有收到催款通知函。原告对被告的证据的真实性、合法性、关联性均有异议，被告没有将该函件交给原告，原告没有收到。原告对被告提供的反诉证据的真实性、关联性均不认可，被告向其员工发放工资与本案无关，两张工资表没有发放人，且没有劳动合同，无法确认签名的真实性以及是否被告发放的工资，工资表体现的是工程发放的工资，原、被告之间只是租赁场地关系。本院对原告提供的证据1-7的真实性、合法性、关联性予以确认。对被告提供的证据的真实性予以确认，但该函系被告制作，未能证实是否送达原告，且原告予以否认，无法证实与本案的关联，对其关联性不予确认。对被告提供的反诉证据经核对与原件一致，对其真实性予以确认。经审理查明：2012年2月25日，原、被告签订《场地租赁合同》，约定：甲方（原告）将位于琼海市银海路琼海维嘉国际大酒店员工宿舍至锦绣小区马路空地《酒店篮球场（含）以北》及原员工餐厅约2593平方米场地租赁给乙方（被告），乙方承租上述场地用于琼海市银海路至大礼村主干道铺设工程指挥部及员工住宿板房临时搭设和工程材料的临时堆放；租赁期自2012年3月1日起至2013年2月28日止；租金按月计付，每月16000元；甲方应正常提供电源、水源，但超出甲方负荷或市政停水停电的情况除外；乙方必须保证按合同及时付清租金及水电费、卫生费等，乙方如果拖欠，每逾期一日，按拖欠金额的千分之五向甲方支付违约金等。合同签订后，原告即将场地交付被告使用，被告亦依约支付租金。合同期限届满，双方经协商同意被告继续使用租赁场地并支付租金。2014年1月13日，原告向被告发送《搬出租赁场地通知书》，主要内容为：“定安黄竹天亿建材贸易中心暨曾育姬女士……同意6、7、8三个月共计租金3.7万元，仅交1.5万元，自9月份该中心办公室用地租金为每个月4000元（只租办公室板房用地，其他的场地和房屋不租）。到目前9、10、11、12月共计1.6万元，累计共欠租金3.8万元，望尽早交租金。”被告收到通知书后即撤出租赁场地，但未向原告缴纳租金。2015年3月10日，原告以被告拖欠租金为由向本院提起诉讼。同年5月4日，被告以原告停电给其造成损失为由，向本院提起反诉。庭审中，被告变更第一项反诉请求为：原告向被告支付因原告停止供电造成被告支付工人误工三个月工资130234元的50%，即65117元。原、被告均认可2013年4月至6月期间由于原告的原因而导致停电。被告认可尚欠原告租金38000元，但不同意支付违约金。原告否认停电给被告造成了损失。本院认为：原、被告于2012年2月25日签订的《琼海维嘉国际大酒店有限公司场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。原、被告对被告尚欠原告租金38000元的事实均没有异议，本院予以确认，故对原告诉请要求被告支付租金38000元，本院予以支持。关于原告主张的违约金问题。原、被告签订的《场地租赁合同》期限届满后，双方经协商由被告继续使用租赁场地并支付租金，该行为应视为原合同的延续，除双方另行约定外，原合同对双方均具有法律约束力，但租赁期限为不定期。被告在继续承租场地期间，未按时支付租金，已构成违约。而原告在合同履行过程未能按照合同约定正常提供电源，因自身原因造成停电近三个月，亦存在违约情形。综合本案具体情况，双方的违约情形，根据公平合理、诚实信用原则，原告主张的违约金损失，应由其自行承担，对其该项诉请，本院不予支持。关于被告反诉要求原告赔偿其损失的问题。被告主张因原告停电，致使工人生产力大幅度降低，生产成本提高，并延误了交付，给被告造成经济损失，故原告应支付其停电期间的工人误工工资。根据合同约定，被告承租原告的场地系用于琼海市银海路至大礼村主干道铺设工程指挥部及员工住宿板房临时搭设和工程材料的临时堆放，因双方没有特别约定，则原告应保证被告租赁场地用途范围内的正常用电。被告主张原告应保证其工程用电，原告予以否认，且被告没有提供其他证据进行佐证，本院不予采信。此外，工资系雇主或用人单位依据法律规定、行业规定或根据其与员工之间的约定对员工的劳动所支付的报酬。被告因雇请工人施工而支付工资，与原告的停电行为不存在因果关系。被告未能提供充分证据证明原告停电给其造成的损失，原告亦予以否认，故对其要求原告支付工人误工工资的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：限被告定安黄竹天亿建材贸易中心于本判决生效之日起十日内向原告琼海维嘉国际大酒店有限公司支付租金38000元。驳回原告琼海维嘉国际大酒店有限公司的其他诉讼请求。驳回反诉原告定安黄竹天亿建材贸易中心的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案（本诉）受理费人民币965元，由原告琼海维嘉国际大酒店有限公司负担178元，由被告定安黄竹天亿建材贸易中心负担787元；反诉受理费人民币714元，由被告（反诉原告）定安黄竹天亿建材贸易中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判长　符　儒　超审判员　陈　宏　友审判员　周　英　俊二〇一五年八月二十日书记员　祁永芳（代）搜索“”