（2014）漯民一终字第348号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2016-06-02
案件名称
徐素玲与王桂玲、徐德栓房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省漯河市中级人民法院
所属地区
河南省漯河市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐素玲,王桂玲,徐德栓
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第五条第一款，第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第四十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条
全文
河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）漯民一终字第348号上诉人（原审原告）：徐素玲，女，汉族，1976年12月2日出生。委托代理人：韩强，河南永力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王桂玲，女，汉族，1978年10月23日出生。被上诉人（原审被告）：徐德栓，男，汉族，1980年4月12日出生。徐素玲上诉王桂玲、徐德栓房屋买卖合同纠纷一案，徐素玲于2013年7月16日向郾城区人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令王桂玲、徐德栓支付购房款299000元，互负连带付款责任，承担该案诉讼费和其他相关费用。原审法院于2013年11月26日作出（2013）郾民初字第1361号民事判决，徐素玲不服向本院提起上诉，本院于2014年4月12日作出（2014）漯民一终字第13号民事裁定，发回原审法院重审。原审法院另行组成合议庭于2014年10月14日作出（2013）郾民初字第01299号民事判决。徐素玲不服该判决，于2014年11月5日再次向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2014年11月20日公开开庭审理了本案。上诉人徐素玲及其委托代理人韩强，被上诉人王桂玲、徐德栓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院审理查明：徐素玲和徐德栓系姐弟关系，徐德栓和王桂玲原系夫妻关系。2012年元月份，徐素玲和前夫王磊在中国建设银行股份有限公司漯河分行办理个人住房借款合同一份，按揭购买李书红名下的位于漯河市郾城区祁山路东36栋10号的房产一套（即该案涉讼房屋），借款人王磊和徐素玲指定的委托扣款账户名称为王磊，账号为62×××09。2013年5月17日，徐素玲和王磊经原审人民法院调解离婚。2013年6月19日，徐素玲和王桂玲签订房产转让协议，约定徐素玲以250000元的价格将该案涉讼房屋出售给王桂玲，该协议第三条约定：“乙方（王桂玲）保证，已按双方约定付清上述房款（250000元）。”双方于当天办理了房屋过户手续，案件涉讼房屋登记产权人由徐素玲变更为王桂玲。庭审中，当事双方争议的主要问题是购房款是否已付清。徐素玲称徐德栓、王桂玲分文未付购房款，王桂玲从账户上转入王磊账户上用来还房贷的钱，系她提前支付给徐德栓、王桂玲的现金，委托二人办理还款事宜，并提供证人徐某甲、来某、徐某乙出庭作证。其中徐某甲在作证时称2013年5月22日徐素玲给徐某甲打电话借钱，5月23日徐某甲把钱送到母亲来某家，然后和徐素玲、徐德栓一起拿了12万元到漯河市祁山路建行还房贷，存钱时徐德栓拿出来2000元，剩余118000元存入银行，后来在接受合议庭询问时徐某甲又改称2013年5月22日上午徐素玲打电话借钱，当天下午徐某甲将钱送到来某家，第二天即2013年5月23日去银行存钱。但徐德栓询问证人徐某甲在漯河市中级人民法院二审开庭作证时称是在邙山路和辽河路交叉口的建行存款120000元整时，徐某甲解释因为出庭时紧张，说错了。来某在作证时称2013年5月22日上午徐某甲到来某家送去30000元，第二天徐某甲和徐素玲、徐德栓三个人一起去银行存款。徐某乙的证言没有实质内容。徐德栓、王桂玲二人称徐素玲离婚期间，因与前夫没钱还房贷，把购房合同和还房贷的银行卡给了二人，让其代为还房贷，徐素玲离婚后，因该房在银行抵押，徐素玲没有钱还下余贷款，不能将前夫王磊名下的房屋过户到自己名下。王桂玲代徐素玲将下余房款还完，将该房过户到徐素玲名下，之后徐素玲将该房以25万元的价格卖给二被告。在此期间，徐德栓、王桂玲二人替徐素玲还房贷126500元，又于2013年6月19日支付给徐素玲现金130000元（徐德栓、王桂玲二人称多支付的6500元不再说了），当天徐素玲将涉讼房屋过户至王桂玲名下。徐德栓、王桂玲二人为证明已支付徐素玲房款，提供了王桂玲在中国建设银行股份有限公司漯河分行的账户62×××80和62×××08向王磊在该行的账户62×××09（房屋按揭借款合同中约定的委托扣款账户）的转账明细，其中2013年1月29日转账汇款1500元；2013年2月25日，转账汇款900元；2013年3月22日转账汇款1300元；2013年4月21日转账汇款1300元；2013年5月23日转账汇款800元；2013年6月3日转账汇款120700元；共计金额126500元。同时徐德栓、王桂玲二人的三名证人王某、韩某、闫某出庭作证，证明二人因购房向王某借款70000元，向韩某借款60000元，向闫某借款30000元。另查明，在原一审庭审中，证人来某出庭作证时称徐素玲借款120000元后是和徐德栓、王桂玲二人一起走的。原审法院认为：徐素玲和王桂玲签订的房产转让协议，系双方真实意思表示，该房产转让协议所涉房屋登记所有权人已经由徐素玲变更为王桂玲，上述事实，当事双方均不持异议，予以确认。但对于徐德栓、王桂玲二人是否按照合同约定履行了支付房款的义务，双方各执己见。对此，该院认为，第一，关于从王桂玲账户上转入王磊账户上用来还房贷的126500元的性质：徐素玲称该款系其提前支付给徐德栓、王桂玲二人的现金，委托其代为办理还贷事宜，但其提供的证人徐某甲和来某各自的证言前后不一致，同时两名证人有关徐某甲给徐素玲送钱的时间的证言也不一致，不能使人确信其证明内容的真实性，而证人徐某乙的证言并不能证明案件争议焦点的实质内容，故对该三名证人的证言不予采信。因徐素玲未能提供有效证据证明该126500元的款项系其事先支付给徐德栓、王桂玲二人，故依据现有证据，认定从王桂玲账户上转入王磊账户上用来还房贷的126500元系徐德栓、王桂玲二人支出。第二，关于剩余130000元房款是否已支付的问题：案件涉讼房屋已经过户给王桂玲，徐素玲与王桂玲于2013年6月19日签订的漯河市房产转让协议第三条明确约定“乙方保证已按双方约定付清上述房款”，徐素玲对该协议不持异议，但同时主张徐德栓、王桂玲二人分文未付房款，假设徐素玲主张属实，即使考虑当事双方之间的亲属关系，但徐素玲卖房后在房款分文未收的情况下，自愿将涉讼房屋过户给王桂玲有悖常理，不能使人信服。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”该案中，徐素玲在不能提供有效证据推翻房产转让协议中有关“房款已经付清”之约定的情况下，其要求徐德栓、王桂玲二人再行支付房款的诉请不应得到支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回徐素玲对徐德栓、王桂玲的诉讼请求。案件诉讼费5790元，由徐素玲承担。徐素玲上诉称：一审法院查明事实不清，认定事实错误，举证责任分配错误，判决错误。1、上诉人与前夫王磊离婚后，双方唯一的一套房产归上诉人所有，因该房产以王磊的名义抵押在银行，王磊因交通肇事服刑，尚欠银行按揭贷款126500元，上诉人向亲戚贷款后交给二被上诉人还贷，拿出房产证后办理在上诉人名下，然后再过户到被上诉人王桂玲名下，该126500元上诉人交给被上诉人徐德栓用于交清银行的剩余房贷款，否则不能办理后续房产证，二被上诉人是不会凭空替上诉人缴纳钱款的，原审认定该款项系二被上诉人支出，但没有查明该款的来源。2、双方买卖合同成立且生效是客观事实，上诉人履行了将房产交付给二被上诉人并协助其办理房产过户的合同义务，而被上诉人的基本义务是支付购房款，双方对是否支付购房款各持己见，原审法院应当严格按照法律规定来分配举证责任，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，被上诉人应对履行买卖合同中的付款义务负举证责任，而二被上诉人未能举证证明已向上诉人支付约定的购房款，应承担举证不能的责任，再者依据交易惯例，即便二被上诉人支付购房款，上诉人也应当为其出具收据凭证，根据民事诉讼公平和诚实信用原则，综合当事人的举证能力，也应当由二被上诉人淮，一审法院没有严格依据最高院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定确定举证责任的承担，分配举证责任错误。3、关于房产转让协议第三条约定“乙方保证已按双方约定付清上述购房款”是办理房产证过程中临时采用的房管局固定格式的合同文本，上诉人对房产转让协议不持异议，不是对二被上诉人付款的事实没有异议。4、被上诉人德栓是上诉人的亲弟弟，证人徐某乙、来某、徐某甲分别是双方的父、母、兄弟姐妹，上诉人在售房款分文未收的情况下，出于亲情信任才敢将房产交付给二被上诉人，假设二被上诉人付清了该款，就算不是亲弟弟，就是其他人，按照正常思维，上诉人也不会再去厚着脸皮，昧着良心再去索要第二次房款，父母姐妹也不会糊里糊涂去为上诉人出庭作证，去支持上诉人的无理行为。综上，请求二审法院查明事实，依法确定举证责任，依法改判二被上诉人支付购房款299000元，维护上诉人合法权益。徐德栓、王桂玲二审答辩称：徐素玲是徐德栓三姐。她离婚期间，因与前夫没钱还房贷，把购房合同和还房贷的银行卡给了我们二人，让代为还房贷，徐素玲离婚后，因该房在银行抵押，徐素玲没有钱还下余贷款，不能将前夫王磊名下的房屋过户到自己名下。我们代徐素玲将下余房款还完，将该房过户到徐素玲名下，之后徐素玲将该房以25万元的价格卖给我们。在此期间，我们二人替徐素玲还房贷126500元，又于2013年6月19日支付给徐素玲现金130000元。多支付的6500元不再说了。当天徐素玲过户至王桂玲名下。徐素玲房款已支付完毕，并向法庭提供以下证据：一、王桂玲在中国建设银行股份有限公司漯河分行的账户62×××80和62×××08向王磊在该行的账户62×××09（房屋按揭借款合同中约定的委托扣款账户）的转账明细，其中2013年1月29日转账汇款1500元；2013年2月25日，转账汇款900元；2013年3月22日转账汇款1300元；2013年4月21日转账汇款1300元；2013年5月23日转账汇款800元；2013年6月3日转账汇款120700元；共计金额126500元。二、2013年6月19日支付给徐素玲现金130000元，多支付的6500元不再说了。当天徐素玲将涉讼房屋过户至王桂玲名下。证人王某、韩某、闫某出庭作证，证明我二人因购房向王某借款70000元，向韩某借款60000元，向闫某借款30000元。上诉人徐素玲提供的证人证言相互矛盾，不符合客观事实因此不被原审认可，上诉人徐素玲没有新的证据证明自己的主张。我们已按合同约定全部履行完毕，并完成了物权的变更，上诉人的上诉理由不能成立，应依法驳回其上诉请求，维持原判。本院经审理查明的事实除与原审法院查明事实相同外，另查明，徐德栓、王桂玲于2014年1月9日在漯河市郾城区民政局婚姻登记处，协议解除了婚姻关系。二审争议的焦点为：该案涉讼房屋的购房款是否交付。本院认为，徐素玲与王桂玲签订的房产转让协议，系双方真实意思表示，当事双方均不持异议，该房屋买卖协议合法有效，本院予以确认。涉案房屋产权所有人变更登记为王桂玲，双方当事人均予以认可，该事实原审法院予以确认，本院予以支持。徐德栓、王桂玲二人是否按照购房合同约定履行了支付房款的义务，当事双方各持己见。被上诉人王桂玲、徐德栓称：“支付房款分两大部分，一、上诉人徐素玲离婚后，因涉案房屋在银行抵押，徐素玲没有钱还下余房贷，不能将房屋过户到自己名下，我们替徐素玲还房贷126500元。并提供126500元，转账明细予以证明。二、2013年6月19日支付给徐素玲现金130000元，并提供证人王某、韩某、闫某予以证明”。上诉人徐素玲予以否认，称：“被上诉人徐德栓、王桂玲分文未付购房款，王桂玲从账户上转入王磊账户上用来还房贷的钱，系她提前支付给徐德栓、王桂玲的现金，委托二人办理还款事宜，并提供证人徐某甲、来某、徐某乙出庭作证。”关于该案证人证言采信问题，依据《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条：“人民法院应当按照法定程序全面、客观地审核证据，依照法律的规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果”之规定。本院认为，徐素玲与徐德栓、王桂玲系姐弟、弟媳关系，亲属之间由于血缘关系形成的交易信任，使该案房屋买卖具有一定的特殊性。本案证人徐某乙、来某系徐素玲徐德栓父母，王桂玲原公爹、婆母。证人徐某甲系徐素玲和徐德栓二姐，王桂玲原婆家二姐。来某1941年11月9日出生、徐某乙1938年3月19日出生，两位年迈的老人为儿女房屋买卖纠纷多次出庭，有向人民法院澄清事实的坚定性。证人来某年事已高，就基本事实之外的细节性记忆有偏差合乎常理。证人来某在女儿徐素玲第一次上诉庭审作证时，强调她是中年得子，非常疼爱儿子徐德栓，在现阶段农村男女观念没有完全消除的状况下，结合本案情况证人徐某乙、来某为女儿徐素玲出庭作证，更有证明力。其二人证言，本院予以采信。证人徐某甲前后出庭证言存有矛盾点，但其在原审法院重审时，对证言存有矛盾点的原因作出了合理解释，不影响对基本事实的证明，本院予以采信。原审法院认为“徐素玲提供的证人徐某甲和来某各自的证言前后不一致，同时两名证人有关徐某甲给徐素玲送钱的时间的证言也不一致，不能使人确信其证明内容的真实性，而证人徐某乙的证言并不能证明案件争议焦点的实质内容，故对该三名证人的证言不予采信。”有悖人伦常情，本院不予支持。关于徐德栓、王桂玲提供的王某、韩某、闫某三份证人证言，均不能直接证明徐德栓、王桂玲支付购房款的事实，与本案不具有关联性，本院不予采信。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定。徐德栓、王桂玲由于不能举证证明履行了房产转让协议中支付购房款的义务，应负担举证不能的不利后果。关于涉讼房屋出售价格，徐素玲与王桂玲签订的房产转让协议，系双方真实意思表示，并已进行了产权变更登记，房产转让协议成立并已生效。徐素玲和王桂玲签订的房产转让协议约定徐素玲以250000元的价格出售给王桂玲。上诉人徐素玲要求按评估价299000元支付购房款，没有事实和法律依据，本院不予支持。该案涉讼房屋系徐德栓、王桂玲婚姻存续期间购买，购房款250000元为夫妻共同生活所负的债务，应共同偿还。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，处理结果欠当。依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百七十条第一款第（二）项、《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，判决如下：一、撤销郾城区人民法院（2014）郾民初字01299号民事判决。二、徐德栓、王桂玲于本判决生效后十日内，共同支付徐素玲250000元购房款，互付连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5790元，二审案件受理费5790元，共计11580元。由徐素玲负担2050元，徐德栓、王桂玲共同负担9530元。本判决为终审判决。审判长 谌 宏 民审判员 王 宗 欣审判员 刘 继 伟二〇一五年八月二十日书记员 张静怡（兼） 更多数据：搜索“”来源：