（2015）渝一中法民终字第03656号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-11-24
案件名称
重庆云辉塑钢制品有限公司与汉通控股集团有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第03656号上诉人（原审原告）重庆云辉塑钢制品有限公司，住所地重庆市九龙坡区石桥镇兰花新村D1栋27-3-3号。法定代表人李世明，总经理。委托代理人傅玲，重庆坤博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）汉通控股集团有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道平云路163号广电科技大厦701自编之1单元。法定代表人翁伟雄，董事长。委托代理人胡曾红，被告员工。上诉人重庆云辉塑钢制品有限公司（以下简称“云辉公司”）与被上诉人汉通控股集团有限公司（以下简称“汉通公司”）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年5月4日作出（2015）江法民初字第01074号民事判决，云辉公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年7月6日公开对本案进行了询问。上诉人云辉公司的委托代理人傅玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云辉公司一审诉称：2013年6月9日，我司与汉通公司签订《房屋租赁合同》，合同约定，汉通公司将重庆市江北区江北嘴社会管理机构工程项目部活动板房出租与我司，并对租金等进行了约定。我司按约向汉通公司交纳2000元保证金，以保证合同的履行。我司工人入住后，发现汉通公司提供的活动板房有一半达不到安全使用条件，多次要求汉通公司整改，汉通公司拒绝整改并经常采取断电、锁门等方式不让我司工人入住。2014年8月，由于刮风下雨，致使活动板房部分坍塌，我司被迫搬离。经多次协商，汉通公司拒绝返还我司交纳的保证金、拒绝赔偿损失。我司认为根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条、《重庆市建筑房屋和市政基础设施工程现场文明施工标准的通知》的规定，汉通公司提供的活动板房应当具备安全使用条件，在活动板房危及承租人安全或者××的情况下，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。为维护我司的合法权益，故起诉请求判令：汉通公司返还我司租金41900元（大概是我司已支付租金94206.4元的百分之五十）、返还保证金2000元、支付我司搬家费4000元、支付搬家产生的住宿费800元、支付空调被扣押产生的租金1300元；汉通公司返还空调五台（三台窗机、两台挂机）。汉通公司一审辩称：我司出租的活动板房经过业主方、安全检测方检测达到了安全使用标准。1、租金问题。关于云辉公司搬离的问题，在合同第五条第二项（若房屋因建设需要被依法拆除的，云辉公司需及时搬离）有明确约定，2014年8月房屋因需要被拆除，我司通知了云辉公司，其随后就搬走了。云辉公司足额支付房屋租金94206.4元，且在租赁期内一直使用活动板房，故我司不应退还租金。2、保证金问题。保证金是保证合同履行的，由于建筑工地的特殊性，保证金是对治安保卫、现场环境卫生、电费缴纳等问题的保证。在2014年7月，云辉公司安装空调，我司不同意，后经过派出所协调，我司同意其安装空调，但电费由其交纳，但其至今未支付空调电费。另外，云辉公司在活动板房处堆放大量的建筑垃圾，所以我司不应退还其保证金。3、搬家费与搬家产生的住宿费问题。云辉公司是按照约定搬离的，搬家费和搬家产生的住宿费应由其自己承担。4、空调返还与空调租金问题。我司扣押云辉公司租赁的空调是因为其未交纳空调电费，待其交纳电费后，空调可以返还；空调租金我司不应当支付。一审法院审理查明：2013年6月9日，云辉公司与汉通公司签订《房屋租赁合同》，合同约定，汉通公司将重庆市江北区江北嘴社会管理机构工程项目部活动板房12间出租与云辉公司，每间租金700元／月；活动板房内需要使用的电器设备必须经过汉通公司批准同意才能使用，空调功率不能超过1.5P；汉通公司早上7时统一关总闸中午11时30分合闸，下午14时关闸，18时再统一合闸，在这期间如有人私自开启总闸罚款2000元；云辉公司应由专门安全保卫人员，定期对租用的活动板房进行检查，及时排除安全隐患；房屋租赁期自2013年6月9日起，按季度结算，云辉公司应在合同签订之日交付当月租金，并交纳保证金2000元，日后须提前5日支付下月租金；云辉公司承租期间，厨房水电须单独挂表清算费用；云辉公司在租赁期间应注意安全防火、综合治理、卫生、治安保卫、安全使用设备等工作，在租赁期内，若因云辉公司原因造成失火、水浸、人身安全事故、被盗等损失，由云辉公司承担全部损失；双方协商一致可解除本合同；房屋因建设需要被依法拆除，云辉公司需及时搬离，汉通公司无条件退还未使用租金；本合同履行过程中如发生争议，双方友好协商，协商不成可向当地人民法院提起诉讼。合同签订后，云辉公司向汉通公司支付保证金2000元，2014年8月8日，《房屋租赁合同》经双方协商一致解除。在租赁期间，云辉公司一直使用汉通公司提供的活动板房，并足额交纳租金94206.4元。2014年陈伟将空调出租给云辉公司使用，并与云辉公司员工ＸＸ年签订《空调出租协议》，约定，陈伟将三台旧窗机、两台旧挂机空调出租给云辉公司，租赁期限为2014年7月14日—2014年9月30日，窗机每台租金350元，挂机每台租金600元，共计2250元。协议签订后，云辉公司支付陈伟租金2250元。一审另查明，云辉公司使用五台空调的时间段为2014年7月17日—2014年8月8日。2014年8月9日，云辉公司搬离诉争活动板房。一审法院认为，签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应按照合同约定享受权利，履行义务。一、汉通公司是否应当返还云辉公司租金41900元的问题汉通公司依据双方签订的《房屋租赁合同》向云辉公司提供了活动板房，云辉公司虽称其在使用期间向汉通公司反映过活动板房存在质量问题，但却未提供证据进行证明，且其在租赁期内一直使用活动板房并足额支付了租金，现其在合同解除并搬离现场后以汉通公司提供的活动板房其中一半有质量问题为由要求汉通公司返还已交纳租金中的41900元，这并不符合一般租赁关系的常理。同时，云辉公司认为汉通公司提供的活动板房存在质量问题，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，云辉公司亦应对活动板房存在质量问题提供证据加以证明，但其提供的证据不足以证明汉通公司提供的活动板房存在质量问题，汉通公司无须因云辉公司的此项要求向其退还租金，故对云辉公司要求返还租金41900元的诉讼请求，本院不予支持。二、保证金2000元是否应当退还的问题双方当事人均确认保证金系对合同履行的保证，联系合同上下文，若在合同履行过程中汉通公司因云辉公司原因产生损失，也应属于保证金的保证范围。合同的主要内容为云辉公司支付租金，汉通公司出租活动板房，实际履行过程中，云辉公司按约支付租金，汉通公司也按约将活动板房交与云辉公司使用，双方均履行了合同的主要义务，后双方协商一致解除合同，在此情况下，汉通公司应将保证金返还。现原告要求被告退还保证金，但汉通公司抗辩称，由于云辉公司未交清空调电费和未清理其遗留在活动板房附近的建筑垃圾，保证金不予退还。关于电费问题，双方的合同均未对空调电费进行约定，但云辉公司确实使用了空调，按照常理，其应当支付空调产生的电费。汉通公司举示的证据也能初步证明云辉公司使用空调产生电费的具体金额为3000元，云辉公司对此金额有异议，就应举示相关证据证明予以反驳，但其未举示证据证明，因此，云辉公司使用空调产生的电费宜认定为3000元，对汉通公司的此项抗辩，本院予以采信。在云辉公司未将该3000元空调电费支付与汉通公司前，汉通公司不予退还2000元保证金并无不当，故对云辉公司要求汉通公司返还保证金2000元的诉讼请求，本院不予支持。另，关于建筑垃圾清运问题，汉通公司举示的证据不足以证明活动板房附近的垃圾系云辉公司产生，因此对汉通公司以此项作为不返还云辉公司保证金的抗辩理由，本院不予采纳。三、汉通公司是否应当支付云辉公司要求的搬家费4000元、搬家产生的住宿费800元的问题云辉公司陈述其由于活动板房有质量问题被迫搬离，汉通公司应承担其搬离费用。根据审理查明的事实，无法证明云辉公司系因活动板房存在质量问题搬离，而根据其租金交纳至搬离前一天，合同协商一致解除的事实，云辉公司系自行搬离，同时双方并未约定搬离活动板房的费用由汉通公司承担，故汉通公司无须支付云辉公司搬家费及搬家产生的住宿费。四、汉通公司是否应返还云辉公司五台空调及支付空调租金1300元的问题汉通公司对云辉公司要求其返还空调及支付空调租金的问题，汉通公司认为其扣留空调有合法原因（云辉公司未支付空调电费）。根据审理查明的事实，汉通公司并无占有空调的合法理由，汉通公司应将空调返还云辉公司，而空调系云辉公司租赁而来，在汉通公司占有期间，空调的租赁费亦应由汉通公司承担，该租赁费云辉公司已经支付，汉通公司应将该费用直接支付给云辉公司，汉通公司应支付的空调租赁费为2250元÷79日×（79日-23日）=1595元，故对云辉公司要求汉通公司返还五台空调的诉讼请求及支付空调租金1300元的诉讼请求，本院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、汉通控股集团有限公司于本判决生效之日起十日内向重庆云辉塑钢制品有限公司支付空调租金1300元。二、汉通控股集团有限公司于本判决生效之日起十日内向重庆云辉塑钢制品有限公司返还空调五台（三台窗机、两台挂机）。三、驳回重庆云辉塑钢制品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取525元，由重庆云辉塑钢制品有限公司负担500元，汉通控股集团有限公司负担25元。前述费用中由汉通控股集团有限公司负担的部分已由重庆云辉塑钢制品有限公司向本院预缴，汉通控股集团有限公司履行上述判决义务时一并支付给重庆云辉塑钢制品有限公司。一审判决后，原审原告云辉公司不服上诉来院，其上诉理由及请求：其一，涉案板房存在质量问题致使无法使用而搬离，故应退还收取的房租并赔偿搬家费损失；其二，空调用电已包含在每月700元房租内，且被上诉人举示的电费收据是复印件，该电费既有工程用电也有生活区活动板房用电，当时有四个班组在现场施工，该电费主要是施工用电，不应认定为上诉人的空调用电，所以一审认定上诉人承担3000元电费既无依据也不合理；其三，一审以上诉人没有交纳空调费等为由判决不予退还保证金不当。综上，请求二审维持原审判决第一、二项，撤销第三项，支持上诉人的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人负担。被上诉人汉通公司未提出答辩意见。二审查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人云辉公司与被上诉人汉通公司签订的租赁合同不违反法律规定，应属有效。对双方当事人争议的焦点评判如下：其一，租金应否退还。汉通公司将工地使用的临时活动板房出租给云辉公司使用应满足安全使用条件，对出现问题应及时加以修缮。经一审调查显示，活动板房简陋确实存在质量问题，部分房屋曾被大风吹损，影响正常使用，但汉通公司及时进行了修缮，并给予了云辉公司妥善安置，并未影响云辉公司的有效使用。在此期间云辉公司按约交付房租亦是正当。后因出租房需要拆除，应及时搬离，故双方于2014年8月8日协商解除了租赁合同。现云辉公司以活动板房存在质量问题要求退还所交房租于法无据，不予支持。其次，一审认定云辉公司尚欠空调费，不支持退还保证金是否恰当。云辉公司在承租期间对活动板房安装了空调，并进行了使用。对于空调电费的问题，从合同约定看，双方并未约定将空调电费计入房租。空调电费实际产生的情况虽然单独挂表计算，但表上显示的用电量与实际情况不相吻合，而汉通公司举示的电费交纳发票显示，空调使用月份比平时明显增多，一审根据现场施工班组用电以及云辉公司使用空调的时间状况酌情认定和主张3000元恰当。保证金是对于合同有效履行的保证，在合同义务人未全面履行合同义务前，权利人不退还保证金符合法律规定。在云辉公司未付清有关费用前，一审未判决支持汉通公司退还保证金并无不当。其三，搬家费的损失应否予以支持。双方在合同中明确约定因房屋建设需要拆除时，承租人应及时搬离，双方对于搬家费并没有进行约定，且在双方是经过协商自愿解除合同，亦并未对此进行协议，故不予认定和主张。综上，上诉人云辉公司的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审受理费减半收取525元，由重庆云辉塑钢制品有限公司负担500元，汉通控股集团有限公司负担25元；二审受理费1050元，由上诉人重庆云辉塑钢制品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 玲代理审判员 王 兵代理审判员 刘 希二〇一五年八月二十日书 记 员 江满意 来自