(2015)三中民终字第9613号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-11-03
案件名称
牛安英与姜静房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
牛安英,姜静
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第八条第一款;《中华人民共和国民事诉讼法(2013年)》:第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书���2015)三中民终字第9613号上诉人(原审被告)牛安英,女,1945年8月20日出生。委托代理人吴莹,北京市京剑律师事务所律师。被上诉人(原审原告)姜静,女,1963年10月17日出生。委托代理人刘芳,北京市明仁律师事务所律师。上诉人牛安英因房屋租赁合同纠纷一案,不服北京市朝阳区人民法院(2014)朝民初字第9917号民事判决,向本院提起上诉,本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。2014年2月,姜静诉至原审法院称:2006年4月,我从袁铮处购买了位于北京市朝阳区×号房屋,并在支付了全部房款后取得了房屋的产权证。此后,牛安英四次与我签订《房屋租赁合同》,自2011年8月至2012年7月期间,牛安英在诉争房屋居住并按合同约定向我支付房屋租金,双方合同期届满日为2013年6月30日。合同到期后,牛安英恳请我继续将房屋租给其使用,并向我账户汇了四个月的房租,要求继续使用房屋到2013年10月31日。2013年11月1日,我明确告知牛安英需要收回房屋自用,但牛安英却拒不腾房并拒交房租,故我起诉要求:1.牛安英将位于北京市朝阳区×号房屋腾交给我;2.牛安英按照每日200元的标准支付我自2013年11月1日起至牛安英实际腾房之日止的房屋使用费(截至2013年12月31日为12200元)。牛安英辩称:不同意姜静的诉讼请求。我认为案件应该中止审理,理由是涉案房屋原系我所有,后来我儿子袁铮擅自将房屋过户至袁铮名下,袁铮又将房屋转让给了姜静,袁铮处分诉争房屋系无权处分,姜静取得诉争房屋也不构成善意取得,因此,姜静应将诉争房屋过户给袁铮,所以我方认为姜静并非诉争房屋真实权利人,我方坚持认为双方之间的租赁合同无效,故请求法院驳回姜静的诉讼请求。原审法院经审理查明:位于北京市���阳区×号房屋(以下简称涉案房屋)现登记在姜静名下,由牛安英实际居住使用。2011年至2012年,姜静、牛安英分别签订了四份《房屋租赁合同》,约定由牛安英承租涉案房屋,租期累计日期为自2011年8月1日至2013年6月30日止。其中,双方于2012年7月5日签订的《房屋租赁合同》约定的租期为自2012年7月1日至2013年6月30日,租金标准为每月3000元。合同期满逾期占房不归还,牛安英需缴纳逾期房屋使用费每天人民币贰佰元,直至归还房屋之日。牛安英自2013年11月1日起未支付过房屋租金。涉案房屋原登记在牛安英名下,2003年,涉案房屋过户至袁铮名下。2006年,袁铮与姜静签订《购房协议》,以320000元的价格将涉案房屋出售给姜静,涉案房屋于2006年4月5日过户至姜静名下。牛安英曾在原审法院起诉姜静和袁铮,要求确认姜静与袁铮于2006年4月5日签订的房屋买卖合同无效,��审法院做出(2013)朝民初字第29848号民事判决,驳回了牛安英的诉讼请求,牛安英上诉后,北京市第三中级人民法院作出(2014)三中民终字第08179号民事判决,驳回了牛安英的上诉请求。牛安英还曾以确认合同无效纠纷为由起诉姜静,要求确认双方之间的签订的四份《房屋租赁合同》无效,原审法院做出(2014)朝民初字第40589号民事判决,驳回了牛安英的诉讼请求,牛安英提起上诉后,北京市第三中级人民法院依法驳回了牛安英的上诉请求。原审法院认为:根据已经生效的法律文书所确认的事实,《房屋租赁合同》合法有效,姜静、牛安英双方均应予以遵守。现《房屋租赁合同》已经到期,双方未续签房屋租赁合同,牛安英已无正当理由继续占用涉案房屋。虽然牛安英抗辩其原系涉案房屋的产权人,姜静取得涉案房屋并非出于善意,但已有生效法律文书已经确认���姜静购得涉案房屋的买卖行为合法有效,故姜静现以涉案房屋的产权人身份要求牛安英腾房,有相应的事实及法律依据,法院予以支持。姜静按照《房屋租赁合同》约定的标准向牛安英主张房屋使用费也符合法律规定,法院对其该项请求予以支持。据此,原审法院于2015年5月判决:一、牛安英于判决生效后三十日内将位于北京市朝阳区×号房屋腾交给姜静。二、牛安英于判决生效后三十日内按照每日二百元的标准支付姜静自二○一三年十一月一日至实际腾退上述房屋之日止的房屋使用费(截至二○一三年十二月三十一日为一万二千二百元)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后,牛安英不服,以姜静不是涉案房产的善意取得人为由上诉至本院,不��意腾退房屋及不同意支付房屋使用费,且即使支付房屋使用费,原审判决数额过高,要求减少。姜静同意原判。在本案审理过程中,上诉人牛安英以其另诉姜静物权保护纠纷案件为由,要求中止本案审理。姜静不同意中止本案审理。本院查明,牛安英曾以该理由在原审法院审理过程中提出中止案件审理的意见,原审法院未予准许。本院经审理查明的其余事实与一审查明的事实无异。上述事实,有当事人陈述、房产证、房屋租赁合同、民事判决书等证据在案佐证。本院认为:《中华人民共和国合同法》第八条规定:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案中,依据已生效的法律文书,涉案房屋的租赁合同合法有效,双方均应依约履行。现涉案房屋的租赁合同已经到期,牛安英与姜静未续签租赁合同,且牛安英亦非涉案房屋的权利人,故姜静起诉要求牛安英腾退房屋并支付相应的房屋使用费,于法有据,本院予以支持。关于上诉人牛安英认为姜静非涉案房屋的善意取得人,故不同意腾退房屋及支付房屋使用费一节,缺乏事实与法律依据,本院不予支持。关于牛安英要求减少房屋使用费一节,亦依据不足,本院不予支持。关于牛安英要求中止本案审理,因其不符合中止审理的法律规定,故本院不予准予。综上所述,原审法院对此案认定事实清楚,程序适当,处理正确,应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,本院判决如下:驳回上诉,维持原判。一审案件受理费106元,由牛安英负担(于本判决生效后7日内交纳);二审案件受理费106元,由牛安英负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长 邓青���代理审判员 张 玉 娜代理审判员 刘 向 飞二〇一五年八月二十日书 记 员 衡 珊 珊 关注公众号“”