（2015）清连法民二初字第222号

裁判日期: 2015-08-20

公开日期: 2015-11-24

案件名称

成梅芳与连州市盛世房地产有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

连州市人民法院

所属地区

连州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2015）清连法民二初字第222号原告：成梅芳，女，汉族，连州市人，住连州市。被告：连州市盛世房地产有限公司，地址：连州市。法定代表人：邓继明，该公司经理。委托代理人：胡继纲，男，系广东远大永恒律师事务所律师。委托代理人：黎国柱，男，系广东远大永恒律师事务所律师助理。原告成梅芳诉被告连州市盛世房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理。依法由审判员孔日照适用简易程序公开开庭进行了审理。原告成梅芳，被告连州市盛世房地产有限公司委托代理人胡继纲、黎国柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成梅芳诉称：2013年9月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告应于2014年5月1日前将买卖商品房交付原告使用。并约定如不能如期交付，被告按原告已经支付的房价款172932元每日万分之三的违约金计算支付给原告，合同继续履行。签订《商品房买卖合同》后，原告向被告支付房价款人民币172932元，但自2014年5月1日至今，被告不但没按合同约定的期限向原告交付商品房，也没有为原告办理房产证。原告多次请求被告交付房屋、办理房产证、支付违约金，均遭到被告不理睬或拒绝，态度十分恶劣，原告也多次到住建局、信访局、打12345市长热线等有关部门咨询信访也一直未果。为此请求：一、判令被告继续履行合同，立刻交付案涉房产。二、判令被告支付逾期交楼、办理房产证违约金19973.68元（以172932.68元为本金，按日万分之三计算，自2014年5月2日起至交楼、办好房产证并交付之日止，现暂计至2015年6月25日）。三、判令被告支付办证多交费用人民币659.68元。四、请求被告立即办理房产产权登记证书。五、本案诉讼费由被告承担。原告为其主张提供的证据有：一、身份证复印件，拟证明原告主体资格的事实；二、合同编号201309273610431《广东省商品房买卖合同》及《盛世都会公寓合同确认单》各一份、《收据》复印件二份、中国工商银行股份有限公司连州支行《银联卡》复印件二份、《个人贷款借据》和安心账户托管资金缴存凭证复印件各一份、《个人综合贷款还款计划查询》复印件一份、《广东省地方税收通用发票（电子）》复印件二份、《税收转账专用完税证）》复印件一份以及《广东省非税收收入（电子）票据》复印件二份，拟证明原告购买被告盛世都会公寓907室并已支付全部房价款、办证费及税收的事实。三、《个人购房按揭借款合同》复印件，拟证明原告与中国工商银行股份有限公司连州支行签订《个人购房按揭借款合同》借款80000元的事实；四、2015年7月7日连州市住房和城乡规划建设局出具的《连州市住建局信访事项办理答复意见书》，拟证明被告逾期交房原因是资金链断裂的事实。被告连州市盛世房地产有限公司答辩称：2014年4月21日，答辩人与被答辩人签订《广东省商品房买卖合同》，其中第八条交付期限中约定：出卖人（答辩人）应当在2014年5月1日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人（被答辩人）使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、非出卖人原因造成的延期；3、主体完成后，市政配套设施的安检验收未完成的；4、买受人如延期付款的，出卖人有权将交楼日期顺延，由于2、3项原因延期的，买受人同意延期不超过6个月。合同附件四《合同补充协议》第一条房屋的交付使用第1点约定，甲乙双方同意如因下列特殊原因，出卖人可据实予以延期；（1）因市政配套批准及安装之延误。现合同标的房屋的主体以完成，但市政配套设施的安检验收未完成，包括消防、水电、弱电工程，因此导致房屋的延期交付。在2014年8月29日，盛世都会公寓仍有消防、水电、和弱电工程在等待相关部门排期验收，符合上述关于“非出卖人原因及市政配套设施的安检验收未完成”及《合同补充协议》之（1）“因市政配套批准及安装之延误”的约定。答辨人可依双方所签合同约定据实予以延期。答辩人可按实际情况延期交付房屋，因此，被答辩人要求答辩人支付逾期交房的违约金不应为19973.68元，更不应从2014年5月1日开始计算，不符合双方所签合同约定，没有事实和法律依据。为此，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告对其主张提供的证据有：一、组织机构代码证、企业法人营业执照、法人证明及法定代表人身份证复印件，拟证明被告诉讼主体资格的事实；二、商品房预售许可证，拟证明被告预售房屋资格的事实；三、《证明》复印件三份，拟证明被告兴建的盛世都会公寓的消防、弱电、水电工程已完成，正在等待有关部门排期验收，符合合同约定延期交付的条件。经庭审质证，原告仅对被告提供的三份证明有异议，认为根据连州市住建局信访事项办理答复意见书反映，被告根本没有将三份证明所证明的工程到有关部门办理审批验收，从三份证明的时间反而证明被告已严重违约。被告对原告提供的连州市住建局信访事项办理答复意见书的真实性、合法性无异议，但认为关联性有异议，认为其出具的时间是2015年7月7日，而合同约定的交接时间为2014年5月1日，相差一年多，已无法证实被告是由于资金断裂而导致无法验收。而意见书则表述明晰，是后期包括水电、消防的申报验收工作未完成而不是工程未完成，我方合同第八条的约定已很清晰，交付的房屋应当经有关部门的综合验收备案这个条件，综合验收包括环保、人防、水电、消防等部门的验收，第二款的2、3、4点也明确约定被告只要证明在主体完成后市政配套设施的案件验收未完成，买受人就同意延期六个月，我方提供的三份证明足以证明截止2014年7月仍有部分工程未验收，因此可依约定顺延六个月。其余证据无议异。原、被告对对方提供的证据无异议的，本院予以确认。经审理查明：被告连州市盛世房地产有限公司是一家于2010年3月22日在连州市工商行政管理局依法核准登记成立的有限责任公司，公司注册资金为人民币壹仟万元，法定代表人为邓继明，经营范围为房地产开发及销售，投资者为邓继明和陈德文。2011年7月13日，被告以出让方式取得位于连州市良江路19号的土地使用权并经批准在上述地块架设商品房，定名为“连州市良江路盛世都会”。2013年9月5日经连州市住房和城乡规划建设局批准预售。2013年9月14日，原告与被告的销售代表、经理签订一份《盛世都会公寓合同确认单》，认购了该都会的907号房。同年27日，原告购买被告位于连州市良江路19号盛世都会公寓907室，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》，合同第二条约定的商品房销售依据为连州市住房和城乡规划建设局颁发的许可证号为（2013）第019号《商品房预售许可证》；合同第三条买受人所购商品房的基本情况为：商品房为预售商品房；该商品房为良江路19号盛世都会公寓907室；用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高3米，建筑面积为45.36㎡，其中套内建筑面积为30.81㎡，公共部位与分摊建筑面积14.55㎡（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；第四条约定该商品房书预售，按套出售，按套内面积计算，单价为人民币5612.85元／㎡，总房价款壹拾柒万贰仟玖佰叁拾贰元（172932元）。合同第六条约定的付款方式及期限为其他方式，即银行按揭，于2013年9月14日前付清首期人民币92932元，余额人民币80000元于2013年10月14日前向按揭银行办妥按揭手续，开户银行为中国工商银行股份有限公司连州支行，专用账户为20×××94。合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任为逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的五%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年5月1日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4中条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经有关部门竣工验收合格备案后。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非出卖人原因造成的延期；3、主体完成后，市政配套设施的安检验收未完成的；4、买受人如延期付款的，出卖人有权将交楼日期顺延，由于2、3项原因延期的，买受人同意延期不超过6个月。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。2、本条中的“逾期“是指出卖人按本合同第八条约定的可据实予以延期的原因外的逾期，若买受人选择合同的，应在达到解除合同条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。合同第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人书面通知日视为送达日，如送达15天内不前来办理手续，视为买受人无异议收楼，房屋由此引起的一切责任由买受人承担，出卖人书面通知的地址以买受人在本合同所留地址为准。同时，双方还就合同附件四《合同补充协议》进行了释明及确认。其中，附件四之《合同补充协议》第一条房屋的交付使用再作释明和确认，该条约定为：甲乙双方同意如因下列特殊原因，出卖方可据实予以延期：（1）因市政配套批准及安装至延误；（2）出卖方虽没过失但无法防止的外因导致延期交楼；（3）法律规定的其他延期交楼情况。根据原告提供的连州市盛世房地产有限公司出具的《收据》（编号NO5805850、5805851）、编号为03961301的《广东省地方税收通用发票（电子）》以及《税收转账专用完税证）》和《广东省非税收入（电子）票据》复印件二份显示。2013年9月14日，原告依约支付该房屋的首期房价款72932元、办证费2729元、可视对讲1500元、税费1729.32元及房地产证明费20元。2013年12月24日，原告与中国工商银行股份有限公司连州支行签订了《个人购房借款／担保合同》并交纳了房屋所有权登记费、住房登记费、房屋他项权利登记费用各160元后，从该行借款人民币80000元，于2013年12月25日将贷款人民币80000元支付给被告，至此，原告付清了全部购房款172932元给被告。按照买卖合同约定，被告应于2014年5月1日前将该房屋交付给原告使用。庭审过程中，原、被告认可已经分别于2014年12月1日、2015年1月6日和2月3日支付了1556.39元／月共4669.17元给原告。上述事实有原、被告的陈述及原、被告各自提供的上述证据佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告因商品房买卖签订的《广东省商品房买卖合同》以及《合同补充协议》是双方平等、自愿基础上签订的，是双方的真实意思表示，内容没有《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条有关无效的情形以及第五十四条有关撤销情形，合法有效，可予确认。合同签订后，双方应自觉全面按合同的约定履行各自的权利义务。原告请求被告继续履行合同的主张符合双方所签合同的约定，被告对此并无异议，予以支持。对于原告请求被告支付多交的办证费以及立即办理房产产权证问题，由于作为开发商的被告至今并没有实际交付商品房给原告，至庭审结束，被告也不能就交付房屋以及办理房产证给出一个合理期限，究竟办证所需费用是多少以及能否办理房产证，双方均未提供有效依据，根据《最高人民法院关于民生诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以注明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告对此应承担举证不能的不利后果，本院不予采纳。本案的争议焦点主要是被告逾期交房的时间节点是否是2014年5月1日。从双方所签的合同条款显示，虽然双方约定的交房日期为2014年5月1日，但该时间点是附条件的，即该商品房经有关部门竣工验收合格备案后，即是说在这个时间点上商品房经过了有关部门竣工验收合格备案了，被告应当在该时间前（含当日）将商品房交付原告使用。此外还约定了“非出卖人原因造成的延期；主体完成后，市政配套设施的安检验收未完成”这二种出卖人（被告）可据实予以延期的特殊情形，但延期不得超过6个月，即可以延期到11月1日。而且原、被告双方均已确认被告已经于2014年12月1日、2015年1月6日和2月3日支付了三个月的违约金1556.39元／月给原告，此事实证明原、被告双方认同了违约交房的时间节点就是2014年11月2日。从被告提供的三份证明的时间及内容看，在2014年8月29日，盛世都会公寓仍有消防、水电和弱电工程在等待相关部门排期验收，而原告提供的《连州市住建局信访事项办理答复意见书》所反映的被告因资金链断裂这一事实，由于出具这份意见书的时间是2015年7月7日，且属于行政机关对信访者的答复，该份意见书不足以反映被告2014年8月前后的真实情况，在没有其他证据相互印证的情况下，不能单凭这份答复就认定被告资金链断裂这一事实。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条关于“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供的证据的证明力是否棉线大于另一方提供的证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。”本院认为被告提供的三份证明的证明力明显大于原告提供的一份证据。被告关于可依双方所签合同约定据实延期的辩解意见，符合上述关于“非出卖人原因及市政配套设施的安检验收未完成”的约定。原告可依双方所签合同约定据实延期至2014年11月1日，亦即从11月2日起，属于被告逾期交付商品房给原告使用的起点。涉案《合同》约定了出卖人逾期交房超过90日后，若双方继续履行合同的，出卖人应自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房款的万分之三的违约金。此约定与原告违约交付按揭贷款的违约责任是对等的，均是每日万分之三。根据此约定，被告从本院确认的2014年11月2日起属于违约交房，每日支付的违约金为51.88元／日（172932元×0.0003），每月1556.4元（51.88元×30天）。因此，减除了被告已支付的三个月违约金，本案原告的违约金起算时间为2015年2月2日。综上，依照《最高人民法院关于民生诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告应当继续履行双方于2013年9月27日所签的编号为201309273610431《广东省商品房买卖合同》。二、被告连州市盛世房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告违约金每月1556.4元（违约金从2015年2月2日起支付至被告实际交付商品房给原告使用之日止）。三、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费315.83元，因适用简易程序审理减半收取157.9元，由被告连州市盛世房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员　　孔日照二〇一五年八月二十日书记员　　李乃敏附相关法律及其条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于民生诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果第七十三条关于“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供的证据的证明力是否明显大于另一方提供的证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。 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