（2015）镇民终字第01212号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-08-28
案件名称
王天宝与胡万生、句容市华阳镇人民政府房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省镇江市中级人民法院
所属地区
江苏省镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王天宝,胡万生,句容市华阳镇人民政府
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）镇民终字第01212号上诉人（原审原告）王天宝。委托代理人李金龙，句容市华阳法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）胡万生。被上诉人（原审被告）句容市华阳镇人民政府，住所地句容市华阳镇镇句路。法定代表人王涛，该镇镇长。委托代理人刘桂生，江苏刘桂生律师事务所律师。委托代理人蒋玲，江苏刘桂生律师事务所律师。上诉人王天宝、胡万生因房屋租赁合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2014）句民初字第729号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：胡万生系个体工商户，即句容市大卓春双浴室的业主，其为经营该浴室领取了江苏省锅炉使用登记证、卫生许可证。2011年9月21日前，该浴室由胡万生实际经营。王天宝（乙方）与胡万生（甲方）于2011年10月22日签订春双浴室承包协议，双方约定“（一）乙方在承包期限内所装修一切费用总计陆万贰仟元整，其中以旧换新，甲方抵取锅炉贰仟元整，合计人民币陆万元整。（二）乙方在承包期间，如遇拆迁或其它自然灾害，甲方应给付乙方每年壹万贰仟元费用。（三）乙方在承包期间内，应承但一切安全责任，合法经营，如违法行为有乙方负责。（四）乙方在承包期内如遇拆迁或一切自然灾害，甲乙各取所责，甲方以法人为主，乙方以承包经营费用为主。（五）如乙方转租须经甲方同意，承包期2011年9月22日至2016年9月22日终。租金壹万伍仟元整每年。（先付后租，毛毯20条，毛巾111条，空调2台）”。胡万生、王天宝分别在甲方、乙方处签名确认，证明人王世林、滕忠明分别在证明人处签名确认。协议签订后，王天宝购买了锅炉，对春双浴室室内进行部分装修，并实际经营。2011年、2012年，王天宝分别向胡万生交纳承包费15000元。因发展需要，句容市华阳拆迁事务所对城上行政村章家边自然村等范围内的村庄房屋进行拆迁，2013年9月28日句容市华阳拆迁事务所（甲方）与胡万生（乙方）签订拆迁协议一份，双方约定：“1、甲方拆除乙方房屋楼房37246平方米，附房139平方米。……4、甲方补贴乙方搬家过渡费58103元。5、甲乙双方互找差价，在轧差后，甲方补偿乙方玖拾伍万元整（小写950000），补偿费包含奖金、搬家过渡费、房屋补偿、房屋装修、树木等附属物、移位补偿等。6、如乙方不需要安置房，甲方给予回购价补偿，含浴室证照、设备等一切费用补偿叁拾万元整。……9、乙方签字后，于2013年10月10日将房屋交于甲方，逾期将扣除奖金并强制拆除。”胡万生按照拆迁协议约定领取了补偿费用后，王天宝于2013年10月起诉对拆迁补偿款申请诉前财产保全，因胡万生已在王天宝申请诉前财产保全前领取了补偿费用，故法院未应王天宝的申请采取保全措施。本次诉讼期间，王天宝与胡万生一致认可，在句容市大卓春双浴室被拆迁时，双方签订的承包协议解除。王天宝原审诉称：胡万生拒绝按照承包协议将属于王天宝的部分补偿款支付给王天宝。王天宝申请诉前财产保全，后上述款项仍被胡万生在句容市华阳镇北部新城拆迁安置办公室领走。胡万生、句容市华阳镇人民政府严重侵犯了其合法权益，要求判令：1、胡万生赔偿其置办锅炉装修费用36000元、停业损失20万元、搬家安置费58103元、房屋看管费用2万元，共计314103元；2、胡万生承担诉讼费；3、华阳镇人民政府在保全金额20万元内连带赔偿各项损失。胡万生原审答辩称：王天宝要求胡万生赔偿其损失30万余元，无任何法律依据；胡万生与王天宝终止协议是遇政府拆迁，属于不可抗力，王天宝再主张剩余三年的营业利润损失明显属于非法要求，其承包浴室是否能够盈利及盈利多少无证据证实；拆迁协议上30万元的补偿是对浴室所占房产和营业执照的补偿，是对胡万生的补偿，与王天宝无关；胡万生补偿王天宝投入损失后，王天宝所置办的设备（锅炉）应当归胡万生所有。因万天宝拒绝把锅炉交由胡万生处置，导致锅炉无法再转让，故胡万生不再接受锅炉设备，36000元也不应再给付王天宝。句容市华阳镇人民政府原审辩称：华阳镇人民政府不是房屋租赁合同的当事人，也不是拆迁补偿协议主体，不应成为被告；因诉前保全所致损失赔偿纠纷应当单独起诉。请求依法驳回对华阳镇人民政府的起诉。原审法院认为：胡万生与王天宝签订的春双浴室承包协议，是双方意图通过发包、承包浴室获取经济利益的真实意思表示。其中关于承包费、承包期间遇拆迁时给付补偿款等内容亦为双方在综合考量、充分协商的基础上形成的一致意见，作为确定涉案纠纷处理的参考标准具有其合理性，对双方具有约束力。承包协议第二条约定，在承包期间如遇拆迁或其它自然灾害，胡万生应给付王天宝每年12000元费用。应当认定上述条款约定的是浴室拆迁时胡万生补偿王天宝损失的标准。王天宝实际经营春双浴室两年，尚有三年承包期未经营，故按照该标准，胡万生应给付王天宝补偿费用36000元（12000元／年×3年）。胡万生系句容市大卓春双浴室的经营者，其为该浴室领取了江苏省锅炉使用登记证、卫生许可证，句容市华阳拆迁事务所才在拆迁时补偿给胡万生搬家过渡费58103元、补偿费（含浴室证照、设备等一切费用）30万元，这二项费用是胡万生应得的补偿费用。王天宝与胡万生并未约定拆迁时胡万生须给付王天宝每年12000元以外的其他费用，未对停业损失费、搬家安置费、房屋看管费用进行明确约定；拆迁时，上述费用在房屋租赁合同双方之间应如何处理，亦无法律规定。胡万生与王天宝已在承包协议中约定了协议解除条件及补偿标准，所以在解除协议条件成就时，胡万生应积极从讼争浴室搬迁，其拒不搬迁，还要求胡万生赔偿房屋看管费用，于法无据。综上王天宝要求胡万生赔偿停业损失20万元、搬家安置费58103元、房屋看管费用2万元，无事实和法律依据，不应支持。在王天宝申请诉前保全前，华阳镇人民政府已将拆迁款给付胡万生，且华阳镇人民政府不是涉案浴室承包合同的相对人，王天宝也不是被搬迁人。因此王天宝要求句容市华阳镇人民政府在保全金额20万元内连带赔偿损失的诉讼请求，不应支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、胡万生于判决生效后十日内给付王天宝补偿款36000元；二、驳回王天宝的其他诉讼请求；案件受理费6012元，由王天宝负担5312元，胡万生负担700元。上诉人王天宝不服一审判决，提起上诉称，每年12000元仅仅是退还王天宝承包期间的装修费用，不是对3年预期收益损失的赔偿；胡万生领取的30万元补偿款中，3万元是证照补偿款，27万元是3年预期收益损失赔偿款，应归王天宝所有；原审判决没有认定王天宝的预期收益损失，是事实认定不清。本案审理应当适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》。王天宝是被征收浴室的经营权人，因征收该浴室造成停产、停业损失，相应的补偿款应当给付王天宝，句容市华阳镇人民政府是房屋征收机关，王天宝要求句容市华阳镇人民政府承担责任应予支持。请求依法改判或者发回重审。上诉人胡万生不服一审判决，提起上诉称，原审法院判决胡万生补偿王天宝36000元后，没有将涉案浴室内的所有资产判决给胡万生，也没有将设备等资产折价抵扣，判决不公正。请求二审法院依法公正审理。上诉人胡万生二审辩称，拆迁是政府行为，王天宝主张的损失应当向政府主张；其签订的拆迁协议中没有涉及经营费；王天宝不归还浴室成套设备是其拒绝给付36000元的原因。上诉人王天宝二审辩称，胡万生拥有营业执照，但营业执照的补偿不应有30万元，该30万元中包含了应补贴给王天宝的营业补偿款。被上诉人句容市华阳镇人民政府坚持一审抗辩意见，请求驳回上诉，维持原判。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》，征收补偿的对象为被征收房屋的所有权人。王天宝不是涉案房屋所有权人，不管是被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，还是因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，王天宝都不是征收补偿的对象，不能因拆迁活动直接按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》主张上述拆迁对价。而且，涉案房屋被拆迁时并非国有土地上的房屋，王天宝称本案应当依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》裁判，亦不应支持。王天宝与胡万春之间是承包合同关系，因承包所涉房屋被拆迁产生的承包人损失承担纠纷，应当在承包合同当事人之间根据承包合同纠纷处理规则处理。原审法院依照《中华人民共和国合同法》裁判本案，并无不当。双方在承包合同中约定，如遇拆迁或其它自然灾害，甲方应给付乙方每年壹万贰仟元费用；乙方在承包期内如遇拆迁或一切自然灾害，甲乙各取所责，甲方以法人为主，乙方以承包经营费用为主。根据上述约定，本案中因涉案浴室被拆迁导致王天宝不能继续承包涉案浴室，胡万生并不构成违约，不应承担违约责任；双方并未约定因拆迁导致承包合同无法继续履行时，胡万生应承担王天宝预期经营收益损失、停产停业损失以及搬迁损失，所以王天宝向胡万生主张上述损失没有法律依据。原审法院判决胡万生给付王天宝补偿款36000元符合双方约定，双方在原审诉讼中并未就明确王天宝添置的锅炉等财产的所有权归属提出诉讼请求，原审法院对此未予理涉并无不当。涉案浴室的业主是胡万生，王天宝仅是享有承包期内经营该浴室的权利，该浴室被拆迁，胡万生丧失依据相应的经营执照和设备长期经营该浴室的机会，因此在拆迁时获得“含浴室执照、设备等一切费用补偿”并无不当。综上，上诉人王天宝、胡万生的上诉意见均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人王天宝的二审案件受理费5472元，由上诉人王天宝负担。上诉人胡万生的二审案件受理费700元，由上诉人胡万生负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 静代理审判员 李益成代理审判员 戴晓东二〇一五年八月二十日书 记 员 刘 静 搜索“”