（2015）台民初字第1841号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2016-07-05
案件名称
王元盛与张善唤房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市台江区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王元盛,张善唤,曹绍海
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十四条第一款，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2015）台民初字第1841号原告王元盛，男，1972年6月11日出生，住所地福建省福州市鼓楼区。委托代理人谢尊荣，福建华弘律师事务所律师。被告张善唤，男，1984年8月20日出生，汉族，住所地福建省罗源县。第三人曹绍海，男，1989年7月2日出生，汉族，住所地福建省南平市延平区。原告王元盛诉被告张善唤及第三人曹绍海房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王元盛的委托代理人谢尊荣到庭参加诉讼。被告张善唤和第三人曹绍海经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王元盛诉称，2013年11月3日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于福州市台江区上海街道交通西路33号名流花园2#楼11、12两间店面出租给被告从事理发店使用。租期36个月，从2013年11月1日起至2016年10月31日止。每月税前租金为21000元，租金第二年度开始逐年递增8%。租金每两个月支付一次，被告应于每月第1日前将每两月的租金存入原告指定账户，先付租后使用。该房屋物业费、电费和水费均由被告自理。被告向原告支付履约保证金5万元，租赁关系终止之日起3日内，原告收取的保证金除用以抵充合同约定由被告承担而未及时缴纳的费用外，剩余部分无息退还被告。还约定，被告逾期交付房租及相关费用及根本违约情形，每逾期一日原告按欠额总额的日3‰向被告收逾期付款违约金，若被告拖延超过十五天不交租金（或交纳不足），视同被告根本违约，原告有权停止水电供应，解除合同收回房屋，被告缴交的履约保证金不予退还等内容。合同签订后，双方均依约履行，但自2014年11月1日开始，按《房屋租赁合同》约定，月租金递增8%，即21000元×8%＝1680元，递增后每月租金21000＋1680元＝22680元，而被告仍按月租21000元支付，直至2015年2月28日，少付租金1680元×4个月＝6720元，至今未支付补足。自2015年3月1日开始，被告就拖欠租金，至今分文不付。暂计今年5月止欠租金22680元×3个月＝68040元。被告还应支付逾期付款违约金，直至付清租金为止。双方《租赁合同》约定，房屋物业费、电费和水费均由被告自理。但今年3、4月物业费140元、水费144.4元，今年2月、3月、4月电费2524元，被告未缴，已由原告代垫付。合计原告代垫付物业费、水电费2808.4元。根据《租赁合同》约定，被告拖延超过十五天不交租金（或交纳不足），原告有权解除合同收回房屋，并有权不退还被告缴交的履约保证金5万元。故请求法院判令：1、解除原、被告于2013年11月3日签订的《房屋租赁合同》。2、被告支付原告自2014年11月1日至2015年2月28日租金差额6720元，并支付逾期付款违约金，直至付清租金差额为止。3、被告支付原告自2015年3月1日至被告将租赁房屋退还原告之日止租金（每月22680元），并支付逾期付款违约金直至付清租金为止。4、被告偿还原告代垫付的物业费、水电费2808.40元。5、原告有权不退还被告缴纳的履约保证金5万元。被告张善唤未答辩。第三人曹绍海未答辩。经审理查明，2013年11月3日，以原告王元盛为出租方（甲方），被告张善唤为承租方（乙方），双方签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将福州市台江区上海街道交通西路33号名流花园2#楼11-12店面出租给乙方从事理发店使用。租期从2013年11月1日起至2016年10月31日止，共计36个月。每月税前租金为21000元，租金第二年度开始逐年递增8%。该房屋物业费、电费和水费按照小区物业规定均由乙方自理。租金每两个月支付一次，乙方应于每月第1日前将每两月的租金存入甲方指定账户，先付租后使用。乙方应于本协议签订同时向甲方支付履约保证金5万元。租赁关系终止之日起3日内，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担而未及时缴纳的费用外，剩余部分无息退还乙方。乙方在租赁期间，该房屋乙方未经甲方书面同意不得转租，否则视同乙方根本违约，甲方有权收回房屋、终止合同，乙方交付的履约保证金不予退还，并应赔偿甲方所有损失。乙方逾期交付房租及相关费用及根本违约情形，每逾期一日甲方按欠款总额的日3%向乙方收逾期付款违约金，若乙方拖延超过十五天不交租金（或交纳不足），视同乙方根本违约，甲方有权停止水电供应，解除合同收回房屋，乙方缴交的履约保证金不予退还，乙方应补足尚欠租金及逾期付款违约金，并赔偿由此给甲方造成的一切损失。合同签订后，双方均依约履行，按《房屋租赁合同》约定，自2014年11月1日开始，月租金递增8%，递增后每月租金为22680元。原告认为被告每月仍按21000元的租金标准向其支付至2015年2月28日，而从2015年3月1日开始，被告就拖欠租金至今。原告认为被告的行为已经违反合同约定，故诉至本院。另查明，原告垫付了讼争店面2015年2月至4月电费2524元，2015年3、4月的物业费140元，水费144.4元，以上共计2808.4元。诉讼中，被告张善唤向本院提供了一份落款时间为2014年7月3日的《店铺转让合同》，该合同约定了被告将讼争店面转让给曹绍海经营。而后，本院依被告申请追加第三人曹绍海参加本案诉讼。2015年7月1日，第三人曹绍海将讼争店面交还给原告。原告认为被告未经其同意将店面转租给第三人，且其对被告将讼争店面转租给第三人并不知情。另，原告起诉时要求被告将讼争店面退还给原告。庭审时，原告当庭撤回要求被告退还讼争店面的诉讼请求，本院已予以准许。综上事实，本院认为，原告王元盛与被告张善唤签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。因被告张善唤拖欠自2015年3月1日至今的租金，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。按照双方签订的《房屋租赁合同》关于“若乙方拖延超过十五天不交租金（或交纳不足），视同乙方根本违约，甲方有权停止水电供应，解除合同收回房屋，乙方缴交的履约保证金不予退还”的约定，应视为系双方对出租方解除合同条件的约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故对于原告要求解除与被告张善唤于2013年11月3日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。根据《房屋租赁合同》“租金第二年度开始逐年递增8%”的约定，被告张善唤自2014年11月1日起至2015年10月31日止，每月应向原告支付租金22680元。而被告仍按21000元的租金标准向原告支付租金至2015年2月28日，故被告应向原告支付自2014年11月1日起至2015年2月28日的租金差额6720元（1680元×4个月）。因被告自2015年3月1日起至今未向原告交纳租金，因此被告还应向原告支付从2015年3月1日起至2015年6月30日止的租金90720元（22680×4个月）。对于原告要求被告支付垫付的物业费、水电费2808.4元的诉讼请求，因双方合同中约定上述费用应由被告张善唤承担，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。原告要求其有权不退还被告缴纳的履约保证金50000元的诉讼请求，根据原被告签订的《房屋租赁合同》“若被告拖延超过十五天不交租金（或交纳不足），视同乙方根本违约，甲方有权停止水电供应，解除合同收回房屋，乙方缴交的履约保证金不予退还，乙方应补足尚欠租金及逾期付款违约金，并赔偿由此给甲方造成的一切损失。”“乙方在租赁期间，该房屋乙方未经甲方书面同意不得转租，否则视同乙方根本违约，甲方有权收回房屋、终止合同，乙方交付的履约保证金不予退还，并应赔偿甲方所有损失”的约定，应视为原被告双方对于因一方根本违约导致合同解除的违约金的约定，因被告拖欠租金的行为导致双方《房屋租赁合同》的解除，故被告缴纳的50000元履约保证金应作为违约金归原告所有。原告要求被告支付拖欠租金差额和拖欠租金违约金的诉讼请求，因原告在其他项诉讼请求中已对被告违约行为的违约金提出主张，而该项诉请系重复主张违约金，故对于原告的该项诉讼请求本院不予支持。被告张善唤未经原告同意将讼争店面转租给第三人曹绍海，其和第三人曹绍海之间的纠纷，可另行处理。被告张善唤和第三人曹绍海经合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为自愿放弃举证、质证等诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告王元盛与被告张善唤于2013年11月3日签订的《房屋租赁合同》。二、被告张善唤应于判决生效之日起十日内向原告王元盛支付自2014年11月1日起至2015年2月28日止租金差额人民币6720元。三、被告张善唤应于判决生效之日起十日内向原告王元盛支付自2015年3月1日起至2015年6月30日止租金人民币90720元。四、被告张善唤支付的履约保证金人民币50000元归原告王元盛所有。五、驳回原告王元盛的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民3162元，由原告王元盛负担189元，由被告张善唤负担2973元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长 盛 洁人民陪审员 魏宝珍人民陪审员 林洁敏二〇一五年八月二十日书 记 员 曾 琦本案适用的主要法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十四条第二款：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 更多数据：搜索“”来源：