（2015）佛城法民一初字第545号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-10-19
案件名称
广东省佛山市禅城区石湾镇街道里水村里水股份合作经济社与佛山福莱物业管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东省佛山市禅城区石湾镇街道里水村里水股份合作经济社,佛山福莱物业管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第十三条第一款，第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第545号原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道里水村里水股份合作经济社，住广东省佛山市禅城区石湾镇街道里水大道**号。负责人潘国锋。委托代理人林汉明，广东南岭律师事务所律师。被告佛山福莱物业管理有限公司，住所：广东省佛山市汾江南路18号一座11层09-11室。法定代表人张慧心。委托代理人蒙其焕、林桐生，均为广东平洲律师事务所律师。原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道里水村里水股份合作经济社诉被告佛山福莱物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月13日立案受理后，依法由代理审判员杨玲玲适用简易程序独任审判，于2015年4月9日公开开庭进行了审理。原告的负责人潘国锋及委托代理人林汉明、被告的委托代理人蒙其焕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年3月7日，原、被告签订《协议书》，约定被告租用雅庭国际广场地下室车位面积共4200平方米，折合车位122个，其中负一层77个，负二层45个。租期从2013年7月16日至2026年3月31日止。2013年7月6日起至2016年3月31日止，每个车位每月租金300元。2013年7月2日物业验收合格后，原、被告于2013年7月5日签署《雅庭国际广场交付使用确认书》，共同确认原告将出租物业交付被告使用。之后，被告一直无支付车位租金，至2015年3月31日止，共拖欠原告车位租金549000元。而且现在还故意拒收原告催交租金文件，拒交租金。原告认为，被告的行为已经严重损害原告的合法权益，给原告造成巨大的经济损害。为此，原告特向法院起诉，请求判令：1、解除原、被告于2013年3月7日签订的《协议书》；2、告向原告交还所承租的佛山市禅城区汾江南路18号1—6座地下室物业4200平方米（共122个车位），并协助原告办理交接手续；3、被告立即付清截至2015年3月31日的车位租金549000元；4、本案诉讼费用全部由被告承担。后原告变更第3项诉讼请求为：请求判令被告立即支付2014年1月6日-2015年3月31日的车位租金543096.77元，并明确第2项诉讼请求内的车位为佛山市禅城区汾江南路18号地下一层停车场D1S1号-D1S43号、D1S67号-D1S92号、D1S127号-D1S134号共77个车位，地下二层停车场（人防区）D2S46号-D2S57号、D2S102号-D2S117号、D2S143号-D2S149号、D2S289号-D2S298号共45个车位。被告辩称：一、根据公开招标文件，涉案车位属于雅庭国际广场商场写字楼的配套设施，如果解除涉案《协议书》，将会对被告的经营造成影响，被告申请将本案与（2015）佛城法民一初字第544号案合并审理。二、被告不同意原告主张解除2013年3月7日《协议书》的诉请，履行合同的过错在于原告，原告在招标时承诺有地铁口开通，但至今未能开通。原告没有提供相关建筑工程竣工验收合格证，而根据合同规定，原告应在取得上述建筑工程验收合格证才能向被告交付使用，故根据原告提供证据材料，足以认定原告违约，被告不同意解除《协议书》。三、被告不同意原告的第二、三项诉请，请求法院依法予以驳回。诉讼中，原告提交以下证据：1、广东省农村集体经济组织证明书、原告组织机构代码证、被告企业机读档案登记资料、营业执照。证明原、被告的诉讼主体资格。2、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程竣工验收报告》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。证明原告出租的物业是合法建筑，符合规划要求，且经政府主管部门验收合格。3、佛府国用（2010）第06000890449号土地使用权证、佛禅国用（2015）第1001414号土地使用权证、《里水股份经济合作社所占雅庭国际广场面积分配方案》、《分配确认书》。证明涉案物业属于原告所有，补充说明：佛府国用（2010）第06000890449号土地使用权证与佛禅国用（2015）第1001414号土地使用权证所涉地块是一致的，仅是开发前后区别。4、《申领门牌、房号、入户审批表》。证明涉案物业的具体地址。5、《协议书》。证明2013年3月7日，原、被告签订《协议书》，被告租用雅庭国际广场地下室车位122个，每个车位每月租金300元。6、《雅庭国际广场交付使用确认书》。证明2013年7月5日，原告将出租物业交付被告使用。7、《关于延期支付租金的申请》、《确认书》。证明在原告多次催促下，被告确认欠租数额，并向原告申请延期支付租金，申请内明确了122个车位的租金标准是每月36600元，车位租金需要每月支付。8、照片（六张）、催收租金通知书、EMS快递底单、投递证明打印件、《国内特快专递邮件撤回、更改、查询申请书》，《商场、写字楼应收租金明细》。证明被告故意拒收原告发出的催交租金文件、拒交租金及车位租金明细。9、车位租赁证明。证明被告将涉案车位转租给案外人。10、《租赁合同书样本》、《合同权利义务转让协议书》、《租赁合同书》。证明原告除了将涉案车位出租给被告外还将上盖的商场写字楼也出租给被告。诉讼中，被告提交以下证据：1、公开招标文件。证明涉案车位是属于商场配套设施，在招标情况中已经列明相应面积。2、《雅庭国际广场交付使用确认书》（有手写备注内容）。证明被告发现标的物有瑕疵便在确认书上手写备注相关意见，且加盖潮升公司的公章，并将该确认书交给原告，但是原告当场撕毁。3、《租赁合同书》。证明涉案车位与商场写字楼是一个整体，原告不能分开主张权利。根据合同第三条第3项的约定，原告尚未将涉案物业交付给被告使用。4、《关于广佛地铁季华园站迟迟未开通的情况反映》。证明原告就涉案标的物所在地铁口至今未开通向政府反映情况。5、中国工商银行电子银行回单、支票存根、中国建设银行网上银行转账汇款电子回单、物业租赁费发票、禅城区石湾镇街道农村集体组织收据（电子）、中国建设银行网上银行电子回单。证明被告共向原告支付租金270万元。本院认证：原告提交的证据1、4，被告无异议，本院予以采信。原告提交的证据2，《建筑工程竣工验收报告》虽有原件核对，但该报告部分内容与被告于（2015）佛城法民一初字第544号案中提供的佛山市规划城建档案馆备案留存的验收报告不一致，应以佛山市规划城建档案馆备案留存的验收报告为准，故本院对该报告不予采信；其他证据有原件核对，被告虽不予确认，但并未提供相反证据予以反驳，本院予以采信。原告提交的证据3，被告对国有土地使用权证真实性无异议，本院对真实性予以确认；其他证据有原件核对，被告虽均不予确认，但并未提供证据予以反驳，本院对真实性予以确认。原告提交的证据5、8，有原件核对，被告虽不予确认，但并未提供证据予以反驳，本院对真实性予以确认。原告提交的证据6、9，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。原告提交的证据7，有原件核对，被告对《关于延期支付租金的申请》真实性无异议，本院对真实性予以确认；被告确认该《确认书》上被告公章的真实性，对内容真实性不予确认，但并未提供证据予以反驳，本院对真实性予以确认。原告提交的10，有原件核对，被告虽对《租赁合同书样本》不予确认，但并未提供相反证据予以反驳，本院对该组证据真实性予以确认。被告提交的证据1，无原件核对，应以本院于（2015）佛城法民一初字第544号案中向佛山市禅城区石湾镇街道农村集体资产管理交易中心调取的《石湾镇街道里水村雅庭国际广场出租项目公开招标文件》为准。被告提交的证据2，无原件核对，原告不予确认，本院不予采信。被告提交的证据3、4，原告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。被告提交的证据5，原告确认已收取租金270万元，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年1月12日，原告与案外人佛山市雅庭房地产开发有限公司签订《佛山市禅城区石湾镇街道里水村里水股份经济合作社在雅庭国际广场项目所占面积分配确认书》，主要内容为：“一、按合同约定，里水股份经济合作社在地下室应分配的建筑面积为4200㎡，换算为机动车位122个，具体安排如下：1、负二层人防区45个机动车位；2、负一层靠近北面的77个机动车位。二、按合同约定，里水股份经济合作社在地上应分配的建筑面积为25508.30㎡。其中雅庭国际广场1至6层的商场建筑面积约18177.35㎡分配给里水股份经济合作社，该商场的分配面积已扣减以下部分：1、C栋写字楼位于商场首层的入户大堂和管理用房、1至6层梯间以及相关管井等面积；2、A栋住宅位于商场首层的入户大堂、1至6层梯间以及相关管井等面积；3、在1至6层分配给潘乃钊约1000㎡的面积；三、按合同约定，不足的建筑面积约7330.95㎡，在C栋写字楼7至10层整层，以及第11层编号为9号、10号、11号单位（详见附件）分配给里水股份经济合作社使用。”同日，双方盖章确认《里水股份经济合作社所占雅庭国际广场面积分配方案》，其中载明：商场包含首至六层、七层梯间顶；应扣减面积分别为写字楼梯间共计609.24平方米，A栋梯间管井270.64平方米，潘乃钊分配面积1003.67平方米，发电机房排烟井6.54平方米，风机房排烟井10.63平方米，原告所得的建筑面积为18024.09平方米，应分摊面积为153.26平方米，实际商业建筑面积为18177.35平方米。2013年1月7日，佛山市禅城区石湾镇街道农村集体资产管理交易中心就涉案雅庭国际广场出租项目发布《石湾镇街道里水村雅庭国际广场出租项目公开招标文件》，对招标时间、招标方式、招标项目基本情况等内容进行了公告。其中，招标项目资产性质为经营性资产，交易类型为出租，租赁年限13年，保证金10万元，资产地址为汾江南路东侧、平远横街北侧，资产包括商业建筑面积18177.35平方米，写字楼建筑面积7330.95平方米，资产使用范围为商业、金融、办公、文化娱乐，竞投底价为每月45元／㎡，采取价高者得的原则确定竞得人，招投标时间为2013年1月22日。上述公开招标文件附建筑平面图（首层至六层平面图、C栋写字楼八-十七层平面图、地下室一层平面图、地下室二层平面图）及租赁合同书样本。2013年1月22日，案外人佛山市禅城区石湾镇街道农村集体资产管理交易中心、原告、案外人潮升公司签订《成交确认书》，确认案外人潮升公司竞得雅庭国际广场出租项目，项目成交金额为45元／㎡／月。2013年1月28日，原告（甲方、出租方）与案外人潮升公司（乙方、承租方）签订《租赁合同书样本》，主要内容为：“第一条租赁房屋的位置及面积1、甲方享有所有权的物业建筑面积（暂定）共25508.30平方米，其中商场建筑面积18177.35平方米，写字楼建筑面积7330.95平方米。……2、甲方同意将该物业（暂定）合共25508.30平方米（该物业的租赁面积按本物业的套内建筑面积加上该物业配套建筑的分摊面积计算，最终以房产证面积为准）的物业整体出租给乙方作为商业经营用途，乙方同意整体承租该物业，该物业的租赁范围详见附件平面图红线标范围，地下室另计。……第二条租赁用途甲方出租该物业的用途是商业、办公，乙方承租该物业期间，不得变更该物业的用途。第三条物业的交付标准1、该物业为新落成的建筑物，甲方按照开发商交付给甲方的标准将该物业交付给乙方承租使用。……2、该物业在交付前应该已经完成综合验收及消防验收，并已经向政府相关部门付讫所有验收相关的税费，乙方同意按上述标准接收该物业。3、物业交付时间：以建设主管部门发出该物业竣工验收合格证的当天为物业交付日。……第四条租赁期限该物业租赁期限为十三年，自2013年4月1日起至2026年3月31日止。第五条租金及支付期限1、租金标准该物业商场、写字楼在租赁期内前3年的租金标准为每月每平方米45元。从第四年起，每两年递增5%。……2、免租装修期甲方给予乙方六个月的装修期。免租装修期计算的起始时间以本合同约定的物业交付时间为准。装修期间，甲方免收商场、写字楼、地下室等租赁物业所有租金，但水、电、天然气费等费用乙方必须按时、按实际用量缴交。3、租金交付期限：租金按月结算。乙方应在每月5日前付清当月租金。……6、该物业面积如有差异按该物业房产证面积为准，缴纳每月租金。第六条保证金1、为确保全面履行本合同，乙方需向甲方交付租赁保证金人民币500万元，……第九条甲方的权利和义务……2、甲方保证该物业已获得有关政府部门的批准或登记（如需要），已不存在导致租赁行为违反相关法律规定的其他情形……4、甲方按本合同约定的时间向乙方交付该物业。5、甲方有权根据本合同的约定收取租金及其它款项。6、甲方有义务向乙方及其租户提供该物业、产权人或甲方的资料、图纸及相应材料，以便乙方和租户办理完成正常经营活动所需要的各种证件的报建、报批手续（包括但不限于办理市场登记证、营业执照、税务登记等），如政府职能部门规定由业主办理的，则由甲方负责办理，办理手续所需费用由乙方承担。7、甲方交付该物业给乙方时，该物业必须取得建设主管部门的竣工验收合格证，该证件作为甲方交楼给乙方的必备材料。……第十条乙方的权利和义务……3、乙方应按期足额按本合同约定支付款项，包括但不限于租金、保证金、违约金和损失赔偿款以及按本合同约定的应付的其他款项。……7、乙方基于办理营业执照的需要，可要求甲方提供该物业的权属证明复印件和有关证明，办证费用全部由乙方承担。……第十二条合同的变更和解除……2、双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应按照合同约定承担违约责任和支付违约金，并应当赔偿由此给对方造成的损失：（1）甲方违约不按时交付该物业超过六个月，致使乙方不能实现租赁目的的；……（3）乙方逾期支付租金超过一个月的，经甲方书面催告后仍拒绝支付的；……第十三条甲方的违约责任1、租赁期间，甲方不履行本合同约定的义务，应当承担违约责任。2、租赁期内，甲方违反本合同约定的，须向乙方支付违约金，违约金为当年六个月租金（以解约当月租金标准计算），所有赔偿及违约金须在本合同结束之日起30天内支付给乙方。……第十四条乙方的违约责任1、出现本合同约定的乙方违约情况（含乙方擅自中途退租），甲方行使解除本合同之权利的，甲方解除本合同前乙方已支付的所有租金不予退还，同时，乙方还须按下述规定向甲方支付违约金：违约金为六个月租金（以解约当月租金标准计算，租赁保证金甲方不予退还，在违约金内扣减相等数额）。2、在租赁期内，乙方逾期支付租金每逾期一天，则应按逾期款项总额的日万分之五向甲方支付违约金。……第十六条该物业的交还……2、向甲方交还该物业前应使该物业处于完好和可出租状态（设备设施自然损耗除外）。乙方不得在租赁期满或因乙方违约导致合同解除而拆除该物业的装修、设备及设施。甲方无任何义务就乙方对该物业的装修及其投入的设备和设施进行做出任何补偿或赔偿。……”。2013年3月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，主要内容为：“关于雅庭国际广场地下室车位的租用问题，里水股份合作经济社使用面积4200㎡，折合车位负一层77个，负二层45个，共计122个。经双方同意决定，租用期从2013年7月6日至2026年3月31日止，每个车位每月租金按以下方式计算，第四年起每两年递增5%租金。自物业交付起满6个月装修期的次日起至2016年3月31日。2013年7月6日—2016年3月31日，300元／个；……”。2013年4月15日，原、被告签订《租赁合同书样本》，约定原告将其享有所有权的涉案物业出租予被告，前三年每月租金标准为637707.50元，上述合同其他内容与原告及案外人潮升公司于2013年1月28日签订的《租赁合同书样本》基本一致。后被告出具《保证书》，确认上述合同仅供其办理营业执照、税务登记证等证件之用，不作为其他用途。2013年7月5日，被告（接收方）与原告（交付方）签订《雅庭国际广场交付使用确认书》，主要内容为：“位于佛山市禅城区汾江南路18号，雅庭国际广场项目已全面竣工验收合格。从2013年7月5日起，把里水股份合作经济社在雅庭国际广场所占的物业（双方以已签合同为准）的面积，交付给佛山福莱物业管理有限公司（原广州潮升物业管理有限公司）使用。以后，按双方已签订的合同执行为准。”2014年3月27日，被告向原告发出《关于延期支付租金的申请》，说明因受地铁未开通、市场经济环境变差的影响，招商遇到困难，未能正常收取租金，且被告将巨额资金投入涉案物业装修，致使租金支付出现困难，申请延后并分期补交租金。2014年7月9日，被告向原告出具《关于履行﹤租赁合同书样本﹥的说明函》，上载：“2013年1月28日，我公司法定代表人张慧心经手，代表广州潮升物业管理有限公司通过投标并获得中标后，与贵社签订了承租雅庭国际广场物业的《租赁合同书样本》。合同签订后，因广州潮升物业管理有限公司股东内部发生矛盾，为不影响合同履行，我公司法定代表人张慧心通知贵社，广州潮升物业管理有限公司在《租赁合同书样本》项下的权利和义务由我公司负责履行。我公司为履行合同，不断加大投入，不断加大招商力度，希望将雅庭国际广场打造成高端的商业地产项目。为理顺关系，我公司现要求按照2013年1月28日《租赁合同书样本》的版本，由贵社与我公司签订《租赁合同书》，希望贵社同意。至于我公司与广州潮升物业管理有限公司之间的关系，由我公司及法定代表人张慧心与广州潮升物业管理有限公司协商解决，与贵社无关。”2014年7月24日，原告（甲方）、案外人潮升公司（乙方）与被告（丙方）签订《合同权利义务转让协议书》，主要内容为：“一、乙方在2013年1月28日甲、乙双方签订的《租赁合同书样本》项下的权利和义务在本协议生效后，全部转让给丙方。二、本协议生效后，乙方退出，不再履行合同，2013年1月28日的《租赁合同书样本》由丙方与甲方继续履行。三、为避免产生歧义，本协议生效后，甲、丙双方按照2013年1月28日的《租赁合同书样本》的条款重新签订新的《租赁合同书》。四、各方确认，甲、丙双方于2013年4月15日签订的《租赁合同书样本》解除，且确认该合同一直无实际履行。五、2013年1月28日甲、乙双方签订的《租赁合同书样本》与甲、丙双方新签订的《租赁合同书》的约定有冲突，以甲、丙双方最后签订的新的《租赁合同书》的约定为准。”同日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同书》，约定原告将其所有的涉案物业建筑面积共25508.30平方米（含商场建筑面积18177.35平方米、写字楼建筑面积7330.95平方米），租赁用途为商业、办公，租赁期限自2013年4月1日起至2026年3月31日止，并约定双方于2013年4月15日签订的《租赁合同书样本》解除，上述合同其他内容与原告及案外人潮升公司于2013年1月28日签订的《租赁合同书样本》基本一致。2014年11月3日，原告（甲方）、案外人潮升公司（乙方）与被告（丙方）签订《承诺书》，主要内容为：“一、三方确认，原乙方总共向甲方交纳了200万元租赁保证金，丙方总共向甲方交纳了300万元租赁保证金。二、三方确认，乙方及丙方交纳的租赁保证金总共500万元……三、乙、丙方确认，其向甲方交纳的租金保证金总共500万元，在三方于2014年7月24日签订《合同权利义务转让协议书》后将租赁保证金的全部权利归丙方所有，其在收据名称变更为丙方后乙方无权向甲方主张任何权利。……”2015年1月16日，被告出具《确认书》，确认至2014年12月31日，被告实际支付租金1700000元，尚欠原告租金11852312.94元。2015年3月3日、2015年3月9日、2015年3月30日，原告分别以EMS快递方式向被告发出《催收租金通知书》，要求被告支付拖欠租金。2015年5月28日，佛山市禅城区房屋登记中心出具《关于佛山市禅城区人民法院﹤调查函﹥（2015）佛城法民一初字第544号的复函》，主要内容为：“位于汾江南路18号的‘雅庭国际广场’项目是佛山市雅庭房地产开发有限公司（以下简称委托人）、佛山市禅城区石湾镇街道里水村里水股份合作经济社和佛山市禅城区石湾镇街道里水村华远股份合作经济社共同兴建的综合楼。根据委托人的委托，以及委托人提供的佛山市国土资源和城乡规划局建（构）筑物工程规划条件核实意见（案卷编号：F130627A05号）和经佛山市规划部门审批的建筑图纸等材料，经我中心现场测量，依据《房产测量规范》（GB／T17986-2000）和《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房（2002）74号的有关规定，于2014年2月8日出具了汾江南路18号的‘雅庭国际广场’的《房屋测绘报告书》（佛禅房测（2014）002号）。到目前为止，我中心暂未收到佛山市禅城区石湾镇街道里水村里水股份合作经济社关于汾江南路18号‘雅庭国际广场’房产登记的申请资料）。”上述复函附《佛山市禅城区房产测绘和交易中心房屋测绘报告书》，载明：“测量结果：汾江南路18号和汾江南路18号一、二、三座是钢混二十五层的综合楼，地下二层是人防工程和停车场，地下一层是停车场，首层是自行车停车区，二层是肉菜市场，三层至六层是商场，一座是办公楼，二座是住宅楼，三座是办公楼，总建筑面积是83377.29平方米，其中：1、汾江南路18号地下二层人防工程建筑面积2967.90平方米。2、汾江南路18号地下一、二层停车场建筑面积为17889.03平方米，其中套内建筑面积7480.78平方米，共有建筑面积10408.25平方米，共有建筑面积分摊系数1.391332；汾江南路18号地下二层停车场共有汽车位253个，摩托车、自行车停车位10个，地下一层停车场共有汽车位300个，摩托车、自行车停车位22个。……”根据上述报告书所附《单元建筑面积表》，地下二层停车场单元号为D2S1号-D2S45号、D2S58号-D2S101号、D2S118号-D2S142号、D2S150号-D2S288号、D2M1号-D2M5号、D2M14号、D2M18号、D2M19号、D2M21号-D2M23号；地下一层停车场单元号为D1S1号-D1S300号、D1M1号-D1M22号。2015年6月11日，佛山市公安消防局出具《复函》，主要内容为：“雅庭国际广场分为A、B、C、D四栋楼，其中A、B、C三栋及地下室已于2011年11月28日通过消防验收（法律文书编号：佛公消验（2011）第0366号）；D栋于2014年6月19日通过消防验收（法律文书编号：禅公消验字（2014）第0083号）。该工程验收时，A、B栋楼，地上23层，建筑高度75.7m，第5-23层为塔式住宅，属一类高层商住楼；C栋楼，地上10层，建筑高度36.8m，第5-10层为办公室，属二类高层综合楼；A、B、C栋楼，地上1-4层裙房为商店营业厅；A地块，共设地下2层，地下1-2层为I类汽车库；D栋为商业综合楼，一层为商业用房，2-7层为客房。该工程于2014年11月申报消防设计修改（法律文书编号：禅公消审字（2014）第0279号），将A、C栋首层原自行车停车区区域修改为商业营业厅及商业配套办公室，该修改部分目前还未通过消防验收。”诉讼中，原、被告共同确认被告已向原告支付租金270万元。原告陈述：原告并未向被告承诺涉案地块即将开通地铁口，开通地铁口不是招标出租条件，原告之所以配合被告向相关政府部门作出情况反映要求开通地铁口，是因为开通地铁口对双方均有利益。被告支付的租金270万元应为地上建筑物租金，不含车位租金。被告陈述：被告确认原告主张的车位数量及地址，现有小部分车位已经转租，其他车位由被告管理使用。被告于2013年7月5日接收涉案车位，但于2015年1月5日才正式使用。涉案车位虽已由被告实际使用，但被告认为原告交付的车位不符合合同约定，故涉案车位尚未正式交付。被告确认是从2014年1月6日起计算租金。被告支付的270万元租金系涉案全部物业（含地上建筑物及车位）租金。另查明一，根据《建筑工程竣工验收报告》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，涉案雅庭国际广场项目于2010年6月15日开工，于2013年7月9日竣工验收。另查明二，涉案佛山市禅城区汾江南路18号一至六座土地，地号为440604003004GB10012，地类（用途）为城镇住宅用地（住宅）、商服用地（商业、办公），使用权面积17503平方米，土地使用权人为佛山市雅庭房地产开发有限公司、广东省佛山市禅城区石湾镇街道里水村华远股份合作经济社及原告。另查明三，2014年5月8日、2014年6月20日、2014年7月25日、2014年8月27日、2014年10月9日，原告分别出具收据确认收取被告交纳的2014年5月至2014年9月租金共计500000元。2014年12月3日，原告开具发票，确认收取被告交纳的物业租赁费共计600000元。2014年11月19日、2014年12月1日、2014年12月2日、2015年1月14日、2015年2月2日，被告法定代表人分别向原告转账支付款项共计1600000元，部分单据附言注明“租金”、“还款”等内容。上述款项合计2700000元。另查明四，广东省佛山市禅城区石湾镇街道里水村里水股份合作经济社诉佛山福莱物业管理有限公司租赁合同（地上建筑物）纠纷一案，本院以（2015）佛城法民一初字第544号案立案受理，原告于该案中诉请：1、解除原、被告于2014年7月24日签订的《租赁合同书》；2、被告向原告交还所承租的佛山市禅城区汾江南路18号1—6座1层至11层（商场、写字楼）物业共25508.30平方米和原有附属设备设施，并协助原告办理交接手续；3、被告将公司注册地址迁出佛山市禅城区汾江南路18号一座11层09—11室；4、判决被告立即付清截至2015年3月31日所欠的商场、写字楼租金合共14332961.61元；5、被告按欠租总额日万分之五向原告支付违约金，直至付清租金日止（计至2015年3月31日止，该违约金为1814925.70元）；6、被告支付因违约导致合同解除的违约金6887241元；7、被告在租赁物业内的装修及安装的所有设备设施全部无偿归原告所有；8、本案诉讼费用全部由被告承担。被告反诉诉请：1、变更原、被告双方于2014年7月24日签订的《租赁合同书》第五条第1项约定的租金标准（其中，前3年的租金标准以评估机构评估的价格为准，暂按每月每平方米20元计算）及撤销第十六条第5项约定后，原告继续履行合同；2、撤销被告于2015年1月16日出具的《确认书》；3、原告向被告支付违约金6887241元；4、原告向被告赔偿涉案物业自2014年1月29日起至符合约定【包括但不限于地铁口开通、首层及二层规划用途变更为商场以及办妥《房地产权证》等】之日止的营业损失（以评估机构的评估价格为准，暂按1000万元计算）；5、本案本诉、反诉诉讼费用、鉴定费用全部由原告承担。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告于2013年3月7日签订的《协议书》，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应严格依约履行。关于原告主张解除涉案《协议书》的诉请。依据上述《协议书》的约定，被告负有依约向原告支付车位租金的合同义务。据本院查明的事实，被告仅向原告支付租金2700000元，原告主张因地上建筑物租金数额较大，上述租金应优先冲抵地上建筑物租金符合常理，被告虽抗辩认为上述租金系涉案全部物业（含地上建筑物及车位）租金，但并未提供有效证据予以证明，本院不予采纳，故被告拖欠租金的行为已构成违约，原告有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定主张解除涉案《协议书》。另据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定，因原告以起诉形式明确要求解除涉案协议书，应以本案起诉状送达被告之日视为原告解除涉案合同的通知到达被告，故本院确认涉案《协议书》于2015年3月20日解除。原告的该诉请有事实和法律依据，本院予以支持。被告抗辩认为原告存在未提供建筑工程验收合格证、未兑现地铁口宣传承诺、交付的车位不符合合同约定等违约行为，但并未提供有效证据予以证明，且据本院查明的事实，原、被告双方于2013年7月5日签订《雅庭国际广场交付使用确认书》，确认原告自2013年7月5日起向被告交付涉案物业，应视为被告自愿提前接收涉案物业，且涉案物业后亦于2013年7月9日通过竣工验收。另，原、被告签订的《协议书》、《租赁合同书》均未约定涉案物业开通地铁口，亦未以此作为合同履行的必要条件，是否开通地铁口亦应属被告需承担的商业风险范畴。综上所述，被告主张原告存在上述违约行为无事实依据，本院对其抗辩意见不予采纳。关于原告主张被告支付2014年1月6日至2015年3月31日的租金的诉请。如上分析所述，被告负有依约向原告支付租金的合同义务，因原、被告签订《租赁合同书》约定原告自物业交付日即2013年7月5日起给予被告六个月免租装修期，涉案《协议书》于2015年3月20日解除，故被告应向原告支付租金的期限为2014年1月5日至2015年3月20日，原告自愿自2014年1月6日向被告主张租金，系原告对其自身权利义务的自由处分，本院依法予以确认，则被告需向原告支付的租金为530109.68元（300元／月／个×122个×1个月÷31天×46天＋300元／月／个×13个月×122个）。另被告仍占有使用涉案物业，故其还需参照上述合同约定的租金标准向原告支付2015年3月21日至2015年3月31日的占有使用费12987.10元（300元／月／个×122个×1个月÷31天×11天）。上述租金及占有使用费合计543096.78元，原告自愿向被告主张543096.77元，系原告对其自身权利义务的自由处分，本院依法予以确认。关于原告主张被告返还涉案车位、协助原告办理交接手续的诉请。如上分析所述，原、被告签订的《协议书》已于2015年3月20日解除，则依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告有权主张被告返还涉案车位并协助办理交接手续。因被告对原告主张的车位数量及地址，结合《佛山市禅城区房产测绘和交易中心房屋测绘报告书》，本院确认被告需返还的涉案车位为：佛山市禅城区汾江南路18号地下一层停车场D1S1号-D1S43号、D1S67号-D1S92号、D1S127号-D1S134号共77个车位，地下二层停车场（人防区）D2S46号-D2S57号、D2S102号-D2S117号、D2S143号-D2S149号、D2S289号-D2S298号共45个车位。原告的该诉请有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：确认原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道里水村里水股份合作经济社与被告佛山福莱物业管理有限公司于2013年3月7日签订的《协议书》于2015年3月20日解除；被告佛山福莱物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道里水村里水股份合作经济社支付租金、占有使用费合计543096.77元；被告佛山福莱物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道里水村里水股份合作经济社返还佛山市禅城区汾江南路18号地下一层停车场D1S1号-D1S43号、D1S67号-D1S92号、D1S127号-D1S134号共77个汽车位，佛山市禅城区汾江南路18号地下二层停车场（人防区）D2S46号-D2S57号、D2S102号-D2S117号、D2S143号-D2S149号、D2S289号-D2S298号共45个汽车位，并协助原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道里水村里水股份合作经济社办理上述物业交接手续。如果被告未按本判决指定的期间履行返还义务和给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金并加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取4615.50元，由被告佛山福莱物业管理有限公司负担。原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道里水村里水股份合作经济社已向本院预交诉讼费4645元，在本判决生效后，经原告广东省佛山市禅城区石湾镇街道里水村里水股份合作经济社书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员 杨玲玲二〇一五年八月二十日书 记 员 江幼钿附件：引用的法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自