（2015）渝四中法民终字第00499号
裁判日期: 2015-08-20
公开日期: 2015-10-08
案件名称
重庆黔龙阳光地产发展有限公司与刘孝元,冉光芝商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第四中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆黔龙阳光地产发展有限公司,刘孝元,冉光芝
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百五十七条第一款，第六十四条第一款，第一百七十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十七条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款
全文
重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝四中法民终字第00499号上诉人（原审被告）：重庆黔龙阳光地产发展有限公司。住所地：重庆市黔江区正阳工业园区金龙路。法定代表人：谭书明，该公司董事长。委托代理人：赵小飞，男，汉族，1973年11月18日生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托代理人：袁欣欣，河北冀华律师事务所唐山分所律师。被上诉人（原审原告）：刘孝元，男，土家族，1963年9月10日生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。被上诉人（原审原告）：冉光芝（刘孝元之妻），1964年2月20日生，汉族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。委托代理人：彭德高，重庆渝法律师事务所律师。上诉人重庆黔龙阳光地产发展有限公司（以下简称黔龙阳光公司）与被上诉人刘孝元、冉光芝商品房销售合同纠纷一案，酉阳土家族苗族自治县人民法院于2015年4月3日作出（2015）酉法民初字第00283号民事判决。黔龙阳光公司不服该判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月2日、8月18日公开开庭进行了审理，黔龙阳光公司的委托代理人赵小飞、袁欣欣，刘孝元、冉光芝的委托代理人彭德高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2012年4月17日，刘孝元、冉光芝与黔龙阳光公司签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》），约定刘孝元、冉光芝共同购买黔龙阳光公司在酉阳县城北新区开发建设并预售的“黔龙·阳光溪谷”9号楼3单元7层1号商品房，建筑面积109.39平方米，总房价款484231元。刘孝元、冉光芝首付房款146231元，余款通过银行按揭方式向黔龙阳光公司交清了房款。该合同第七条约定，黔龙阳光公司应于2013年12月30日前交房，交付时应符合以下条件：⑴本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。……⑶本商品房未达到以上⑴条件，但取得分项验收合格证明的视为符合交付条件。合同第九条对逾期交房的违约责任也进行了约定，其中逾期超过60日且要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，黔龙阳光公司按日向刘孝元、冉光芝支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向刘孝元、冉光芝支付违约金。2013年3月至2014年5月期间，黔龙阳光公司对其建修完工的2-9号楼申请了各项竣工验收并验收合格。2014年6月21日，黔龙阳光公司通过邮政挂号信方式向刘孝元、冉光芝发出交房通知，通知刘孝元、冉光芝于2014年6月30日接房。2015年1月，刘孝元、冉光芝以黔龙阳光公司逾期交房180日为由提起诉讼，要求黔龙阳光公司支付违约金8716元。诉讼中，刘孝元、冉光芝又提出双方订立的《重庆市商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》（以下简称《补充协议》）是格式条款，其中约定的免责事由显失公平，故增加诉讼请求要求撤销《补充协议》中关于黔龙阳光公司免责的条款，并认为黔龙阳光公司未按合同约定交付房屋，请求判决违约金计算至符合交房条件时止。一审庭审中，黔龙阳光公司认为其延期交房的主要原因系政府职能部门拆迁延迟致未按期交付土地所致，按照《补充协议》第三条“因国家法律法规及政策变更、遭遇非典等重大传染性疾病的影响，市政设施建设原因或由于职能部门拆迁等原因导致延误的，甲方（黔龙阳光公司）交房时间可据实予以延期，甲方不承担逾期交房责任”，以及第十五条“因政府、公用企业的行为导致无法履行买卖合同或迟延履行的情况下，买卖合同的权利、义务双方互不追究责任”的约定，应予免责；并认为违约金计算方式应按《补充协议》第十四条的约定计算，即买卖合同及本《补充协议》所表示“日”计算方式，是指扣除国家法定公休日、休息日的其他天数之和。黔龙阳光公司开发的“黔龙·阳光溪谷”项目由电梯花园洋房（2-10号楼）、1栋高层（11号楼）、1栋四星级酒店（1号楼）组成，本案所涉9号楼为花园洋房，实际开工时间为2011年6月2日，实际竣工时间为2012年9月3日。政府职能部门全面完成拆迁的时间为2012年10月28日。刘孝元、冉光芝起诉称：刘孝元、冉光芝与黔龙阳光公司签订的《商品房买卖合同》约定：刘孝元、冉光芝购买的商品房为酉阳县城北新区泉孔阳光溪谷9号楼3单元7层1号商品房，建筑面积109.39平方米，总房价款484231元，交房期限为2013年12月30日，交房条件为取得了竣工验收备案登记证，黔龙阳光公司承担的逾期交房违约责任为逾期在60日之内，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房价款万分之一的违约金。黔龙阳光公司违反该合同约定，逾期180天交房。故请求黔龙阳光公司支付逾期交房违约金8716元。黔龙阳光公司答辩称：双方的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，其采用示范性文本格式，但并非格式合同。黔龙阳光公司虽然延期交房，但符合《补充协议》约定的免责情形；并且，违约金计算期间应按《补充协议》第十四条约定，扣除国家法定公休日和休息日。故请求驳回刘孝元、冉光芝的诉讼请求。一审法院认为，双方当事人的争议焦点有五，分别评述如下：（一）刘孝元、冉光芝能否以显失公平为由，请求撤销《补充协议》中因拆迁迟延交房而免责的条款。拆迁问题属社会异常事件，是开发商不能控制的一种行为，在合同中进行约定并不能认为显失公平。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由起一年内没有行使撤销权……”。刘孝元、冉光芝与黔龙阳光公司于2012年4月17日就订立了合同，约定的交房时间是2013年12月30日前，黔龙阳光公司没有按期交房，故刘孝元、冉光芝知道或应当知道撤销事由的最迟时间也应当是2013年12月30日，即刘孝元、冉光芝现在请求撤销已经超过除斥期间，对刘孝元、冉光芝的该项请求不予支持。（二）《补充协议》属合同示范文本还是合同格式条款。合同示范文本与合同格式条款虽然都是为了重复使用而事先拟定的合同文本，但两者依然存在较明显的区别，主要在于：1.合同条款的拟定主体不同。合同示范文本是由相关业务主管部门以维护特定类型交易秩序稳定为目的制订并发布的文本，而格式条款一般是由具有垄断地位或交易优势的一方或行业组织，在未与对方协商的情况下，预先设计制订的文本。2.合同条款的自身属性不同。合同示范文本仅对合同文本的构架和条款的完备性作出规定，不涉及双方具体协商内容和权责分配，赋予合同双方平等商谈的空间。本案所涉《商品房买卖合同》中预留有空格、手写等灵活协商部分，供双方视交易具体情况磋商确定，属合同示范性文本，《补充协议》是《商品房买卖合同》的附件五，但并不必然属于合同示范性文本，因该部分条款是由开发商对具体交易内容直接进行规定，没有与对方当事人进行协商，且在所有的购房合同中重复使用，应属合同格式条款。（三）黔龙阳光公司能否因拆迁原因免责。本案涉及因职能部门拆迁而免责的约定实际只表现在《补充协议》第三条，黔龙阳光公司所述的第十五条约定了政府行为，但不能视为拆迁。免责条款并不是当然有效，特别是格式化的免责条款如果不合理地免除条款制定者的责任、加重对方责任，排除对方的主要权利的应当认为无效。从双方订立合同的情况来看，黔龙阳光公司对《补充协议》，特别是对协议中的免责事由并未提请对方当事人注意，也没有特别标示该免责条款，这违反了《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”的规定。另外，从订立免责条款的公平性方面看，黔龙阳光公司在开工建设之初，虽然2-9号楼建设范围内是拆迁完毕的，但土地出让方并不是完全以净地方式交付的土地，故黔龙阳光公司应当能够预见到职能部门拆迁遇阻影响施工进度的情况发生，在与刘孝元、冉光芝订立合同时，开发商虽不能控制拆迁因素，但至少应当将这一因素纳入合理的施工进度计划中，而黔龙阳光公司是按正常情况约定交房时间，将拆迁因素可能导致的后果以补充协议的免责事由方式转嫁到购房者身上，免除自身责任，对合同相对方即购房者不公平。加之刘孝元、冉光芝在订立合同时，其购买的9号楼房屋已经于2011年6月按期动工修建，并未受到拆迁影响，其对拆迁事实以及可能因拆迁导致的风险并不明知，黔龙阳光公司将该风险转嫁给刘孝元、冉光芝承担，加重了刘孝元、冉光芝的责任，即违反了《中华人民共和国合同法》第四十条的规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”故本双方的《补充协议》第三条关于拆迁免责事由的条款无效，黔龙阳光公司应承担逾期交房的违约责任。另外，本案所涉的9号楼房屋在施工期间并未受到拆迁阻碍影响，黔龙阳光公司认为，虽然2-9号楼未受拆迁影响，但2-9号楼的给水、排水、消防、电力等公共配套设施均是预先规划在11号楼的，而11号楼的开工建设受到了拆迁阻碍，故仍不能按期交房。双方约定的是据实延期，黔龙阳光公司并未举示证据证明11号楼公共配套设施建设和安装因拆迁原因受到影响的实际时间，并且根据黔龙阳光公司提供的《拆迁安置完毕证明书》显示，拆迁全面完成的时间是2012年10月28日，离合同约定的交房时间尚有一年多时间，即黔龙阳光公司逾期交房不能完全归责于拆迁问题。（四）是否符合交房条件的问题。根椐合同对交房条件和交房手续的约定，交房时应具备“两书一证”，“两书”即《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，“一证”即《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。根据黔龙阳光公司举证，凡是已经接房的业主，在接房时均已经在接房流程单上确认签收了“两书”。对于“一证”，黔龙阳光公司在交房时确未提交给刘孝元、冉光芝，但按照双方合同约定，取得分项验收合格证明的也视为符合交付条件。交房最重要条件就是建设工程必须经竣工验收合格。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可使用；未经验收或者验收不合格，不得交付。”商品房的验收既包括工程质量验收也包括综合验收。在工程质量方面，根据黔龙阳光公司举证，本案所涉的商品房已经通过建设、监理、施工、勘察、设计五方验收合格，在综合验收方面也取得了规划、消防、环保、园林、气象等有关单位的验收合格。因此本案所设商品房符合交房条件，刘孝元、冉光芝以黔龙阳光公司没有提交竣工验收备案登记证认为黔龙阳光公司不具备交房条件的理由，不予采纳。（五）关于违约金的计算方式问题。黔龙阳光公司认为，按照《补充协议》第十四条约定，买卖合同及《补充协议》所表示“日”计算方式，是指扣除国家法定公休日、休息日的其他天数之和。因该条款仍为格式条款，存在减轻自身责任的情形，损害了刘孝元、冉光芝利益，应属无效条款，故对此计算方法不予采纳。应当从合同约定的交房时间起至黔龙阳光公司实际通知接房的时间止的天数作为计算违约金的时间，共计180天，故黔龙阳光公司应付刘孝元、冉光芝违约金8716元。综上，为了维护合同当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、重庆黔龙阳光地产发展有限公司于本判决生效之日起十五日内给付刘孝元、冉光芝逾期交房违约金8716元；二、驳回刘孝元、冉光芝的其他诉讼请求。案件受理费50元，适用简易程序审理减半收取25元，由刘孝元、冉光芝刘孝元、冉光芝负担10元，黔龙阳光公司重庆黔龙阳光地产发展有限公司承担15元。黔龙阳光公司不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审判决，裁定发回重审或改判驳回刘孝元、冉光芝的诉讼请求；并确定一、二审诉讼费用由刘孝元、冉光芝负担。主要事实和理由：（一）一审判决认定《补充协议》属于格式合同，以及该协议第三条、第十四条无效错误。1.《补充协议》是在《商品房买卖合同》基础上对双方具体权利义务的明确、补充和变更，是《商品房买卖合同》的组成部分，而一审判决却将《商品房买卖合同》与《补充协议》分开进行认定，认定《商品房买卖合同》是合同示范文本，认定《补充协议》是格式条款，明显错误。2.一审判决认定黔龙阳光公司不能因拆迁原因免责错误。《补充协议》第三条并不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的免除己方责任，加重对方责任、排除对方主要权利的无效情形，故应认定该条款为有效。3.关于《补充协议》第十四条“日”的计算约定，从条款本身内容和实际情况看，不论是购房人欠付首付款违约、按揭违约的违约金计算，还是开发商交房违约的违约金计算，均按这一约定条款来处理。这一条款是针对合同双方当事人违反合同出现违约情形时的违约金计算方式，并非只单独针对开发商交房违约的违约金计算方式的约定。该条款并没有违反公平原则，根本不存在减轻黔龙阳光公司责任，损害刘孝元、冉光芝利益的情形，一审判决认定该条款无效完全错误。4.一审法院没有查清违约金的计算本金及计算方式。（二）一审判决对案件的有关事实认定不清。1.本案所涉9号楼，开工时间为2011年6月2日，实际竣工时间为2012年9月3日。黔龙阳光公司在一审庭审中一再说明，此系房屋主体修建的基本完工而不是商品房整体完工的时间，因为房屋主体完工后，还须对小区给排水、消防、供电等公共设施进行完善。因此，一审判决以房屋主体基本完工的时间代替商品房整体完工的时间是错误的。2.一审判决认定“拆迁问题属于社会异常时间，是开发商不能控制的一种行为”，却又认为“开发商虽然不能控制拆迁因素，但至少应当将这一因素纳入合理的施工进度计划中”。这一认定显然相互矛盾。3.一审判决认为“拆迁全面完成的时间是2012年10月28日，拆迁并未导致交房延误”，这一认识完全不符合施工实际。黔龙阳光公司在一审中多次陈述拆迁对交房延误的影响，但一审法院完全忽略了这一基本事实。4.刘孝元、冉光芝并没有按照《商品房买卖合同》中的约定将购房款交清，其属于违约在先。因此，其根本无权向黔龙阳光公司主张交付房屋，更无权主张延期交房的违约金。（三）一审适用简易程序审理不当。本案属于人数众多的合并审理的系列案件，且每一位购房户与黔龙阳光公司签署的合同均不相同，为了更好的查明案件事实，化解矛盾，应适用普通程序而非简易程序进行审理。刘孝元、冉光芝答辩称：（一）一审判决认定事实清楚，认定《补充协议》属于格式合同，其中第三条、第十四条无效正确。虽然《补充协议》是《商品房买卖合同》的一部分，但其性质完全可以分开认定。（二）黔龙阳光公司在与刘孝元、冉光芝订立合同时，就应当预见拆迁可能导致的相关问题，其将拆迁导致的风险转嫁给刘孝元、冉光芝，显然加重了刘孝元、冉光芝的责任。（三）黔龙阳光公司在签订合同时对兔责条款并未提示刘孝元、冉光芝注意或者予以特别告知，该免责条款应为无效。（四）对于违约金的计算基数问题，即使有欠款存在，也应当按照实际付款金额计算违约金。（五）一审审理程序合法。本案虽然人数众多，但是争议事实清楚，争议金额不大，依法可以适用简易程序审理。黔龙阳光公司在二审中举示了冉雪峰的证言、建筑工程施工许可证、监理日志、田波的购房款发票及收据，拟证明：1.黔龙阳光公司在出售房屋时已经预估了6个月的机动交房时间；2.政府多次到现场处理拆迁事宜，黔龙阳光公司的施工因拆迁受到极大阻碍；3.黔龙阳光公司已经对工期进行了合理的安排；4.刘孝元、冉光芝没有付清购房款。刘孝元、冉光芝质证认为，该四组证据不属于二审新证据，应不予采信。证人冉雪峰未出庭接受质询，同时黔龙阳光公司也未提交证人的身份证明；其举示的施工许可证，与本案不具有关联性；监理日志虽然真实合法，但与本案的关联性不强；购房户未交清房款与本案诉讼不抵触。故请求二审法院对黔龙阳光公司举示的证据不予采信。本院经审查认为，黔龙阳光公司举示的建筑工程施工许可证、监理日志及田波的购房款发票及收据，客观真实，来源合法，且与待证事实具有一定的关联性，故本院予以采信。对于证人冉雪峰的证言，因黔龙阳光公司未提交证人的身份证明，同时证人也未出庭接受质询，并且证言内容的客观真实性存疑，故不予采信。本院二审查明：双方订立的《商品房买卖合同》约定总房价款484231元，签订合同前交清首付房款146231元，余款338000元通过银行按揭方式支付。双方订立的《补充协议》第二条约定，刘孝元、冉光芝应按时付清房款，若未付清房款，黔龙阳光公司可以拒绝交房。黔龙阳光公司主张刘孝元、冉光芝已付购房款358962元，尚欠125269元未付，且举示了于2014年11月21日开具给刘孝元、冉光芝的购房款金额为358962元的发票，刘孝元、冉光芝既没有否定该证据的真实性，同时也没有提供证据证明自己按约付清了购房款。据此，可以认定刘孝元、冉光芝在黔龙阳光公司之通知接房日即2014年6月30日前未付清购房款的事实。本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，双方在二审中争执的焦点为：1.一审法院适用简易程序审理是否违反法定程序；2.黔龙阳光公司应否承担迟延交房违约责任；3.若黔龙阳光公司应承担迟延交房违约责任，其违约金数额应如何确定。（一）关于一审法院适用简易程序审理是否违反法定程序的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定：“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，适用简易程序。”本案中，首先，双方争议的并请求人民法院审判的民事法律关系乃商品房买卖合同关系，其权利义务关系明确；并且，因该法律关系发生争议引发的纠纷类型，属于常见、典型的民商事纠纷。其次，双方争议的焦点为黔龙阳光公司是否存在逾期交房违约、应否承担违约责任及违约金的计算，其争议焦点单一、明确，并且双方争议的违约金数额不大。再次，就个案而言，争议的当事人只有商品房出卖人黔龙阳光公司和买受人刘孝元、冉光芝，不存在当事人人数众多的情形。由此可见，一审法院适用简易程序审理本案并无不当。黔龙阳光公司请求将本案发回重审的理由不充分，本院不予采纳。（二）关于黔龙阳光公司应否承担迟延交房违约责任的问题。双方的《补充协议》第二条约定，刘孝元、冉光芝未付清房款，黔龙阳光公司可以拒绝交房。虽然刘孝元、冉光芝认为该协议属于格式合同，但并没有主张其中的第二条属于无效格式条款，且该条款约定的内容本身并不存在法律、行政法规规定的无效情形，应当认定为有效条款，其对双方均有约束力。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”鉴此，黔龙阳光公司有权基于刘孝元、冉光芝未付清房款而拒绝按期交房，即黔龙阳光公司未按合同约定的期限交付房屋的行为不属于违约行为。刘孝元、冉光芝主张黔龙阳光公司承担逾期交房违约责任的请求，缺乏事实根据，且与法律规定相悖，本院不予支持。（三）关于违约金数额应如何确定的问题。黔龙阳光公司在本案中不承担逾期交房违约责任，故该争议焦点无需评析。综上所述，黔龙阳光公司诉请本院判决驳回刘孝元、冉光芝的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。一审审判程序合法，但因黔龙阳光公司在二审中提出新的抗辩事由并提交新的证据，致使本院纠正一审认定的部分事实并予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销酉阳土家族苗族自治县人民法院(2015)酉法民初字第00283号民事判决；二、驳回刘孝元、冉光芝的诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由刘孝元、冉光芝负担；二审案件受理费50元，由刘孝元、冉光芝负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭中宜审 判 员 王勐视代理审判员 傅 红二〇一五年八月二十日书 记 员 陈桂华 更多数据：搜索“”来源：