（2016）湘0103民初1893号
裁判日期: 2015-08-02
公开日期: 2016-10-28
案件名称
湖南嘉盛物业服务有限公司与郭玉稀物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市天心区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖南嘉盛物业服务有限公司,郭玉稀
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条；《物业管理条例（2007年修正）》：第六条第一款，第七条
全文
湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0103民初1893号本诉原告（反诉被告）湖南嘉盛物业服务有限公司，住所地长沙市雨花区劳动东路289号（嘉盛华庭）2栋102房。法定代表人刘英健。委托代理人胡薇茜，湖南一星律师事务所律师。委托代理人龙雪恒，湖南一星律师事务所实习律师。本诉被告（反诉原告）郭玉稀。委托代理人宋大宏,系郭玉稀配偶。委托代理人杨莉，湖南嘉麟律师事务所律师。原告（反诉被告）湖南嘉盛物业服务有限公司（以下简称嘉盛公司）与被告（反诉原告）郭玉稀物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）嘉盛公司委托代理人胡薇茜、龙雪恒，被告（反诉原告）郭玉稀及委托代理人宋大宏、杨莉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）嘉盛公司诉称并反诉辩称，2012年4月27日，原、被告签订《临时管理条约》，嘉盛公司在服务期间一直积极履行合同约定权利和义务。但郭玉稀无正当理由拒绝交纳物业服务费17247.2元（2012年7月1日至2015年10月31日），违反合同约定，应承担支付物业服务费和滞纳金。其次，《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：XXXX，以下简称买卖合同）签订主体系湖南中润城镇置业有限公司（以下简称中润公司）与郭玉稀，因买卖合同引发的纠纷与嘉盛公司无关；郭玉稀提交的照片等不能证明小区绿化情况，不能安装烟道的赔偿款、医药费无法律依据，应不予认定。嘉盛公司请求法院判令：一、被告（反诉原告）郭玉稀支付长沙市天心区格兰小镇XXX栋XXX号物业服务费17247.2元，滞纳金1724.72元；二、被告（反诉原告）郭玉稀承担本案诉讼费。被告（反诉原告）郭玉稀辩称并反诉称，郭玉稀于2010年9月23日与中润公司签订买卖合同，购买中润公司开发的原长沙县暮云镇高云村、西湖村格兰小镇XXX栋1层XXX号房（以下简称XXX房）。后中润公司委托嘉盛公司办理交房手续，郭玉稀验房时发现房屋未按买卖合同约定设置厨房烟道，导致厨房一直无法排烟，且房屋在交付后存在外墙装饰脱落等情况，郭玉稀多次向中润公司、嘉盛公司反映，并于2014年9月10日、2014年11月25日正式函告对方，但问题未能解决，以上期间的物业服务费应由建设单位承担，同时要求嘉盛公司为涉案房屋安装烟道，若不按约定安装，应双倍赔偿损失，即30474元（安装费15237元×2）。其次，嘉盛公司未按《临时管理规约》、《住宅质量保证书》等约定对小区绿化进行维护，小区多处公用绿化被私人侵占，严重损害郭玉稀和广大业主的权益，郭玉稀享有先履行抗辩权，可以拒绝交纳物业服务费。第三、郭玉稀收房至今已近4年，因长期厨房油烟问题致身体受损，产生医药费共计12000元，应由嘉盛公司赔偿。综上，郭玉稀请求法院判令：一、嘉盛公司按买卖合同为XXX房安装烟道；二、嘉盛公司恢复格兰小镇小区公共绿化原貌；三、若嘉盛公司无法执行上述两项，嘉盛公司应按买卖合同赔偿郭玉稀30474元，并折价收取物业服务费（物业服务费以法院认定结果为准）；四、嘉盛公司赔偿郭玉稀医药费12000元；五、由嘉盛公司承担反诉诉讼费用。经审理查明，2010年9月23日，郭玉稀与中润公司签订买卖合同，购买102房（属联体别墅），该商品房房屋面积为215.59平方米。买卖合同第十四条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。买卖合同附件三装饰、设备标准（别墅）中第18项为烟道，石棉板结构（安装）。2012年4月27日，郭玉稀办理收房手续，领取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，并与中润公司、嘉盛公司签订《格兰小镇临时管理规约》承诺书。其中《住宅使用说明书》第二章建筑结构第5项建筑材料第5条载明排烟道，厨房设有成品排烟道，抽油烟机的排气管直接接入即可。《住宅质量保证书》第二条载明开发商所销售商品房现已经勘察、设计、监理、施工、物业等各方面组织验收，质量等级核定为合格。第五条约定保修范围与期限，第六条约定维修答复和处理期限。《临时管理规约》第七章主要约定，物业管理服务内容包括房屋公共部位及其设施设备维修、公共设施设备运行维护保养，公用设施节能管理、日常安全防范、环境卫生、公共秩序维护、车辆管理、档案资料管理、项目公共区域等，并列明各项服务内容要求细则。第八章明确联体别墅住宅按每月2.0元/平方米收取物业服务费。物业服务费自开发企业发出交房通知书确定的交房之日的次月预收3个月物业服务费，日常采取按季收取的方式，业主应于每季度首月5日前缴纳相关费用。如在当季度最后一日止仍未交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费总额的3‰向物业服务企业交纳违约金。郭玉稀收房后就烟道安装、小区绿化等问题多次要求中润公司、嘉盛公司协商解决，因双方未能达成一致，2012年7月1起，郭玉稀认为嘉盛公司存在违约行为，未向嘉盛公司缴纳物业服务费。另查明，2005年3月31日，嘉盛公司在长沙市工商行政管理局登记，取得营业执照，经营范围为物业服务及咨询。2009年12月31日，嘉盛公司准许从事物业管理活动壹级资质。2009年10月1日，嘉盛公司与中润公司签订《格兰小镇前期物业服务委托合同》，中润公司委托嘉盛公司对格兰小镇小区实行专业化、规范化的物业管理服务活动，合同对物业基本情况、委托管理事项、期限等进行约定。后嘉盛公司入驻格兰小镇提供物业服务，并在长沙市物价局办理了关于格兰小镇小区物业管理服务收费项目的服务价格登记证。以上事实，有双方提供的买卖合同、《临时管理规约》、《物业服务管理委托合同》、钥匙领用登记表、格兰小镇欠费统计表、缴费通知单、绿化照片、工作联系函、整改通知书等予以证实，足以认定。本院认为，关于嘉盛公司是否应承担安装烟道及恢复绿化原貌的义务。买卖合同、《住宅使用说明书》均约定涉案房屋应安装烟道，但买卖合同、《住宅使用说明书》均由中润公司作出，依据合同相对性，中润公司系承担烟道安装义务的主体，且《住宅质量保证书》、《临时管理规约》也未约定嘉盛公司负有安装义务。其次，依据《临时管理规约》，嘉盛公司负有维护绿化等义务，并无小区绿化施工义务。故郭玉稀要求嘉盛公司安装烟道和恢复小区绿化原貌，无法律依据，本院不予支持。涉及烟道安装、小区绿化施工等纠纷，属于商品房买卖合同纠纷，当事人可另谋途径解决。关于郭玉稀应交款项的认定。买卖合同未就前期物业服务收费予以约定，但郭玉稀已与嘉盛公司签订《临时管理规约》，其对嘉盛公司向小区提供物业服务是知情并认可的，不符合可以拒绝付费情形。郭玉稀已收受房屋，且未提交证据证明整改期间，故郭玉稀辩称整改期间物业服务费应由建设单位交纳的意见，本院不予支持。嘉盛公司认可小区确实存在绿化地被侵占等现象，但其司提交整改通知书、工作联系函等证据不能证明其司已尽义务对该行为进行维护和改善，可以看出，嘉盛公司提供物业服务存在瑕疵，本院酌情调整物业服务收费标准按80%收取，即每月344.944元（215.59平方米×2元/每平方米×80%），郭玉稀应交纳13797.76元（每月344.944元×40月）。郭玉稀未交纳物业服务费并非恶意拖欠，双方均应从实际出发，互相理解和支持，才能共同维护自己的家园，故嘉盛公司主张郭玉稀应支付滞纳金，本院不予支持。关于郭玉稀医药费的处理。郭玉稀提供CT报告单不能证明其身体受损系嘉盛公司提供物业服务所致，其要求嘉盛公司承担医药费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《物业管理条例》第六条、第七条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）郭玉稀在本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）湖南嘉盛物业服务有限公司物业服务费13797.76元；二、驳回原告（反诉被告）湖南嘉盛物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）郭玉稀的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费274元，由原告（反诉被告）湖南嘉盛物业服务有限公司137元，被告（反诉原告）郭玉稀负担137元。反诉案件受理费431元，由被告（反诉原告）郭玉稀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审 判 长 汤 伟代理审判员 匡迪琪人民陪审员 邹德强二〇一五年八月二日代理书记员 王 钰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 搜索“”