（2015）岩民终字第780号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-10-15
案件名称
邱桂红与谢木瑞、谢坤照房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省龙岩市中级人民法院
所属地区
福建省龙岩市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邱桂红,谢木瑞,谢坤照
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）岩民终字第780号上诉人（原审原告）邱桂红，男，汉族，个体户，住福建省龙岩市新罗区。委托代理人林明华，福建力涵律师事务所律师。委托代理人周占恭，福建力涵律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）谢木瑞，男，汉族，新罗区农业银行凤凰隔支行职员，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审被告）谢坤照，男，汉族，居民，住龙岩市新罗区。委托代理人林仰东，福建津都律师事务所律师。上诉人邱桂红因与被上诉人谢木瑞、谢坤照房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2015）龙新民初字第960号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邱桂红及其委托代理人林明华，被上诉人谢坤照及其委托代理人林仰东、被上诉人谢木瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明，位于龙岩市新罗区闽西交易城B9-6-14号店面系被告谢坤照所有，被告谢坤照委托其弟弟即被告谢木瑞代为管理店面的租赁事宜。2009年1月1日，原告妻子卢月群及胡小莲作为承租人与被告谢木瑞签订《经营场所租赁合同》一份。该合同主要约定，被告谢木瑞作为出租人将位于龙岩市新罗区闽西交易城B9-6-14号店租给承租人使用；租赁期一年，从2009年1月1日起至2009年12月31日止；每月租金1000元。2010年1月1日，原告与被告谢木瑞签订《经营场所租赁合同》一份。该合同主要约定，被告谢木瑞作为出租人将位于龙岩市新罗区闽西交易城B9-6-14号店租给原告使用，租赁期限从2010年1月1日起至2014年12月31日止；合同期满后，如出租人要继续出租该场所时，承租人在同等条件下享有优先权。第一年每月租金1250元，第二年每月租金1350元，第三年每月租金1450元，每四年每月租金1570元，第五年每月租金1700元；签订合同时交店面租金保证金贰仟元整，交改造店面押金捌仟元整，合计人民币壹万元整（保证金、改造押金不计息），合同期满后，店面恢复原状后退回保证金、改造押金。2013年11月，被告谢坤照、谢木瑞告知原告邱桂红要对店面进行出售。2014年3月19日，被告谢坤照通过中间人林宝清的介绍与被告张成建签订协议一份。该协议主要约定，被告张成建愿意购买被告谢坤照位于龙岩市新罗区闽西交易城B9-6-14号的店面，成交价58万元整，协议签订之日现场交付现金5万元，另外5万元定金转账至中间人林宝清处。另外2000元作为被告张成建退还给承租人邱桂经的押金。该店面在办理交易过户及店面移交过程中所产生的税、费全部由张成建负责，谢坤照不承担。协议签订当日，被告张成建支付5万元定金给被告谢坤照。次日，被告张成建通过其妻子林兰庆的银行账户转账支付定金5万元至介绍人林宝清账户。2014年5月29日，被告张龙声通过银行转账支付478000元至介绍人林宝清账户。之后，被告谢坤照、张成建办理了上述店面的产权过户登记手续。2014年6月11日，被告张成建、张龙声取得上述店面的房屋所有权证（证号：龙房权证字第201406880-1号、龙房权证字第201406880-2号）。此后，被告谢坤照、谢木瑞通知原告邱桂红已将店面出售给被告张成建。租赁合同期限届满，因原告与被告张成建未能就店面续租一事达成协议，故于2015年1月8日诉至本院。在案件审理过程中，本院根据原告的申请向龙岩市房地产交易服务中心调取被告谢坤照、张成建房屋过户登记情况及房地产买卖合同。原告认为被告谢坤照、张成建系以15万元的价格成交讼争店面并备案登记，且2014年4月原告电话征得被告谢木瑞的同意后，对租赁的店面重新装修花费三、四十万元，为此原告变更诉讼请求为：要求被告谢木瑞、谢坤照、张成建、张龙声共同赔偿原告20万元。原审判决认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据上述法律规定，承租人享有租赁房屋的优先购买权，出卖人有在出卖之前的合理期限内通知承租人的义务。因此，优先购买权系法律赋予承租人的权利，该权利本质是实际履行权，体现在缔约并履行优先上，而非仅仅表现在主张上，即承租人行使优先购买权的条件成就时，出租人负有不得拒绝之义务，保证承租人得以同等条件优先履约，购买到租赁房屋。因此，承租人的优先购买权应当积极行使，且应在合理期限内行使，否则会导致出卖人的物权长期处于不稳定状态，亦会损害购买人的权益。本案中，根据查明的事实，被告谢坤照、谢木瑞在出售讼争店面之前，已于2013年11月口头告知并征询过原告的意见。被告谢坤照将讼争店面出售给被告张成建后及时通知了原告，此时原告仍未向被告谢坤照主张优先购买权，而是按原租赁合同的约定缴纳租金。由此可见，在长达一年多的时间内，原告都未曾向被告谢坤照提出要购买讼争店面，未积极地行使优先购买权，已超过合理的期限。原告主张2014年4月份对店面进行重新装修前已电话征得被告谢木瑞的同意，因被告谢木瑞予以否认，且被告谢坤照与被告张成建系于2014年3月19日签订买卖协议，被告张成建在签订协议之日已按约支付定金，因此在讼争店面已出售的情况下，出租方不可能同意对店面再进行装修，故对重新装修店面所导致的损失应由原告自行负担。原告主张被告谢坤照、张成建以15万元的价格买卖讼争店面，与查明的事实不符，故对原告主张要求被告谢坤照赔偿20万元的诉讼请求，不予支持。被告谢木瑞并非系讼争店面的所有权人，被告张成建、张龙声并非本案租赁合同的当事人，原告未能举证证明被告谢坤照与被告谢木瑞、张成建、张龙声恶意串通损害原告的利益，其主张被告谢木瑞、张成建、张龙声共同赔偿，缺乏事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决驳回原告邱桂红的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6780元，减半收取3390元，由原告邱桂红负担。宣判后，原审原告邱桂红不服，向本院提起上诉。上诉人邱桂红上诉称，一、两被上诉人未就本案房屋买卖事宜告知上诉人，从而导致上诉人无法行使优先购买权。承租人享有的是在同等条件下的优先购买权。一审法院将被上诉人与上诉人于2013年11月就涉案房屋买卖事宜磋商，认为上诉人放弃优先购买权违背事实。当时，双方磋商时，被上诉人要价高达98万元，如此巨额的价款上诉人无法承受，当时上诉人即表示不购买。被上诉人背着上诉人以15万元的价格出售，这一过程及交易，被上诉人从未告知或征询上诉人是否愿意购买，被上诉人对其抗辩的在同等条件下征询上诉人的意见且上诉人放弃优先购买应当举证证明。二、认定被上诉人与张成建房屋成交额为58万元，缺乏依据。龙岩市房地产交易服务中心调取的《房地产买卖合同》清楚的显示双方交易额为15万元，该合同是提交备案的房屋买卖合同，具有公司效力，是认定双方交易额的法定依据。另外，张成建支付购房款的流程为支付给案外人，再由案外人支付给被上诉人的做法，不符合常理。三、纠正一审法院按原诉请收取的案件受理费，应按照变更后的诉请20万元计算案件受理费4300元减半2150元。四、鉴于本案赔偿义务人为被上诉人，上诉人自愿放弃对一审被告张成建、张龙声的起诉。综上，请求撤销原审判决，改判两被上诉人因侵害上诉人优先购买权赔偿20万元。被上诉人谢坤照辩称，一、早期答辩人是委托答辩人的哥哥谢木瑞管理店铺的，其告诉上诉人要以60万左右卖店铺，上诉人明确答复说现在生意不好做，让其要卖就拿去卖，上诉人自己不买。关于出让店铺，因不好卖，过了很长时间之后才通过中间人林宝清介绍卖掉。在卖店铺的时候答辩人并不认识买主张成建，不可能存在偏袒的情况，原审中证人证言及转款凭证等证据可以证明店铺实际交易是58万元。综上，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人谢木瑞辩称，其同意谢坤照答辩意见，但补充2014年4月上诉人有打电话给答辩人说要装修，我告知上诉人店铺已经卖掉了，上诉人也没问我多少钱卖掉的。到了2014年底，因为上诉人与后来的买主张成建就续租产生了纠纷后才到法院起诉，答辩人认为是因为上诉人没有续租到房子才起诉说优先购买权的，上诉人从来没有与我说过要购买房子。经审理查明，上诉人对原审判决查明中以下几点有异议：一、认为涉案店铺实际所有人是谢木瑞。二、遗漏认定被上诉人2013年11月告知店铺出售价格是98万元。三、认为涉案房屋实际成交价为15万元而非58万元。四、认为上诉人与张成建没有就店铺续租进行协商。被上诉人谢木瑞、谢坤照对原审判决认定的事实均无异议。本院对双方均无异议的部分予以确认。上诉人、被上诉人均无新证据向本庭提交。本案争议焦点为：上诉人请求两被上诉人共同赔偿因损害优先购买权的损失20万元是否合法合理？本院认为，上诉人自述，2013年11月，上诉人与被上诉人双方磋商购买房屋时，被上诉人要价高达98万元，所以当即表示不购买。经审查，涉案房屋面积36.53平方米，该价格明显不符合当时市场实际，上诉人也未提供证据予以证明，本院不予认可。而对上诉人认为被上诉人谢坤照、张成建以15万元的价格买卖讼争店面。现有相关转款凭证及买卖合同可以相互印证，实际成交价为58万元，上诉人的该主张本院不予认定。根据已查明的事实，被上诉人谢坤照、谢木瑞在出售讼争店面之前，已于2013年11月口头告知并征询过上诉人的意见。之后被上诉人谢坤照将讼争店面出售给张成建并及时通知了上诉人，此时上诉人仍未向被上诉人谢坤照主张优先购买权，而是按原租赁合同的约定缴纳租金，以及同后面的店铺所有人张成建协商有关续租问题，由此，进一步证明上诉人没有购买讼争店面的意向，未积极地行使优先购买权，已超过合理的期限。同时，上诉人与被上诉人谢坤照的租赁期限是到2014年12月31日，讼争店铺现所有人张成建与上诉人也已达成新的租赁合同，维护和稳定了原有经济秩序及生存和安全价值。综上，对上诉人主张要求被上诉人赔偿20万元的诉讼请求，本院不予支持。另，上诉人提出应按照一审变更诉请后的20万元计算原审案件受理费的问题，依照《诉讼费用交纳办法》的规定，本院予以认定，即变更一审案件受理费为4300元，减半收取为2150元，由原审原告邱桂红负担。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人邱桂红负担。变更一审案件受理费为4300元，减半收取2150元，由原审原告邱桂红负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 小 曼代理审判员 梁 源代理审判员 黄 晓 燕二〇一五年八月十九日书 记 员 蓝琴英（代）附：主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：