（2015）盐民终字第01867号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-11-11
案件名称
盐城市大拇指物业管理服务有限公司与朱敏、张中翠物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省盐城市中级人民法院
所属地区
江苏省盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《江苏省物业管理条例》：第四十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）盐民终字第01867号上诉人（原审被告）朱敏，居民。上诉人（原审被告）张中翠，居民。两上诉人共同委托代理人赵月宏，盐城市盐都区新区美车仕汽车用品服务部职员。两上诉人共同委托代理人王明君，盐城市盐都区新区美车仕汽车用品服务部职员。被上诉人（原审原告）盐城市大拇指物业管理服务有限公司，住所地盐城市盐都区潘黄街道办事处兆泉居委会。法定代表人薛显明，该公司总经理。委托代理人陆立根、王翠兰，北京市仁人德赛（盐城）律师事务所律师。上诉人朱敏、张中翠因与被上诉人盐城市大拇指物业管理服务有限公司（以下简称大拇指公司）物业服务合同纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2015）都民初字第00432号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。大拇指公司原审诉称，朱敏、张中翠系盐城市金太阳世纪大厦1043的业主。2013年1月1日，盐都区住宅建设有限公司（以下简称盐都住建公司）与大拇指公司公司签订物业管理委托合同。随后，公司派员开展物业管理、提供物业服务，但朱敏、张中翠未能按约交纳物业服务费用。现请求法院判令朱敏、张中翠支付2014年-2015年度物业服务费8807元及本案诉讼费用。朱敏、张中翠原审辩称，朱敏、张中翠未与大拇指公司签订物业服务合同，大拇指公司无权向朱敏、张中翠主张物业服务费用。大拇指公司在朱敏、张中翠门市前私设车辆收费亭，影响朱敏、张中翠的正常经营。大拇指公司同意楼上业主进行打洞，导致朱敏、张中翠现有门市墙上有洞。故不同交纳物业服务费用。原审法院经审理查明，盐城市世纪大厦由盐都住建公司开发。朱敏、张中翠系盐城市金太阳世纪大厦1043的业主。房屋建筑面积为90.51平方米，夹层为57.6平方米。2013年1月1日，盐都住建公司（甲方）与大拇指公司（乙方）签订物业管理委托合同。约定，甲方将位于世纪大道南、西环路东的世纪大厦及其区域范围内物业委托给乙方统一管理，综合服务。委托管理期限暂定三年。自2013年1月1日至2015年12月31日止。物业管理服务费标准，商业用房：2.4元／平方米.月。商业办公用房及商住公寓：1.3元／平方米.月。同时约定，业主或物业使用人应于2013年1月1日起向乙方按年交纳服务费。合同还对其他事项作了约定。嗣后，大拇指公司派员对该服务区域内开展管理并提供物业服务。后因朱敏、张中翠未能按时缴纳物业费，经多次催要未果，大拇指公司现起诉要求朱敏、张中翠支付物业管理费8807元。原审法院认为，大拇指公司与开发商盐都住建公司签订物业管理委托合同，均系当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，应认定合法、有效，该合同对大拇指公司及世纪大厦服务区域内的全体业主均具有约束力。大拇指公司应当按约提供物业管理服务，朱敏、张中翠也应按约及时交纳物业服务费用。朱敏、张中翠辩称未与大拇指公司签订物业管理合同无据佐证，对此不予采信。对朱敏、张中翠辩称的大拇指公司设立车辆收费亭对车辆管理并收费影响其正常经营，朱敏、张中翠从其提供的照片证据来看，距离较远并未影响其经营，朱敏、张中翠同时未能向法庭提供足以影响其经营的相关证据，对此不予采信。对朱敏、张中翠辩称的从其门市打洞的情况，系楼上经营户与朱敏、张中翠的相邻关系，因其门市的使用权系朱敏、张中翠，物业服务人员只能协调处理，故对朱敏、张中翠辩称的理由不予支持。物业按合同约定提供服务，业主应当支付物业费。朱敏、张中翠未按时缴纳物业管理费，引起讼争，应负全部责任。据此，依照《物业管理条例》第四十二条、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，原审判决：朱敏、张中翠支付盐城市大拇指物业管理服务有限公司自2014年1月1日起至2015年12月31日止的物业管理费人民币7010元，于判决书生效后十日内履行完毕。案件受理费25元，由朱敏、张中翠负担。朱敏、张中翠不服上述判决，向本院提起上诉称：大拇指公司与开发商盐都住建公司签订物业管理委托合同不能代表全体业主的意思表示，且收费标准没有依据。上诉人于2013年6月份开店营业，于当年交纳了1000元／年的费用，应当按照该标准进行收费。大拇指公司答辩称：大拇指公司与建设单位签订的前期物业服务合同于法有据，对本案上诉人具有约束力，为有效合同。上诉人作为小区业主，应当依法支付物业费。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。本案的争议焦点为：大拇指公司与建设单位签订的前期物业服务合同对上诉人是否应当具有约束力？朱敏、张中翠是否应当按照该合同约定向大拇指公司交纳物业费？本院认为：1.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。大拇指公司与开发商盐都住建公司签订物业管理委托合同，不违反法律、法规的规定，是合法有效的合同，该合同对大拇指公司及世纪大厦服务区域内的全体业主均具有约束力。2.《江苏省物业管理条例》第四十九条第一款规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定；非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。在大拇指公司与开发商盐都住建公司签订物业管理委托合同中，已经明确约定了物业管理费收费标准，且不违反相应法律法规的规定，故而上诉人应当按照合同约定的物业收费标准向被上诉人交纳物业费。上诉人称，其于2013年6月份交纳了1000元／年的费用，但该费用并非被上诉人诉讼请求中主张的2014年1月1日起至2015年12月31日期间的物业费，故上诉人要求抵充或扣减没有事实和法律依据。综上，上诉人朱敏、张中翠的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费50元，由上诉人朱敏、张中翠负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴珊珊代理审判员 王 珩代理审判员 周 陇二〇一五年八月十九日书 记 员 许其娟 更多数据：搜索“”来源：