（2015）信中法民终字第1327号

裁判日期: 2015-08-19

公开日期: 2015-08-24

案件名称

上诉人江艳芳与被上诉人唐丽房屋租赁合同��纷案二审民事判决书

法院

河南省信阳市中级人民法院

所属地区

河南省信阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

江艳芳,唐丽

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第三百二十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

河南省信阳市中级人民法院民事判决书（2015）信中法民终字第1327号上诉人（原审被告）江艳芳，女，汉族，1971年1月5日出生，住信阳市浉河区.委��代理人陈琳，女，汉族，1979年5月12日出生，现住信阳市浉河区，系被告亲属，特别授权。被上诉人（原审原告）唐丽，女，汉族，1979年4月24日出生，住信阳市平桥区，委托代理人彭秀臣，河南冠南律师事务所律师，一般代理。上诉人江艳芳与被上诉人唐丽房屋租赁合同纠纷一案，因不服浉河区人民法院（2015）浉民初字第8号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人江艳芳的委托代理人陈琳、被上诉人唐丽及其委托代理人彭秀臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，原、被告所争议房屋位于信阳市浉河区贸易广场南区三栋17号门面房（一间三层），2013年4月18日，甲方（出租方）刘丽与乙方（承租方）江艳芳签订一份个人租房合同，合同主要内容为：一、甲方将上述房屋出租给乙方使用，期限自2013年5月1日至2014年5月1日，计12个月，二、租金为18000元，每年4月23日交房租……六、乙方如果不经营此房屋时，有权转让，并收取转让费，甲方不得干涉，刘丽随时配合江艳芳签订下一个租赁合同，七、发生争议时双方共同友好协商解决，协商不成的提请当地人民法院仲裁，装修部分到期后无偿归还甲方……。合同签订后，双方按约定履行协议内容。2014年3月17日刘丽与江艳芳达成续租协议；刘丽给江艳芳出具一收条，内容为：今收到南区3栋17号2014年-2015年5月1日租金21000元。2014年4月21日，原、被告经协商达成一致，由被告将所租房屋转给原告租赁使用，租金为每年21000元，转租费为44000元，同时被告（陈琳代）给原告出具一收据，内容为：“唐丽交来贸易广场南区3栋17号商铺转租（含一年房租费）65000元。”唐丽将房租及转让费交给江艳芳之后，便开始对所租房屋进行装修没在装修过程中，房东刘丽发现后，便告知唐丽，其与江艳芳签订的合同只是一年，到期后要收回，唐丽确认为刘丽与江艳芳签订租房合同期限为2013年5月至2023年5月1日。庭审中，唐丽提供一份刘丽与江艳芳于2013年4月18日签订租房合同，在合同租赁期限2013年5月1日至2014年5月1日明显有涂改痕迹，2014年被改动为2023年，计12个月改为计120月，原告认为当初被告就是拿着涂改的合同才让其相信，被告有剩余8年的租赁权才给其4.4万元转让费；被告庭审中否认合同是其涂改，并称当初给唐丽个人租房合是一份没有涂改的合同。原审认为，公民的合法民事权益应受法律保护，本案是一起租赁合同纠纷，归纳本案争议焦点主要有二点，其一，原、被告之间租赁合同是一年是还八年，因原、被告之间并没有签订书面合同，从双方提供证据来看，租赁期限应为一年而非八年（2014年5月-2015年5月1日）。其二，被告收取转让费4.4万元是否合理，因双方租赁期限实为一年，且已到期，从双方签订合同目的来看，原告租的上述房屋后，又对所租房屋进行重新装修，并一次性支付被告转让费4.4万元，如期限仅为一年，原、被告双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则，可以认为显失公平。被告收取转让费应酌情返还原告，具体返还数额可酌定26400元为宜。原告唐丽其它诉讼请求证据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决，一、被告江艳芳于判决书生效后十日内返还原告唐丽房屋转让费26400元；二、驳回原告唐丽的其它诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2225元，由原告唐丽负担1765元，被告江艳芳负担460元。江艳芳不服一审判决，上诉请求撤销原审判决。其理由在于：1、原审认定事实有误。（1）被告在2013年5月1日租下南区3栋17号店铺经营木地板生意，并在2014年3月续交了2014年至2015年5月1日的租金，经房东同意后，于4月发贴转租。经双方多次协商，达成一致意见，即转让费44000元并由上诉人收取订金2000元。4月21日，双方约见房东签订合同，因被上诉人未带合同，就以原合同作范本，房东当面收取被告3000元转租续签合同费，被上诉人将63000元转至上诉人名下，上诉人将房东收取的2014年至2015年5月1日租金的收条交与被上诉人，并出具收取租金及转让费的收据，转让协议完成。上诉人曾接到原房东打来的敲诈勒索电话，直到接到法院传票才知借给被上诉��的合同被涂改。（2）民事诉讼应遵循诚实信用原则，被上诉人在一审中陈述的事实及证据必须具有真实性，关联性，合法性才能成为有效的证据，起到证明案情的作用。但其与房东恶意串通，当庭作假证，企图通过诉讼侵害上诉人的合法权益，有庭审笔录、房东电话录音、物证为证。2、原审定案的适用法律不当。转让费可以看作是这一领域或行业的交易习惯，当事人应该予以遵守。被告收取的店铺转让费合理，包含有装修、空调，灯具等硬件设备以及对优先续租权的一种购买，现在已过原租赁合同承租期，被上诉人仍在承租房屋，双方达成的转让协议有效。请求，撤销一审判决；本案一审、二审的一切诉讼费用由被上诉人承担；被上诉人赔偿上诉人的精神损失及误工费20000元；依法追究被上诉人造伪证敲诈的法律责任。唐丽答辩称，1、答辩人与被答辩人达成房��租赁协议时，并不认识原房东，签订合同时原房东亦不在场，答辩人装修房屋时原房东告知答辩人该房屋租赁期限即将到期，到期收回房屋，被答辩人所述并不属实，与原房东恶意串通通过诉讼损害其合法权益更是无稽之谈；2、原审适用法律正确。上诉人在承租诉争门面房时，房东并未收取其分文转让费，房屋转租时对于房屋亦没有装修，因此答辩人不应支付巨额转让费；答辩人基于上诉人的原因，相信仍有八年租期，并对房屋进行装修。原审法院在充分考虑双方当事人的利益酌定返还转让费26400元，已体现诚实信用原则，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人江艳芳二审中提供证据：转租报纸及房屋转让协议，拟证明转让费是事实存在并被社会认可的，原审酌定返还不当。被上诉人唐丽发表质证意见认为，与本案并不相关。二审查明事实与一审基本相同。本院认为，合法的民事法律行为应受法律保护。本案争议的主要问题在于原审判决返还部分转让费是否得当。上诉人主张转租是上诉人、被上诉人与房东刘丽之间达成的协议，其在一二审期间未提供相应证据予以证实，被上诉人对此亦不予认可，且房东刘丽于一审庭审时出庭作证予以否认，故其该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于转让费用的返还，上诉人主张其转租时房屋有装修且有部分家具，因双方转租时未签订书面协议，其交付房屋时也未点交物品，其在一二审期间也未提供充分证据予以证实，故转让时房屋是否装修、有无硬件设备不明，且原审法院判决部分返还装让费，已综合考虑被上诉人唐丽的承租期限、装修情况，房屋转租过程的经营环境、对原租赁人江艳芳的部分补偿，处理较为得当，故其该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上��人要求追究被上诉人伪造证据的法律责任，其并未提供充分证据证明被上诉人伪造证据，该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人要求被上诉人赔偿精神及误工损失20000元，因上诉人在原审期间并未提出反诉，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十八条的规定，上诉人可另行起诉。综上，原审程序合法，认定事实清楚，适用法律适当，判决正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2225元，由上诉人江艳芳承担。本判决为终审判决。审　判　长　　吴孔玉审　判　员　　李　牧助理审判员　　王道新二〇一五年八月十九日书　记　员　　段凤娇来源：百度“”