（2015）淮中民终字第01274号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-10-09
案件名称
江苏欧蓓莎置业有限公司与汤幼成、徐雪枫商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省淮安市中级人民法院
所属地区
江苏省淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江苏欧蓓莎置业有限公司,汤幼成,徐雪枫
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)淮中民终字第01274号上诉人（原审原告）江苏欧蓓莎置业有限公司，住所地淮安市淮阴区珠江路169号。法定代表人郑俊军，该公司总经理。委托代理人乔荣荣，江苏群汇律师事务所律师。委托代理人董颖，江苏群汇律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）汤幼成，公司职员。被上诉人（原审被告）徐雪枫（系汤幼成妻子），美容师。上诉人江苏欧蓓莎置业有限公司（以下简称欧蓓莎公司）与被上诉人汤幼成、徐雪枫商品房买卖合同纠纷一案，淮安市淮阴区人民法院于2015年4月15日作出（2015）淮民初字第00921号民事判决，上诉人欧蓓莎公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月20日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月24日公开开庭进行了审理。上诉人欧蓓莎公司的委托代理人乔荣荣、董颖，被上诉人汤幼成、徐雪枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审查明，2011年8月20日，双方当事人签订《商品房买卖合同》，汤幼成、徐雪枫购买欧蓓莎公司开发的江苏欧蓓莎N4129号房屋，后变更为N4015号。汤幼成、徐雪枫按约定交付了首付款96000元（2011年7月31日付10000元，2011年8月16日付86000元），并提交了办理银行按揭的手续，后银行按揭没有放款。2011年8月23日欧蓓莎公司开具给汤幼成、徐雪枫186000元的房款总价发票。上述事实双方当事人无异议，予以确认。一审庭审中，欧蓓莎公司陈述其开具给汤幼成、徐雪枫总价186000元发票，是因为其工作人员工作失误将汤幼成、徐雪枫第一笔预付款1万元收据看成了10万元，事后欧蓓莎公司已经对该发票进行了作废处理（作废的程序是在欧蓓莎公司内网上电子系统进行操作后联系业主办理后续事项），且欧蓓莎公司一直要求汤幼成、徐雪枫付清购房尾款。汤幼成、徐雪枫则辩称，汤幼成、徐雪枫原来是准备做按揭贷款，后因按揭贷款手续繁琐，就放弃了，改为现金直接向欧蓓莎公司支付，欧蓓莎公司才开具了房屋总价款的发票。上述事实有双方当事人当庭陈述，以及汤幼成、徐雪枫办理银行按揭手续的材料，欧蓓莎公司向汤幼成、徐雪枫催交房款的���师函及邮寄单，汤幼成、徐雪枫购房发票，欧蓓莎公司盖有作废章的发票三联等证据予以证明，予以确认。欧蓓莎公司一审诉称，2011年8月20日，双方当事人签订《商品房买卖合同》一份，约定汤幼成、徐雪枫购买欧蓓莎公司开发的，位于珠江路北侧、香港路东侧江苏欧蓓莎N4015号商业用房，面积为28.33平方米，房款总价186000元。合同约定汤幼成、徐雪枫应于合同签订时交纳首付款96000元，余款办理按揭手续，如贷款未能办理放款则应以现金方式付清。合同签订后汤幼成、徐雪枫支付了96000元首付款，但经欧蓓莎公司口头和律师函催告，余款至今未付，汤幼成、徐雪枫已经构成违约。欧蓓莎公司为维护合法权益，特诉至法院请求判令：1、解除双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》；2、汤幼成、徐雪枫承担违约金18600元；3、汤幼成、徐雪枫承担本案诉讼费用。���幼成、徐雪枫一审辩称，双方签订购房合同属实，汤幼成徐雪枫已经完成了支付全部房款的义务，请求驳回欧蓓莎公司诉请。一审法院认为：双方当事人之间订立的合同为合法、有效合同，双方应该按照合同约定履行各自的权利、义务。欧蓓莎公司主张汤幼成、徐雪枫未按合同约定付清全部购房款，已经构成违约；对其向汤幼成、徐雪枫出具的186000元的房款总价发票，称是因欧蓓莎公司内部工作人员失误错开造成的，但其所举相关证据，尚不足以证明其诉讼主张，尽管欧蓓莎公司内部对发票进行了作废处理，但其处理程序对汤幼成、徐雪枫不产生法律效力；而汤幼成、徐雪枫持有欧蓓莎公司出具的购房款全款数额的发票，以证明房款已经付清，符合正常的交易习惯。因此对欧蓓莎公司主张汤幼成、徐雪枫房款构成违约要求解除合同、支付违约金的诉讼请求，证据不足，难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回原告江苏欧蓓莎置业有限公司的诉讼请求。案件受理费4305元，减半收取2153元，由原告江苏欧蓓莎置业有限公司负担。欧蓓莎公司不服该判决，向本院提起上诉称：欧蓓莎公司在2011年8月23日开发票给汤幼成、徐雪枫，之后查账发现属于误开发票当即进行作废。仅有发票无其他收款收据证明不符合交易习惯，所有业主在收款处交钱领取收款凭据，再根据收款凭据到开票处进行开票，汤幼成、徐雪枫只有96000元交钱凭据，却陈述将剩余9万元直接交给发票开具人员，不符合正常的交易流程。汤幼成、徐雪枫虽持有发票，但并不能证明其交清全部房屋款项，其行为已经构成违约。一审认定事实不清，请求撤销一审判决，依法��判。汤幼成、徐雪枫答辩称：欧蓓莎公司的上诉理由不成立。本院经审理查明事实与原审一致，本院予以确认。二审庭审中欧蓓莎公司提供以下证据：1、江苏欧蓓莎国际家居购物中心营销代理合同一份，证明在2009年12月1日至2011年12月30日欧蓓莎公司委托苏州蓝创房地产顾问有限公司做销售代理。2、苏州蓝创房地产顾问有限公司员工张智宇写的情况说明一份，证明在2011年事发后欧蓓莎公司发现财务问题后就与汤幼成进行过沟通，汤幼成来欧蓓莎公司闹过好几次，其中有一次蓝创公司的销售人员还报过警。汤幼成、徐雪枫质证认为对证据1的真实性不予认可，其不了解蓝创公司，其是向欧蓓莎公司购买房屋的。对证据2的真实性不予认可，不认识张智宇，其是到欧蓓莎公司去要求交房，欧蓓莎公司说有律师会过来谈交房的事情，但一直没有来，公司人员也没有理涉���们，所以我们就报警了。本案二审中的争议焦点为，汤幼成、徐雪枫是否向欧蓓莎公司实际支付了剩余房款9万元。本院认为：发票作为收付凭证能够证明已付款事实，欧蓓莎公司向汤幼成、徐雪枫出具购房发票即说明其已认可本案争议的剩余房款9万元也已经付清。欧蓓莎公司主张经查账发现上述发票属于误开，即进行了作废处理，但欧蓓莎公司没有证据证明已告知并得到汤幼成、徐雪枫确认发票作废，故欧蓓莎公司单方对发票进行作废处理的行为，对汤幼成、徐雪枫不具有约束力。此外，欧蓓莎公司也无其他证据证明其误开发票的行为已通过法定程序予以撤销。欧蓓莎公司上诉称根据交易习惯，所有业主在收款处交钱领取收款凭据后，再根据收款凭据到开票处开据发票。欧蓓莎公司对该上诉理由没有提供证据证明该交易习惯的事实依据，且双方当事人对此并��约定也无相关法律规定。据此，可以认定汤幼成、徐雪枫向欧蓓莎公司实际支付了剩余房款9万元。综上，一审法院依法所作判决并无不当，应予维持。欧蓓莎公司的上诉理由没有事实依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费4305元，由江苏欧蓓莎置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蒋同宝审判员 孙 艳审判员 仲伟强二〇一五年八月十九日书记员 ＸＸ平