（2014）雨民初字第1464号

裁判日期: 2015-08-19

公开日期: 2015-10-23

案件名称

原告江苏省苏豪控股集团有限公司与被告李建华、南京苏翅大酒店、南京金岳投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

南京市雨花台区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

江苏省苏豪控股集团有限公司,南京金岳投资管理有限公司,南京苏翅大酒店,李建华

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第二百二十七条

全文

南京市雨花台区人民法院民事判决书（2014）雨民初字第1464号原告江苏省苏豪控股集团有限公司，组织机构代码证号13477712-2，住所地南京市软件大道48号苏豪广场A座。法定代表人王正喜，江苏省苏豪控股集团有限公司董事长。委托代理人蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。委托代理人翟树良，江苏泰和律师事务所律师。被告南京金岳投资管理有限公司，住所地南京市玄武区后载巷23号2单元303室。法定代表人李衍岑，南京金岳投资管有限公司总经理。被告南京苏翅大酒店，住所地南京市雨花台区宁南大道**号苏豪广场*幢。法定代表人李建华，南京苏翅大酒店总经理。被告李建华，男，1952年8月4日出生，汉族。上述三被告共同委托代理人汤楠，江苏李安祥律师事务所律师。原告江苏省苏豪控股集团有限公司（以下简称苏豪公司）与被告南京金岳投资管理有限公司（以下简称金岳公司）、南京苏翅大酒店（以下简称苏翅酒店）、李建华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理，原告苏豪公司的委托代理人翟树良、被告金岳公司、苏翅酒店、李建华的共同委托代理人汤楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏豪公司诉称，2008年4月，原告与金岳公司签订《租赁经营合同》一份，约定原告将其位于南京市宁南大道48号苏豪广场C幢3层房屋租赁给金岳公司用于经营酒店，租赁期限为10年，自2008年6月18日起至2018年6月17日止。租赁费用计算方式为：2008年6月18日起至2011年6月17日期间，每年租赁经营费用为160万元；2011年6月18日至2014年6月17日期间，每年租赁经营费用为176万元；租赁经营费用自2008年8月18日起开始缴纳，每季度缴纳一次，在每季度第一个月20日前缴纳，逾期缴纳租赁经营费用的，每逾期一日，按万分之一缴纳滞纳金；金岳公司未能按合同约定缴纳租赁费用的，原告有权解除合同。合同签订后，原告将房屋交付金岳公司使用。2008年8月金岳公司的法定代表人李建华注册登记金翅酒店，并使用案涉房屋对外经营。截至2012年4月17日，被告共计欠缴租赁费用2708340.88元。在被告欠付租金期间，原告多次致函给被告，被告虽多次表示要支付租金，但至今未实际履行。另，金翅酒店属于个人独资企业，李建华系金翅酒店的投资人。2011年6月，“江苏省丝绸集团有限公司”更名为“江苏省苏豪控股集团有限公司”；2010年7月“南京鱼翅皇投资有限公司”更名为南京金岳投资有限公司。因被告在承租原告房屋后，拒绝支付租金，已构成根本违约，原告有权要求被告支付租金并解除合同，李建华作为苏翅酒店的出资人，应当对苏翅酒店的违约行为承担连带责任。现诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付欠付租赁期间内的租赁费2573040元；2、被告支付滞纳金83862.62元；3、被告承担本案诉讼费。被告金岳公司、苏翅酒店、李建华共同答辩称，1、和原告存在租赁关系的是金岳公司，苏翅酒店实际上使用该场地，苏翅酒店是金岳公司与原告签订租赁合同后受益的一方，并不代表其直接与原告存在租赁关系，原告与金岳公司签订租赁合同，权利和义务应当由金岳公司履行。2、原、被告双方之间的租赁合同于2012年5月18日已协议解除，被告已搬离案涉房屋。3、关于租金给付的问题，经双方对账从2008年10月18日起至2012年5月18日止租金为5826667元，尚未支付的租金为2773040元，另有押金20万元应予抵扣抵扣。被告苏翅酒店的设施设备等经双方委托评估价值604000元，应折抵租金。4、因在合同履行期间，原告有违约的情况，造成被告损失，且双方是协商解除合同，原告应对被告补偿。原告延期交付房屋，造成工人工资损失90万元；自2011年8月起原告在承租场地外装修，造成被告经营利润损失60万元；为配合被告酒店经营原告承诺将二楼多功能厅交给被告使用，因原告单方将多功能厅关闭导致被告对已接受的订单无法履行造成违约损失108万元；被告投资了画廊，因合同解除造成画框损失21万元；被告请著名书法家李国桢题写了店牌，价值23万元；被告支付了广告费20万元、霓虹灯39万元；被告支付员工的遣散费约50万元；因提前解除合同，造成被告逾期收益损失700万元。综上，我们主张的损失足以抵扣我们的租金，还应当给我们相应的补偿。经审理查明，位于南京市雨花台区软件大道48号苏豪国际广场A幢5层及B幢、C幢产权属于江苏省丝绸集团有限公公司。江苏省苏豪置业有限公司对上述房产对外租赁经营，办理相关手续及收取费用。2008年4月17日，江苏省丝绸集团有限公司（甲方）与南京鱼翅皇投资管理公司（乙方）签订《租赁经营合同》一份，约定甲方将位于南京市雨花台区宁南大道48号苏豪国际广场C幢3层“苏豪鱼翅皇国际会所”租赁给乙方经营，租赁期限为10年自2008你说你6与人18日起至2018年6月17日止。租金为：自2008年6月18日至2011年6月17日止，租金为160万元／年；自2011年6月18日至2014年6月17日租金为176万元／年；自2014年6月18日至2018年6月17日，租金为202.4万元／年。租金从2008年10月18日起开始缴纳，每季度缴纳一次，以后在每季度第一个月20日前缴纳租金。合同签字生效后，乙方应向甲方交纳押金20万元。合同第九条第2款第4向约定如乙方未能按合同约定缴纳租赁费用，甲方有权解除合同并收回房屋。2008年10月，江苏省丝绸集团有限公司与苏翅酒店签订《补充协议》一份，就苏豪国际广场C幢二楼使用管理及相关事宜达成协议：1、C幢二楼多功能厅、贵宾接待室、棋牌室、KTV包厢、乒乓球室资产因属江苏省丝绸集团公司投资，苏翅酒店如需使用须经江苏省丝绸集团有限公司同意并交纳适当费用。2、在C装二楼剩余面积未出租前，江苏省丝绸集团有限公司同意苏翅酒店临时使用二楼大厅作为酒店大堂，开办“苏豪画廊”。在第七条约定双方原签订的租赁经营合同约定：江苏省丝绸集团有限公司应于6月18日将会所交苏翅酒店试营业2个月，苏翅酒店从2008年8月18日起开始缴纳租金，鉴于江苏省丝绸集团有限公司工期延误等原因实际交付时间延至8月18日，经双方重新协商，江苏省丝绸集团有限公司同意苏翅酒店从2008年10月18日起开始计租并交纳租金。双方还约定补充协议与原签订的正式合同具有同等的法律效力。2011年6月8日，江苏省苏豪置业有限公司向南京鱼翅皇投资管理有限公司发出《关于催缴拖欠租金的函》，要求南京鱼翅皇投资管理有限公司于2011年6月15日前支付2009年10月18日至2010年7月17日的租金余款279245元，并于2011年6月30日前支付2010年7月18日至2011年4月17日的租金120万元。2011年6月23日，苏翅酒店回函江苏省苏豪置业有限公司，内容为：1、前期由于苏翅酒店业务范围扩大，资金周转困难，延误缴纳租金。苏翅酒店决定在6月底前将279745元先行交纳，其余租金分期付清。2、由于江苏省苏豪置业有限公司发展需要，提出在会所楼顶树立司标，苏翅酒店理解并尊重，将苏翅酒店广告牌移至园区南面东、西两个角上。3、关于苏翅酒店函告会所装修漏项及建筑质量问题，请江苏省苏豪置业有限公司尽快安排到位，如无法安排，苏翅酒店将自行建设修缮，费用由江苏省苏豪置业有限公司结算。2011年8月30日，苏翅酒店向苏豪公司支付租金279740元。2012年5月18日，原、被告双方协商解除2008年4月17日的租赁合同，后苏翅酒店搬离案涉房屋。审理中，原、被告双方确认：金岳公司尚欠苏豪公司租金2573040元，双方共同委托评估公司对苏翅酒店留置的物品估价为60.4万元。原告苏豪公司对于被告所陈述的合同履行期间以及因解除合同所发生的损失意见如下：1、双方约定解除合同时，被告搬离案涉房屋确实发生员工的遣散费用；2、原告在合同履行期间因招租需要，与被告苏翅酒店协商将位于楼顶的苏翅酒店的店招拆除，此行为可能对被告的经营产生一定的影响，发生损失；3、原告在合同履行期间对二楼进行装修，装修期间对被告的经营有一定影响，发生损失；4、原告前期同意二楼多功能厅在原告不用的情况下供被告使用，后期原告收回该多功能厅，对被告的经营确实也产生了影响。上述损失确有发生，原告亦同意补偿被告，但被告主张过高，具体损失数额由法院酌定。另查明，2008年8月，南京鱼翅皇投资管理有限公司向南京市工商局承诺其不参与酒店餐饮以及相关的投资业务。2008年8月5日，苏翅酒店经南京市工商行政管理局雨花台分局核准设立，系个人独资公司，投资人为李建华。2010年7月16日，南京鱼翅皇投资管理有限公司更名为南京金岳投资管理有限公司。2011年5月30日，江苏省丝绸集团有限公司更名为苏豪控股集团有限公司。以上事实有工商登记资料、房屋所有权证、租赁经营合同、补充协议、函、回函、付款凭证及当事人陈述予以证实。本院认为，原告苏豪公司与金岳公司之间签订的《租赁经营合同》是双方当事人真实意思表示，且未违背国家强制性法规，合法有效，双方均应恪守。合同签订后，苏翅酒店以自己名义与苏豪公司签订了上述《租赁经营合同》的《补充协议》，同时明确与《补充协议》与《租赁经营合同》具有同等法律效力，而案涉房屋为苏翅酒店使用，且就案涉房屋使用中产生的问题及租金支付也系苏翅酒店与苏豪公司协商处理，故苏翅酒店自于苏豪公司签订《补充协议》之日起，其即与金岳公司同为案涉房屋的承租人，应履行合同义务，其未按约定履行支付租金义务，应当承担违约责任。李建华作为苏翅酒店的投资人，应当以其个人财产对苏翅酒店的债务承担连带责任。金岳公司、苏翅酒店与苏豪公司经协商已于2012年5月18日解除租赁合同，苏豪公司主张金岳公司、苏翅酒店支付租赁合同存续期间欠付的租金符合法律规定，本院予以支持。因双方对苏翅酒店遗留在苏豪公司的资产，双方共同委托评估价值为60.4万元，本院予以折抵。因苏豪公司明确其在合同履行期间以及双方协议解除合同过程中，对被告造成损失，并同意赔偿，仅认为被告主张过高，本院根据双方合同履行情况以及被告苏翅酒店的经营状况结合市场行情对原告苏豪公司所同意赔偿的损失予以认定。关于双方约定解除合同时，被告搬离案涉房屋确实发生员工的遣散费用，被告苏翅酒店主张50万元（50人＊10000元／人），本院酌定按照6000元／人计算50人认定为30万元；关于原告拆除被告店招造成被告苏翅酒店的损失，被告主张39万元，本院根据被告苏翅酒店店招成本以及可能造成其广告效应的减弱，本院酌定该项损失为30万元；关于原告因装修造成被告苏翅酒店的损失，因原告装修持续近半年，被告苏翅酒店主张造成其利润损失60万元，本院根据被告苏翅酒店经营状况，酌定该项损失为40万元；关于原告收回多功能厅造成被告苏翅酒店的损失，被告苏翅酒店主张起因接受预定的36场活动无法举行，造成苏翅酒店承担了违约金及利润损失共计108万元，本院根据苏翅酒店接受预定以及承担违约金等情况，酌定该项损失为60万元，上述损失合计160万元，应在被告金岳公司、苏翅酒店应当支付给苏豪公司的租金中予以冲抵，被告苏翅酒店主张原告赔偿的其他损失因无证据予以证实，且原告不同意赔偿，本院不予支持。综上，金岳公司、苏翅酒店还应当支付苏豪公司租金369040元（2573040元-60.4万元-160万元），李建华对苏翅酒店的债务承担连带给付责任。关于原告主张的滞纳金83862.62元，因双方之间签订的租赁合同中并未作出约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、二百二十七条，之规定，判决如下：一、被告南京金岳投资管理有限公司与南京苏翅大酒店本判决生效后十日内向原告江苏省苏豪控股集团有限公司支付租金369040元；二、被告李建华对本判决第一项确定的南京苏翅大酒店的给付义务承担连带责任；三、驳回原告江苏省苏豪控股集团有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费29138元，由被告南京金岳投资管理有限公司与南京苏翅大酒店共同负担（被告李建华对南京苏翅大酒店的给付义务承担连带责任）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费29138元。南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76。审　判　长　　李筱艳人民陪审员　　吴美云人民陪审员　　张爱琴二〇一五年八月十九日见习书记员　　王启慧关注公众号“”