（2015）宁民终字第3415号

裁判日期: 2015-08-19

公开日期: 2015-09-02

案件名称

上诉人郭正勇与被上诉人南京农业大学租赁合同一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郭正勇,南京农业大学

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2015）宁民终字第3415号上诉人（原审被告）郭正勇，男，1969年11月3日生，汉族。委托代理人陈春河，江苏众盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）南京农业大学，住所地南京市玄武区卫岗*号。法定代表人周光宏，该大学校长。委托代理人张金明，男，南京农业大学职工。委托代理人邹爱萍，女，南京农业大学职工。上诉人郭正勇因与被上诉人南京农业大学租赁合同一案，不服南京市浦口区人民法院（2014）浦民初字第2272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月8日受理本案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。南京农业大学原审诉称，南京农业大学与郭正勇于2001年5月18日签订《合同书》，约定郭正勇租用南京农业大学的土地（位于南京农业大学江浦实验农场二区一号地，面积8.8亩）和房产（平房8间）。合同明确约定：郭正勇应在租赁土地上合法从事农林牧渔业生产，但禁止从事对资源环境产生破坏、污染的生产；未经南京农业大学同意，郭正勇不得从事农林牧渔业以外的工商业经营；双方在履行合同期间都须严格按照合同书所规定条款执行，否则任何一方都有权提出赔偿或终止合同要求。2014年4月23日，南京市浦口区江浦街道环境综合整治指挥部在市容整治和检查过程中发现郭正勇租用土地上存在严重影响市容环境的问题，并书面通知南京农业大学。南京农业大学经现场查看，方得知郭正勇在履行合同过程中，未经南京农业大学允许，擅自改变土地用途，从事非农林牧渔业生产，同时还将部分土地转包给多家废品收购站用于废品收购。南京农业大学据此对郭正勇发出《告知函》，郭正勇在复函中明确承认违反合同约定的事实。2014年6月10日，南京农业大学依据合同约定向郭正勇出具《终止履行合同通知书》，并明确通知郭正勇终止双方的合同。南京农业大学认为，郭正勇在合同履行过程中未按照合同约定条款执行，违反合同约定，南京农业大学依据合同法的规定，依法终止合同，符合法律规定并具有合同依据。现双方权利义务已经终止，郭正勇应依法清空其物品，将土地和房产交还南京农业大学。现向法院起诉，请求判令：1、南京农业大学、郭正勇于2001年5月18日签订的《合同书》终止；2、郭正勇向南京农业大学返还位于南京农业大学江浦实验农场二区一号地的土地（面积8.8亩）和地上附着物（平房8间等）；3、郭正勇负担本案诉讼费用。郭正勇原审辩称，郭正勇没有违反合同约定，也没有导致合同目的不能实现的事实，南京农业大学主张终止合同、收回土地及房屋缺乏事实和法律依据，应予驳回。原审法院经审理查明，2001年5月18日，南京农业大学下属的江浦试验站与郭正勇签订《合同书》一份，约定：南京农业大学将其江浦实验农场二区一号地三角田（面积为8.8亩），其中有二层楼一幢、平房8间（危房5间）、鱼塘2亩出租给郭正勇使用；租赁期限为20年，自2001年6月1日至2021年5月31日；自2001年6月1日至2003年5月31日的两年，南京农业大学免收郭正勇租用费（危房维修费由郭正勇支付），自2003年6月1日至2007年5月31日的四年，南京农业大学收取郭正勇租用费2000元/年，自2007年6月1日至2021年5月31日的十四年，南京农业大学收取郭正勇租用费3000元/年；50%的租用费在该年的1月31日前收取，另50%的租用费在7月31日前分两次结清；郭正勇在合法的基础上，从事农林牧渔业生产，有生产经营自主权，南京农业大学不得干涉，但禁止郭正勇从事对资源环境产生破坏、污染的生产，未经南京农业大学同意，郭正勇不得从事农林牧渔业以外的工商业经营；郭正勇在合同执行期间，有权在不损坏原有主要设施（如房产）的情况下，进行改造建设（主要为其生产需要），改造设施的费用由郭正勇承担，且合同期满后，原有土地房产设施基本完好交还南京农业大学，否则南京农业大学有权扣留郭正勇财产等以资补偿；郭正勇在生产过程中损坏南京农业大学利益（如租用场地以外的田间作物、水利设施等），有义务赔偿；双方在履行合同期间都必须严格按照合同书所规定的条款执行，否则任何一方有权提出赔偿或终止合同要求；如有特殊情况需要终止合同时，必须经双方协商，达成协议方可终止；合同期满后如郭正勇生产需要，优先继续租用。合同签订后，南京农业大学依约交付了土地和房屋，郭正勇支付了租金。原审另查明，2014年4月23日，南京市浦口区江浦街道环境综合整治指挥部向南京农业大学发送《江浦街道环境综合整治问题告知书》，其内容为：经区级部门下发整治菜单及街道自行排查，发现在南农五区、新民路入口周边处存在多个废旧垃圾回收点、西瓜种植承包户生活垃圾、中心大道以南软件园附近猪圈、鱼塘看管房，严重影响市容环境的问题属于贵单位管辖，请贵单位及时整改。同年5月21日，南京农业大学向郭正勇发出《告知函》，并于5月23日送达郭正勇。《告知函》内容为：我方经调查发现，在该合同履行过程中，你未经我方允许，擅自改变土地用途，从事非农林牧渔业生产，同时还将部分土地转包给第三方用于废品收购，存在转包行为；特发函告知如下：1、你未经我方同意，擅自将该土地从事农林牧渔业以外的商业经营，违反合同约定第二款第一条，该行为已构成根本性违约，我方现有权利要求终止该合同，并向你主张相应赔偿；2、你未经我方同意，擅自将部分土地转包给第三方用于废品收购，我方发现后，曾多次与你沟通、催告，明确表示不同意你的转包行为，但你一直未予回应，继续转包，我方现有权利行使对该合同的解除权。同年5月23日，郭正勇向南京农业大学送达《对告知函的复函》。其内容为：郭正勇确实存在合同规定以外的经营活动，从事废品收购已有八年之久，我方接函后将立即着手行动，在合理的时间内完成整改任务，严格按照合同所规定的我方的权利和义务执行。同年6月10日，南京农业大学向郭正勇发出《终止履行合同通知书》，其内容为：1、因你在履行合同过程中的违约事实，我方决定终止履行2001年5月18日所签订的《合同书》；2、请你在收到本书面通知书后十五日内，速与我方联系沟通，妥善处理合同解除后的相关事宜，按时清空你方及第三方物品，将房产、土地归还我方，如你不予配合，我方将通过必要的法律途径向你追究法律责任。郭正勇在该通知书上注明：此件已于2014年6月18日收到，但现我已整改到位，已忠实履行合同，请领导到现场查看，多提指导意见，请求继续履行合同。原审再查明，案涉土地性质为国有土地，土地使用权人为南京农业大学，具体坐落为南京市浦口区江浦街道南门外南农大江浦农场，土地用途为教育（实验农场），使用权类型为划拨。原审庭审中，南京农业大学陈述，郭正勇违反合同约定从事农林牧渔业之外的生产，即从事废品回收，且其生产活动对案涉土地的环境和土地构成污染，其对房屋的改建行为也违反合同约定，故主张解除合同。为此，南京农业大学提交了案涉土地的现场照片（包括清理之前和清理之后的照片），根据照片中反映的情况，案涉土地现场在清理之前存在大量垃圾，后垃圾已经清理；如果法院认定合同无效，则其要求按照合同无效返还土地和地上附着物。郭正勇对于照片没有异议，但表示照片反映的是2014年5月时的情况，在6月上旬，郭正勇已将垃圾清理完毕，而且，郭正勇租赁土地的面积有8.8亩，照片只反映了其中1/8面积的情况，另有6亩左右的土地郭正勇用来栽种大型名贵树木，还有约2亩的鱼塘也未堆放垃圾，郭正勇只是在鱼塘和树木之外的空地上堆放了一部分垃圾。郭正勇陈述，郭正勇租赁土地后进行了农林牧渔业生产，并根据合同约定对案涉土地上的房屋进行了重建和修缮、池塘清淤等；工人捡拾垃圾不是郭正勇所为，不能视为郭正勇违约，且经南京农业大学指出后，郭正勇立即进行了整改，租赁合同尚未到期，郭正勇也没有违约行为，故终止合同的条件未成就；郭正勇租用土地主要是种植树木和养鱼；郭正勇本人没有从事废品回收和出售，郭正勇雇佣的人员将自己捡拾的垃圾堆放在案涉土地上，他们确实存在出售废品的情况，但没有领取营业执照，也没有成立废品收购企业；案涉土地上的二层楼房保持了原来的状态，郭正勇出资将该房屋的平顶改为坡顶，平房8间中有5间危房已不能使用，郭正勇在刚开始承租时已拆除并在原址上重建了5间平房，面积未变，另3间平房郭正勇也在原址进行了改建，面积未变，除此之外，郭正勇又新建了4间平房和1间厨房；郭正勇对于房屋的改建、扩建和重建没有办理施工和建设手续，郭正勇与南京农业大学原来的领导是打过招呼的，而且，南京农业大学从2001年至今从未提出异议；如果法院认定合同无效，其要求赔偿损失，但损失在本案中不主张，后期我方另行主张。本案原审过程中，原审法院曾组织双方当事人至案涉土地现场查看，后又组织双方当事人进行调解，但因双方当事人差距较大，至调解无果。原审法院认为，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条的规定，划拨土地使用权除符合法定条件外，不得转让、出租和抵押。根据上述条例第四十五条第一款第（一）项的规定，土地使用者须为公司、企业、其他经济组织和个人。本案中，南京农业大学系教育机构，其作为划拨土地的使用者，将案涉土地及地上建筑物予以出租，不符合上述条例的相关规定，故本案所涉《合同书》违反行政法规的强制性规定，无效。根据合同法的相关规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故南京农业大学主张郭正勇返还南京农业大学江浦实验农场二区一号地三角田的土地和地上建筑物，于法有据，原审法院予以支持。郭正勇要求对其进行赔偿，可另行主张权利，在本案中不予理涉。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，判决：一、南京农业大学与郭正勇于2001年5月18日签订的《合同书》无效；二、郭正勇于判决生效之日起三十日内将南京农业大学江浦实验农场二区一号地三角田的土地和地上建筑物交还南京农业大学；三、驳回南京农业大学的其他诉讼请求。原审案件受理费486元，由南京农业大学负担。郭正勇不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审法院适用法律错误。原审法院根据1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，认定被上诉人系教育机构，不属于公司、企事业、其他经济组织和个人，不能将名下划拨土地对外出租，而本案土地系划拨土地，我国《划拨土地使用权管理暂行办法》规范该类土地的转让、出租、抵押的活动，该暂行办法规定了划拨土地的转让、出租、抵押行为应当依照有关法律、法规签订有关合同，所以原审认定本案诉争合同无效，与法不合。二、原审认定诉争合同无效的证据，即被上诉人提交的案涉土地使用权证未交付质证。三、双方合同有效，且上诉人不存在违约行为，双方应按合同约定继续履行。四、上诉人在诉争土地已种植名贵树木700余棵、新建、翻建房屋10多间，共计价值127万余元，而原审对此于补偿问题未涉及。综上，请求二审法院撤销原审判决依法改判驳回被上诉人在原审的诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。被上诉人南京农业大学二审要求维持原判。二审中，上诉人对原审判决书查明的“案涉土地性质为国有土地，土地使用权人为南京农业大学，具体坐落为南京市浦口区江浦街道南京门外南农大江浦农场，土地用途为教育（实验农场），使用权类型为划拨”内容持有异议，认为该事实无证据证明。对此，被上诉人陈述，在原审第一次庭审中，其已当庭陈述诉争土地系划拨土地，而上诉人对此并无异议，被上诉人在庭后向法院提交了土地使用权证供原审法院进行了审核。本案二审过程中，本院向上诉人出示原审卷宗所附的土地使用权证，载明地类（用途）“教育（实验农场）”，使用权类型“划拨”。双方当事人对原审查明的其他事实不持异议，本院予以确认。本院认为，本案二审查明诉争土地系南京农业大学依法取得的划拨土地，与原审认定一致，故上诉人以原审对相应证据未交付质证为由，要求发回重审，本院不予支持。本案中，南京农业大学作为教育机构，将其拥有的划拨土地对外出租，违反了根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，应认定南京农业大学与郭正勇于2001年5月18日签订的《合同书》无效。根据合同无效后的处理原则，双方因无效合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。南京农业大学在本案要求郭正勇返还涉诉土地及房屋，依法应予支持。因郭正勇在本案原审中提出损失将另案主张的意见，故原审法院对此未作处理，符合法律规定。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费486元，由上诉人郭正勇负担。本判决为终审判决。审　判　长　　夏海南代理审判员　　汪德全代理审判员　　刘　凡二〇一五年八月十九日书　记　员　　郭婷婷搜索“”