（2015）宁民终字第3004号

裁判日期: 2015-08-19

公开日期: 2015-09-02

案件名称

上诉人胡朝华与被上诉人戴维房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

胡朝华,戴维,吕巧兰

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2015）宁民终字第3004号上诉人（原审原告）胡朝华，男，1963年6月8日生，汉族，南京富贵俏江南酒店管理有限公司总经理。委托代理人张振伟，江苏正大求实律师事务所律师。被上诉人（原审被告）戴维，男，1989年9月10日生，汉族。原审第三人吕巧兰，1960年11月28日生，汉族。委托代理人张常宁，南京市建邺区莫愁法律服务所法律工作者。上诉人胡朝华因与被上诉人戴维、原审第三人吕巧兰房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第1882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月20日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月31日公开开庭审理了本案。上诉人胡朝华及委托代理人张振伟、原审第三人吕巧兰及委托代理人张常宁到庭参加诉讼。被上诉人戴维经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。胡朝华原审诉称，2011年10月6日，其与戴维签订《房屋租赁合同》，约定：戴维将坐落于南京市秦淮区龙蟠南路33号雅居乐花园某栋某单元1102室房屋（以下简称诉争房屋）出租给胡朝华；租期20年，自2011年10月16日起至2013年10月15日止；可自住合租或转租他人，租金金额为60万元；2011年10月21日前支付30万元，2011年10月24日前支付30万元，单方违约赔偿双倍租金。该合同签订后，胡朝华依约支付戴维60万元，戴维出具收条以及收款确认书，并将诉争房屋的产权证复印件、戴维身份证复印件、水、电、门禁卡、钥匙交付给胡朝华。胡朝华在签完房屋租赁合同两个月后入住诉争房屋，后可能租给胡朝华扬州的朋友使用。在胡朝华使用后，不断有债主上门向戴维索债，目前秦淮法院要拍卖该房屋，胡朝华无法继续使用。为了维护胡朝华的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除胡朝华与戴维之间签订的房屋租赁合同；2、戴维退还租金60万元；3、戴维承担违约金3万元；4、戴维承担本案全部诉讼费用。戴维原审未答辩，未举证。原审第三人吕巧兰述称，第一，胡朝华与戴维之间没有签订租赁合同的事实，该合同系胡朝华与戴维于2013年11月4日诉争房屋被查封后伪造的，胡朝华与戴维之间不存在房屋租赁关系，胡朝华也没有向戴维支付租金，戴维没有将诉争房屋交付给胡朝华使用。胡朝华、戴维、单晓兰都是做资金生意，单晓兰与胡朝华同居多年。2012年3月5日之前，戴维一家居住在诉争房屋中。2012年，原审第三人起诉戴维至原审法院，原审第三人申请法院保全诉争房屋，法院于2012年2月6日查封诉争房屋，2012年3月5日，原审第三人将戴维送至派出所，自2012年3月5日开始原审第三人和戴维的其他债权人居住在诉争房屋中。2012年6月，由于戴维欠单晓兰的欠款，双方准备以租赁的形式来冲抵借款，后又变成买卖诉争房屋来冲抵借款，在2012年7月份之前由原审第三人和单晓兰共住诉争房屋，7月份以后单晓兰找人让原审第三人离开，后单晓兰将诉争房屋出租给他人，第二，胡朝华、戴维恶意串通，系虚假诉讼，胡朝华、戴维企图通过虚假的房屋租赁合同参与对戴维名下诉争房屋财产的执行分配，稀释戴维可供执行财产能力。第三，20年租金60万元，明显低于市场价，单晓兰将诉争房屋以每月5800元价格出租给他人。原审法院经审理查明，诉争房屋的产权人系戴维，建筑面积为190.16平方米。胡朝华向法院提供其与戴维签订的《房屋租赁合同》，约定：戴维将诉争房屋出租给胡朝华，用于居住、办公等其他形式的用途，戴维保证诉争房屋无产权争议，如因第三方与戴维因其他经济纠纷导致胡朝华不能正常使用该房，戴维应承担全部违约和赔偿责任；租期20年，自2011年10月16日至2031年10月15日；2011年10月21日前支付30万元，2011年10月24日前支付30万元；本合同生效后，任何一方违反本合同约定的条款之一，均应向对方承担违约责任，如戴维违约应双倍返还所收租金。该《房屋租赁合同》落款时间为2011年10月6日。2011年10月21日，戴维向胡朝华出具《收条》，载明：今收到诉争房屋租金30万元。2011年10月24日，戴维向胡朝华出具《收条》，载明：今收到诉争房屋租金30万元。2012年3月6日，戴维出具《收款确认书》，载明：本人根据2011年10月6日签订的房屋租赁合同，收到承租人于2011年10月21日支付的租金人民币现金30万元，2011年10月24日支付的租金人民币30万元。2014年10月20日，南京师范大学财务处结算科出具《情况说明》，载明：南京富贵俏江南酒店管理有限公司承包南京师范大学第四、第九食堂，2011年10月21日南京富贵俏江南公司总经理胡朝华到学校财务提取30万元，2011年11月24日胡朝华又到学校财务取现29万元，二次合计提现59万元现金。同日，南京师范大学财务处结算科出具《仙林校区第四食堂对账单》，载明2011年10月21日提现30万元，2011年10月24日提现29万元。原审法院审理中，经原审法院调查，南京师范大学财务科具体经办人员陈述记不清楚是否系胡朝华于2011年10月21日、11月24日本人来领取现金，至于南京富贵俏江南酒店管理有限公司是否承包第四、九食堂也不清楚，《情况说明》系他人打印好让经办人员盖章。原审法院另查明，2012年3月5日，吕巧兰报警，向警官陈述戴永兴（戴维父亲）欠其253万元至今未还。2012年3月6日，有人在诉争房屋进行报警，民警到诉争房屋了解，由于戴永兴欠别人钱，债主上门讨要，白天在派出所协商一天，当晚戴永兴将债主带回住所继续协商。2012年3月8日，戴永兴在诉争房屋报警，报警内容为从前天晚上到刚刚，有人拘禁其，戴永兴刚刚出来，现已离开南京。民警到达现场后，联系报警人戴永兴，戴永兴不接电话。2012年，吕巧兰起诉戴维、戴永兴至原审法院，后原审法院判决戴永兴、戴维归还胡朝华借款218.4万元。后第三人向原审法院申请强制执行。2013年6月6日，执行法官找到诉争房屋中居住的高幸修，其陈述诉争房屋系2012年11月10日从单晓兰手上承租，租金每月5800元。2013年11月5日，执行法官找到单晓兰，单晓兰陈述由于其哥哥单正才向胡朝华租赁诉争房屋，没有签订合同，诉争房屋自2013年8月由其母亲、保姆、哥哥以及哥哥的儿子共4人居住，诉争房屋由胡朝华从戴维手上租赁，租金一次性支付60万元，用借款抵的。2013年11月11日，执行法官要求胡朝华提供租赁合同原件。2013年12月18日，单晓兰将租赁合同原件带至原审法院。2014年5月19日，胡朝华委托律师将诉争房屋水、电、门禁卡、钥匙交至执行局。再查明，2012年6月13日，单晓兰起诉戴维至原审法院，后达成（2012）秦民初字第1141号民事调解书，载明：双方于2011年11月10日签订关于诉争房屋的买卖合同，协议约定单晓兰向戴维预付房款300万元，戴维应在2011年底前将该房过户给单晓兰，现在因为该房屋被查封，导致单晓兰无法实现合同目的，在原审法院审理过程中，双方自愿达成以下协议：一、解除双方签订的房屋买卖协议；戴维于2012年6月30日前一次性返还单晓兰300万元并支付违约金20万元。以上事实有房屋租赁合同、收条、情况说明、仙林校区第四食堂对账单、接处警工作登记表、民事调解书、原审法院谈话笔录、调查笔录及当事人陈述等予以证实。原审法院认为,公民合法的民事权益受法律保护。本案中，胡朝华提供了租赁合同以及相应的收条，但诉争房屋在2012年3月期间依然由戴维的父亲戴永兴实际居住，与胡朝华陈述在签订租赁合同两个月以后居住诉争房屋明显存在矛盾，且诉争房屋自2012年11月10日由单晓兰出租给他人，每月租金为5800元，胡朝华主张的诉争房屋的使用情况与事实不符，且房屋租赁协议约定了20年，租金为60万元，租期的约定有违正常人的交易习惯，租金也明显低于市场价格，另《情况说明》存在重大瑕疵，胡朝华提供的证据不能证明其所主张的资金来源，故胡朝华主张与戴维存在租赁关系，原审法院不予采信，对于胡朝华要求解除合同、返还租金以及违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，原审法院判决：驳回胡朝华的诉讼请求。一审案件受理费10180元、诉讼保全费3670元，共计13850元由胡朝华负担。上诉人胡朝华不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判支持其诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人和原审第三人负担。事实与理由如下：一、上诉人的诉讼请求应当得到支持，上诉人与被上诉人之间签订的合同、收款收据、收款确认书均系戴维本人的签名，上诉人也提供了租金来源的证据，且上诉人一审中也提供了戴维的房屋产权证复印件、水、电、门禁卡、钥匙等辅助证据，以上证据已经形成了证据链证实上诉人与戴维之间存在租赁关系，并且上诉人已经支付了相关费用；二、吕巧兰作为本案第三人主体不适格，上诉人与戴维之间的纠纷与第三人无关，且第三人对上诉人和戴维之间的合同及支付情况根本不知情；三、原审法院向南师大的调查未能查明事实，原审法院判决归纳的内容不是调查的真实反映；上诉人对单晓兰、吕巧兰及戴维之间发生的事情不知情也与上诉人无关。被上诉人戴维未答辩。原审第三人吕巧兰述称，原审法院判决适用法律正确，要求维持原判决。上诉人认为2014年10月20日南京师范大学财务处结算科出具的《情况说明》中，应是南京俏江南餐饮管理有限公司承包南京师范大学第四、九食堂，而不是南京富贵俏江南酒店管理有限公司，当时打印的时候多了富贵两个字，因为当时拿过去盖章的时候，有两个章，一个是有富贵两个字的章，一个是没有富贵两个字的章，所以《情况说明》当时就写错了。双方对原审法院查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，原审第三人吕巧兰向法庭提交以下证据，证据一：2014年9月23日南京市秦淮区人民检察院对单晓兰做的询问笔录，证明上诉人与戴维之间根本不存在租赁合同关系。上诉人对此质证称，该笔录是有关单晓兰和戴维之间有关诉争房屋的买卖纠纷，与本案没有任何关联性。证据二：从（2013）建民初字第2831号卷宗中调取的2015年3月30日南京师范大学后勤管理处出具的《证明》，证明承包南师大食堂的是南京俏江南餐饮管理有限公司，而不是南京富贵俏江南酒店管理有限公司。上诉人对此质证称，对该证据的真实性予以认可。证据三：《江苏法制报》关于2015秦商监3号案件公告，证明（2012）秦民初字第1141号判决书已提起案外人撤销之诉，说明房屋买卖合同是假案，间接证明本案也是假案。上诉人质证称，对该证据的真实性没有异议，但是与本案没有关联性，单晓兰和胡朝华以前不是夫妻关系，现在也不是夫妻关系。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案上诉人主张其与被上诉人之间就涉案房屋存在租赁合同关系，其提供的证据有双方之间签订的租赁合同、租金收条、租金收款确认书、南京俏江南餐饮管理有限公司承包南京师范大学食堂的合同、以及南京师范大学财务结算科出具的《情况说明》和对账单，以及涉案房屋的钥匙，水电费以及门禁卡等。关于上诉人提供的其与被上诉人之间签订的房屋租赁合同、租金收条、租金收款确认书等证据，因以上证据均系上诉人单方提供，且被上诉人经两级法院合法传唤均未到庭参加诉讼，故本院对以上证据的真实性无法确认；关于上诉人从南京师范大学提取59万元现金用于支付租金的情况，南京师范大学2014年10月20日出具的《情况说明》与2015年3月30日出具的《证明》内容相矛盾，二审中上诉人认可承包南京师范大学食堂的系南京俏江南餐饮管理有限公司而非南京富贵俏江南酒店管理有限公司，而南京俏江南餐饮管理有限公司出具的《情况说明》证实上诉人胡朝华以南京富贵俏江南酒店管理有限公司总经理及股东的名义从南京师范大学提取59万元现金用于支付涉案房屋房租，以上证据相互矛盾，上诉人对其从南京师范大学支取公司资金用于个人事务亦不能做出合理解释，故本院对以上证据的真实性无法认定。本案二审庭审中，上诉人陈述其取得涉案房屋使用权后在2012年至2013年之间转租给其他人，但其与被上诉人于2011年10月6日签订租赁合同后，被上诉人于2011年11月10日又与案外人单晓兰签订了涉案房屋买卖合同，上诉人对此未能做出合理解释；另外，上诉人在二审庭审中陈述双方之间并不存在其他债权债务关系，但涉案房屋面积149.87平方米，性质为私有房产，上诉人与被上诉人约定租赁期为20年，租金总额仅为60万元，明显有违市场交易习惯，租金也明显低于市场价格。综上，上诉人提供的证据不能证明其与被上诉人之间存在租赁合同关系，原审法院判决驳回其诉讼请求并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10180元，由上诉人胡朝华负担。本判决为终审判决。审　判　长　　黄　林代理审判员　　汪德全代理审判员　　刘　凡二〇一五年八月十九日书　记　员　　朱亚芳来源：百度“”