（2015）东民初字第352号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-10-13
案件名称
刘硕与天津天邦投资发展有限公司、天津滨海快速交通发展有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市河东区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘硕,天津天邦投资发展有限公司,天津滨海快速交通发展有限公司,天津天邦润泽商贸有限公司,天津润泽（天津）房地产营销管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第352号原告刘硕。委托代理人石艳玲，天津市武警医院退休职工。被告天津天邦投资发展有限公司，住所地天津市津南区青科工贸园区（微山路）。法定代表人傅鸿斌，董事长。被告天津滨海快速交通发展有限公司，住所地天津经济技术开发区第七大街99号。法定代表人张金立，董事长。委托代理人孙旺，上海锦天城（天津）律师事务所律师。被告天津天邦润泽商贸有限公司，住所地天津市河东区津塘公路138号六层A区06号商铺。法定代表人宁新强，董事长。被告天津润泽（天津）房地产营销管理有限公司，住所地天津市津南区长青科工贸园区重庆街60号。法定代表人宁新强，董事长。原告刘硕诉被告天津天邦润泽商贸有限公司（以下简称天邦商贸）、天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司（以下简称天邦营销）、天津天邦投资发展有限公司（以下简称天邦投资）、天津滨海快速交通发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月13日受理后,依法组成合议庭，于2015年7月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人石艳玲、天津滨海快速交通发展有限公司的委托代理人孙旺到庭参加诉讼，被告天邦商贸、天邦营销、天邦投资经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，该案现已审理终结。原告诉称，2010年7月13日，原告与被告天津天邦润泽商贸有限公司、天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司签订租赁合同，约定由原告租赁被告位于天津市河东区津塘路138号的《天润中山门商业广场》5层B区70号。租赁期限为5年，自2010年9月1日至2015年8月31日。合同签订后，原告如约履行了义务，但因二被告原因致使原告不能正常经营。2012年7月7日，双方签订《终止协议》，解除了签署租赁合同。《终止协议》约定二被告应当于2012年10月10日前返还原告人民币83866元，但二被告迟迟未向原告支付该款。2012年9月3日原告得知，被告滨海快速与天邦投资在明知商场四证不全的情况下达成换乘楼整体租赁协议，滨海快速同意天邦投资将商铺转给原告，天邦投资委托天邦商贸、天邦营销与原告签订租赁合同及终止协议。2012年11月17日商场在保安未撤的情况下原告发现物品被盗，有接受案件回执，原告认为上述租赁合同及终止协议均无效。现原告起诉来院要求：1、请求法院确认2010年7月13日原告与天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司、天津天邦润泽商贸有限公司签订的租赁合同及2012年7月7日原告与被告天津天邦润泽商贸有限公司签订的终止协议无效；2、判令四被告连带退还原告店铺租金96905元；3、判令四被告退还履约保证金1500元、商品质量保证金1500元、电表押金1000元、物业管理保证金666元、资料费10元、灭火器150元；4、判令四被告赔偿被盗物品价值4000元，以接受案件时记录为准；5、判令四被告违约金3230.16元；6、判令四被告赔偿银行利息6289.95元；6、案件受理费由四被告承担。原告举证如下：租赁合同书复印件一份、收据复印件一份、终止协议复印件一份、接受案件回执复印件一份。被告天邦商贸、天邦营销、天邦投资未到庭参加诉讼，也未提供证据。滨海快速辩称，不同意原告的诉请，请求驳回原告对滨海快速的全部诉请。被告与原告不存在合同关系，滨海快速仅与天邦投资有合同关系，被告将涉案楼房整体出租给天邦投资，未经被告同意，天邦投资又将楼房整体出租给他人，被告与原告无合同关系，根据合同相对性原则，被告不应承担责任。根据民法通则规定承担连带责任应当有明确的法律规定或当事人的合同约定，本案既无合同约定也无法律的明确规定，滨海快速不应承担连带责任。原告已经与被告天邦商贸达成终止协议，并就终止后的相关事项达成了约定，并对自己的权利义务进行了合法处分，应当依据终止协议的内容进行履行。滨海快速并未享有原告交付的任何利益，不应承担任何责任。原告并未将租金交付给被告，在没有享有任何权利下，被告不应承担任何责任。滨海快速同为涉案事件的受害者，不应对原告所受的损失承担责任，被告天邦投资一直拖欠被告租金，且至今未返还租赁房屋，给被告造成很大损失，如果法院判令支持原告的诉请，等于变相剥夺被告的抗辩权和抵消权，对被告明显不公。被告滨海快速举证如下：中山门换乘楼整体租赁合同一份、租赁房屋交付确认书一份，委托书一份，催缴电费函三份（上述证据均为复印件）。经审理查明，2009年12月11日，被告天邦投资和被告滨海快速签订《中山门换乘楼整体租赁合同》，约定被告滨海快速将包括原告租赁商铺在内的“中山门换乘楼地下一层设备用房中山门换乘楼地下停车场中山门换乘楼一至七层”租与被告天邦投资，租赁期限15年，租金第1-3年为16286000元，之后逐年递增。2012年2月17日本案被告滨海快速作为原告，以被告天邦投资拖欠房屋使用费，支付延期付款利息损失为由，向天津市第二中级人民法院提起房屋租赁合同纠纷一案，该院在本院认为中认定“……本案中，原告至今不能提交建设工程规划许可证，根据上述规定，原告与被告签订的《中山门换乘楼整体租赁合同》、《中山门换乘楼租赁合同补偿协议（一）》，应当认定无效。……关于原告要求被告按合同约定给付利息损失问题，因合同已被确认无效，且合同无效系因原告未能提供建设工程规划许可证所致，故原告对合同无效存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：…。双方都有过错的，应当各自承担相应责任。原告主张不予支持。”并判决：“一、被告天津天邦投资发展有限公司于本判决生效后十五日内支付原告天津滨海快速交通发展有限公司2011年7月1日至2012年6月30日的房屋使用费16286000元；二、驳回原告天津滨海快速交通发展有限公司其他诉讼请求。”该判决涉及的原、被告均未上诉。原告与被告天邦营销签订租赁合同，约定由原告承租被告位于天津市河东区津塘路138号“天润中山门商业广场”5层B区70号，租赁期限为5年，自2010年9月1日至2015年8月31日。签订合同后，原告依约向天邦营销及天邦商贸一次性交纳了租金96905元，履约保证金1500元、商品质量保证金1500元、电表押金1000元、物业管理保证金666元、资料费10元、灭火器150元、首期物业管理费666元、电费500元，并履行租赁合同。2012年7月7日，原告与被告天邦商贸签订《终止协议》一份，约定双方《租赁合同》自行解除；天邦商贸承诺于2012年10月10日前扣除已发生的租金及物业费后返还原告租金83866元。此后，被告天邦商贸未能如期返还上述款项。上述事实，有原告及被告滨海快速陈述及提供证据在案佐证，本院予以认定。本院认为，天津市第二中级人民法院已经确认天津滨海快速交通发展有限公司与被告天邦投资之间签订的《中山门换乘楼整体租赁合同》无效，故原告与被告天邦营销、天邦商贸签订的《租赁合同》应属无效合同。被告天邦营销、天邦商贸应当返还原告财产，因原告与被告天邦商贸签订的《终止协议》中对于返还的数额达成一致意见，不违反法律规定，原告与天邦商贸签订的《终止协议》系双方真实意思表示，该《终止协议》有效，双方均应根据协议约定履行各自义务，故被告天邦商贸应当依约返还原告租金83866元。关于返还租金等款项的主体确认。被告滨海快速与原告不存在合同关系，原告要求滨海快速承担连带责任缺乏事实依据及法律依据支持。被告天邦投资基于与滨海快速的《中山门换乘楼整体租赁合同》，取得了包括原告租赁商铺在内的中山门换乘楼整体使用权，后与天邦营销订立合同，并依约成立天邦商贸作为全资子公司实际经营管理上述项目。由此可见，被告天邦营销、天邦商贸、天邦投资系中山门换乘楼出租权、收益权共同体，根据公平原则，原告主张由天邦投资同天邦商贸、天邦营销对返还款项承担连带责任符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的由被告退还履约保证金1500元、商品质量保证金1500元，电表押金1000元、物业管理保证金666元、资料费10元、灭火器150元，本院认为，《终止协议》对于原告使用期间的租金及物业费金额已明确约定，除此之外，未涉及其他费用的返还，由于《租赁合同》无效，被告应当依约返还原告交纳的履约保证金1500元、商品质量保证金1500元，电表押金1000元、物业管理保证金666元。关于资料费及灭火器费用，因该物品属于消耗品并已经实际使用，故不宜予以返还。关于原告主张的被盗物品损失问题，并非本案所涉租赁合同纠纷所造成的损失，且原告已向公安机关报案，故原告该项诉请，本院不予支持。关于原告主张的违约金，依据《终止协议》，原告与被告天邦商贸约定，双方均不承担违约责任，因此违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告依据同期银行两年期存款利息支付自2012年10月11日至返还租金之日的逾期利息一节，本院认为，被告天邦商贸应当依约于2012年10月10日返还原告83866元，至今被告仍未返还，且原告诉请的计算标准未超过银行同类贷款的利率，故原告该项诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告刘硕与被告天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司于2010年7月13日签订的《租赁合同》无效；二、本判决生效之日起三十日内，被告天津天邦润泽商贸有限公司、天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司、天津天邦投资发展有限公司连带返还原告刘硕租金83866元、履约保证金1500元、商品质量保证金1500元，电表押金1000元、物业管理保证金666元；三、本判决生效之日起三十日内，被告天津天邦润泽商贸有限公司、天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司、天津天邦投资发展有限公司连带给付原告刘硕自2012年10月11日至返还上述租金之日止的逾期付款利息（以83866元为基数参照中国人民银行两年期存款利率标准给付）；四、驳回原告刘硕其他诉讼请求。如被告天津天邦润泽商贸有限公司、天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司、天津天邦投资发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2605元，公告费900元，由被告天津天邦润泽商贸有限公司、天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司、天津天邦投资发展有限公司共同负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长 李茜代理审判员 李菊人民陪审员 王力二〇一五年八月十九日书 记 员 张茜 微信公众号“”