（2015）并民终字第806号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2016-01-28
案件名称
山西顺太物业管理有限公司与史雪琴物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山西省太原市中级人民法院
所属地区
山西省太原市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
史雪琴,山西顺太物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）并民终字第806号上诉人（原审被告）史雪琴，女，汉族，无业，住太原市小店区。委托代理人张彦臻，男，汉族。被上诉人（原审原告）山西顺太物业管理有限公司，住所地太原市迎泽区菜园街148号5幢。法定代表人王永红，总经理。委托代理人李飞，女，汉族。上诉人史雪琴因与被上诉人山西顺太物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2014）小民初字第2696号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人史雪琴及其委托代理人张彦臻，被上诉人山西顺太物业管理有限公司委托代理人李飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，被告史雪琴为太原市小店区长治路33号经典家园小区3号楼某号房屋业主。2009年12月27日，原告（乙方）与案外人山西经典房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》一份，约定甲方将其开发的位于太原市长治路33号经典家园小区高层及多层住宅楼项目全权委托乙方实行物业管理，乙方提供服务的受益人为上述物业范围内的全体业主和物业使用人，甲方在通知业主正式入住时讲明乙方名称和被委托事项，协助乙方与全体业主和物业使用人正式签订《临时管理公约》及《前期物业管理协议》。委托管理事项包括房屋建筑公用部分的管理、养护和维修；共用设施、设备的管理、养护和维修；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的管���、养护和维修；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序等并负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、车辆停放费、装修押金、电梯使用费等。业主和物业使用人对乙方的满意率应达到80%以上。乙方收取费用应按物价部门核准后的标准执行。委托管理期限暂定2年，自2010年1月1日起至2012年12月31日止，本合同期满或业主委员会成立由业主大会选聘的物业管理公司正式签订物业管理合同生效之日起，本合同自然终止。后该小区因故未能成立业主委员会。2012年9月19日，山西经典房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）就甲方将经典家园项目委托乙方实行物业管理有关事宜再行签订《前期物业管理服务合同》一份，合同约定的委托管理事项及双方的权利义务等内容同前述《前期物业管理委托合同》基本一致，该合同约定的物业管理委托期��自本合同生效之日起算暂定为10年。2010年3月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定甲方对包括被告（被告所有房屋为3号楼某号，建筑面积130.1平方米）在内的经典家园小区业业主提供物业管理服务，并依据本合同向乙方收取物业管理费用，甲方应保证相应的物业管理服务质量，乙方从房屋交付之日起，即交付一年的物业管理费，物业管理服务费、电梯费按市物价局审定标准收取，业主按年交费，住宅按建筑面积每月每平米1.1元、电梯运行费按建筑面积每月每平米0.45元收取费用。如乙方违反协议，不按该合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之五交纳违约金。双方还约定了其他权利义务。2010年1月，太原市物价局根据原告申报，依据并价房字（2005）108号文件对被告服务管理的经典家园小区核发了“普通住宅物业服务等级与收费标准”，核准该小区物业服务费应以1.10元／平方米＊月收取。2014年10月，太原市物价局、太原市房地产管理局向原告就其管理服务的经典家园小区核准新的物业服务等级与收费标准：物业服务费合计为1.10元／平方米＊月、电梯服务费0.4元／平方米＊月。该小区房屋竣工后，被告于2010年2月收房入住至今，期间被告交纳了2010年的物业管理服务费用。从2013年3月1日起至2014年2月28日止的物业管理费1717.3元、电梯费702.5元，2014年3月1日起至2014年11月30日止的物业管理费1717.3元、电梯费710.3元，至今未予交纳。另查明，该小区至今未成立业主委员会。被告在庭审中称原告的服务达不到应有的服务标准，故拒绝交纳相关服务费用。原告则提供证据证明从2012年开始，小区业主的入住率达到了80%，原告连续3年对该小区业主进行了服务满意度调查，满意率均达95%以上。原判认为，原告和开发商山西经典房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务合同》及原、被告签订的《前期物业管理服务协议》均为当事人间的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。原告经开发商委托对被告所在的住宅小区进行前期物业服务，并依据和原告签订的《前期物业管理服务协议》按照太原市物价局和房地产管理局核准的收费标准收取费用，被告史雪琴作为小区业主之一在享受了原告提供的物业服务后，理应交纳相应的服务费用。因被告从2013年3月1日起至2014年2月28日止的物业管理费为1.10元×130.1平方米×12个月=1717.3元、电梯费为0.45元×130.1平方米×12个月=702.5元；从2014年3月1日起至2014年11月30日止以上述标准计算的物业管理费为1717.3元、电��费为702.5元，上述费用共计4839.6元，被告理应给付原告。由于原、被告双方在合同中约定的滞纳金收取标准过高，本院酌定以原告要求计算的未付费用的20%即（1717.3元＋702.5元=2419.8元）2419.8元×20%=483.96元计付，被告应给付原告。被告提出原告提供的服务达不到相关标准，但其现有证据并不能证明其上述主张，故对被告该抗辩意见，本院不予采纳。被告提出核减原告收取的装修材料运输费、超标准收取的水电费的抗辩意见和本案分属不同的法律关系，应另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告史雪琴在本判决生效后十日内给付原告山西顺太物业管理有限公司欠缴费用共计4839.6元；二、被告史雪琴在本判决生效后十日内给付原告山西顺太物业管理有限公司滞纳金483.96元。三、驳回原告山西顺太物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告史雪琴负担。判决后，被告史雪琴不服，上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、事实方面。1、被上诉人提供的物业服务远达不到物业合同约定和相应资质规定的标准，一审庭审中上诉人提交了视听资料、证人证言、报警记录、投诉材料等相关证据，证明被上诉人在安保、保洁、维修、绿化、车辆管理等多方面服务不达标的事实。业主也曾多次拨打12345、12358、110反映投诉，被上诉人的服务仍然无任何改进。被上诉人不但不采取积极改进服务质量与服务态度，反而采取了捆绑售电（每次销售5元电费）的手段来胁迫业主缴费，给业主的生活和工作带来了极大的不便。2、被上诉人违法违规收取了上诉人装修材料运输费在内的3822.9元，还有超标准收取的水电费若干元，均不属于正当的物业服务费，应予以退还或核减。被上诉人在一审庭审中对此也予以承认。3、被上诉人收取物业费的收费依据明显不足。被上诉人仅出示了2010年和2014年7月由物价部门审定的收费标准表。在审判长的要求下，原告补充了一份书证，但其仍无法出示2011-2013年度物价部门审定的太原市服务性收费登记表，不能证明其收费的合法性。二、法律方面。一审判决只适用《民法通则》等法律的原则性规定，却没有适用最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规中的具体规定，法律适用错误。1、关于被上诉人收取的装修材料运输费和超额水电费，上述司法解释第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、��门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，法院应予支持。”山西省住建厅（2009）450号文件也同样明确了该收费行为是违法的。一审判决对上诉人的合法抗辩意见，以分属不同法律关系为由不予支持是错误的。2、一审判决第二项部分支持了被上诉人的滞纳金请求，是错误的。违反了上述司法解释第二条的规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主主要权利的条款”。综上，请求二审法院依法支持上诉请求，才能保护业主权益。上诉请求：1、撤销一审判决、依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。被上诉人山西顺太物业管理有限公司辩称，我公司2010年接管小区，与上诉人签订的协议，每收的一笔费用都是上诉人签字认可的。每次收费时都有收费告知单，都很明确；物价局批下来的费用是明确公示的，是合理的，属包干制，得到了95%业主的认可。收费文件都是经过审批的，每年的服务标准都是经过检查约束的；协议很明确有什么费用，都是按照这个标准来服务的；737户全部签订的前期物业管理协议，自签协议起，业主就已经享受了服务。请求维持原判。经审理查明，原判认定事实无误。本院认为，被上诉人和开发商山西经典房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务合同》及上诉人与被上诉人双方签订的《前期物业管理服务协议》均为当事人间的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。依据以上协议，被上诉人按照太原市物价局和房地产管理局核准的收费标准收取费用于法有据。上诉人史雪琴作为小区业主之一在享受了被上诉人提供的物业服务后，应当依据双方签订的《前期物业管理服务协议》交纳相应的服务费用，其从2013年3月1日起至2014年11月30欠缴物业管理费、电梯费共计4839.6元，原判判令其给付欠缴费用认定事实及适用法律不当。双方在合同中约定了滞纳金，原判认定标准过高，酌定以未付费用的20%计付合法有据。上诉人提出被上诉人提供的服务达不到物业合同约定和相应资质规定的标准，但无有效证据佐证，故对该上诉意见，本院不予采纳。上诉人提出被上诉人收取的装修材料运输费、超标准收取的水电费应予以核减及滞纳金不应支持，而据此主张原判适用法律错误的意见，其主张被上诉人收取的装修材料运输费、超标准收取的水电费与本案被上诉人原审主张分属不同的法律关系，依法应另案起诉；关于滞纳金双方在合同中明确约定，原审法院已经酌情核减，并未违反有关法律规定，原判适用法律并无不当，故上诉人的以上主张本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费50元，由上诉人史雪琴负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁锡文审 判 员 刘补年审 判 员 赵文林二〇一五年八月十九日代理书记员 田丽霞 来源：