（2015）鼓民初字第2266号

裁判日期: 2015-08-19

公开日期: 2016-01-04

案件名称

福州市鼓楼区左海名苑业主委员会与孙琛物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

福州市鼓楼区人民法院

所属地区

福州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

福州市鼓楼区左海名苑业主委员会,孙琛

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款

全文

福建省福州市鼓楼区人民法院民事判决书（2015）鼓民初字第2266号原告福州市鼓楼区左海名苑业主委员会，住所地：福州市鼓楼区。法定代表人颜文辉，主任。委托代理人林以新，福建晓晔律师事务所律师。被告孙琛，女，汉族，住址福州市鼓楼区。委托代理人郭丹红，女，汉族，住址福州市鼓楼区，系被告小姑。原告福州市鼓楼区左海名苑业主委员会（以下简称“左海名苑业委会”）与被告孙琛物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人林以新、被告委托代理人郭丹红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告左海名苑业委会诉称，原告是依法定程序由小区业主选举产生的业主自治组织。从2002年起，小区业主大会就授权原告对小区实施物业管理，物业费为一层商场每平方米3.5元、二层商场每平方米3元，写字间每平方米2.5元、别墅住户每平方米1.1元，综合楼住户每平方米0.7元。业主大会并授权原告可以以原告的名义采取诉讼等途径追讨欠费。被告系左海名苑小区商住楼XX店面的业主，店面建筑面积XXX平方米，按《业主大会决议》每月应缴物业管理费185元，但被告在2008年3月1日至2010年12月31日期间，累计欠缴物业费6290元，经原告多次催促，被告仍然拒绝支付应当交缴付的上述费用。被告的行为损害了原告以及小区业主的合法权益，影响了小区正常物业管理秩序。为此按照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特诉至人民法院，请求判令：1.被告立即支付其欠缴的物业管理费、电费共计6290元；2.由被告承担全部诉讼费用。被告孙琛辩称，1.该店面所有权人是郭丹红和孙琛，并且原告将被告的性别写错了。2.召开业委会也没通知被告，原告没有权利起诉被告。3.原告寄给被告的催款快递单，被告并未签收。4.原告随意拆除小区建筑。5.原告已经超过诉讼期限。请求法院驳回原告的诉讼请求，且承担本案诉讼费。经审理查明，2012年2月16日，左海名苑小区召开业主大会形成以下决议：1.授权左海名苑业委会代表全体业主对“左海名苑”小区范围内的物业实施物业管理。全体业主同意自左海名苑业委会开始管理之日起，按照一层商场每平方米物业费3.5元、二层商场每平方米物业费3元、写字间每平方米物业费2.5元、别墅住户每平方米物业费1.1元、综合楼住户每平方米物业费0.7元的标准，以各位业主产权登记面积为基数向左海名苑业委会缴纳物业管理费。2.若小区范围内的业主拖欠物业费，则全体业主授权左海名苑业委会可以业主委员会的名义采取包括谈判、诉讼等途径向自历年以来拖欠物业管理费的业主追讨欠费。3.左海名苑业委会可委托律师事务所等专业机构协助索取上述拖欠的物业管理费，并办理有关委托手续。2012年3月26日，左海名苑小区召开第二次业主大会，通过了上述业主大会决议。2012年4月18日，左海名苑业委会在福州市鼓楼区房地产管理局进行换届备案。原告于2009年2月12日、2010年1月23日、2011年1月20日、2012年8月24日、2013年10月23日、2014年11月20日分别向被告发送催费函，催促其缴纳相关欠费。被告孙琛系福州市鼓楼区铜盘路XX号的共有业主，建筑面积为61.72平方米。根据业主大会决议的内容，其每月应缴纳的物业费为3.5元／月＊平方米×61.72平方米=216.02元。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条、第三十五条的规定，业主大会有权制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案等内容，对全体业主具有约束力，业主委员会应当执行业主大会的决议和决定。本案中，左海名苑小区业主大会形成业主大会决议，授权业主委员会实施物业管理及追讨物业欠费，该决议对该小区全体业主具有约束力，被告作为小区业主，应受其约束，负有履行交纳物业管理费的义务。被告在享受原告提供的物业服务同时未交物业管理费已构成违约，应承担违约责任。根据原告提交的证据可知，被告已向原告缴纳了2008年3月份物业费，被告从2008年4月1日至2010年12月31日止期间未向原告缴纳物业费，共拖欠了33个月物业费合计人民币7128.66元，故原告诉请被告缴纳物业费中的相应金额，本院予以支持。关于被告的答辩意见，被告在本案中辩称的业主委员会召开问题、原告随意拆除建筑等的诸多情况，如认为损害被告权益，可另行向原告主张；关于催款快递单和诉讼时效问题，原告有原件证明其每年均有催缴，上述理由不能成为其拒缴物业服务费的理由，故被告的答辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条、第三十五条之规定，判决如下：一、被告孙琛于本判决生效之日起十日内向原告福州市鼓楼区左海名苑业主委员会支付从2008年4月1日至2010年12月31日止的拖欠物业管理费合计人民币6290元；二、驳回原告福州市鼓楼区左海名苑业主委员会的其他诉讼请求。本案诉讼费25元（原告预交50元），由被告孙琛承担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。代理审判员　　罗登煌二〇一五年八月十九日书　记　员　　施倩莹附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十八条【业主大会、业主委员会决定效力】业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条业主大会决定以下事项：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（五）选聘和解聘物业服务企业；（六）筹集和使用专项维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途；（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。第三十五条业主委员会履行以下职责：（一）执行业主大会的决定和决议；（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（五）监督管理规约的实施；（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（九）业主大会赋予的其他职责。申请执行提示：第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。来自：