（2015）渝四中法民终字第00772号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-12-06
案件名称
重庆大博金房地产开发有限公司与李孝鑫商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第四中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中国工商银行股份有限公司秀山支行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十七条第一款，第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第四中级人��法院民 事 判 决 书（2015）渝四中法民终字第00772号上诉人（原审大博金公司）：重庆大博金房地产开发有限公司。住所地：重庆市秀山土家族苗族自治县平凯街道凤栖居委会A1。法定代表人：郭龙，该公司董事长。委托代理人：杨再勇，重庆博搏律师事务所律师。被上诉人（原审李孝鑫）：李孝鑫，男，汉族，1986年12月25日生。委托代理人：徐文青，重庆群峰律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司秀山支行。住所地：秀山县中和街道渝秀大道名都广场*栋。负责人：陈跃，该支行行长。委托代理人：范小清，该支行副行长。上诉人重庆大博金房地产开发有限公司（以下简称大博金公司）与被上诉人李孝鑫、原审第三人中国工商银行��份有限公司秀山支行（以下简称工行秀山支行）商品房预售合同纠纷一案，秀山土家族苗族自治县如人民法院于2015年5月13日作出（2015）秀法民初字第02940号民事判决，大博金公司不服一审判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月19日公开开庭进行了审理，上诉人大博金公司的委托代理人杨再勇，被上诉人李孝鑫及其委托代理人徐文青到庭参加诉讼，原审第三人工行秀山支行经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2014年5月27日，李孝鑫和大博金公司双方签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQYJ-356785），约定：李孝鑫（乙方）向大博金公司（甲方）购买大博金公司开发的位于秀山县平凯街道香林南路58号的“廊桥水岸”6幢3-1商品房一套，房屋建筑面积105.27平方米，总成交金额325916元；付款方式��按揭付款，签订合同当日付清首付房款225916元，剩余房款100000元向公积金中心申请个人住房按揭贷款；合同第七条约定，大博金公司应在2014年5月31日前按照国家和地方有关规定将已进行竣工验收登记备案登记的商品房交付给李孝鑫使用，如遭遇不可抗力，大博金公司应在发生之日起30日内书面告知乙方，大博金公司可据实延期交房；合同第九条约定，除合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，大博金公司逾期交房超过30日的，李孝鑫有权要求解除合同，如李孝鑫要求解除合同，大博金公司应于解除通知到达之日起30内退还全部已付房价款及利息（按商业银行同期贷款利率计算），并按李孝鑫已付购房款价款5%向李孝鑫支付违约金。合同签订当日，李孝鑫向大博金公司支付首付房款225916元，代收税费11471元。2014年8月14日，李孝鑫及大博金公司与第三人工行秀山支行签订《重庆市住房公积金个人住房贷款借款合同》，约定：因购买上述房屋，李孝鑫向第三人借款100000元，并不可撤销地授权第三人在收到公积金中心委贷资金后五个工作日内连同商业性住房贷款全部金额划入大博金公司在第三人处开立的账户。贷款期限为120个月，借款利率执行公积金贷款利率，贷款起始日期以实际上账日期为准，采取月均等额本息法偿还。合同第八条第（八）项约定，履行合同期间，李孝鑫与售房单位之间就房屋买卖合同发生撤销、解除、确认无效、或变更的诉讼或仲裁时，第三人有权视为借款合同提前到期，有权从李孝鑫或大博金公司的银行账户中直接扣划上述款项，或者依法提起诉讼，收回全部款项。大博金公司作为该借款合同的保证人，自借款合同生效之日起，为该笔借款提供保证至本案房屋的《房地产权证》交给第三人收存之日止。2014年8月12日，李孝鑫及大博金公司与第三人签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定以本案的房屋为本案的借款提供抵押担保，并于当日在秀山土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局办理了登记。2014年8月14日，第三人向李孝鑫发放借款100000元，李孝鑫在借款凭证上同意第三人将借款转入收款人账户，该款项当日即转入大博金公司账户。在双方约定的交房期限到期后，经李孝鑫多次催问，大博金公司未能如期交房。大博金公司至今未举示证据证明本案房屋已达到合同约定的交付条件。李孝鑫诉称：2014年5月27日，李孝鑫与大博金公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，李孝鑫购买了大博金公司开发的位于重庆市秀山县平凯街道香林南路58号6幢3-1号商品房，合同约定：1、该房屋总价款为325916元，建筑面积105.27平方米；2、李孝鑫支付首付房款225916元，剩���房款100000元以按揭贷款方式支付；3、大博金公司于2014年5月31日前按照规定将竣工验收备案登记的商品房交付给李孝鑫使用；4、大博金公司如逾期交房超过30日后，李孝鑫有权要求解除合同，如李孝鑫要求解除合同，大博金公司应于解除通知到达之日起30日内退还全部已付购房款及利息（按商业银行同期贷款利率计算），并按李孝鑫已付房价款5%向李孝鑫支付违约金。合同签订后，李孝鑫依约定分别支付了首付房款225916元，及税费11471元，余款100000元于2014年10月13日以按揭方式付清，即李孝鑫已付清所有购房款及税费。按照约定，大博金公司应于2014年5月31日之前向李孝鑫交房，但到期后，大博金公司至今未通知李孝鑫接房，李孝鑫起诉之前多次到大博金公司售房部要求解除合同，大博金公司未予理睬。李孝鑫认为，大博金公司未按合同约定履行义务，延期交房已���达半年，已构成根本违约，损害了李孝鑫的合法权益，因此，特诉至人民法院，请求：1、依法判决解除李孝鑫与大博金公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，由大博金公司返还李孝鑫已付的购房款325916元和税费11471元，向李孝鑫支付违约金16295.8元，并自购房款实际交付之日起按工商银行同期贷款利率支付购房款的利息。大博金公司辩称：一、李孝鑫购买的房屋为按揭付款的形式，不适用合同中对全款购房的约定；二、不能到期交房不是大博金公司的原因，而是大博金公司意志以外的原因造成的，原因有以下几点，1.天气下雨天较多造成施工不便，且施工方也提供了证据证明不能施工的时间占施工时间的60%，2.拆迁户对拆迁不满，经常到工地阻碍施工；3.国家房地产政策调控也是大博金公司不能左右的；4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷���件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）规定，如有上述因素，可以给大博金公司合理的解除期限，该解除现在条件尚未形成。综上，应根据本案的实际情况，驳回李孝鑫的诉讼请求。第三人述称：一、李孝鑫的贷款是第三人受公积金中心委托发放的，合同虽是与工行秀山支行签订的，但钱来自公积金中心；二、双方如果要解除合同，必须要借款人先偿还全部贷款本息。一审法院认为，综合全案案情及双方诉求，归纳本案的争议焦点为：一、大博金公司延期交房是否构成违约，李孝鑫是否有权要求解除商品房买卖合同；二、如双方的商品房买卖合同解除，大博金公司是否应当向李孝鑫退还已付购房款325916元及利息，代收税费11471元，并承担总房款5％的违约金；三、如双方的商品房买卖合同解除，李孝鑫因购买该房屋���第三人之间形成的借款关系及抵押担保关系应如何处理。针对以上争议焦点，本院分析评判如下：一、大博金公司延期交房是否构成违约，李孝鑫是否有权要求解除商品房买卖合同。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规规定，真实、合法、有效，对双方均具有约束力，双方应按照合同约定履行各自的义务。李孝鑫已支付了购房首付款及相应代收税费给大博金公司，履行了合同义务，大博金公司未在合同约定的期限内将符合条件的房屋交付给李孝鑫使用。大博金公司辩称，李孝鑫购买的房屋为按揭付款形式，不适用合同中对全款购房的约定，双方合同中并未就全款或按揭两种付款方式在房屋交付、违约责任等方面做出区别约定，通过按揭贷款支付房款是经双方认可的一种付款方式，双方的权利义务适用合同的约定，��博金公司的该抗辩不能成立，本院不予采纳。大博金公司辩称，双方签订合同的日期为2014年5月27日，交房日期为2014年5月31日，签合同时距交房期限只有4天，当时明显不能交房，因合同是经国土部门由书面签订改为网签，交房日期不能更改，故该交房日期不是双方的真实意思表示，交房日期作为商品房买卖合同中的一项重要条款，对于双方权利义务有极重大的影响，是确定双方其他权利义务的基础性条款，双方对于此条款都应慎重确定；大博金公司作为有资质的房地产开发企业，对于能否在合同约定的时间交房应有合理判断，如果约定一个明显不能按时交房的日期，对双方均不利，也违背常理；即使因为规范的商品房买卖合同确定的交房日期经过备案，但如确实不能按时交房，大博金公司也应据实对交房日期作出修正；但本案中，大博金公司既未在签合同前对交房时间进行修正，也未在事后明显不能按时交房的情况下，与李孝鑫就新的交房日期进行协商，达成补充协议，显属违背交易常理，故大博金公司的该辩解不能成立，合同约定的交房日期对双方有约束力。大博金公司辩称，延期交房是大博金公司意志以外的原因造成的，因下雨天较多造成施工不便，施工方也提供了证据，证明不能施工的时间占施工时间的60%；且周围的拆迁户对拆迁不满，经常到工地阻碍施工；国家房地产政策调控，也是大博金公司不能左右的。首先，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”秀山属于我国南方多雨地区，大博金公司作为有资质的房地产开发企业，对于其开发的房地产所处地区的气候条件可能对房屋工程施工及交付造成的影响应有预见，在施工工期上应有相应安排，确保房屋能按期交付；大博金公司虽举示了气象资料证明、施工记录等证据，但气象资料不能证明秀山在该时间段内的雨日天气、降雨量等与往年相比有重大变化，以至于施工期间天气情况恶劣程度严重超出了大博金公司的预期，已达到了“不可抗力”的程度；施工记录真实性无法确认，不能证明本案房屋施工系因下雨导致工期延误达到122天；且即使大博金公司认为下雨天气构成不可抗力，也未按《合同法》第一百一十八条的规定及双方合同的约定履行“通知并证明”的义务，故大博金公司不能以“不可抗力”为由免除其责任；《合同法》第一百二十一条规定“当事人一方���第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”故即使有拆迁户阻碍施工导致大博金公司延期交房，也不能免除大博金公司的违约责任，且大博金公司作为有资质的房地产开发企业，对于拆迁问题可能导致的施工阻碍，也应事先有预见，并作出相应的合理安排，在事件发生时积极处理，避免延误工期；即使按大博金公司的说法，因下雨导致不能施工的日期为122天，而合同约定的交房日期为2014年5月31日前，但直至李孝鑫起诉要求解除合同时，大博金公司仍未能交房，距约定的交房日期已达6个月，即使扣除122天，大博金公司交房延期也已超过30日，且大博金公司至今未能举示证据证明房屋已达到合同约定的交付条件；大博金公司也未提供证据证明，国家的何种政策调控如何导致了大博金公司���工及交房延期；综上，大博金公司的上述抗辩不能成立，大博金公司违反合同约定，延期交房超过30日，已经达到了合同约定的解除条件，李孝鑫有权要求解除合同。《合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”大博金公司抗辩称，根据《合同法》第九十四条及《商品房买卖司法解释》第十五条的规定，解除合同应当有合理期限，李孝鑫解除合同的合理期限应在2015年2月份过后。《合同法》第九十四条及《商品房买卖司法解释》第十五条规定针对的是合同双方对合同解除无约定的情形，而本案双方商品房买卖合同中已约定了解除条款，故针对双方合同解除问题，应适用《合同法》对合同约定解除的规定及双方合同的约定，故大博金公司的该项抗辩不能成立，不予采纳。二、如原、大���金公司的商品房买卖合同解除，大博金公司是否应当向李孝鑫退还已付购房款3325916元及利息，代收税费11471元，并承担总房款5％的违约金。大博金公司违反合同约定，延期交房超过30日，李孝鑫在要求解除合同的同时，有权依据合同约定要求大博金公司退还全部已付房款及相应的利息。李孝鑫支付了首付房款225916元并通过向第三人按揭贷款的方式支付了剩余房款100000元，故李孝鑫有权要求大博金公司退还已付房款3325916元。对于利息，双方合同约定按银行同期贷款利率计算，但未明确约定利率具体数额，李孝鑫主张按工商银行的同期贷款利率计算，但工商银行同期对不同贷款人及贷款项目执行不同利率，该请求仍不明确，故本院合理确定利率按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算；关于利息起算时间，大博金公司抗辩称，利息应从实际违约之日起计算，���不是从交付房款之日起计算。大博金公司在收取李孝鑫房款后，未能按时交房，李孝鑫要求大博金公司返还房款并支付利息，该利息是大博金公司占用了李孝鑫的资金而应支付的资金占用利息，应从大博金公司实际收到房款之日起计算，大博金公司的该抗辩不能成立，不予采纳。李孝鑫于2014年5月27日支付首付房款225916元，对该部分的利息应从2014年5月27日起，按同期公积金贷款利率计算至付清时止；对按揭贷款100000元，第三人于2014年8月14日发放给李孝鑫，并根据借款合同的委托，于当日将款项转到大博金公司的账户上，故对该笔款项的利息应从2014年8月14日起，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算至付清时止。关于违约金，大博金公司违反合同约定，应按合同的约定向李孝鑫支付已付房价款5%的违约金，具体金额为325916元＊5%=16295.8元，对李孝鑫的该项诉讼请求予以支持。关于代收税费11471元，大博金公司举示的证据显示，大博金公司实际已代缴的税费共计10680.74元，尚有790.26元无证据证明已向相关部门缴纳。对已代缴的税费10680.74元，因该税费实际由相关税费征收部门收取，税费的收取属于行政征税、收费法律关系，不属于民事法律关系，大博金公司只是依据交易惯例代收代缴，大博金公司不是该项税费的收取主体，则对该项代收税费不负有返还义务；剩余790.26元，应根据多退少补的原则，退还给李孝鑫。故对李孝鑫的该项诉讼请求，本院仅能支持大博金公司返还李孝鑫代收税费790.26元。三、如李孝鑫、大博金公司的商品房买卖合同解除，李孝鑫因购买该房屋与第三人之间形成的借款关系应如何处理。原、大博金公司之间形成商品房买卖合同关系，李孝鑫与第三人之间形成借款合同关系，这两个合同关系���有紧密的联系，但本质上仍属于两个独立的法律关系，商品房买卖合同的解除并不必然导致借款合同的解除或到期，而要看借款合同双方当事人对借款合同的处理意见。本院向第三人释明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，第三人有权在担保贷款合同解除后要求大博金公司将购房贷款部分尚欠的本金及利息直接支付给第三人；或者可以根据其与李孝鑫之间的借款合同第八条第（八）项的约定，宣布贷款提前到期，要求李孝鑫立即偿还剩余全部贷款本金及利息。本院询问第三人，是否根据上述司法解释规定或者合同约定提出相应的诉讼请求，在本案中合并审理，第三人表示不提出相应的诉讼请求。李孝鑫表示，在商品房买卖合同解除后，如第三人不同意解除《借款合同》和《抵押贷款合同》，在大��金公司返还已付购房款及利息时，可以先将尚欠第三人的贷款本金及利息部分直接由大博金公司支付给第三人，相当于李孝鑫提前还款，第三人也表示可以接受李孝鑫提前还款。基于李孝鑫与第三人所表达的诉求，本院认为，商品房买卖合同解除后，李孝鑫与第三人对借款合同的处理已经达成了一致意见，即李孝鑫以大博金公司应返还的购房款及利息提前偿还尚欠第三人的贷款本金及利息，双方的意见不违反法律规定及合同约定，为全面解决商品房买卖合同解除所带来的后果，减少各方当事人诉累，保护各方当事人的合法权益，本院对双方的意见予以认可。大博金公司提出，即使合同解除，款项也应直接还给李孝鑫，大博金公司作为违约方，在承担违约责任返还房款时，应当将款项支付给李孝鑫本人或李孝鑫指定的其他人，现李孝鑫指定大博金公司将尚欠第三人贷款本金及利息部分的款项直接支付给第三人用于提前偿还借款，该指定未额外增加大博金公司的义务，大博金公司应按李孝鑫的指定履行返还义务，故本院确认，大博金公司在向李孝鑫返还购房款及利息时，应根据李孝鑫及第三人提出的李孝鑫尚欠贷款本金及利息的金额，将相应款项支付到李孝鑫及第三人指定的账户，用以向第三人提前偿还借款，剩余款项再支付给李孝鑫。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除李孝鑫与大博金公司于2014年5月27日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQYJ-356785）；二、���博金公司在本判决生效后十五日内返还李孝鑫的已付房款325916元及付利息（利息计算方式为，以225916元为基数，从2014年5月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清时止；以100000元为基数，从2014年8月14日起，按同期公积金贷款利率计算至付清时止），返还代收税费790.26元，并支付违约金16295.8元；前述款项具体支付方式为，大博金公司根据李孝鑫及第三人中国工商银行股份有限公司秀山支行提供的李孝鑫尚欠第三人的贷款本金及利息的具体金额，将该部分款项支付到李孝鑫及第三人指定的账户，用以偿还李孝鑫尚欠第三人中国工商银行股份有限公司秀山支行的贷款本金及利息，剩余款项再支付给李孝鑫。三、驳回李孝鑫的其他诉讼请求。案件受理费6710元，由李孝鑫负担110元，大博金公司重庆大博金房地产开发有限公司负担6600元。大博金公司不���一审判决，向本院提出上诉，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定的事实不客观不公正。上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同约定的交房时间为2014年5月30日，而被上诉人在2014年8月14日才办完按揭手续。在按揭手续没有办完之前，无论是预售房或是现房都不可能交房。然而一审法院将此责任全部归咎于上诉人是极不客观公正的；二、一审判决在认定事实上存在偏颇。上诉人在一审中提出了天气原因和因行政拆迁补偿等行为致使上诉人2014年8月底前无法施工，造成上诉人在内的多方当事人的损失，这些是无法抗拒的。一审法院不予采纳实在令人难以理解；三、一审法院对《商品房买卖司法解释》理解带有片面性。本案应当适用该解释第十五条规定，认定被上诉人解除合同应当给予上诉人三个月的合理的催告���；四、一审判决确认《通知书》送达时解除《商品房买卖合同》违法了最高人民法院的《解释》规定。面对本案的若干特殊情况，从通知其保证三个月的合理期限条件都比较苛刻，然而通过上诉人的努力，于2015年2月10日-22日组织交房，已经尽职尽责了。而一审法院全然不顾开发商的逆境，判决上诉人不应承担的责任，是引发全面性房荒时期大量诉讼的诱因，势必造成社会的不安和动荡。一审认定和判决与本案事实和法律法规相悖，所要达到的社会效果适得其反，请求二审法院予以纠正。李孝鑫答辩称：1.一审判决在认定事实上是客观公正的，表现在：一是根据双方签订合同的第九条的约定，被答辩人应当在规定的时间内交房，被上诉人享有合同解除权，根据合同法第93条的规定，在对方有违约行为的情况下可以行使解除权。二是答辩人已经给被答辩人逾���交房的时间，在第一次开庭的时候答辩人是承诺可以交房的，问题是被答辩人根本不具备交房的条件，每一次承诺都不能实现，被答辩人也无证据证明已经具备交付房屋的条件。综合，答辩人已经对被答辩人的期待与信誉已经完全丧失。上诉人刚才提到距离签订合同交房只有四天，合同是由书面签订改为网签，上诉人的抗辩理由是不成立的，交房日期作为商品房买卖合同的重要条款对双方的权利义务都有重大影响，双方对这一条款是确定的，上诉人作为有资质的房地产开发企业对于合理交房时间是有一定的约定的，既然经过了备案，上诉人也应当对交房作出修改并签订补充协议，但是上诉人却没有补充签订协议，所以上诉人的理由不能成立。交房约定是对双方有约束力的。根据司法解释的条款是针对合同解除没有约定的情况下，在本案当中双方是约定了解除条件��那么解除权人具有解除权。综上，被上诉人认为一审判决公平公正。原审第三人无答辩意见。、本院二审审理查明的事实和一审相同。本院认为，本案二审双方的争议焦点为：一、被上诉人李孝鑫与上诉人大博金公司之间约定符合双方真实意思表示的交房时间的认定；二、被上诉人李孝鑫未在其与上诉人大博金公司之间签订的《商品房买卖合同》中约定的交房时间之前办理完毕按揭付款手续是否构成大博金公司延迟交房的免责事由；三、上诉人大博金公司主张的因存在不可抗力导致其延期交房，从而免除相应责任的理由是否成立；四、被上诉人李孝鑫行使合同解除权的理由是否充分、方式是否得当。现逐一分析评述如下：（一）关于焦点一。上诉人大博金公司主张其在与李孝鑫之间签订的《商品房买卖合同》中约定的交房���间不是双方的真实意思表示，不能认定为其应当履行交房义务的时间，但大博金公司未举示充分的证据证明其与李孝鑫之间对交房时间有另外的、特别的约定。因此，其主张的该事实不能成立，一审法院认定其应当履行交房义务的时间为2014年5月31日是正确的。（二）关于焦点二。首先，根据双方签订《商品房买卖合同》第五条第二款第3项的约定，乙方已于签订合同的当日付清首付房款225916元，剩余房款100000元向公积金中心申请个人住房按揭贷款。从该约定可知，从李孝鑫剩余房款的支付方式为向公积金中心申请贷款，但对李孝鑫何时必须完成公积金贷款事宜没有进行约定，且申请公积金贷款也需要一定的审批期限，要求李孝鑫在购房后四天内办理完毕公积金贷款实属苛刻；其次，根据双方签订《商品房买卖合同》第七条第一款第2项的约定，属预售商品房的，甲方应当在2014年5月31日前，依照国家和地方的有关规定，将进行建设工程竣工备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可实延期交房。从该条约定可知，除了对遇到不可抗力并经通知后可据实延期交房有明确约定外，整个商品房买卖合同中并没有做出“乙方在办理完毕公积金贷款的前甲方可不予交房”的约定。因此，大博金公司主张其因李孝鑫没有在办理完毕公积金贷款的前不应履行交房义务的义务缺乏事实和法律依据。（三）关于焦点三。大博金公司自认其与李孝鑫之间就双方在履行《商品房买卖合同》的过程中哪些情形属于不可抗力没有约定，那么对是否存在不可抗力只能依照法律规定进行认定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款之规定，本法所称的不可抗力是指不可预见、不能避免并不能克服的客观情况。据此规定，对于不可抗力，必须是不可预见、不能避免、不能克服三者兼备的客观情况。本案中，上诉人主张的不可抗力事由为雨水天气多、拆迁户到工地阻工。对于雨水天气问题，上诉人并没有举示充分的证据证明雨天多的情况已经较为反常且达到了自然灾害的程序，无法得出雨天多属于不能预见的情形，况且即使雨天多的情况属实，上诉人没有举示证据证明其已经努力采取措施仍然不能克服雨天多对施工的影响的证据，因此，上诉人主张雨水天气多构成不可抗力的理由不能成立；对于居民阻工问题，上诉人没有举示充分的证明存在拆迁户居民阻止施工的事实，即使有居民阻止施工的事实存在，按照上诉人在二审中的陈述，其在本合同签订之间就存在居民阻止施工的情况，那么其应当能够预见涉案房屋在施工过程中可能���居民阻工无法按期完成施工并交房的可能性，且上诉人也认可拆迁户居民阻止的情况是可以预见的。既然居民阻工的情况完全可以预见，那么居民阻工的事实就不符合不可抗力的法定条件。综上，上诉人不能基于其主张的雨水天气多和拆迁户阻止施工的事实得以延迟交房免责。（四）关于焦点四。根据双方签订《商品房买卖合同》第九条第一款第1项第（2）小项之约定，逾期超过30日后，乙方有权解除合同。本案中，双方约定交房时间是2014年5月31日，而上诉人开发的涉案商品房至今未达到法定的交房条件且也未实际向李孝鑫交付房屋，逾期交房的期间已经超过30日。因此，李孝鑫有权解除涉案《商品房买卖合同》的情形已经出现。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除条件成就时，解除权��可以解除合同”。对于该条规定的解除权人可以解除合同的行使方式，可以直接通知另乙方即可解除。因此，李孝鑫有权以直接通知的方式而行使合同约定的解除权，而李孝鑫向人民法院提起诉讼，可以视为其向上诉人以通知的方式解除合同。综上，一审法院判决解除双方签订《商品房买卖合同》并无不当。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。上诉人大博金公司的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6710元，由上诉人重庆大博金房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履���的，权利人可以向秀山土家族苗族自治县人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长 谭中宜审 判 员 王勐视代理审判员 刘文玉二〇一五年八月十九日书 记 员 陈桂华 微信公众号“”