（2015）佛中法民三终字第775号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-11-09
案件名称
佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司与缪江商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司,缪江
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佛中法民三终字第775号上诉人（原审被告）：佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：杨建军。委托代理人：罗永洪，广东杰辉律师事务所律师。委托代理人：陶伟坤，广东杰辉律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：缪江，男，汉族，1993年11月20日出生，住广东省佛山市南海区。委托代理人：缪昌宽，住江西省萍乡市上栗县。上诉人佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司（以下简称锦绣华庭公司）因与���上诉人缪江商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第230号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对案件进行了审理。本案现已审理终结。2015年2月11日，缪江向原审法院提起诉讼，请求判令：（一）锦绣华庭公司向缪江支付逾期交付房屋违约金16008元（以667002元为本金从2014年1月1日起至2014年2月17日止，按照日万分之五的标准计算）；（二）本案的诉讼费用由锦绣华庭公司承担。原审法院查明：2013年2月19日，缪江、锦绣华庭公司签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：缪江购买佛山市南海区狮山科技北路1号锦绣北苑3号楼1503房（以下简称涉讼房屋）；价款667002元；锦绣华庭公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并已办理竣工验收备案并符合本��同约定的商品房交付缪江使用；锦绣华庭公司逾期交房的（1）不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，锦绣华庭公司按日向缪江支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）超过30日后……缪江要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，锦绣华庭公司按日向缪江支付已交付房价款万分之五的违约金。缪江已按合同约定付清房款。2014年1月27日，缪江收到锦绣华庭公司寄送的收楼通知书。同年1月28日，缪江签署收楼书，其内容包括涉讼房屋可于该日交付使用。同年2月17日，涉讼房屋经竣工验收备案。缪江持有的同年1月28日《收楼验收表》，列明缪江提出涉讼房屋存在“主卫、公卫厕所下水管顶补灰、大门装灯、门窗难关、门口瓷砖有些凸起”等问题。原审法院认���，涉讼合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定全面履行该合同义务。涉讼合同约定房屋交付期限为2013年12月31日前，但涉讼房屋至2014年2月17日才竣工验收备案，超出约定期限。锦绣华庭公司虽辩称因应业主方要求而加建围墙导致涉讼楼宇迟延竣工备案，但未提供材料予以印证，且小区围墙建设与单栋楼宇竣工验收并不存在必然关联，故对于锦绣华庭公司上述抗辩，原审法院不予采纳。涉讼房屋于其竣工验收备案之日具备约定交付条件，故逾期交房违约金应计至该日，锦绣华庭公司认为应计至同年1月29日的意见，原审法院不采纳。《收楼验收表》中缪江提出的房屋问题并不涉及房屋基础、主体结构或直接关系居住安全，缪江可要求锦绣华庭公司进行相应的修复处理，但不能作为拒绝收楼的理由。综上，锦绣华庭公司应以已付房款667002元为本金从约定交��期限届满次日（2014年1月1日）起至竣工验收备案之日（同年2月17日）止（共48日）按日万分之五计付违约金予缪江；缪江有关逾期交房违约金请求在原审法院核定范围，原审法院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，原审法院判决：锦绣华庭公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金16008元予缪江。一审适用简易程序结案，案件受理费减半收取100.1元（缪江已预交），由锦绣华庭公司负担。上诉人锦绣华庭公司不服上述判决，向本院提起上诉称：（一）本案中延迟交房的原因在于缪江，锦绣华庭公司并不构成违约，不需要支付逾期交楼违约金。1.施工平面图中显示涉案楼盘仅有北面和东面有围墙线，按照该规划，涉案楼盘仅需要在北面和东面加建围墙即可，但在2013年12月锦绣华庭公司向相关主管部门提��验收备案材料后，部分业主以未加建围墙为由到狮山镇相关行政主管部门投诉，致使锦绣华庭公司的验收备案材料被暂缓审查，并责令锦绣华庭公司在涉案楼盘的南面加建围墙，而交房时间也因加建围墙相应延迟，因此，迟延交房的原因在于缪江，锦绣华庭公司并不构成违约。2.加建的围墙属于基础设施，根据双方签订的《合同补充协议》第四条的约定：“鉴于锦绣华庭是分期开发，根据政府部门批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也分期建成交付，除合同约定的交付项目和日期外，其它项目的交付时间不迟于锦绣华庭最后一期的交付时间。”而锦绣华庭公司的其它项目仍然在建，因此，最终的竣工总平面图尚未确定，故原审判决以对比规划总平面图和竣工总平面图，两者并不存在差异为由认定锦绣华庭公司称应业主要求加建围墙致使迟延交房的主张不应采���，该认定依据不足。（二）退而言之，即使认定锦绣华庭公司存在逾期交房行为，计算逾期时间应到2014年1月28日缪江实际收楼之日至，因缪江的收楼行为说明其认可当时涉案房屋符合交付条件。原审判决以竣工验收备案的日期认定锦绣华庭公司延期交房，而不考虑锦绣华庭公司基于相关主管部门的压力而加建不属于规划平面图内的部分项目的实际情况，明显认定事实不清，依据不足。综上，锦绣华庭公司请求：（一）撤销原审判决第一项，改判锦绣华庭公司不需向缪江支付逾期交房违约金；（二）一、二审诉讼费用由缪江承担。被上诉人缪江答辩称：上诉人锦绣华庭公司上诉没有事实依据。（一）缪江向狮山政府相关部门了解，狮山政府没有对开发商作出行政决定书，也无权干涉涉案房屋的联合验收。（二）锦绣华庭公司没有在约定的时间内将取得竣工验收备案的涉案房屋交给缪江，应承担逾期交楼的违约责任。综上，请求维持原审判决，一、二审诉讼费用由锦绣华庭公司承担。双方当事人在二审期间均未提交新的证据。经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》明确约定了涉案房屋的交付期限，即出卖人应当在2013年12月31日前，将具备验收合格、已办理竣工验收备案以及符合本合同约定的商品房交付买受人使用。双方当事人上述约定符合法律规定，合法有效，锦绣华庭公司作为出卖人应严格按约定履行义务。经审查，涉案房屋竣工验收备案时间为2014年2月17日，即涉案房屋自2014年2月17日起才符合合同约定的交付条件，锦绣华庭公司未在合同约定的交付期限内将涉案房屋交付给缪江，已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。锦绣华庭公司上诉主张，即便锦绣华庭公司的行为构成延迟交楼，逾期交楼违约金应计付至缪江实际收楼之日而非涉案房屋取得竣工验收备案之日。对此本院认为，缪江虽然于2014年1月28日接收涉案房屋，但彼时涉案房屋并不符合约定和法定的标准，故锦绣华庭公司未依照合同的约定履行相应的交付义务。涉案房屋于2014年2月17日取得竣工验收备案，因此锦绣华庭公司于2014年2月17日才完成交付涉案房屋的义务，逾期交付房屋的违约金应计付至该日，原审判决对此处理正确，本院予以维持。锦绣华庭公司还上诉主张延迟交付房屋系因业主投诉，政府部门要求其加建小区南面围墙原因而导致，但未提交证据予以证明，本院对此不予采信。即使锦绣华庭公司所称属实，交付符合安全居住条件（��括小区的安全环境）的房屋是开发房地产公司的应有义务，锦绣华庭公司上诉自认是相关行政主管部门责令其在涉案楼盘的南面加建围墙，表明加建南面围墙是行政主管部门认为涉案楼盘完成竣工备案验收前所要完成的工程，也表明了行政主管部门认可业主要求在小区南面加建围墙以保证居住安全的合理诉求，故即使加建围墙不属于原规划建设的范围，相应的法律后果也应由锦绣华庭公司承担。锦绣华庭公司该上诉理由不成立，本院不予支持。综上，锦绣华庭公司的上诉主张理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200.2元，由上诉人佛山市南海锦绣华庭房地产开发有限公司负担。本判决为终��判决。审 判 长 刘建红代理审判员 郑正坚代理审判员 吴媛媛二〇一五年八月十九日书 记 员 梁启星 百度搜索“”