（2014）阜民初字第1349号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-10-26
案件名称
宋爱芝与卢巧玲、新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
阜康市人民法院
所属地区
阜康市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宋爱芝,卢巧玲,新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十八条
全文
新疆维吾尔自治区阜康市人民法院民 事 判 决 书（2014）阜民初字第1349号原告：宋爱芝，女，汉族，1970年11月24日出生，住阜康市。委托代理人：朱力俊，阜康市法律援助中心律师。被告：卢巧玲，女，汉族，1954年12月16日出生，住阜康市。被告：新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司。住所地：阜康市准噶尔路2123号（中国农业银行股份有限公司阜康市兵团支行*楼）。法定代表人：马斌，该公司总经理。委托代理人：李淑娟，新疆博达律师事务所律师。委托代理人：刘宏伟，该公司工作人员。原告宋爱芝与被告卢巧玲、新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司确认合同无效纠纷一案，本院于2014年9月3日受理后，依法适用简易程序于2014年9月24日公开开庭进行了审理，因案情复杂，本案依法转为普通程序审理，并中止审限180天；2015年8月12日，本院组成合议庭公开开庭审理。原告宋爱芝及其委托代理人朱力俊，被告卢巧玲，被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司的委托代理人李淑娟、刘宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋爱芝诉称：2013年4月7日，二被告签订一份《拆迁安置补偿协议书》，被告卢巧玲以其与原告前夫贾治兵签订的房屋转让协议为依据将属于原告所有的一处房屋及院落交由被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司拆除并置换六套住宅楼房及68000元安置费。原告得知消息后向阜康市人民法院起诉，（2013）阜民初字第571号民事判决书及昌吉州中院（2013）昌中民一终字第770号民事判决书确认被告卢巧玲与原告前夫贾治兵签订的房屋转让协议无效。原告持法院生效判决与被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司协商要求签订补偿协议，但对方仅同意给原告一套楼房。原告现提起诉讼要求：1、确认二被告签订的《拆迁安置补偿协议书》无效；2、判令二被告签订的《拆迁安置补偿协议书》涉及的六套安置楼房及拆迁安置款和安置过渡费68000元归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。被告卢巧玲辩称：1、原告宋爱芝不是张家庄村村民，不能拥有张家庄村宅基地；2、原告宋爱芝与其前夫贾治兵离婚时法院离婚调解书虽对共有房屋分割给原告，但未对宅基地使用权进行任何表述，宅基地使用权（主体）未发生变更，仍属于贾治兵，原告离婚时同时取得了陕西老家的砖混结构房屋二间，如果确定本案争议宅基地使用权归原告所有，不符合“一户一宅”的法律规定；3、被告2005年向村委会申请过宅基地并得到同意批复，2007年贾治兵将地上房屋及宅基地转让给被告时，村委会干部在场并签字，根据“房随地走”的原则，被告卢巧玲取得宅基地使用权和房屋所有权；4、2013年4月土地征迁时，张家庄村委会、拆迁评定小组、以及房产公司经过调查认定被告卢巧玲享有宅基地使用权，故房产公司才与被告签订了拆迁补偿协议。被告卢巧玲与被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司之间签订的拆迁补偿协议合法有效。被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司辩称：1、被告已向卢巧玲发出书面解除合同通知，故合同归于无效；2、对于本案争议之拆迁补偿协议确定的置换利益，由法院确定归属。庭审中，原告方为支持自己的诉讼主张，向本院提供了以下证据：1、（2002）阜民初第720号民事调解书一份，拟证实经法院确定本案争议的位于张家庄村的房屋归原告所有。被告卢巧玲对调解书的真实性无异议，但表示宅基地使用权应归被告卢巧玲所有；被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司对调解书的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。2、（2013）阜民初字第571号民事判决书、（2013）昌中民一终字第770号民事判决书、（2014）新民申字第689号民事裁定书各一份，拟证实被告卢巧玲与原告前夫贾治兵签订的房屋转让协议已经过二审终审及申诉程序确定该协议无效。被告卢巧玲对证据的真实性无异议，但表示对结果不服；被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司对该组证据无异议。本院对证据的真实性予以认定。3、拆迁协议书复印件一份，拟证实二被告以协议的方式将属于原告所有的房屋拆除，在协议书中确定了置换房屋及款项。被告卢巧玲对证据无异议，并表示其应依合同享有权利义务；被告认可合同的真实性，但表示其已向被告卢巧玲下发了解除合同的通知。本院对该证据的真实性予以认定。4、照片12张，拟证实二被告签订协议后进行拆迁时，原告阻止拆迁行为。被告卢巧玲对证据的真实性无异议，并表示当时派出所干警、原告本人及贾治兵均到现场；被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司表示不清楚该事实。本院对该组证据的真实性予以认定。5、证明一份，拟证实原告在原籍陕西省吴堡县郭家沟镇余家沟村没有宅基地，以前居住的房屋属违章建筑，修高速公路时拆除。被告卢巧玲对该证据不认可，被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司对证据的真实性无异议。本院对该证据综合认定。被告卢巧玲向本院提交了以下证据：1、户口本复印件一份，拟证实被告卢巧玲于1991年来到张家庄村，是本村村民。原告及被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司对证据的真实性无异议。本院对该证据予以认定。2、张传成与贾治兵卖房协议书一份，拟证实争议房屋系经村委会同意，贾治兵从张传成处购得。原告及被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司对证据的真实性无异议。本院对该证据予以认定。3、贾治兵与卢巧玲卖房协议书一份，拟证实争议房屋系卢巧玲自贾治兵处买的。原告认为贾治兵的处分行为属无效行为，被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司对证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。4、宅基地申请一份，拟证实被告卢巧玲符合申请宅基地条件，2005年经村委会批准，但土地管理局未划给宅基地。原告及被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司均否认证据的关联性，本院对该证据的真实性予以认定。5、经过公证的证人证言六份，拟证实被告卢巧玲及周围的邻居均不知道宋爱芝与贾治兵离婚的事情。原告及被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司均表示该组证据已在昌吉州中院出示过并被认定为无效。本院对该组证据形式的真实性予以认定。6、阜康市公安局对贾治兵立案侦察的立案告知书一份，拟证实被告卢巧玲向有关部门追究贾治兵的刑事责任。原告及被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司对证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以认定。被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司向本院提交了以下证据：1、解除合同通知一份，拟证实公司于2014年3月21日与被告卢巧玲解除了房屋安置补偿协议书。原告及被告卢巧玲对证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。2、张家庄村村委会处理意见一份，拟证实张家庄村村委会认为争议宅基地原使用人为张传成，2001年贾治兵与该村签订落户协议，前提条件是贾治兵要缴纳5000元集资款，贾治兵一直未交纳集资款，村委会决定贾治兵不享有宅基地使用权，该使用权经村委会决定确权给了张传成，该地置换的楼房全部归张传成所有。原告表示村委会不能单方做出决定，被告卢巧玲表示其是经村委会同意取得宅基地使用权。本院认为，宅基地使用权的确权并非村委会即能决定，故对该证据的效力本院不予认定。3、拆迁安置补偿协议书一份，拟证实公司方于2014年4月4日与张传成签订了补偿协议。原告对证据的真实性无异议，但表示房产公司在明知相关法院生效文书已确定权利人情形下与他人签订协议是违法行为，被告卢巧玲对该证据不认可。本院对该证据综合认定。4、政府（2013）78号文件及补充细则，拟证实原告所诉第二项诉请中系宅基地补偿，不是以地上附着物补偿；安置补偿费与过渡费应当归张传成所有，与原告无关。原告否认证据的关联性，被告卢巧玲坚持其享有宅基地使用权。本院认为，该证据不能证明被告欲证事实，本院不予认定。5、阜康市房屋征收管理办公室答复一份，拟证实宅基地的置换只能是张传成与我公司签约。原告对证据的真实性无异议，但表示原告曾多次上访，类似答复不止一个且内容相反，被告卢巧玲对该证据不认可。本院对该证据综合认定。根据当事人陈述、举证、质证及本院确认的证据，可以证实本案如下法律事实：原告宋爱芝户籍所在地为陕西省吴堡县郭家沟镇余家沟村，2001年10月20日，原告宋爱芝的丈夫贾治兵本人在阜康市城关镇张家庄子村落户，2001年10月28日，贾治兵与同村村民张传成签订房屋买卖合同，取得本案争议房屋。2002年8月6日，贾治兵起诉离婚，经本院（2002）阜民初字第720号民事调解书确定：1、原告贾治兵与被告宋爱芝离婚；2、婚生子贾永壮、贾小壮均由被告宋爱芝抚养；3、原告贾治兵每年六月三十日和十二月三十日探视孩子贾永壮、贾小壮；4、各自衣物归各自所有，家庭共同财产归被告宋爱芝所有，其中包括陕西老家两间砖混结构房屋，阜康两间土木结构房屋。2007年8月15日，贾治兵与本案被告卢巧玲签订卖房协议，将本案争议房屋即（2002）阜民初字第720号民事调解书确定归宋爱芝所有的“阜康两间土木结构房屋”以17500元将房子卖给了卢巧玲。2013年4月7日，卢巧玲与新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司签订《拆迁安置补偿协议书》，双方约定以宅基地面积按2：1比例置换住宅，合同约定卢巧玲以宅基地置换楼房六套，其中70㎡楼房二套（楼层为一层、二层）、90㎡楼房三套（楼层分别为三层、五层、六层）、120㎡楼房一套（楼层为四层），为补楼房面积差额，被告卢巧玲向被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司交付了100000元楼房面积差额补助款。合同同时约定，新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司同时应向卢巧玲支付签约补助费60000元、过渡费8000元，该款已由被告卢巧玲领取。2013年5月16日，宋爱芝提起诉讼要求确认贾治兵、卢巧玲之间于2007年8月15日签订的农村房屋买卖合同无效，本院（2013）阜民初字第571号判决书认定：卢巧玲于2003年从张家庄村村南搬到村北，2004年宋爱芝找卢巧玲看管房子，2003年至2004年，作为一个村上的村民，按照常理，被告卢巧玲不可能不知道宋爱芝和贾治兵离婚的事。并且被告卢巧玲与被告贾治兵是2007年8月15日签订的卖房协议书，这五年的时间卢巧玲作为村上的村民明知道宋爱芝与贾治兵已经离婚，还向无处分权的贾治兵购买了房屋。事后，也未得到权利人的追认。故被告贾治兵与被告卢巧玲签订的房屋买卖合同无效。同时，卢巧玲明知或应当知道房子不是贾治兵的还与其签订买卖合同，不属于善意取得。遂判决贾治兵与卢巧玲签订的卖房协议书无效。2013年11月19日，昌吉州中级人民法院（2013）昌中民一终字第770号民事判决书判决维持（2013）阜民初字第571号判决，2014年6月25日，（2014）新民申字第689号民事裁定书裁定驳回卢巧玲的再审申请。经释明，本案当事人均对《拆迁安置补偿协议书》所确定的置换方案、置换利益无异议，原告宋爱芝主张拆迁利益应因合同无效而由其享有，被告卢巧玲则主张拆迁利益尽数归己方所有，被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司表示依据法院裁判意见向拆迁利益享有方交付置换楼房。针对本案法律关系及诉争焦点，本院说理如下：原告宋爱芝对争议房屋宅基地使用权及地上不动产享有物权权利。原告宋爱芝前夫贾治兵在取得阜康市城关镇张家庄子村村民身份后，与同村村民张传成签订房屋买卖合同，该合同合法有效，贾治兵基于买卖合同取得本案争议房屋所有权及宅基地使用权。2002年8月6日，本院（2002）阜民初字第720号民事调解书在处理贾治兵与宋爱芝离婚时确认“阜康两间土木结构房屋”归原告宋爱芝所有，尽管该调解书仅对房屋所有权进行了表述，但依据“房地一体、地随房走”的原则，原告在取得房屋所有权的同时，也随之取得了相应的宅基地使用权。原告宋爱芝虽然不具有阜康市城关镇张家庄子村村民身份，但其在户籍所在地也并未取得宅基地，故其依据法院生效裁判文书取得了房屋所有权及宅基地使用权。被告卢巧玲以其与贾治兵的买卖合同主张权利，但该合同经法院生效裁判文书确定为无效。因而，被告卢巧玲对本案争议房屋及宅基地使用权，其与被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司签订拆迁补偿协议的行为系无权处分，原告要求确认二被告签订的《拆迁安置补偿协议书》无效，于法有据，本院予以支持。本案中，当事人均对《拆迁安置补偿协议书》确定的置换方案没有异议并主张依据置换方案获得的拆迁利益，既然本院认定原告宋爱芝系拆迁房屋及宅基地使用权的权利人，该种拆迁利益当然应由原告宋爱芝享有。被告卢巧玲在签订《拆迁安置补偿协议书》后，领取了签约补助费60000元、过渡费8000元，本院确认合同无效后，被告卢巧玲获得该利益即失去合同依据，对该种不当得利，被告卢巧玲应向原告宋爱芝予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，第五十八条之规定，判决如下：一、被告卢巧玲与被告新疆宏盛祥和房地产开发有限责任公司于2013年4月7日签订的《拆迁安置补偿协议书》无效；二、置换楼房六套，其中70㎡楼房二套（楼层为一层、二层）、90㎡楼房三套（楼层分别为三层、五层、六层）、120㎡楼房一套（楼层为四层），归原告宋爱芝所有；三、被告卢巧玲向原告宋爱芝返还签约补助费60000元、过渡费8000元，该款于本判决生效后三十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18912元（缓交），其他诉讼费用120元，合计19032元，由被告卢巧玲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长 张世星代理审判员 黄爱玲人民陪审员 曹 珠二〇一五年八月十九日书 记 员 刘金慧 更多数据：搜索“”来源：