（2015）穗中法民五终字第1427号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-08-27
案件名称
广州市海珠区房屋安全和物业二所与广州市东晓物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
麦金雄,广州市海珠区房屋安全和物业二所,广州市东晓物业管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条，第六十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1427号上诉人（原审被告）：麦金雄，住所地：广州市海珠区。委托代理人：宋建芬，广东威戈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地：广州市海珠区。法定代表人：陈穗欣，职务：所长。委托代理人：寇明茹，该所工作人员，联系地址。原审第三人：广州市东晓物业管理有限公司，住所地：广州市海珠区。法定代表人：梁树松，职务：经理。委托代理人：郭嘉亮，该公司工作人员，联系地址。上诉人麦金雄因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称物业二所）、原审第三人广州市东晓物业管理有限公司（以下简称东晓物业公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1395号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：据广州市房地产管理局于1990年8月31日核发的产权证记载，海珠区前进路南园新村38-1号房屋是属于广州市房地产管理局名下的公产房屋，委托海珠区房管局管理。2009年6月1日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处（甲方）与麦金雄（乙方）签订了《广州市直管房（住宅）租赁合同》，载明甲方同意将海珠区南园直街7号103、104部位的房地产出租给乙方做住宅用途，使用面积32.70平方米；租赁期限从2009年6月1日至2013年5月31日止，月租金额105.30元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；（第二十条）乙方同意并确认本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按合同第二十一条第2项、第3项的规定处理；（第二十一条违约责任）2、租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；3、违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天按应付金额1%支付滞纳金；等。2014年5月12日，物业二所向麦金雄发出《通知》，内容是：经了解，麦金雄已拥有自有私房，不再符合承租直管公房条件，通知麦金雄办理退房手续；等。2014年7月7日，物业二所再次向麦金雄发出通知要求麦金雄办理涉案房屋的退房手续。据房管部门提供的《个人名下房地产登记情况查询证明》反映，麦金雄名下有2处自有产权住宅房屋，地址为华南碧桂园翠山蓝某71座703；海珠区侨城路秋月街40号904房。原审另查，2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2014年1月15日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局与东晓物业公司之间签订《广州市海珠区直管房管理事务性工作政府采购合同》，约定：东晓物业公司的服务管理事项为素社等11条行政街范围的直管房管理事务性工作；广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局与海珠区房屋安全和物业所有权检查、监督乙方实施的直管房日常管理工作；等。物业二所于2014年9月15日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除麦金雄与物业二所签订的关于涉案房屋的租赁合同；2.麦金雄在判决生效之日起3日内腾空并交付涉案房屋；3.麦金雄按照105.3元／月缴纳从2014年7月1日起至交付房屋之日止的占用费；4.麦金雄承担本案的全部诉讼费。麦金雄原审中辩称：不同意物业二所的诉讼请求。理由如下：一、双方签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》于2013年5月31日到期，至今未办理续租手续是物业二所原因造成的。麦金雄一直按时交纳租金，从未拖欠，每月的租金都是物业二所从麦金雄银行账户直接划扣，是物业二所故意拖延及回避。二、物业二所称已于2014年5月12日、2014年7月7日向麦金雄发出《通知》要求麦金雄办理退房手续，麦金雄未按通知要求办理，与事实不符。麦金雄自第一次收到通知之日，就已及时到物业二所处表明可以退房，但物业二所应该解决一直在涉案房屋居住的麦金雄侄女麦燕芬的居住问题。但是，物业二所一直拖延，没有提出任何解决措施。三、麦金雄的侄女麦燕芬，自从出生起就一直居住在涉案房屋，其名下也无任何房产。如果物业二所要求麦金雄办理退房手续的话，那么应该先解决该问题。东某物业公司原审中述称：同意物业二所的诉讼请求，对物业二所的诉讼请求没有异议。原审诉讼中，物业二所、麦金雄以及东晓物业公司均确认涉案房屋的门牌地址由之前的前进路南园新村38-1号变更为前进路南园直街7号；麦金雄在1964入住涉案房屋后一直支付租金至2014年6月30日，每月租金标准为105.30元。麦金雄表示其于2011年搬出了涉案房屋，目前涉案房屋由其侄女麦燕芬居住。物业二所和东某物业公司对麦金雄的陈述表示不予确认。物业二所表示在本案中只要求麦金雄承担责任，要麦金雄将涉案房屋腾空交还给其。麦金雄为证明其主张，还提交了如下证据：1、麦金雄用于物业二所扣划房租的存折；2、涉案房屋地址的户口本；3、办事指南、确认书。物业二所、东某物业公司表示对麦金雄提交的证据真实性、合法性、关联性均无异议。原审法院认为：广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处已于2013年1月25日撤销，其权利义务由物业二所承接。物业二所与东晓物业公司之间签订合同约定东晓物业公司就物业二所辖区内直管房负责续租及管理工作。麦金雄与广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。麦金雄表示目前涉案房屋由案外人居住，但并无证据材料予以证实，物业二所对此也不予确认，麦金雄应承担不利后果。根据《广州市直管房（住宅）租赁合同》的约定，麦金雄获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除该合同并将房屋交回。现麦金雄名下已经登记有自有产权的房屋，物业二所要求解除与麦金雄之间关于涉案房屋的租赁关系，麦金雄将涉案房屋腾空并交还给其的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持。麦金雄使用涉案房屋期间，按照每月105.3元的标准支付租金至2014年6月30日，物业二所要求麦金雄按照每月105.3元的标准支付从2014年7月1日起至交付房屋之日止的房屋使用费有理，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条的规定，于2014年12月5日作出如下判决：一、解除物业二所与麦金雄之间关于广州市海珠区南园直街7号103、104部位房屋的租赁关系；二、麦金雄在本判决生效之日起15日内，搬出广州市海珠区南园直街7号103、104部位房屋，并将该房屋腾空交还给物业二所；麦金雄在搬迁时，除固定镶嵌物不得拆除外，其余麦金雄增加的设施可由麦金雄在迁出时在不损害房屋安全结构的情况下自行拆除；三、麦金雄在本判决生效之日起15日内，按每月105.3元的标准向物业二所支付从2014年7月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费。本案一审受理费75元，由麦金雄负担。判后，上诉人麦金雄不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定事实不清，对麦金雄提供的证据和陈述事实疏于查明。1.涉案房屋是麦金雄父亲生前单位宿舍，麦燕芬是麦金雄的侄女，自出生就一直在涉案房屋居住，麦燕芬基于直系亲属关系取得的居住权。一审法院完全忽略麦金雄取得涉案房屋承租权的历史渊源，仅以麦金雄名下已有房产物业，就认定麦金雄不能继续承租涉案房屋有误；2.麦金雄已提交相关证据证明麦燕芬从出生就一直在涉案房屋居住的事实。但原审判决却认为，麦金雄表示目前涉案房屋由案外人居住，但并无证据材料予以证实。一审法院认定不符合事实。（二）根据涉案房屋的历史渊源、麦燕芬一直在涉案房屋居住及麦金雄还曾经应物业二所要求写给物业二所的请求麦燕芬继续承租涉案房屋的说明材料等相关证据，足以证明物业二所一直是知道麦燕芬在涉案房屋居住并默许的。因此，物业二所如果要求终止案涉租赁合同，应先解决麦燕芬的住房问题。综上，上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回物业二所的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用全部由物业二所承担。被上诉人物业二所答辩称：同意原审判决，不同意麦金雄的上诉请求。原审第三人东某物业公司述称：同意原审判决，不同意麦金雄的上诉请求。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，麦金雄表示案涉房屋为其父亲单位所有，并非房管局名下，但对此并无证据证明。本院认为：本案争议的焦点是物业二所要求解除其与麦金雄租赁关系的主张能否成立。涉案房屋为广州市房地产管理局名下的公产房屋，由广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处依法出租给麦金雄，双方签订了《广州市直管房（住宅）租赁合同》，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处于2013年1月25日撤销，其合同项下的权利义务由物业二所承接。上述租赁合同于2013年5月31日届满，之后物业二所与麦金雄并无签订新的租赁合同，麦金雄仍按原合同约定向物业二所支付租金至2014年6月30日，并继续使用涉案房屋，故双方之间形成不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。由此可见，不定期租赁关系的当事人可以随时解除该租赁关系。现物业二所已于2014年5月12日向麦金雄发出《通知》要求解除与麦金雄的租赁关系，符合上述规定，故原审法院判决解除物业二所与麦金雄之间关于案涉房屋的租赁关系并无不妥，本院予以维持。基于上述租赁关系解除的后果，原审法院判令麦金雄搬离并交付案涉房屋给物业二所及支付使用期间的房屋使用费亦无不妥，本院亦予以维持。麦金雄还主张以案涉房屋承租权来源于其父单位，故有权继续承租。对于上述事实，麦金雄并无提供证据证明，且从房地产权证记载所有权人显示为广州市房地产管理局，故麦金雄上述主张缺乏事实依据，本院不予支持。至于麦金雄主张麦燕芬一直居住案涉房屋及应先解决麦燕芬居住的问题，经查，麦燕芬并非本案当事人，与物业二所亦无合同关系，麦金雄该主张缺乏合同依据及法律依据，本院亦不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人麦金雄的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费150元由上诉人麦金雄负担本判决为终审判决。审 判 长 张怡代理审判员 蔡峰代理审判员 余盾二〇一五年七月××日书 记 员 李杨 关注公众号“”