（2014）杭西民初字第2394号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-09-30
案件名称
中海地产（杭州）有限公司与张晓东、陈伟东房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市西湖区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中海地产（杭州）有限公司,张晓东,陈伟东
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭西民初字第2394号原告：中海地产（杭州）有限公司。法定代表人：齐大鹏。委托代理人：石莲青、季宸昕，浙江腾飞金鹰律师事务所律师。被告：张晓东。被告：陈伟东。两被告共同委托代理人：江志钢，浙江天富律师事务所律师。原告中海地产（杭州）有限公司诉被告张晓东、陈伟东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月15日立案受理后，依法由审判员陈甲骏独任审判，后因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2015年4月27日、2015年8月13日两次公开开庭进行了审理。原告中海地产（杭州）有限公司的委托代理人石莲青、季宸昕，被告张晓东、陈伟东的共同委托代理人江志钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年1月29日，原告与两被告签订《浙江省商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，约定两被告向原告购买中海紫藤苑2幢105室房屋（以下简称105室房屋），两被告购买105室房屋后，不得经营餐饮、加工、修理以及其他对居民生活造成污染或噪音影响的商业活动。两被告购房后违反约定，于2013年1月1日将105室房屋出租给承租人王木刚用于经营餐饮。现周边住户普遍反映餐饮经营造成周边环境油烟、噪音等污染。原告接到周边住户投诉后，与两被告及王木刚一直积极协商，但至今无果，原告认为两被告的行为构成违约，故诉请判令：1、两被告停止将105室房屋用作餐饮经营。2、本案诉讼费用由两被告承担。两被告辩称：两被告对105室房屋享有所有权，原告要求两被告停止用作餐饮经营无事实和法律依据。105室房屋的承租人已获餐饮经营的证照，属合法经营。即使105室房屋因经营餐饮对周边住户环境造成影响，亦属相邻权纠纷，与房屋买卖合同法律关系无关，要求驳回原告的诉讼请求。原告提供了下列证据材料：1、浙江省商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议，证明原告与两被告签订的合同中约定两被告不得用于经营餐饮。2、房屋租赁合同，承租人的承诺书、房屋经营餐饮的照片，证明两被告将105室房屋出租给王木刚经营餐饮。3、情况说明，证明105室房屋至今仍作为餐饮店进行经营使用，且自餐饮店经营以来，已引起周边住户多次投诉。两被告未提供证据。上述由原告提供的证据，经两被告质证后认为，证据1，真实性没有异议，证明对象有异议，合同约定不得经营餐饮的前置条件为造成污染。证据2、3均没有异议。本院对原告提供的证据1、2、3的真实性均予以认定。本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2011年，原告与两被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定两被告向原告购买105室房屋，设计用途为商业营业用房，购房总价为1343018元等权利义务。双方同时签订《商品房买卖合同补充协议》一份，约定两被告认购105室房屋后，不得经营餐饮、加工、修理以及其他对居民生活造成污染或噪音影响的商业活动；两被告使用105室房屋进行商业经营活动应当符合规划、环保等政府部门要求并取得相关行政许可文件。合同签订后，两被告依约支付购房款，并于2013年8月9日取得105室房屋所有权证。2013年1月1日，两被告与王木刚签订《房屋租赁合同》，约定两被告将105室房屋出租给王木刚作为商铺使用，租赁期自2013年2月1日至2015年1月31日，租金为每年50000元等。本院认为,买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。故在买卖合同中，支付价款后取得物的所有权是买受人的基本权利。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，原告与两被告签订的《浙江省商品房买卖合同》已经履行完毕，两被告已支付全部购房款，105室房屋亦已登记至两被告名下，所有权已转移。并且两被告购买的房屋设计用途为商业营业用房并非住宅。而《商品房买卖合同补充协议》系由原告预先拟定，不存在原告与两被告在签订《商品房买卖合同补充协议》时对具体条款进行协商的情况，而且重复使用的特征较为明显，故涉案条款属于格式条款，该条款有关两被告在取得105室房屋所有权后不得用于餐饮、加工、修理等经营的内容系对该房屋所有权的限制，排除了两被告对105室房屋的主要权利，应属无效。现原告依据该无效条款要求两被告停止将105室房屋用于餐饮经营于法无据，本院不予支持。至于105室房屋是否能够用于餐饮经营，该餐饮经营行为是否对周边住户造成影响应由有权作出行政许可的部门进行界定或相邻权利人以相邻权法律关系主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回中海地产（杭州）有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，公告费300元，合计380元，由中海地产（杭州）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行杭州湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 长 陈甲骏人民陪审员 范皖生人民陪审员 朱湘江二〇一五年八月十九日书 记 员 鲁 琳 微信公众号“”