（2015）穗中法民五终字第2899号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-09-06
案件名称
李鹤芳、广州绿博隆商业有限公司与澳华绿园（北京）国际食品有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李鹤芳,广州绿博隆商业有限公司,澳华绿园（北京）国际食品有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百五十七条第一款，第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2899号上诉人（原审原告）:李鹤芳，住广州市荔湾区。委托代理人:易亚妮，广东大同律师事务所律师。委托代理人:许文煜，广东大同律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）:广州绿博隆商业有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人:LUOXIONG(罗雄)，职务：董事长。委托代理人:韦红生，广东昊法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:澳华绿园（北京）国际食品有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：孟佳萍，职务：董事长。上诉人李鹤芳因与上诉人广州绿博隆商业有限公司（以下简称绿博隆公司）和被上诉人澳华绿园（北京）国际食品有限公司（以下简称澳华公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第959号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年12月29日，李鹤芳与绿博隆公司签订了《商铺租赁合同》，约定：绿博隆公司将绿博隆A区M层P12商铺出租给李鹤芳使用；租赁期限为15年，即从2012年5月1日起至2027年4月30日；该铺位计租面积为122平方米；15年的租金总额为1756800元，李鹤芳同意于本合同签订之日起3日内向绿博隆公司支付1756800元；绿博隆公司应当于2012年5月1日前将符合交付条件的商铺交付李鹤芳使用……。当日，李鹤芳又与绿博隆公司签订《补充协议》，约定：李鹤芳要求一次性支付全部租金，申请给予折扣优惠；绿博隆公司同意给予折扣优惠，优惠后的租金总额为483120元，前提条件是李鹤芳必须在2011年12月30日之前以现金形式（含银行转账、汇款）一次性向绿博隆公司支付完毕……。当日，李鹤芳向绿博隆公司交纳了全部租金款483120元。后绿博隆公司与李鹤芳签订了更换商铺的补充协议，但仍未能向某芳交付租赁商铺。另查明：澳华公司系绿博隆公司的股东之一。上述事实，有《商铺租赁合同》、《补充协议》、租金收据及当事人陈述等证据证实。李鹤芳于2014年8月20日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除李鹤芳与绿博隆公司于2011年12月29日签订的《商铺租赁合同》；2、绿博隆公司与澳华公司向某芳返还租金483120元；3、绿博隆公司与澳华公司赔偿李鹤芳租金损失27720元以及支付扩大的律师费13353元；4、绿博隆公司与澳华公司承担本案诉讼费用。绿博隆公司原审辩称：本案合同系无效合同，法律后果是相互返还财产；李鹤芳主张支付了租金，应当附有银行转账凭证，故我方对支付租金的事实不予确认；因合同无效，由此引起的违约责任不能被法律支持。被告澳华公司辩称：本案合同系无效合同；澳华公司未抽逃公司资金，不应承担法律责任。原审法院认为：李鹤芳主张租赁合同合法有效，但其不能证实涉案商铺所在场地取得建设工程规划许可或临时建筑许可，即无法证明租赁合同的合法性。绿博隆公司作为出租人，亦未能提供证明租赁合同合法有效的证据，反而自认合同无效。经原审法院向某芳释明合同无效后，李鹤芳坚持原诉讼请求，故原审法院对其依合同有效提出解除合同的诉讼请求不予支持。基于合同无效的法律关系及未交付租赁房屋的事实，绿博隆公司应当将预先收取的租金全部退还给李鹤芳，该诉讼请求合理合法，原审法院予以支持。对于李鹤芳要求绿博隆公司赔偿租金损失的诉讼请求，原审法院认为，李鹤芳对租赁房屋的性质及租赁合同的合法性未尽合理审查义务，对合同无效存在一定过错，因此导致不能取得出租收益的损失应由其自行承担，故该诉讼请求原审法院不予支持。对于李鹤芳提出要求绿博隆公司承担律师费的诉讼请求，因于法无据，原审法院不予支持。对于李鹤芳提出澳华公司抽逃公司资金，应对绿博隆公司的债务承担连带清偿责任的诉讼请求及要求对绿博隆公司进行收支、利润审计的申请，原审法院认为，根据公司法和其司法解释（三）的相关规定，只有具备公司债权人的身份，才能请求法院认定股东抽逃出资及在抽逃出资本息范围内对公司债务不能清偿部分承担补充清偿责任，而李鹤芳是否为绿博隆公司的债权人还需本案的审理结果确定，故该诉讼请求原审法院不予调处，李鹤芳可视案件审理结果另案向澳华公司主张权利，同理，李鹤芳就此提出的审计申请与本案无关联性，原审法院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、2014年修正的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第十四条第二款的规定,判决如下:一、绿博隆公司于判决生效之日起5日内向某芳返还预收租金483120元；二、驳回李鹤芳的其他诉讼请求。一审案件受理费4521元、财产保全费3141元，由绿博隆公司负担并于判决生效之日起5日内向原审法院交纳；外地财产保全差旅费分摊890元，由绿博隆公司负担并于判决生效之日起5日内直接向某芳支付。判后，李鹤芳及绿博隆公司均不服原审判决,向本院提起上诉。其中,李鹤芳上诉称:（一）一审认定事实不清，适用法律错误。双方当事人在自愿、平等的前提下签订了《商铺租赁合同》，该合同没有违反法律、法规的规定，依法成立生效。涉案商铺所在场地已获得临时经营场所使用证明，该场地可以进行工商登记等商业活动及临时经营场所使用，即涉案商铺可以作为经营场所，也可以作为商铺租赁，因此，上述合同依法有效。且在合同签订后，李鹤芳依法履行了支付租金的合同义务，绿博隆公司、澳华公司在原审主张合同无效，违反诚实信用原则，损害李鹤芳合法权益的主张，原审判决驳回李鹤芳的诉请，违背法律的公平正义。（二）关于租金损失的问题。绿博隆公司以重新划割商铺、补齐误差面积等为由与李鹤芳签订各种补充协议，拖延交铺义务，也不回应李鹤芳催促履行交铺义务要求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第（四）项及第九十七条之规定，双方合同及各种补充协议应予解除，绿博隆公司应承担赔偿李鹤芳租金损失及扩大的经济损失的责任。（三）原审没有判决澳华公司承担连带责任，损害李鹤芳的权利。李鹤芳提供的国内支付业务付款回单、《广州绿博隆商业有限公司股东决议》、《变更登记核准书》能够证明绿博隆公司董事、监事、经理及联合管理委员会委员人员变更，澳华公司掌控其投入绿博隆公司的资金，且绿博隆公司在完成增资验资核准后，即于2014年3月3日、3月4日以借款为由向澳华公司出借18000000元，该行为没有借款合同，也无股东会决议证实其合法性，直接造成公司注册资本减损或使债权人利益受到损害，不符合出资和验资相关法律法规的形式要件，且违反会计准则和法律规定，从本案诉保查封绿博隆公司、澳华公司共6个账户余额不超6万元的事实看，现在绿博隆公司的银行余额低于注册资本。故澳华公司涉嫌违反法律规定抽逃公司资金，与绿博隆公司串通转移资产、危害债权人利益的事实清楚，根据《中华人民共和国公司法》第二十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十二条之规定，应依法确认澳华公司抽逃出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担连带责任。（四）一审法院没有履行调查义务，作出判决损害李鹤芳的合法权益。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条的规定，基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。本案中双方争议较大、澳华公司抽逃出资的事实没有进行司法鉴定审计，一审判决违反法法律的公平正义，依法应予以撤销。为此上诉请求：1.撤销原审判决；2.判令解除李鹤芳与绿博隆公司于2011年12月29日签订的《商铺租赁合同》；3.判令绿博隆公司、澳华公司对退还李鹤芳支付的商铺租金483120元、租金损失27720元及扩大的经济损失律师费13353元承担连带责任；4.判令绿博隆公司、澳华公司承担本案全部诉讼费用、财产保全费用及差旅费。绿博隆公司针对李鹤芳的上诉答辩称：一审法院认定合同无效，依照合同无效处理原则，判决绿博隆公司向某芳返还预收租金，并驳回李鹤芳其他诉请正确，李鹤芳以有效合同提起上诉没有依据，请求予以驳回。绿博隆上诉称：李鹤芳主张已经支付483120元铺位使用费，数额如此巨大，其只提供了一张2011年12月29日的《收据》（编号为N0:031629），在另案中，其又提供同一天由绿博隆公司出具的720720元收据，且没有相关的银行凭证，不符合常理，绿博隆公司对此收据的真实性不予确认，并申请鉴定此收据的真实性。一审法院未查清这一事实就作出判决，应予以撤销。为此上诉请求：1.撤销原审判决第一项；2.驳回李鹤芳全部诉讼请求；3.本案全部诉讼请求由李鹤芳负担。李鹤芳针对绿博隆的上诉答辩称：1.李鹤芳在原审时就其已支付款项进行了充分举证，并提供了支付凭证，对绿博隆公司主张李鹤芳没有支付相关款项的主张应予驳回；2.在签订租赁合同、补充协议及变更协议和某芳发函要求对方退还租赁金的过程中，绿博隆公司对租金已缴纳没有提出任何异议，该司现在认为没有收到租金是在试图逃避其应退还租金的法律责任，与事实不相符；3.李鹤芳持有的收据与绿博隆公司向其他租户出具的收据一致，绿博隆公司出具收据的方式及经营违法性已确认李鹤芳缴纳款项的事实。澳华公司未到庭陈述答辩意见。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，绿博隆公司陈述其在上诉状中提出申请对收据的真实性进行鉴定，但明确表示无支付申请鉴定费的能力。本院认为:二审当事人争议的焦点是：1.《商铺租赁合同》的效力；2.绿博隆公司应否向某芳返还预收租金、赔偿租金损失及律师费；3.澳华公司应否承担连带责任；4.一审诉讼程序是否不当。关于《商铺租赁合同》的效力问题。本案中，双方当事人均未提供证据证实涉案商铺所在场地取得建设工程规划许可证或者临时建筑许可，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与出租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”、第三条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，原审法院认定李鹤芳与绿博隆公司签订的《商铺租赁合同》无效并无不当，本院予以确认。李鹤芳以双方当事人自愿签订上述合同，且涉案商铺所在场地已获得临时经营场所使用证明为由，主张合同有效，缺乏法律依据，本院不予支持。关于绿博隆应否向某芳返还预收租金、赔偿租金损失及律师费的问题。由于双方当事人签订的案涉合同无效，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，绿博隆公司应将预收的租金返还给李鹤芳。绿博隆公司认为李鹤芳提供支付预收租金的收据不真实，但并无相反证据支持其抗辩主张，其虽于上诉状中提出申请对收据的真实性进行鉴定，但在二审庭审中又明确表示没有支付申请鉴定费用的能力，因此，绿博隆公司应对其该主张承担举证不能的法律后果，绿博隆上诉要求驳回李鹤芳全部诉请理据不足，本院不予支持。原审法院据此判决绿博隆公司向某芳返还预收租金正确，本院予以维持。李鹤芳作为涉案商铺的承租方，并无举证证明其对租赁房屋的性质及租赁合同的合法性尽到审慎注意的义务，故对无效合同的签订也存在一定过错，依据上述法律规定，应由其自行承担不能收取出租收益的损失，其上诉要求赔偿租金损失，本院不予支持。另外，李鹤芳提出赔偿律师费问题，因双方合同并无对此作出约定，该诉请也无法律依据，本院亦不予支持。关于澳华公司应否承担连带责任问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十四条第二款：“公司债权人请求抽逃出资的股东在抽逃出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任、协助抽逃出资的其他股东、董事、高级管理人员或者实际控制人对此承担连带责任的，人民法院应予支持；抽逃出资的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。”。由此可见，请求法院认定股东抽逃出资及在抽逃出资本息范围内对公司债务不能清偿部分承担补充清偿责任的当事人，应具备公司债权人的身份。故在李鹤芳未被依法确认为绿博隆公司的债权人之前，原审法院对其提出的该诉请不予调处，同时认定李鹤芳提出审计申请与本案无关联性，并无不妥，本院予以维持。李鹤芳上诉主张在本案中直接确认澳华公司抽逃本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担连带责任，本院不予支持。李鹤芳可视本案处理情况另案向澳华公司主张权利。关于一审诉讼程序是否不当的问题。本案是租赁合同纠纷案件，签约的双方为李鹤芳和绿博隆公司，各方对此事实并不否认，且双方之间的权利义务明确，因此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条的规定，原审法院适用简易程序审理本案程序并无不当。李鹤芳在原审诉讼中也未对适用简易程序提出过异议，故其上诉针对原审程序提出上诉理由不成立，本院不予采纳。由于李鹤芳、绿博隆公司不服原审判决的诉讼标的总计为524193元，故二审案件受理费应为9042元。综上所述，李鹤芳与绿博隆公司的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9042元，由广州绿博隆商业有限公司负担8334元，由李鹤芳负担708元。本判决为终审判决。审 判 长 张 怡代理审判员 余 盾代理审判员 蔡 峰二〇一五年七月××日书 记 员 肖和念邓燕葵 来自：