（2014）泰海民初字第2854号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2017-01-03
案件名称
苏果超市（泰州）有限公司与泰州市金色广场房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
泰州市海陵区人民法院
所属地区
泰州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏果超市（泰州）有限公司,泰州市金色广场房地产开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款
全文
江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2014）泰海民初字第2854号原告苏果超市（泰州）有限公司（以下简称苏果超市），住所地泰州市海陵区青年南路428号。法定代表人马嘉樑，总经理。委托代理人张巍，系原告单位员工。委托代理人范歆竹，系原告单位员工。被告泰州市金色广场房地产开发有限公司（以下简称金色广场开发公司），住所地泰州市海陵区税东街南侧松林村综合楼某室。委托代理人王长林、宋敏寅，江苏众成信律师事务所律师。原告苏果超市与被告金色广场开发公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏果超市之委托代理人张巍、被告金色广场公司之委托代理人王长林、宋敏寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏果超市诉称，原、被告于2012年1月6日签订房屋租赁合同，约定原告承租被告位于泰州市海陵路与府前路交界处东北角的房屋，承租期自2014年7月1日起至2034年6月30日，被告应当于2014年3月1日向原告交付房屋，如被告房屋不能满足交付条件，则可以顺延30日向原告交付，被告延长时间超过30日仍无法交付房屋的，应向原告按每天5000元标准支付违约金。如被告房屋交付顺延期限超过180天，原告有权解除合同，且被告需要向原告承担违约责任。双方另约定合同签订10日内，原告向被告支付定金2000000元。合同签订后，原告依约支付定金。2014年2月27日，原告技术人员前往现场后，发现被告大量工程未能完成，且被告未能取得合同约定的竣工验收证明及消防验收证明。2014年3月1日，原告向被告发函要求被告对未完成工程进行完善，但被告所建房屋一直无法达到交付条件。2014年9月3日，原告函告被告解除合同并要求被告承担违约责任并双倍返还定金，遭被告拒绝。被告迟迟未能按约交房，已构成根本违约，原告认为原告发出的解除通知合法有效。请求判决确认原、被告双方签订的房屋租赁合同已解除，判令被告双倍返还定金4000000元并承担本案的诉讼费用。被告金色广场开发公司辩称，原、被告签订的房屋租赁合同不应确认解除，该协议可以继续履行，原、被告签订合同的主要目的是被告将房屋出租给原告合法经营，租赁物的用途是开设超市，被告已实际施工建设超市，合同目的可以实现。被告施工系严格按照原告提供的图纸、设计单位的设计进行的，造成原告所称的无法达到交付条件，系由于原告前后提供了不一致的图纸所致。租赁合同签署前期，原、被告已就租赁经营超市进行了协商，被告对拟租房屋提出了一系列要求，并向工程设计单位东南大学建筑设计研究院有限公司提交了方案图纸，在图纸经审核后，被告依图施工。施工过程中，被告提出动线修改方案，由于功能总局与工程施工有着直接的关系，原告更改图纸、施工要求时，裙房主体已经施工结束，原告所提修改方案无法实施。2014年8月20日，被告已完成租赁房屋的建设并通过竣工验收和备案，书面通知原告前来收房，但原告却于2014年9月3日发函要求解除合同。原告所提部分要求可以通过继续履行的方式弥补，部分问题系原告先后提供不同的功能部局方案所致，被告不应对此承担责任。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告苏果超市（乙方）与被告金色广场开发公司（甲方）于2012年1月6日签订房屋租赁合同一份，约定：第一条被告将位于泰州市海陵区海陵路与府前路交界处东北角金色广场项目（以下简称租赁房屋）出租给原告从事商业经营；双方确定的租赁房屋建筑红线范围及具体尺寸见附件2-3、2-4、2-5；其中一层1803平方米、二层8765平方米、三层8815平方米，总面积19383平方米；房屋类型框架结构，抗震等级符合当地相关部门的要求，被告取得房屋整体工程竣工验收合格报告及土建消防验收合格证书后交付原告使用；第二条租赁期限自2014年7月1日起至2034年6月30日；被告在2014年3月1日将房屋按交付标准（详见附件2）交予原告进场装修，2014年3月1日至2014年6月30日作为装修筹备期，装修筹备期间，原告无需向被告支付租赁费用、物业管理费；租赁房屋交付时，双方应派人共同验收，并签署交付文件，视为被告向原告正式交付租赁房屋；若房屋不具备交付条件，不能在上述期限内办理交付手续，原告的装修期、市场培育期及起租日顺延，但顺延期限最多不超过30日，超过顺延期的，被告承担违约责任，需按照每天5000元标准支付违约金，顺延期限超过180日后，被告还不能将租赁房屋交付给原告，被告需承担违约责任且原告有权解除合同；在满足附件2《建筑工程基本要求》的要求后，被告应向原告发出房屋交接通知……；如原告在房屋交接过程中发现所租赁房屋的缺陷低于或不符合附件2约定的交付条件，原告应向被告提供一份清单，载明不符合约定的交付条件的具体内容。被告应在收到清单后15日内修补缺陷，并在修补完毕后通知原告。原告收到通知后，双方应再次对租赁房屋进行验收。如原告确认修补后物业已满足要求，则应签署房屋交接单。上述步骤可适当重复，直到签署交接单……；原告拒绝签署交接单须有正当理由，经被告催告后10日内原告无正当理由拒绝签署的，视为已通过验收；第三条……本合同生效后10个工作日内，原告收到被告提供的正式收据后，向被告支付定金2000000元，在超市正式开业后该定金转为第一年房租，在第一年第一个应付的年度租金中先行扣除，如本合同所商定的房屋正式交付前，原告终止合同，定金不予退还，若被告中止合同，定金双倍返还给原告；第四条……被告应在租赁房屋交付给原告前按照设计要求和消防部门审定意见完成土建消防工程的施工，并通过消防部门的验收；被告保证租赁房屋的各项技术条件根据附件2《建筑工程基本要求》在交付时达到要求并在租赁期间保持正常状态；租赁房屋在建期间，被告应每月提交工程进展报告，知会原告租赁房屋结构、平面工程、供配电工程、给排水工程、消防工程等各个方面进展情况，并将相关施工蓝图交付原告确认；第七条，租赁房屋交付与原告装潢、装修前，被告必须向原告提供的文件有：主体工程竣工验收合格报告复印件、房屋（土建）竣工验收合格报告复印件。该合同另有附件：施工图纸、《建筑工程基本要求》等。《建筑工程基本要求》对租赁房屋的结构、层高、装修装饰、供配电等提出具体要求，其中建筑层高要求具体表述为：超市一层高度不小于5.2米、二、三层高度不小于5.5米。除去土建所有设备管道后一层净高不小于3.6米，二、三层净高不小于4.2米。合同签订当日，被告向原告开具2000000元定金收据一份，原告按约向被告支付该定金。另查明，泰州世纪新城项目由被告委托东南大学建筑设计研究院有限公司进行整体设计。本合同签订前，原、被告双方曾就租赁房屋事宜进行协商，协商过程中，东南大学建筑设计研究院有限公司按原告提供的方案图纸进行了功能布局与设计，被告按此图纸进行了施工。但该设计图纸与正式租赁合同所附的图纸在布局上存在区别，而在租赁合同签订后，被告未按合同附件图纸进行调整和施工。2014年2月27日，原告派工作人员现场勘察，并于3月5日向被告发函，提出按合同要求被告尚有大量工程未完成，如层高问题、各楼层彩色地坪未施工、货梯机房无承重梁、扶梯存在高低差、部分电梯存在安全高度等问题。此后双方函件往来，2014年7月30日，原告认为仍存在层高、被告擅自增设三台电梯、各楼层彩色地坪未施工等问题。2014年8月20日，被告通知原告，房屋具备交付条件，要求与原告办理房屋交付手续，而原告认为房屋不符合交付条件。2014年9月3日，原告向被告发出解约函。被告于2014年9月9日回复原告，表示不同意解约。本案审理过程中，经现场勘察，租赁房屋存在大门的高度、材质与设计不符；二楼、三楼除去设备管道净空高度不符合同约定，合同约定为4.2米，实际高度不足；从二楼上三楼的扶梯位置偏离；三楼下二楼的自动扶梯走向相反；被告未经原告同意架设了三层至四层电梯、二层到三层的电梯；各楼层彩色地坪未施工等问题。上述事实有原、被告提交的房屋租赁合同及附件、函件、证明及当事人各自的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方争议的焦点问题是：1、合同约定的解除条件在2014年9月3日前是否已成就；2、原告主张的双倍返还定金是否应予支持。关于争议的第1个问题，原、被告虽在合同签订前对租赁房屋有关事宜进行协商且设计单位证明原告提交了图纸交设计单位，被告依据早期图纸进行了施工，但原、被告于2012年1月6日签订了正式的房屋租赁合同，合同附有图纸及《建筑工程基本要求》，该合同是双方的真实意思表示，系双方就租赁房屋的权利义务以及原告对房屋的各项技术要求的书面确认，但被告未能按照合同要求进行施工，在双方准备交接时，就原告提出的问题又未能及时修补，直至诉讼中，被告仍未能修补且仍然存在未施工的部分，该房屋并不符合约定的交付条件。原告在顺延期超过180日后提出解除合同，符合双方约定，解除合同的通知具有法律效力。被告主张原告开办超市的合同目的可以实现而要求继续履行合同，现原告系基于双方约定行使合同解除权，被告主张并无约定或法定依据，本院不予采纳。原告在签约履行过程中是否有违反合同义务或其他义务，从而造成被告损失，被告可另行主张权利。关于争议的第2个问题，定金系双方当事人明确约定，现因被告未能履行合同约定导致合同解除，原告主张双倍返还，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决如下：一、原告苏果超市（泰州）有限公司与被告泰州市金色广场房地产开发有限公司在2012年1月6日签订的房屋租赁合同已解除；二、被告泰州市金色广场房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏果超市（泰州）有限公司双倍返还定金4000000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费38800元，由被告泰州市金色广场房地产开发有限公司负担（原告苏果超市（泰州）有限公司已预交，被告泰州市金色广场房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费38800元[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：泰州市财政局；③帐号：20×××88；④汇入银行：泰州市农业银行海陵支行；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001]。审 判 长 环 震人民陪审员 陈 雯人民陪审员 叶 坤二〇一五年八月十九日书 记 员 杨冬梅 搜索“”