（2015）安民初字第1038号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2016-01-11
案件名称
张建芬等与安宁保利投资有限公司商品房预售合同纠纷案一审民事判决书
法院
安宁市人民法院
所属地区
安宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张建芬,杨明冶,安宁保利投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2015）安民初字第1038号原告张建芬，现在安宁市统计局工作，住安宁市，公民身份号码：×××。原告杨明冶，现在云南省第三监狱工作，住安宁市，公民身份号码：×××。（两原告系夫妻关系）。被告安宁保利投资有限公司。组织机构代码：56623XXXX。法定代表人吴光明，董事长。住所地：安宁市大屯路新区宁湖路*号。委托代理人江芸华，云南汇通律师事务所律师，特别授权代理。原告张建芬、杨明冶诉被告安宁保利投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月15日受理后，依法适用普通程序审理，组成合议庭，于2015年7月2日公开开庭进行了审理，原告张建芬、杨明冶，被告委托代理人江芸华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2013年5月10日签订购买位于安宁保利宁湖云顶假日小区B幢511号商品房预售房的购销合同，原告按合同约定分期支付了全部房款，于2014年2月28日办理完接房手续。依照原被告双方签订的商品房购销合同第十二条规定，接房之日起90个工作日由出卖人到产权机构进行产权登记备案，如出卖方未在承诺期办理登记的，逾期超过180个工作日的，购买方可要求解除购房合同，要求退还已付价款，并按中国人民银行公布的活期存款付给利息，从2014年2月28接房起至2015年3月31日止，已超过270个工作日，原告对此通过电话，邮政EMS向被告提出退房申请，至今未得到答复，故提起诉讼。原告认为合同第十二条属于格式条款，其对出卖人不能履约到产权机关进行产权登记备案所承担的违约责任的规定，完全违背了原告的真实意思表达，也违背了合同法中自愿公平原则，对此条款应作变更，由于被告的违约行为，对原告造成损失，因此，原告诉至法院，请求判令被告：1、解除原被告双方签订的《商品房购销合同》；2、退还原告购房款497079元，退还代收契税、印花税、贴花和专项维修基金19207元，合计516286元，之后，由双方到房地产交易中心解除合同登记备案；3、由被告自收到原告资金之日起至原告起诉之日（2015年5月13日）止，以每一笔付款日起，以付款金额为本金，按照银行1-5年期贷款利率计算至2015年5月13日。并支付自2015年5月13日起，自被告实际归还付款、契税、贴花、印花税、专项维修基金款项（516286元）之日止，以516286元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算利息，赔付原告损失；3、支付原告违约金15489元，以款项516286元的3%计算；4、由被告支付诉讼费。被告辩称：我方同意解除合同，但房屋产权证没有办理下来是因原告楼盘所处土地作为公寓开发，使用期限只有40年，现我方申请变更为使用期限70年，预计2015年8月就可以办理，我方提供的购销合同不是格式合同，只是一个范本合同，原被告双方签订合同时对约定条款是清楚的，双方签字认可，根据合同约定，原告有权解除合同，应根据银行同期活期存款利率支付利息，因此被告只能按照合同约定支付原告付款和利息，超出部分不应支付。归纳原、被告双方诉辩主张，本案争议焦点为：被告是否应承担违约责任及如何承担违约责任。针对本案争议焦点，原告提交证据如下：1、《商品房购销合同》、《补充协议》原件一份，欲证实原被告双方签订的合同依法有效，双方的权利义务；2、《商品房买卖合同登记备案表》原件一份，欲证实原被告双方的交易已在有关部门备案；3、《购房专用收据》原件五份、《收据》原件二份，欲证实原告按照合同约定交纳房款497079元，并支付契税、印花税、贴花和装修基金19207元，合计516286元；4、《售楼确认书》原件一份，欲证实原告于2014年2月28日收房。以上证据经被告质证予以认可，本院依法予以确认。被告安宁保利投资有限公司未提交证据。综上，本院确认如下法律事实：2013年5月10日原告张建芬、杨明冶与被告安宁保利投资有限公司签订《商品房购销合同》，约定：由原告向被告购买位于安宁市宁湖新城公检法办公楼西侧的保利宁湖云顶假日小区B幢5层11号房，房价为497079元，由原告于2013年5月10日前支付首期款307079元，于2013年12月1日前支付剩余付款190000元。被告应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告。同时原被告双方对产权登记做出如下约定：被告在原告实际接房之日起90个工作日内到产权登记机关进行产权登记备案……如因被告方的原因未在承诺时间内办理产权登记备案，逾期超过180个工作日的，原告有权解除合同，要求被告退还已付房款，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。合同签订后，原告按照合同约定向被告交纳了房款497097元，契税、贴花、印花税15167元，专项维修基金4040元。2014年2月28日原被告双方签订收楼确认书。现被告未能按照合同约定向产权登记机关办理产权登记备案，原告以此为由，诉至本院。本院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，应为合法有效。根据合同约定，原告已按期履行了向被告支付购房款497097元的义务，则被告应按合同第十二条的约定的时间即原告实际接房之日2014年2月28日起90个工作日内到产权登记机关进行产权登记备案，同时约定若因被告原因未在承诺时间内办理产权登记备案，逾期超过180个工作日的，乙方有权解除合同。现被告未按约定期限办理产权登记备案，已对原告构成违约，根据双方《商品房购销合同》第十二条关于被告逾期办理的违约责任的约定，原告有权解除合同，现被告也同意解除合同，故双方的合同可依法予以解除。对于原告诉请的要求解除合同登记备案，本院认为，解除商品房购销合同登记备案属于合同解除的附属义务，因此本院予以支持。本案中，双方争议的焦点为合同解除后，被告如何承担违约责任，本案中，被告未按期为原告办理产权登记备案手续是导致双方合同目的完全不能实现的根本原因，原告向被告按时交纳房款，因双方的买卖合同解除后原告因为被告的根本性违约行为而直接遭受经济损失，原告对此并无过错，被告应当承担因其违约而给原告造成的经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”以及第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故本案被告除应当返还原告购房款497097元、契税、贴花、印花税、专项维修基金19207元外，还应当赔偿原告因其违约行为给原告造成的损失。对于原告的第二项诉讼请求，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方当事人在合同第十二条对被告逾期办理产权登记的违约责任做出约定，即按照中国人民银行公布的同期活期存款利率计息，庭审中，原告当庭表示双方约定过低，请求法院按照中国人民银行同期贷款利率计算，本院认为，根据本案查明的案件事实及被告的过错程度、违约性质等，根据以上法律规定，本院予以调整，对原告诉请的按照中国人民银行同期贷款利率计算予以支持。即以每一笔交付的房款金额为本金，自交款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款利率，计算至款项付清时止。对于原告诉请的以所付款项为本金的3%支付违约金，本院认为，以上对原告诉请利息的支持实质就是被告应支付的违约金，违约金具有惩罚性和补偿性双重性质，重在补偿性，在原告对其因被告的违约行为造成的具体损失不能举证时，本院综合本案案情及被告的违约行为已酌情考虑，且原告对违约金的约定低于造成的损失未能举证证实，因此对原告的该诉请不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、解除原告张建芬、杨明冶与被告安宁保利投资有限公司签订的《商品房购销合同》；二、由被告安宁保利投资有限公司于本判决生效后立即协助原告张建芬、杨明冶解除商品房买卖合同登记备案；三、由被告安宁保利投资有限公司于本判决生效后立即退还原告张建芬、杨明冶购房款497097元，契税、贴花、印花税、专项维修基金19207元。并支付违约金（以房款10000元为本金自2013年4月16日起，以房款197097元为本金自2013年4月18日起，以房款100000元为本金自2013年4月30日起，以房款100000元为本金自2013年5月11日起，以房款90000元为本金自2013年11月25日起，按照中国人民银行流动资金同期贷款利率，计至以上各笔款项付清时止）。四、原告的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9648元，由被告安宁保利投资有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长 张红梅人民陪审员 郑洪仙人民陪审员 李宏伟二〇一五年八月十九日书 记 员 王 彬 微信公众号“”