（2015）丰民初字第05130号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-09-28
案件名称
魏红与黄凯等所有权确认纠纷一审民事判决书
法院
北京市丰台区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
魏红,黄凯,孙秀英,黄萍
案由
物权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条
全文
北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2015）丰民初字第05130号原告魏红，女，1965年3月23日出生。委托代理人郑广胜，北京市翔龙律师事务所律师。委托代理人张鹏飞。被告黄凯，男，1963年5月20日出生。委托代理人李淼，男，1983年8月6日出生。被告孙秀英，女，1936年4月10日出生。被告黄萍，女，1959年6月16日出生。被告孙秀英、黄萍的委托代理人苏宁，天津易盈律师事务所律师。原告魏红与被告黄凯、孙秀英、黄萍物权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魏红及其委托代理人郑广胜、张鹏飞，被告黄凯及其委托代理人李淼，被告孙秀英、黄萍的委托代理人苏宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏红诉称：黄学琨与孙秀英系夫妻关系，二人生育子女二人，为黄萍、黄凯。我与黄凯系夫妻关系，双方于1990年5月19日登记结婚。黄学琨原承租北京市丰台区右安门外三街33号的房屋，因危房改造需出资购买回迁房。2000年11月4日，就此事经家庭成员协商一致，黄学琨、孙秀英、黄凯、黄萍签订了《协议书》。协议书约定由黄凯出资购买位于北京市丰台区右安门外开阳里二区2号楼16单元302号的回迁房，登记在黄学琨名下，孙秀英为共有人，在上述回迁房办理产权证之后立即将产权人变更为黄凯（或黄一笛），黄萍放弃对回迁房的权利，黄凯一次性给付黄萍十万元作为补偿。因我与黄凯也无力支付房款，经公证处公证我与黄学琨的关系，我向公积金管理中心申请了公积金贷款6万元。黄学琨和三被告为我出具证明，证明购房款是我与黄凯共同出资。此后，我与黄凯偿还了所有贷款，上述房屋于2003年8月28日取得产权证，为顾及家庭和睦和老人的感受，未强迫变更产权人。2007年8月11日黄学琨去世，因顾及孙秀英的感受，仍未办理产权变更登记手续。现黄凯起诉我要求离婚，并掩盖诉争房屋为我们共同财产的事实，损害了我的利益。为了维护原告的合法权益，诉请法院判决确认位于北京市丰台区右安门外开阳里小区2号楼16单元302号房屋产权为原告和黄凯共同所有。被告黄凯辩称：第一、《协议书》本是黄学琨、孙秀英夫妇与儿子黄凯、女儿黄萍签订的家庭财产分配协议，目的在于协商解决黄学琨夫妇晚年的居住及百年后财产的分配问题。第二、协议中约定给付黄萍10万元，黄凯没有实际履行。孙秀英、黄凯和黄萍已经达成协议，孙秀英将出资款6万元返还黄凯，黄凯同意房屋不予过户，由孙秀英继续使用或收取租金用于养老。第三、原告主张黄凯借用父母名义买房，但是没有提供借名买房协议或者其他证据，本案的诉争房屋为黄学琨夫妇原有的右外西庄三街33号房屋拆迁所得，购买回迁房时支付了房款，还折抵了黄学琨夫妇的工龄，并不存在借名买房的关系。第四，《协议书》房屋过户的条件没有成就。协议约定若黄凯不付给黄萍10万元补偿金，父母有权不变更房屋产权，截至目前为止，黄凯与原告均未向黄萍支付任何补偿金，因此原告无权要求过户。第五、原告是房屋贷款当事人，只能依据借款合同要求黄学琨夫妇返还购房款，并非《协议书》中的当事人，现协议未履行完毕，黄学琨的遗产房屋尚未分配，作为儿媳无权主张房屋所有权，更无权代替黄凯行使要求办理房屋产权过户登记的权利。因此请求法院驳回原告的诉讼请求。被告孙秀英、黄萍辩称：2000年11月，黄学琨夫妇位于右外西庄三街33号的房屋拆迁，签署了《开阳里住宅回购住宅预售合同》，购买诉争的房屋。计算回迁房价格时折抵了孙秀英夫妇69年工龄，折抵后需支付房款79872元，其中2万元为黄学琨、孙秀英的共同存款，因原告享有公积金贷款资格，因此由原告和黄学琨共同向银行办理了公积金贷款6万元，用于支付房款。孙秀英已通过转账的方式于2015年2月16日将贷款的6万元归还黄凯。故诉争的房屋由黄学琨、孙秀英夫妇出资购买，登记在黄学琨名下，享有完全所有权。协议中还约定黄凯出资购买回迁房，但是事实上只是向银行申请贷款6万元，而剩余的房款由孙秀英、黄学琨的共同财产支付。协议还约定黄凯应给黄萍10万元补偿金，直至今日黄凯和原告都没有履行该义务。黄学琨去世后，孙秀英无法独立生活，退休金不足以支付日常或开支，最终约定诉争房屋由孙秀英继承，以房养老，孙秀英亦将6万元返还黄凯，黄凯、魏红财产并未损失，因此原告无权主张房屋权利。经审理查明：黄学琨与被告孙秀英系夫妻关系，二人生育子女二人，即被告黄萍、黄凯。原告魏红与黄凯系夫妻关系，双方于1990年5月19日登记结婚。2000年11月4日，黄学琨与北京城市开发接团有限责任公司城区分公司签订《开阳里住宅区回购住宅预售合同》，购买位于北京市丰台区右安门外开阳里小区2号楼16单元302号房屋（下称302号房屋）。当日，黄学琨、孙秀英、黄凯、黄萍四人签订《协议书》，其上写明：“丰台区右安门外三街33号承租人为黄学琨，现危房改造，因父母无力购买右外开阳里二区二楼16单元302室，其子黄凯愿有条件出资为父母购买此回迁房，购房款共柒万玖千捌佰贰拾元整。产权人为黄学琨。出资条件为：1、产权人黄学琨、房产共有人孙秀英共同承诺：此回迁房办理房产证后，立即将产权人变更为黄凯（或黄一笛）。如产权因外界因素不能变更，父母可以以立遗嘱方式将此二居室赠给黄凯（或黄一笛）。2、父母在有生之年有优先居住此二居室的权力。3、在黄凯未成为此二居室产权人之前，父母共同承诺不得因任何理由将此二居室转给其它人或变卖；黄萍承诺在黄凯没有变更为此房产权人之前，不得因任何理由与黄凯争此房产权，只能得到补偿金。4、在此二居室产权转为黄凯同时，黄凯承诺一次付给黄萍人民币贰拾万元整，此款数永不变，作为黄萍放弃此二居室权力的补偿。黄萍在得到补偿金后立即将户口迁出。5、父母承诺负责监督此条（第4条）执行，若黄凯不付给黄萍壹拾万元整补偿金，父母有权不变更房产权为黄凯。……”下方有黄学琨、孙秀英、黄凯、黄萍的签字。同时，黄凯、黄萍给出具《声明》，表示黄凯应给付黄萍十万元的补偿金，黄萍在收到后放弃房屋的一切权利。魏红、黄学琨、孙秀英、黄萍、黄凯共同签订《购房出资证明》，其上写明：“丰台区右外西庄三街33号危房改造。承租人为黄学琨，回迁楼房二居室一套。地址为开阳里二区二号楼十六单元302室（丙B）。由黄凯和爱人魏红共同出资购买此回迁房。购房款共柒万玖千捌佰贰拾元整（79782）。”下方有魏红、黄学琨、孙秀英、黄萍、黄凯签字确认。魏红与黄凯、黄学琨于2000年11月10日前往北京市宣武区公证处对双方关系进行了公证，2000年11月23日，黄学琨、魏红作为借款人与建设银行北京丰台支行签订《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》，贷款六万元用于支付302号房屋的剩余房款。对于房屋出资的情况，魏红表示均由其与黄凯共同出全资购买。黄凯表示首付款2万元由黄学琨支付，并提交了其自书的《购房款证明》，拟证明从黄学琨、孙秀英手中拿到二万元现金用于支付302号房屋的首付款及余下购房款。并表示由魏红、黄学琨到银行交纳的首付款，魏红对此不予认可。对于贷款的偿还，双方均表示由魏红、黄凯共同还款。302号房屋于2003年8月28日取得产权证，登记在黄学琨名下。黄学琨于2007年去世，房屋产权一直没有变更。2015年2月14日，孙秀英的账户内存入60000元，并于2月16日转账至黄凯的账户内，黄凯表示该60000元转账即为孙秀英将贷款返还黄凯、魏红。另，双方均认可尚未给付黄萍补偿金10万元，魏红于庭审中表示已将补偿金10万元准备好，可以随时给付黄萍。查明，302号房屋自入住后一直由魏红、黄凯居住、使用，魏红在牛街的房屋拆迁后，黄学琨夫妇搬到拆迁的房屋内居住。现魏红、黄凯感情破裂，离婚案件正在进行中。上述事实，有结婚证、《开阳里住宅区回购住宅预售合同》、《协议书》、声明二份、《购房出资证明》、《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》、《购房款证明》、死亡证明、银行转账信息、庭审笔录等证据在案予以佐证。本院认为：本案争议的焦点为302号房屋是否符合借名买房的关系。借名买房应符合如下条件：1、是否对借名买房的事实由买房人和借名人达成一致意见，并签订书面协议；2、借名买房人是否实际出资购买房屋；3、借名买房人是否实际居住、使用房屋；4、其他必要的辅助条件及事实。就本案来看，本院认为构成借名买房关系，具体理由如下，其一、借名买房人黄凯、魏红与实际产权人黄学琨、孙秀英及利害关系人黄萍就房屋的出资、权属、居住和补偿均达成了一致的书面协议，协议中确定由黄凯有条件购买302号房屋，条件即为在产权证下发后，由原产权人黄学琨、孙秀英协助其办理产权过户手续，并且为了保证黄学琨、孙秀英的实际权利，同意二人在有生之年优先居住该房，对于利害关系人黄萍亦做出了补偿承诺。因此该协议合法有效，对各方均具有法律效力，魏红虽然未实际参与协议的制定和签字，但根据其此后的出资和贷款行为，且当时其与黄凯婚姻关系较为稳定，可以认定此协议系黄学琨一家、黄凯一家及黄萍共同做出的，魏红作为房屋的共同出资人应享有与黄凯同样的权利。其二、302号房屋的出资情况，双方对此意见不一，并各自提供了证据，在魏红、黄学琨、孙秀英、黄萍、黄凯共同签订《购房出资证明》中，明确写出302号房屋的房款79872元，由魏红和黄凯共同出资，黄凯所提交的《购房款证明》，为其个人书写，魏红不予认可，魏红所提交证据的证明效力明显大于黄凯，且根据黄凯所述，黄学琨将现金2万元给到其手中，但是由魏红和黄学琨共同前往银行交纳首付款，不符合正常的行为逻辑，即使黄学琨确实将2万元现金交到其手中，但其没有证据证明将该2万元交到魏红手中，因此本院认定魏红、黄凯出全资购买了302号房屋。其三、根据庭审调查的结果，自302号房屋入住后，魏红和黄凯就一直居住在该房屋内，并承担该房屋的必要费用。最后，黄学琨夫妇虽然未按协议中约定实际居住在302号房屋内，但为了保障两位老人的居住权，魏红将自己牛街拆迁的房屋腾出给黄学琨夫妇居住、使用，保障了老人的居住权，因此综合以上因素，本院认为原告的诉讼请求成立，本院予以支持。另，需要指出的是，协议中约定应给付黄萍10万元补偿款，魏红亦同意随时给付该款，本院对此不持异议。对于黄凯提出协议条件未成就的辩解意见，协议中明确约定在变更房产的同时给付黄萍10万元补偿款，未变更之前，魏红亦有理由不给付补偿款，此并不能导致房屋产权不能过户。对于黄凯提出孙秀英已在庭审前将6万元贷款偿还，其与魏红的利益并无损失，故不要求变更房屋产权，对此，本院认为，房屋购买时间已经将近十五年，由于物价上涨和房产价值飙升，魏红对于房屋所享有的权利应含有房屋的增值，而不仅仅是贷款的返还，且贷款还附有利息，现在魏红、黄凯离婚诉讼进行中，仅以转账六万元即认为孙秀英对此不负有责任，显失公平，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：一、位于北京市丰台区右安门外开阳里小区2号楼16单元302号房屋归原告魏红、被告黄凯共同所有。二、原告魏红、被告黄凯于本判决生效后五日内给付被告黄萍房屋补偿款十万元。案件受理费16680元，由原告魏红、被告黄凯各负担8340元（魏红已预交，黄凯于本判决生效后五日内交予魏红）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 李 异人民陪审员 盛洪芳人民陪审员 贾海潮二〇一五年八月十九日书 记 员 尹 蕊 关注公众号“”