（2015）三中民终字第10531号

裁判日期: 2015-08-19

公开日期: 2015-09-28

案件名称

北京恒富物业服务有限公司与于海亮业主知情权纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京恒富物业服务有限公司,于海亮

案由

业主知情权纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2015）三中民终字第10531号上诉人（原审被告）北京恒富物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路63号楼21层。法定代表人李国栋，董事长。委托代理人胡倩雯，女，1989年5月27日出生。被上诉人（原审原告)于海亮，男，1984年5月27日出生。委托代理人张晓燕，北京市盛廷（��海）律师事务所律师。上诉人北京恒富物业服务有限公司（以下简称恒富公司）因与被上诉人于海亮业主知情权纠纷一案,不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第36448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月11日受理该案后，依法组成由法官巴晶焱担任审判长，法官王天水、法官石煜参加的合议庭，于2015年8月18日公开开庭进行了审理。上诉人恒富公司的委托代理人胡倩雯，被上诉人于海亮的委托代理人张晓燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。于海亮在一审中起诉称：于海亮是×号房屋的业主。2007年3月16日，于海亮与恒富公司签订《物业管理服务协议》，约定由恒富公司为小区业主提供物业服务，恒富公司定期公布物业管理费用收支账目。但从为小区提供服务至今，恒富公司从未向业主履行过公示义务。2013年5月7日，于海亮向恒富公司提出了依法��示物业账目的书面要求，但恒富公司对此置之不理，时至今日也未做出任何回复和公示。故于海亮起诉，要求恒富公司公布并由于海亮查阅2007年1月1日至2012年12月31日期间的物业管理服务费用收支账目（具体包括停车费收支账目、广告费收支账目、保安费收支账目等与物业管理服务有关的所有费用的收支账目）。恒富公司在一审中答辩称：恒富公司不同意于海亮的全部诉讼请求。物业管理公约已经明确规定恒富公司公布物业管理收支账目的时间为定时而不是随时，查询主体是业主委员会而不是业主个人。根据北京市相关规定和企业通行做法，物业管理企业应当在每年第一季度公布上一年度的物业管理收支账目，故于海亮无权要求恒富公司在非约定时间公布该账目。业主知情权的行使不是没有限制的，否则可能发生业主滥用知情权谋取个人私利的情况，还会给物业��理企业增加负担。如果每个业主都在非公布期间起诉要求公布和查阅账目，甚至每年都提起该类诉讼，将会使物业管理企业增加额外的义务。恒富公司恳请法院驳回于海亮的诉讼请求。一审法院审理查明:于海亮系×号房屋（以下简称涉案房屋）的业主；恒富公司为该房屋所在小区提供物业服务；该小区尚未成立业主委员会。2007年3月16日，北京富力城房地产开发有限公司（以下简称富力城公司）作为开发商，于海亮作为业主，双方签署《北京富力家园二期物业管理公约》，约定：富力城公司选聘恒富公司对北京富力家园二期进行前期物业管理；业主委员会成立后，由业主委员会选聘物业管理公司；产权人有权监督物业管理的收费情况，并要求业主委员会和物业管理企业按照规定的期限公布物业管理服务费用收支账目；物业管理企业有义务建立物业管理收支账目��定期向产权人公布，接受业主委员会查询，其他各项工作也应接受业主委员会和居民的监督。于海亮提交落款日期为2013年4月17日的《要求物业公司依法公布账目》函件，以及2013年5月间的中通速递详情单、运单查询跟踪记录，用以证明其要求恒富公司公开账目，但恒富公司不予理睬。恒富公司对上述证据真实性不认可，并称未收到该函件。恒富公司称其于每年3月15日至3月30日期间在小区中心湖边的宣传栏公示上一年度的物业管理服务费用收支账目；恒富公司提交照片，用以证明其在2012年至2014年间分别公布了2011年度至2013年度的物业管理服务费用收支账目，已经履行了公约约定的义务。于海亮称其自2007年至2014年之间在涉案房屋居住，但从未见过恒富公司公示的物业管理服务费用收支账目；并称恒富公司提供的照片不清晰，无法显示账目情况。一审审理中，于海亮称其要求公布和查阅的物业管理费用收支账目分为收入账目和支出账目。其中，收入账目包括物业费收入总额及明细、小区内广告、宣传栏收入、停车费收入、地下一层出租收入、电信公司入驻收入；支出账目包括管理人员及工作人员工资、奖金、福利、社保、卫生费、清洁费、电梯维护费、绿化养护费、公共维修费、公共能源损耗费。经询，于海亮称其要求所述物业费收入明细是指按户计算的已收与应收比例，但其此后又自行放弃了该项诉讼请求。于海亮称其所谓公共能源损耗费系指烧煤供暖费用和公共用电费用。恒富公司称其每年公示的账目包括《物业服务收支情况明细表》和《物业共用部分经营收支情况表》，并向该院提交了空白表格。其中，《物业服务收支情况明细表》内容为：一、物业服务费收支情况：（一）本年物业服务费收入；（二）本年物业��务费支出：1.管理人员费用，2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，3.物业管理区域清洁卫生费用，4.物业管理区域绿化养护费用，5.物业管理区域秩序维护费用，6.办公费用，7.管理费分摊，8.固定资产折旧，9.物业共用部分及公共责任保险费用，10.经业主大会同意的其他费用，11.税金；二、本年末累计收支余额。《物业共用部分经营收支情况表》内容为：一、物业共用部分经营收入：1.共用部分车位收入；2.共用部分其他经营收入（外墙及电梯广告收入、共用场地租赁收入、其他经营收入）；二、物业共用部分经营支出：1.共用部分经营服务成本（人工费、保洁费、维护费、能源费及物料支出等），2.管理酬金，3.税金；三、本年结余；四、上年度累计结余；五、本期累计结余。恒富公司称其在公示账目时将工资、奖金、社保等计入管理人员费用；将��梯维修费、公共维修费计入物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；将广告和宣传栏收入计入物业共用部分经营收入。恒富公司还称《物业共用部分经营收支情况表》中有共用部分车位收入，但因小区仅有业主私人车位和人防车位两种类型的车位，故每年的共用部分车位收入数额均为0；地下一层没有进行出租，而是作为保安、保洁等员工的宿舍；电信公司入驻小区并不向物业公司支付费用；小区供暖由市政提供，相关费用不属于物业收支范围，而公共用电费用则计入办公费用。经询，恒富公司称《物业服务收支情况明细表》中的物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用项目与《物业共用部分经营收支情况表》中的共用部分经营服务成本项目之间没有交叉重合关系，财务人员在记账中进行了财务划分。恒富公司称富力家园小区分为四期，其设立两个服务处，第一服务处负责一、二、三期，第二服务处负责四期，两个服务处的收支不独立。于海亮表示要求公开全部富力家园小区的账目。《北京市物业管理办法》第二十三条第二款规定：“物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。”恒富公司以上述规定为依据，主张于海亮要求公布和查阅2007年至2011年账目的诉讼请求已经超过诉讼时效。针对恒富公司所提时效抗辩，于海亮称其主张的是业主知情权，而诉讼时效仅适用于债权请求权；且法律规定的物业公司公布账目义务与业主享有的知情权是两个不同层面的关系，业主的知情权不应因物业公司的公布行为而丧失。一审法院判决认定:《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”于海亮要求公布和查阅物业费收入总额、小区内广告、宣传栏收入、停车费收入、地下一层出租收入、电信公司入驻收入，管理人员及工作人员工资、奖金、福利、社保、卫生费、清洁费、电梯维护费、绿化养护费、公��维修费、公共能源损耗费；上述收支项目在性质上属于前述司法解释规定的共有部分的使用和收益情况或者其他应当向业主公开的情况和资料；如果上述收支项目确有发生，则恒富公司应当公布并由于海亮查阅。恒富公司否认其存在出租地下一层的行为以及向电信公司收取费用的行为，于海亮亦未提交充分证据证明恒富公司存在上述行为，故该院对于海亮要求公布、查阅相关账目的诉讼请求不予支持。虽然恒富公司否认其存在停车费收入，但其提交的《物业共用部分经营收支情况表》列有该项目，故恒富公司亦应对此予以公布并由于海亮查阅。另，鉴于恒富公司制作的《物业服务收支情况明细表》和《物业共用部分经营收支情况表》可以涵盖于海亮要求公布和查阅的项目，为便于恒富公司履行判决确定的义务，该院在判决主文中以上述表格中的对应名称予以表述。业主知情权并非业主基于其所有权而享有的物上请求权，而是业主基于其与物业服务企业之间的合同关系而享有的债权请求权，当事人可以对该权利的行使提出诉讼时效抗辩。于海亮签署的《北京富力家园二期物业管理公约》中，仅有“产权人有权监督物业管理的收费情况，并要求业主委员会和物业管理企业按照规定的期限公布物业管理服务费用收支账目”的条款，而无关于恒富公司公布相关账目的具体期限的内容。然而《北京市物业管理办法》是北京市人民政府公布施行的地方政府规章，在当事人之间未就公布账目期限另行约定的情况下，该期限应当适用此规章的规定。尽管《北京市物业管理办法》的施行时间为2010年10月1日，但于海亮在该办法施行之日起2年内未曾向恒富公司提出公布和查阅此前已有账目的主张。于海亮提交的证据显示其最早要求公布和查阅账目的时间为2013年5月间，此时其要求公布和查阅2010年以前账目的请求已经超过诉讼时效。故该院认定于海亮于本案中提出的关于2007年1月1日至2010年12月31日期间账目的诉讼请求均已超过诉讼时效，该院对相应部分的主张不予支持。综上，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决：一、恒富公司于判决生效之日起10日内向于海亮公布自2011年1月1日至2012年12月31日期间北京富力家园小区物业服务费收入，物业共用部分经营收入，管理人员费用，物业管理区域清洁卫生费用，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域绿化养护费用，办公费用，共用部分经营服务成本（人工费、保洁费、维护费、能源费及物料支出等）相关账目，以��于海亮查阅；具体公布项目细节不应少于判决审理查明部分所载《物业服务收支情况明细表》和《物业共用部分经营收支情况表》中的对应项目细节；二、驳回于海亮的其他诉讼请求。恒富公司不服一审法院判决,向本院提起上诉,请求撤销一审判决，改判驳回于海亮一审诉讼请求。其主要的上诉理由是:1.《物业管理公约》中恒富公司和于海亮已合意排除单个业主的查询权。《物业管理公约》第五章约定，产权人有权要求业主委员会和物业管理企业按照规定的期限公布物业管理服务费用收支账目；第七章约定，物业管理企业定期向产权人公布，接受业主委员会查询。上述约定明确了公布的时间为“定期”，不是“随时”，同时明确了查询的主体是“业主委员会”，不是“单个业主”。该公约没有违反《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律��干问题的解释》的精神，而是在双方自愿的情况下对权利义务作了合理的分配和细化。2.一审法院判决恒富公司公布物业服务费收入，管理人员费用，物业管理区域清洁卫生费，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域绿化养护费用，办公费用，共用部分经营服务成本账目没有法律依据，上述费用并不属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条列举的应公开费用范畴，且属于恒富公司日常经营收支，与于海亮没有直接利害关系，一审法院判决恒富公司公布上述费用无法律依据。于海亮服从一审法院判决，其针对恒富公司的上诉请求和事实理由答辩称：不同意恒富公司的上诉意见。法律法规对于业主知情权作出了明确的约定，《物业管理公约》也未排除业主的查阅权。本院经审理查��的事实与一审法院查明事实一致。上述事实，有《北京富力家园二期物业管理公约》、照片及双方当事人一审、二审陈述等在案为证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”一审判决认定的小区物业服务费收入，物业共用部分经营收入，管理人员费用，物业管理区域清洁卫生费用，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域绿化养护费用，办公费用，共用部分经营服务成本（人工费、保洁费、维护费、能源费及物料支出等）等相关账目在性质上均属于上述规定的共有部分的使用和收益情况或者其他应当由物业公司向业主公开的情况和资料，故一审法院对于于海亮要求查阅上述情况和资料的请求予以支持，并无不当，恒富公司关于上述费用属于公司日常经营收支，与于海亮无直接利害关系，并非属于公开范畴的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于恒富公司提出的根据《物业管理公约》的约定仅可由业主委员会定期查询物业管理服务费用收支账目的主张，本院认为，《物业管理公约》的约定并不能排除业主所应当享有的知情权，且于海亮所居住小区并未成立业主委员会，因此，于海亮应当享有并能够行使业主知情权，恒富公��以此拒绝于海亮查阅上述资料，本院不予支持。综上所述，恒富公司的上诉理由均缺乏事实和法律依据，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由于海亮负担35元（其中25元已交纳，另外10元于本判决生效后7日内交纳），由北京恒富物业服务有限公司负担35元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费70元，由北京恒富物业服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　巴　　晶　　焱代理审判员　王　　天　　水代理审判员　石　　　　　煜二〇一五年八月十九日书　记　员　郭莹书记员高原来源：