（2015）白山民二终字第199号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-11-05
案件名称
单洪申与长白朝鲜族自治县十四道沟镇望天鹅新村村民委员会租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省白山市中级人民法院
所属地区
吉林省白山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
单洪申,长白朝鲜族自治县十四道沟镇望天鹅新村村民委员会
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
吉林省白山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）白山民二终字第199号上诉人（原审被告）：单洪申，男，汉族，个体工商户，住吉林省长白朝鲜族自治县。委托代理人：刘春玉，吉林刘春玉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长白朝鲜族自治县十四道沟镇望天鹅新村村民委员会。住所：吉林省长白朝鲜族自治县十四道沟镇���天鹅新村。法定代表人：赵堂华，村民委员会主任。委托代理人：董玮，男，汉族，长白朝鲜族自治县十四道沟镇人民政府法律服务所科员，住吉林省长白朝鲜族自治县。上诉人单洪申因租赁合同纠纷一案，不服吉林省长白朝鲜族自治县人民法院（2015）长民二初字第38号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。长白朝鲜族自治县十四道沟镇望天鹅新村村民委员会（以下简称望天鹅村委会）原审诉称：望天鹅村委会与单洪申于2009年5月12日签订了房屋租赁协议，约定望天鹅村委会将村部招待所三栋以及村西侧前部房屋租赁给单洪申用于经营饭店、旅店，租期五年。租赁期满后，望天鹅村委会要求收回房屋，单洪申拒不交还。望天鹅村委会要求单洪申立即归还房屋。在一审诉讼过程中，望天鹅村委会增加诉讼请求，主张比照��同约定要求单洪申自2014年9月30日起至房屋交还时止支付房屋占用使用费。单洪申原审辩称：单洪申与望天鹅村委会签订的租赁合同到期后，望天鹅村委会于2014年11月份在长白朝鲜族自治县电视台播出广告，准备对单洪申承租的房屋进行公开竞租，单洪申一直在等待参加竞租。望天鹅村委会未组织公开竞租就起诉单洪申，不符合合同约定，应当驳回望天鹅村委会的诉讼请求。单洪申不同意给付2014年9月30日至2015年4月30日期间的占用使用费，同意参照上一年度的租金按年度交付租金。原审法院审理查明：望天鹅村委会和单洪申于2009年5月12日签订房屋租赁协议，约定望天鹅村委会将坐落于十四道沟镇望天鹅新村村部招待所建筑面积682.8平方米的房屋三栋出租给单洪申，租赁期限自2009年6月1日至2014年9月30日，房屋租金交付方式为：第一年租金1万元，第二年2万元，第三��四、五年每年3万元，共计12万元。望天鹅村委会和单洪申于同日又签订房屋租赁协议，将坐落于十四道沟镇望天鹅新村村西头前部建筑面积120平方米的房屋出租给单洪申，租赁期限自2009年6月1日至2014年9月30日，房屋租金交付方式为：第一年租金3000元，第二、三、四、五年每年4500元，共计22500元。两份协议约定，承租方在租赁期间自行投入的所有设备，承租期满后可以自行处理或者双方共同协商评估作价，留给出租方。原审法院认为：依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定、第十二条之规定，望天鹅村委会和单洪申签订的两份房屋租赁协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效，双方应当按协议约��全面履行。租赁期间届满后，如出租方收回房屋，承租方应当按约定如期腾出租赁房屋。双方对房屋装饰装修所产生的争议，亦应当按约定执行。望天鹅村委会和单洪申在合同中明确约定“承租方在租赁期间自行投入的所有设备，承租期满后可以自行处理或者双方共同协商评估作价，留给出租方”。在一审庭审过程中，经原审法院释明对装饰装修设备进行评估作价，单洪申不同意，双方对装饰装修价格达不成共识，故应当按协议约定由单洪申自行处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，望天鹅村委会与单洪申所签订的房屋租赁期限已届满，单洪申应当按照约定腾房，否则构成违约，应当承担违约责任。双方所签订的两份房屋租赁协议中对最后一个年���的租金约定为每年34500元，每日应为94.52元，应当从租赁期限届满第二天起算，故单洪申应当自2014年10月1日起至腾房之日止，每日支付逾期腾房占有使用费94.52元。综上，原审法院判决：“一、单洪申于判决生效后立即将坐落于十四道沟镇望天鹅新村村部招待所建筑面积682.8平方米的房屋三栋、坐落于十四道沟镇望天鹅新村村西头前部建筑面积120平方米的房屋腾出交付望天鹅村委会；二、单洪申自2014年10月1日起至腾房之日止，每日向望天鹅村委会支付逾期腾房占有使用费94.52元。案件受理费100元，由单洪申负担。”单洪申上诉认为：一、望天鹅村委会未通过民主程序决定不公开竞租，擅自收回本案诉争房屋，违反《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定，是无效行为。二、望天鹅村委会于2014年11月在长白朝鲜族自治县电视台播出广告，准备对单洪申承租的房屋进行公开竞租，单洪申一直在等待参加竞租。望天鹅村委会未组织竞租，侵害了单洪申的优先承租权。望天鹅村委会答辩称：一、望天鹅村委会与单洪申签订的两份房屋租赁协议的租赁期限均为2009年6月1日至2014年9月30日，现租赁期间届满，单洪申应当返还其承租的房屋。望天鹅村委会于2014年11月在长白朝鲜族自治县电视台播出广告，准备对单洪申承租的房屋进行公开竞租，但由于单洪申多次阻挠，无法进行竞拍，望天鹅村委会决定收回房屋。2015年6月17日，长白朝鲜族自治县纪律检查委员会和长白朝鲜族自治县十四道沟镇人民政府组成调查组，由村民代表和各户代表进行投票，最终投票决定由村集体将本案诉争房屋收回由村集体进行经营。二、优先承租权是指房屋租赁期限届满，出租人继续出租房屋的，原承租人在同等条件下可优先取得承租权。望天鹅村委会已经决定不继续出租本案诉争房屋，则单洪申不存在优先承租权。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审审理过程中，望天鹅村委会提交长白朝鲜族自治县纪律检查委员会和长白朝鲜族自治县十四道沟镇人民政府组成的调查组组织村民投票决定本案诉争房屋经营方式的签到簿、公示、望天鹅村委会会议记录，证明望天鹅村委会经过村民议事程序决定本案诉争房屋不再继续对外出租，由村集体进行经营。单洪申对上述证据有异议，认为是望天鹅村委会在电视台播出广告后的行为，此前决定公开竞租而未组织竞租违法。经本院审理查明：单洪申与望天鹅村委会于2009年5月12日签订的房屋租赁协议书中约定“租赁期满，在同等条件下，单洪申对原租用的房屋享有优先租用的权利。”其他事实与一审审理查明的事实相同。本院认为：望天鹅村委会与单洪申签订的两份房屋租赁协议约定的租赁期限均为2009年6月1日至2014年9月30日，租赁期满后，双方未签订租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，单洪申应将租赁房屋返还给望天鹅村委会。单洪申是否与望天鹅村委会就涉案房屋约定优先承租权，及望天鹅村委会在2014年11月发出广告拟对涉案房屋进行公开竞租均不能阻断单洪申向望天鹅村委会履行返还涉案房屋的合同义务。优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。望天鹅村委会在与单洪申签订的租赁合同期满后，未将涉案房屋对外出租，故同等条件下的优先承租权并未形成。望天鹅村委会对其所有的房屋拟公开竞价出租或不再出租的决定，系对其财产权的自由处分，他人无权干涉。单洪申上诉主张望天鹅村委会在电视台播出广告后未组织竞租违法没有法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由单洪申承担。本判决为终审判决。审 判 长 朱瑛华代理审判员 郭惠靖代理审判员 杨鸿宇二〇一五年八月十九日书 记 员 李 勇 微信公众号“”