（2016）豫1302民初1373号

裁判日期: 2015-08-19

公开日期: 2016-09-29

案件名称

王婧敏与骆祥霞、第三人周来伦房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

法院

南阳市宛城区人民法院

所属地区

南阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王婧敏,骆祥霞,周来伦

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第六十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十八条，第一百三十条

全文

河南省南阳市宛城区人民法院民事判决书（2016）豫1302民初1373号原告王婧敏，女，1970年7月20日出生，汉族，油田职工，住河南油田嵩山区。委托代理人曹涛，南阳市宛城区官庄工区法律服务所工作人员，特别授权。委托代理人王仪敏，女，1964年7月6日出生，油田职工，住河南油田五一村，特别授权，系原告姐姐。被告骆祥霞，女，1972年12月12日出生，汉族，无业，住河南油田运输小区。委托代理人罗红普、税强,河南从头越律师事务所律师，特别授权。第三人周来伦,男,1963年9月30日出生,汉族,油田职工,住河南油田大庆区。原告王婧敏诉被告骆祥霞、第三人周来伦房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，向当事人送达了相关法律手续，依法公开开庭进行了审理，原告王婧敏及其委托代理人曹涛、王仪敏、被告罗祥霞及其委托代理人罗红普、税强、第三人周来伦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王婧敏诉称：原告与第三人周来伦妻子的弟弟在2000年结婚，两人均系再婚。结婚后，双方各自有一套住房，原告便随丈夫一起居住，自己婚前所有的位于河南油田炼油厂住宅小区17号楼2单元5楼东户住房一套就空出无人居住。而被告骆祥霞系第三人周来伦的表妹,其从外地来油田无房居住，第三人周来伦便提出暂且让其表妹在原告的该房屋内居住。原告基于亲情关系考虑，无奈，就让被告骆祥霞暂且居住。在被告骆祥霞居住期间，第三人周来伦利用家庭关系以胁迫、欺诈手段迫使原告将该房产卖给其表妹。因原告系再婚，非常珍惜来之不易的婚姻，所以原告对第三人周来伦提出买房一事无法回绝。2002年5月1日，原告与丈夫及其家人聚餐吃饭之前，第三人周来伦便拿出一份自己草拟的房屋转让协议让原告签字。当时，被告骆祥霞并不在现场，原告在众多家人面前碍于情面不得已而签了字。2004年4月1日，第三人周来伦冒充原告签字，将原告位于河南油田炼油厂住宅小区17号楼2单元5楼东户房屋调换成河南油田中原路北小区34号楼2单元402室房屋。后第三人周来伦便将位于河南油田中原路北小区34号楼2单元402室房屋出租谋利长达12年，而原告收入较低，仍要租房居住。2006年，原告与丈夫离婚，一个人既要养孩子，还要租房居住，给原告生活及精神带来了很大压力。原告便找被告骆祥霞、第三人周来伦多次协商要求返还房屋，但最终无果。为维护原告合法权益，现原告诉至法院，希望法院判令原、被告之间的房屋买卖合同无效，被告骆祥霞及第三人周来伦将位于河南油田中原路北小区34号楼2单元402室房屋返还给原告，同时，被告骆祥霞及第三人周来伦将房屋出租的租金72000元一并返还。被告骆祥霞辩称：1、原告请求超过了两年诉讼时效，同时，原告的诉讼理由与案件实际情况不符，本案审理的是房屋买卖合同纠纷，不是侵权纠纷，请求法院驳回原告起诉。2、房屋买卖合同中有原告签字确认,证实买卖合同真实有效，不存在胁迫，原告作为成年人，应当知道签订合同的法律后果。况且原、被告的交易行为并未违反国务院有关经济适用房、房改房在5年后可以上市交易的规定。3、原告没有证��证实该房屋买卖合同存在欺诈，况且房屋买卖价格接近市价。4、根据《中华人民共和国物权法》司法解释的规定，不动产以不动产权利登记薄为主，虽然原告手中有房产证，但被告骆祥霞有证据证明该房屋产权登记薄记载的权利人不是原告，而是被告。综上，原、被告之间的房屋转让协议合法有效，应当驳回原告的诉讼请求。第三人周来伦辩称：原、被告之间的该房屋买卖合同真实有效，不存在胁迫、欺诈，原告所说的情况不属实。在原、被告的房屋买卖关系中，第三人只是帮忙，并不存在任何的实际利益关系。另外，原告所说的调房是经过原告同意的，第三人只是帮助而已，签字都是原告本人所签。第三人将原房产证交到房产处，后原告将新房产证领走了。原告王婧敏为支持其诉讼请求，向本院递交以下证据：1、原告位于河南油田中原路北小区34幢2单元4层402室房产一套的房产证一份，原告以此证明该房产系原告所有，现为被告骆祥霞非法占有。2、河南油田勘探局豫油房地【2014】102号关于印发《关于禁止油田自建内部职工住房违规交易的暂行规定》的通知文件一份，原告以此证明根据该文件规定，河南油田内部自建房不能上市交易，而原、被告之间买卖的房屋属于该类房屋，那么，原、被告之间买卖房屋行为无效。3、中华人民共和国建设部《已购公有住房经济适用住房上市出售管理暂行办法》一份以及房改房违规上市出售的相关案例两个，原告以此证明根据建设部的该规章规定，原告无权处分该房屋，原、被告之间买卖房屋的行为无效。房屋租赁合同一份，原告以此证明被告骆祥霞、第三人周来伦将该房屋非法出租给第三人获取利益。第三人周��伦家在河南油田中原路北小区34幢2单元4层402室的居住房屋登记卡复印件以及其在南阳华润燃气的用户消费卡复印件各一份，原告以此证明第三人周来伦将该房屋占有后出租收益。被告骆祥霞质证认为：1、对房产证的真实性无异议。2、河南油田勘探局内部文件规定及建设部规章不能跟现行法规相冲突。3、房屋租赁合同、住房登记卡、用户消费卡为复印件，不能作为证据使用。第三人周来伦质证认为：房屋租赁合同、以及房改房的两个案例有异议，对其它证据均无异议。被告骆祥霞为支持其诉讼请求，向本院递交以下证据：1、房屋转让协议书各一份，该协议书的主要内容显示，甲方为卖方王婧敏，乙方为买方骆祥霞，房屋位置为河南油田炼油厂住宅小区17号楼2单元5楼东户，价格为35000元。被告骆祥霞以此证明原告自愿将位��河南油田炼油厂住宅小区17号楼2单元5楼东户房产一套卖给被告，并且买房款35000元已交付给原告，该房产应归被告骆祥霞所有。2、河南油田炼油厂住宅小区17号楼2单元5楼东户房产的房产证、河南油田职工住房内部出售合同、河南油田勘探局经济适用住房的售房收款收据、房屋所有权登记收件收据各一份，被告骆祥霞以此证明经原告同意后，被告骆祥霞将位于河南油田炼油厂住宅小区17号楼2单元5楼东户的房产调换成河南油田中原路北小区34幢2单元4层402室房产一套，并且上述相关合同、收据上的签字均系原告王婧敏所签。原告王婧敏质证认为：1、转让协议属实，但是被告骆祥霞以及第三人周来伦存在胁迫、欺诈手段，结果显示公平应无效。2、房屋调换签字等手续都是由第三人周来伦所办，原告不知情。第三人周来伦质证认为，被告��祥霞所举证据真实有效，第三人均无异议。第三人周来伦未向本院递交证据。经当事人陈述、举证、质证，本院对原、被告提交的证据认证如下：对原告王婧敏的证据，1、原告房产证、河南油田勘探局内部文件、建设部的暂行办法各一份，经审查属实，本院予以认定。2、华润燃气用户消费卡、住房登记卡各一份，第三人周来伦无异议，本院予以认定。3、房屋租赁合同一份，因该合同为复印件，被告骆祥霞、第三人周来伦有异议，对此，本院不予认定。对被告骆祥霞的证据，房屋转让协议书、河南油田炼油厂住宅小区17号楼2单元5楼东户房产的房产证以及该房产的购买合同书、收款收据凭证等材料，经审查属实，本院予以认定。经过当事人的陈述、举证及本院对相关证据的分析、认证，本院确认事实如下：被告骆祥霞系第三人周来伦的表妹，第三人周来伦系原告王婧敏的姐夫（原告王婧敏与第三人周来伦妻子的弟弟系夫妻关系）。在第三人周来伦的协调下，原告王婧敏将位于河南油田炼油厂住宅小区17号楼2单元5楼东户房产一套卖给被告骆祥霞，被告骆祥霞将购房款35000元交给原告王婧敏，原告王婧敏将房产交付给被告骆祥霞占有、使用，但双方未办理相关过户手续。后来，根据河南油田勘探局相关文件规定，在第三人周来伦的协助下，被告骆祥霞购买的位于河南油田炼油厂住宅小区17号楼2单元5楼东户的住房交到河南油田勘探局，被调换成河南油田中原路北小区34幢2单元4层402室房产一套，该房产证上所有权人仍为原告王婧敏。2006年，原告与其丈夫离婚，其一人带着孩子无房居住。后原告便多次找被告骆祥霞、第三人周来伦进行协商，要求他们返还所卖房屋未果。另查明，1、位于河南油田炼油厂住宅小区17号楼2单元5楼东户的房产与河南油田中原路北小区34幢2单元4层402室房产均系河南油田内部的房改房，从该两套房产的面积、户型、建成年代、楼层、地理位置相比，该两套房产的价值相差无几。2、就该买卖房屋的产权属性问题，本院向河南石油勘探局房产管理处调查，河南石油勘探局房产管理处出具证明一份，该证明的内容显示：“位于油矿区中原路北小区34幢2单元402室（产权证号：宛市房权证油字第9000044**号；房屋所有权的房产人原告王婧敏的房产系油田矿区企业为企业员工设立的福利性房改房，该房产所属土地系企业以划拨方式取得，对应的土地包含未交、应交的土地出让金，按照国家政策规定，公有住房上市交易须经所在地县级以上人民政府房地产主管行政部门批准，且缴纳土地出让金，取得完全产权后方可上市交易。另外��河南石油勘探局在广泛征求职工意见的基础上，经过勘探局住房制度改革领导小组会议、局党政联席会议和局职代会团组长会议审定，以河南石油勘探局的名义下发《河南油田内部职工住房管理办法》豫油房地（2010）161号文件，并广泛进行宣传，明确告知职工购房户对所购住房，不得违规转让。特此证明，河南石油勘探局房产管理处，2016年8月8日。”3、2014年4月25日，河南油田勘探局职代会审议通过豫油房地【2014】102号关于印发《关于禁止油田自建内部职工住房违规交易的暂行规定》的通知文件一份。本院认为：一、原告王婧敏将其名下位于河南油田炼油厂住宅小区17号楼2单元5楼东户房产一套卖给被告骆祥霞，双方签订房屋转让合同一份。后在第三人周来伦的协助下，位于河南油田炼油厂住宅小区17号楼2单元5楼东户的房产被交到河南油田勘探局，被调换成河南油田中原路北小区34幢2单元4层402室房产一套，该调换事实已形成，不可变更。尽管该房屋买卖合同的标的物已发生变化，但为了减少双方当事人之间的诉累，避免双方当事人之间另起纷争。本院考虑到，从该两套房产的面积、建成年代、户型等相比，该两套房产的价值相差无几，不会给双方造成相应的影响。此时，可把该两套房产进行等同处理，即把现有的位于河南油田中原路北小区34幢2单元4层402室的该套房产作为本案房屋买卖合同的争议标的物。二、经本院调查，根据河南石油勘探局房产管理处出具的证明可知，本案中涉及的买卖房产系河南油田矿区企业为企业员工设立的福利性房改房，该房产所属土地系河南油田以划拨方式取得，对应的土地包含未交、应交的土地出让金，所以登记在原告王婧敏名下的该房产权利是一种不得转让的限制性权利，即原告王婧敏对自己的房产并无完全产权，其无权买卖该房产。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”那么，对原告王婧敏跟被告骆祥霞之间所签订的房屋买卖合同的法律效力而言：首先，河南油田勘探局下发豫油房地（2010）161号《河南油田内部职工住房管理办法》、以及豫油房地（2014）102号《关于禁止油田自建内部职工住房违规交易的暂行规定》通知均明确规定反对职工违规买卖房屋。由此说明，河南油田勘探局作为土地划拨的使用权利主体，其对原告的卖房行为持否定态度，并未追认。其次，原告王婧敏自该房屋买卖合同订立后至今，其对该房产并未取得完全产权。同时，该房屋买卖行为也损害了河南勘探局的利益。因此，原、��告之间的房屋买卖合同应为无效，不发生买卖的法律效力后果。那么，原告应将购房款35000元返还给被告骆祥霞，被告骆祥霞应将位于河南油田中原路北小区34幢2单元4层402室房产一套返还给原告。关于原告王婧敏要求被告骆祥霞及第三人周来伦返还租金72000元的请求，因原告王婧敏系河南油田职工，其违反企业的相关规定，擅自转让房屋，主观上具有过错，对其过错应承担相应责任，即对该房屋出租期间的收益不应享有。因此，对原告王婧敏要求返还租金72000元的请求，本院不予支持。关于被告骆祥霞提出原告王婧敏请求超过2年诉讼时效的辩称，本案中，因原告王婧敏要求被告骆祥霞返还房屋的请求权利系物的返还请求权，该请求权不适用诉讼时效的限制。因此，对被告骆祥霞的该辩称，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条、《中华��民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第一百三十条的规定，判决如下：一、原告王婧敏于本判决生效后十日内向被告骆祥霞返还购房款35000元，而被告骆祥霞在该期限内将位于河南油田中原路北小区34幢2单元4层402室房产一套返还给原告王婧敏。二、如果原、被告未按本判决指定期间履行相应义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，原告向被告加倍支付迟延履行期间的债务利息，被告应向原告支付迟延履行金。案件受理费675元，由原告王婧敏负担338元，被告罗祥霞负担337元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审　判　长　　叶俊凡审　判　员　　王海燕人民陪审员　　王鹏飞二〇一五年八月十九日书　记　员　　于林立关注公众号“”