（2015）任民初字第1876号

裁判日期: 2015-08-19

公开日期: 2016-05-20

案件名称

张国鑫与济宁市城济房地产有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书

法院

济宁市任城区人民法院

所属地区

济宁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张国鑫,济宁市城济房地产有限公司

案由

合资、合作开发房地产合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第四条

全文

山东省济宁市任城区人民法院民事判决书（2015）任民初字第1876号原告张国鑫。委托代理人潘荣奎（特别授权），山东文思达律师事务所律师。被告济宁市城济房地产有限公司。法定代表人王福亮，经理。委托代理人祝军、郭华（特别授权）。原告张国鑫与被告济宁市城济房地产有限公司合作开发房地产合同纠纷一案，于2015年3月9日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月19日公开开庭进行了审理。原告张国鑫的委托代理人潘荣奎，被告济宁市城济房地产有限公司法定代表人王福亮及其委托代理人祝军、郭某甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张国鑫诉称，原、被告于2006年5月13日将史某甲南窑场约100亩地，征用为任城“明苑小区”经济适用房建设用地并达成《合作征地开发协议》，该协议约定由原告方负责办理征地及补偿事宜，投入的相关费用按双方投入土地款比例分成，并对后续投资分红比例进行了约定。征地前产生的一切矛盾由原告方负责处理，征地手续办完后的一切开发工作双方共同管理。被告方同意原告在规划范围内有约六亩地的独立使用建设权。但是，该协议签订后，被告没有按协议履行，致使合同目的无法实现。故，原告诉至法院，请求判令被告支付原告为履行该协议前后支出的征地补偿费用、办理土地证等费用1277428元。被告辩称，1、原告主体资格不符，本案签订的《合作征地开发协议》是由杨某在协议落款处写上“张国鑫”名字并按捺杨某手印，张国鑫自始至终未出面参与双方合作事宜。2、双方在《合作征地开发协议》中约定征地约100亩，在答辩人不知情情况下，原告将约100亩征地中的除窑厂占地47亩以外的征地，以杨某、郭四（旭）海名义私自转让，属被答辩人单方终止协议，被答辩人应承担单方终止协议产生的法律责任。3、《合作征地开发协议》中双方约定征地款为每亩10万元，实际支付被征地方价格为每亩不到5万元，多出的部分包含被答辩人为办理征地手续支付的所有费用。4、为尽快落实任城区政府解决贫困职工住房工程即明苑小区经适房建设，2009年10月14日，答辩人与鸿泰置业有限公司、李营街道办事处史行村三方签订《明苑小区填土、拆除附属物补充协议》，答辩人支付济宁鸿泰置业有限公司前期办理土地征用工作、窑坑回填土方、养猪场拆迁等费用200万元。该款就包含被答辩人诉状所述主张款项。杨某已于2007年3月23日收到了郭某丙（鸿泰置业有限公司）100万元，就包括窑场附着物、养猪场拆迁等征地补偿。5、在2006年7月1日答辩人支付首批给被征地方征地款400万元以后，被答辩人怠于履行协议约定，由答辩人自行办理有关手续，支付相关手续费用。请求法院驳回被答辩人诉讼请求，被答辩人所作所为已经造成答辩人巨大经济损失，答辩人保留进一步追究被答辩人违约责任的权利。原告为支持其主张，提交如下证据：一、1-1任城区李营镇史行村委与济宁东方房地产开发集团有限公司签定的济宁东方圣城小区联合开发合同；1-2济宁东方房地产开发集团有限公司与万某才签定的补充合同1份。证明：涉案原、被告合作开发的土地原系任城区李营镇史行村委的集体土地，位于李庄村，史行村南（部分系史行村窑坑）土地约计100亩，由东方房地产开发集团有限公司与史某甲签定联合开发合同，拟对该地段进行旧村改建为东方圣城小区，为此，济宁东方房地产开发有限公司与窑厂主万某才签定了补充合同，终止了万某才与史某甲签定的承包合同，约定赔偿万某才经济损失80万元。二、济宁东方房地产开发集团有限公司聘任授权书。证明原告在与济宁东方房地产开发集团有限公司合作期间，被济宁东方房地产开发集团有限公司授权与被告商谈明苑小区投资事宜，即本案原被告合作建设项目。三、原、被告签定的合作征地开发协议。证明济宁东方房地产开发集团有限公司退出其拟开发的项目后，原告与被告之间签定合作征地开发协议，该协议约定双方就将史某甲南窑场约100亩地，即东方集团有限公司原拟开发的地段，征用为任城“明苑小区”经济适用房建设用地。四、合作征用地段照片2张、砖窑厂固定资产盘点明细、收到条四张。证明原告为履行原、被告双方合作征地开发协议的义务，继承原东方集团公司与砖窑厂主万某才签定的补偿协议，支付万某才赔偿款共计80万元整。五、猪厂搬迁费收据一张，10万元。证明：原告为履行合同义务，在征地过程中为猪厂搬迁所支付给谷某东搬迁费拾万元的事实。六、济宁东方房地产开发集团有限公司出具的收据一张。证明：原告为促成本案的征地开发协议，济宁东方房地产开发集团有限公司退出该项目时，要求原告支付其经济损失20万元，该款项先由原告以借款的形式支付，待原被告合作开发成功后，再行支付，现合作完毕，由于该款项未能支付，故济宁东方房地产开发集团有限公司将该款扣留，现东方公司法定代表人死亡，公司处于无人管理状态，导致原告支出20万元。七、行政事业资金往来结算收据。证明原告在履行合同期间，为合作项目支付征地管理费32200元。八、济宁富美环境研究设计院收到条一张。证明原告在履行合同期间，为合作项目支付咨询费500元。九、土地测绘费发票一张。证明原告在与东方公司合作期间，为该地段支付的土地测绘费6000元，后该测绘结果运用至原被告开的项目中。十、办公用品、办工家具、搬家费收据、发票一宗共五张共计3708元。证明原告与被告合作项目支付的关于办公等所涉相关费用的事实。十一、2006年5-6月合作项目征地、界址图办理过程中给史行村委和骆楼村委之间发生的招待费发票一宗共计7张，出租车发票11张共计2013元。证明原告与被告合作项目中办理征地、界址图过程中所支出的相关费用的事实。十二、招待费发票一宗共计8张4196元，会务费21436元，场地看护费收据二张3600元，共计29232元。证明原告为在办理征地、拆迁过程中花费支出招待费、会务费合计26732元的事实。以上费用合计80万元﹢10万元﹢20万元﹢32200元﹢500元﹢6000元﹢3708元﹢2013元﹢29232元共计1173653元。十三、征地公示公告照片一张。证明该土地是以被告名义进行征地的并出示公示公告。补充证据一、因原告的身体不适委托杨某全权处理该事宜，杨某在协议中签字按手印是由原告委托的。被告对原告所提供证据的质证意见为：对于一，1-1，该合同是2005年的，与本案无关。对于1-2，是东方地产公司与万某才签订的协议，与本案无关联。对于二，是东方公司与原告之间的关系，与本案无关。在当初与杨某拟签订合同时，明确表明该协议合作与东方公司无关。对于三，真实性没有异议，但是原告的名字及手印均是由杨某代签的及按的手印，被告从未见过原告，也没有见过原告的委托书及相关的证明，该协议中提到的东方公司的相关情况与东方公司无关，对于证明的其他内容没有异议。对于四，合作征用地段照片2张、砖窑厂固定资产盘点明细、收到条四张，收到条没有法律效力，盘点明细表是在2006年3月1日，发生在原、被告签订协议（2006年5月23日）之前的，所以该组证据与被告无关不予采用。对于五，该收条没有法律效力，与本案无关。对于六，是发生在2006年3月7日，发生在双方签订协议之前，与被告无关。对于七，是解困合作社郭绪海交款单，与本案无关。对于八，是住房委交款，与原、被告无关。对于九，该发票的出具时间分别为2005年12月26日、2006年1月6日，与本案无关，是在双方签订协议之前。对于十，其中有一些为白条没有法律效力，交款单位与双方当事人无关，与本案无关。对于十一，餐饮费与本案无关，不予认可。对于十二招待费有一些为白条不予认可，该招待费与被告无关，不予认可。对于十三，该证据的形式要件不符，该公示是由土管局出示告知史行村村民土地被国家征用，与原、被告无关不予质证。被告为证实其主张，提交如下证据，一、2006年5月23日，张国鑫、济宁市任城区城市建设综合开发公司签订合作征地开发协议。证明由张国鑫负责征地100亩，每亩10万元（含所有费用）、双方投资分红等约定。二、2006年7月1日，济宁市任城区李营镇史行村民委员会收款收据5份，合计400万元。证实首批征地款已交付。三、2007年3月23日，杨某、郭某乙）海与郭某丙签订合同书、杨某收到条（本证据由郭某丙提供复印件）证明原告违反合作征地开发协议，单方转让，收取100万元转让费和1700平方米楼房（相当转让费），其中包含窑场附着物及养猪场拆迁补偿等。四、2009年10月14日，济宁市任城区城建开发公司、鸿泰置业有限公司、李营街道办事处史行村三方协议，李营街道办事处史行村民委员会收款514.5517万元证明。证实城建开发公司支付鸿泰置业有限公司协助办理土地征用工作、窑坑回填、养猪场拆迁费用200万元，并同意直接付给李营街道办事处史行村，以及收到款证明。五、2010年1月3日，李营街道办事处史行村与任城区城建开发公司失地生活费补偿协议之补充协议；任城区城建开发公司共计支付征地补偿款7145517元。六、土地证及任城区城建开发公司办理土地证费用单据。证实办理土地证及相关费用是任城区城建开发公司全部支付。七、济宁市任城区城市建设综合开发公司名称变更为济宁市城济房地产有限公司证明，2014年12月10日，公司名称进行变更。原告对被告所提供证据的质证意见为：对于证据一，真实性没有异议，对于证明内容有异议。一是该协议约定为100亩，其中47亩为建设用地，其他为农用地，因客观情况，农用地不能转为开发用地，原、被告都无法征用100亩，原告不存在违约。二是被告陈述10万元一亩并未支付给原告，而是根据征地的实际情况由被告支付给有关的单位。对于证据二，真实性没有异议。对于证明的内容也没有异议。这是被告支付的村集体应当得到的土地补偿款，且原、被告双方协议中有明确的约定被告先期交纳400万元。对于证据三，是复印件。对于证据四，协议的真实性没有异议，对于证明内容有异议，是被告在2009年与鸿泰置业有限公司、李营街道办事处史行村签订的协议，与原、被告之间发生的费用不重复，没有关系，被告支付的窑坑回填及养猪厂的拆迁，且收款证明都与本案无关。对于五、六均为生活补助费用与本案无关。对于七，真实性没有异议。经审理查明：2005年11月30日，济宁市任城区住房委员会办公室向任城区发展计划局、建设局、国土资源局提出“关于我区经济适用住房建设选址立项申请”，拟将任城区经济适用住房小区---“明苑小区”选址建设在李营镇史行村村南废窑坑的旧址上。2005年12月5日，任城区国土资源局审查意见为：该项目选址在李营镇史行村南边闲置废窑坑内，符合李营镇土地利用总体规划。2005年12月21日，济宁东方房地产开发集团有限公司与山东济宁任城区李营镇史行村民委员会签订济宁“东方圣城小区”联合开发合同，约定开发任城区李营镇史行村南（全部系史行村窑坑），约100亩，土地性质为建设用地。2006年3月，东方公司和李营镇窑场承包人万某才签订补充合同，约定：由于万某才和李营镇窑场承包合同没有到期，东方集团与史某甲民委员会签订联合开发合同生效后，万某才不能继续烧砖经营，故由东方集团补偿窑厂承包人万某才经济损失800000元。因济宁东方房地产开发集团有限公司在与史某甲民委员会合作过程中，东方公司无力支付该项目土地征地款，该项目被暂时搁置。原告张国鑫系济宁东方房地产开发集团有限公司的职工，2006年5月8日，济宁东方房地产开发集团有限公司授权张国鑫为济宁东方房地产开发集团有限公司的全权代表，商谈“明苑小区”就任城区城市建设综合开发公司投资事宜。2006年5月9日，张国鑫因身体状况不允许，依据东方集团的授权范围，委托杨某（本案证人之一，张国鑫女儿的丈夫）全权处理该事宜。2006年5月23日，杨家贤以张国鑫的名义与济宁市城济房地产有限公司签订“合作征地开发协议”，约定，甲方（杨某）负责将史某甲南窑场约100亩地，征用为任城“明苑小区”经济适用房建设用地，由原告方负责办理征地及补偿事宜，投入的相关费用按双方投入土地款比例分成，并对后续投资分红比例进行了约定。征地前产生的一切矛盾由原告方负责处理，征地手续办完后的一切开发工作双方共同管理。被告方同意原告在规划范围内有约六亩地的独立使用建设权等等。证人蒋志宏（2005-2008年任济宁市任城区住房解困合作社法定代表人）、证人郭某戊（2005年任济宁东方房地产开发集团有限公司的副总经理）、证人史运旺（2004-2007任李营镇史行村民委员会）证实：济宁东方房地产开发集团有限公司与山东济宁任城区李营镇史行村民委员会签订开发济宁“东方圣城小区”和张国鑫与济宁市城济房地产有限公司签订“合作征地开发协议”中“明苑小区”经济适用房系同一工程。同时，蒋某证实，根据上级领导安排，任城区经济适用住房小区---“明苑小区”选址后，由济宁市任城区住房解困合作社和开发该项目的济宁东方房地产开发集团有限公司共同申报，一切费用济宁东方房地产开发集团有限公司承担。张国鑫与济宁市城济房地产有限公司签订“合作征地开发协议”后，自2006年5月26日至2007年5月18日，杨某分四次支付万某才窑厂赔偿费800000元，万某才分别出具收据。2007年9月，杨某支付谷某东猪场搬迁费100000元。2005年12月26日，济宁市任城区地籍测绘队出具发票，载明交款单位：东方集团，项目测绘费，金额6000元，该款有由杨某垫付。2006年3月27日，杨某支付东方公司20万元。2006年11月13日，郭某戊（济宁东方房地产开发集团有限公司的副总经理，本案证人之一）以任城区住房解困合作社的名义向任城区预算外资金管理局缴纳征地管理费32200元，该款有杨某垫付。2006年5-6月，杨某支付招待费、出租车费共计2013元。2007年3月28日，杨家贤以任城区住房解困合作社的名义向济宁富美环境研究设计院缴纳咨询费500元。2007年4月，杨某支付办公用品、办工家具、搬家费收据、发票一宗共五张共计3708元。2006年9月至2007年3月，杨某支付招待费4196元，会务费21436元，场地看护费3600元，计29232元，共计1173653元。另查明，2007年3月23日，案外人杨某、郭某乙）海与郭某丙签订合同书，约定以杨家贤、郭某戊的名义将任城区李营镇史行村民委员会窑场中除本案被告济宁市城济房地产有限公司开发“明苑小区”47亩地以外的部分转让给郭某丙，由郭某丙支付给杨某100万元，杨某出具收到100万元的收款条。2009年10月14日，济宁市任城区城建开发公司、鸿泰置业有限公司（法定代表人郭书俭）、李营街道办事处史行村三方签订协议，约定，城建开发公司支付鸿泰置业有限公司协助办理土地征用工作、窑坑回填、养猪场拆迁费用200万元，并同意直接付给李营街道办事处史行村，以及收到款证明。2014年12月10日，济宁市任城区城市建设综合开发公司变更名称为：济宁市城济房地产开发公司。上述事实，由原告方提供的证据一至十三、被告方提供的证据一至七，任城区住房委员会办公室“关于我区经济适用住房建设选址立项申请”，济宁市任城区发展和改革局济任计字（2005）80号文件，当事人陈述、本院庭审笔录、证人证言等材料在卷佐证，足以认定。本案争议焦点为：1、原告张国鑫是否具备诉讼主体资格？2、原、被告双方所签协议中约定被告实际用地亩数，以每亩10万元（包含一起费用），“一切费用”是否包含原告为履行协议所支付的费用？3、杨某、郭某戊转让李营镇民委员会窑场中除被告开发“明苑小区”47亩地以外的部分对被告是否构成违约？4、被告支付给案外人济宁鸿泰置业有限公司前期办理土地征用工作、窑坑回填土方、养猪场拆迁等费用200万元中是否包含原告所主张款项？5、原告在履行合作协议过程中所支付费用数额？6、原、被告之间的合作协议是否具备终止的条件？关于张国鑫的诉讼主体资格问题，本院认为，杨某作为张国鑫的受托人，以委托人张国鑫的名义在原、被告双方所签合作开发协议中签名、捺印，签订该协议时委托人张国鑫、被告方济宁市城济房地产有限公司均没有提出异议，故张国鑫可作为协议的一方当事人，其作为原告提起诉讼，诉讼主体是适格的。关于争议焦点二，本院认为，虽然原、被告在协议中约定被告实际用地亩数，以每亩10万元（包含一切费用），但协议同时约定征地所需费用直接与被征地方结算，该征地款也由被告方直接交给史某甲委会，且并未注明该款包含原告为履行合同所支出的费用。故本院认定被告征地所支付的款项中并不包含原告为履行协议所支付的费用。关于焦点三，本院认为，原、被告双方所签协议中约定原告方负责征地100亩，其中47亩为建设用地，已经交由被告所使用。该47亩之外的土地在未被征用前属于史某甲委会的集体用地，他人是否有权处分及处分结果与本案无关，故原告与案外人所签协议处分该地在本案中不构成对被告方的违约。关于焦点四，本院认为，济宁市城济房地产有限公司基于其与济宁鸿泰置业有限公司所签协议支付费用，杨某基于其与案外人郭某丙的协议收取费用，二者不是同一法律关系，被告所支付200万元费用不包含原告所主张费用。关于焦点五，本院认为，原告在履行其与被告所签协议过程中所支付的万某才窑厂赔偿费800000元，谷某东猪场搬迁费100000元、项目测绘费6000元，以任城区住房解困合作社的名义缴纳征地管理费32200元，向济宁富美环境研究设计院缴纳咨询费500元，支付办公用品、办工家具、搬家费计3708元、场地看护费3600元共计946008元属于履行协议所必需、必要、合理、合法的费用；其付给东方公司20万元、支出的招待费、出租车费共计2013元、招待费4196元、会务费21436元原告方未提供合理、必要的支出依据。故本院认定原告为履行协议支出数额为：946008元。关于焦点六，本院认为，本案所涉原、被告合作征地开发协议中的“明苑小区”经济适用房已经建成并投入使用，双方已无其他合作事项，协议终止条件具备，故双方终止本协议。综上所述，本院认为，原、被告双方合作征地开发“明苑小区”经济适用房，系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，系民心工程，均应得到法律支持和保障。案外人济宁东方房地产开发集团有限公司与李营镇史行村民委员会签订开发济宁“东方圣城小区”和本案所称“明苑小区”经济适用房系同一工程，东方公司退出后，被告方介入并承建该工程，竣工收益，其作为受益方，对原告在前期工作中所支出费用及履行与被告的该协议中支出的必要、合理、合法的费用，被告应予以承担。被告以原告主体不适格、原告支出费用与本协议无关、原告履行协议违约、原告支出已得到清偿为由拒绝承担原告所垫付支出的费用、请求驳回原告诉讼请求，证据不足，也于法无据，对该辩称意见本院不予采信。原告所支付的东方公司20万元、招待费、会务费等未提供合理、必要的支出依据，对该费用不应由被告承担。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：一、被告济宁市城济房地产有限公司于本判决书生效之日起十日内给付原告张国鑫履行协议所垫付费用946008元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16397元，由原告张国鑫承担3037元，由被告济宁市城济房地产有限公司承担13260元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审　判　长　　孔翠峰人民陪审员　　李洪新人民陪审员　　韩月英二〇一五年八月十九日书　记　员　　陈　晨来源：百度搜索“”