（2015）二中民终字第07766号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-08-26
案件名称
北京海晟房地产开发有限公司与田江丽房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京海晟房地产开发有限公司,田江丽
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第07766号上诉人（原审被告）北京海晟房地产开发有限公司，住所地北京市东城区东直门外大街乙36号院25号楼1单元一层101-107。法定代表人池飞英，董事长。委托代理人何晖，北京市凯誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）田江丽，女，1973年7月13日出生。委托代理人张晓菊，北京市中韬律师事务所律师。上诉人北京海晟房地产开发有限公司（以下简称海晟房地产公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第00554号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年12月，田江丽起诉至原审法院称：2009年3月9日，我与海晟房地产公司就北京市东城区×××B1层地下室达成为期10年的租赁合同，我将承租的房屋进行改造后出租。2012年4月20日，双方又达成补充协议。2014年8月28日，海晟房地产公司向我发出《关于进行地下室使用备案的最后通知》，以我构成违规经营及有违约转租行为为由，表示要求终止双方合同，并要求我于2014年11月4日腾退承租房屋。此后，海晟房地产公司对我承租的房屋停止售电，在我的争取下海晟房地产公司对房屋开始进行限量供电。自2015年1月8日起，海晟房地产公司还在我承租的地下室张贴《告知书》等材料，驱赶我所承租房屋内的使用人。2月11日，房管局和海晟房地产公司来到我承租的房屋处，要求人员全部搬离，现海晟房地产公司将房屋大门锁了，屋内还有我的物品尚未取出，双方合同因海晟房地产公司的根本违约行为无法履行。我认为，海晟房地产公司于2014年8月28日发送的函件表明了海晟房地产公司要求与我于2014年11月4日解除合同，但海晟房地产公司无权擅自单方解除合同。我认为，海晟房地产公司存在以下违约行为：1、海晟房地产公司将原本作为自行车库用途的地下室出租给我；2、海晟房地产公司应在双方订立合同后及时办理备案手续；3、我要求海晟房地产公司办理备案，但海晟房地产公司没有及时办理；4、海晟房地产公司在房管局要求整改之前就提出解除合同；5、我预交了2014年11月至2015年5月的租金，被海晟房地产公司退回；6、海晟房地产公司于2014年11月开始限制我用电；7、海晟房地产公司解除合同没有提前3个月通知；8、2015年2月11日海晟房地产公司将我的承租房屋全部清场；9、房管局仅要求对我承租的地下室进行整改，而海晟房地产公司直接将地下室封闭。故我诉至法院，要求：1、确认海晟房地产公司于2014年8月28日发送的函件要求于2014年11月4日解除合同的行为无效；2、要求海晟房地产公司自2015年1月8日起至合同履行期满之日止（共1576天）按照合同约定以年使用费的千分之三按日承担违约金共计520080元。海晟房地产公司辩称：不同意田江丽的全部诉讼请求。我公司解除合同的行为有效，田江丽承租房屋后未经我公司批准私自进行装修，且田江丽承租的地下室规划用途为自行车库，但田江丽将房屋私自装修后转租他人，其非法转租行为违反了北京市政府的相关规定，2015年2月11日房管局等部门已经联合执法将田江丽承租的地下室予以清退。双方合同已经于2014年11月27日解除，因田江丽违约导致双方订立的合同从法律和事实上都不具备履行条件，我公司不同意支付违约金。原审法院经审理确认：依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。田江丽与海晟房地产公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。田江丽自2007年开始承租涉案房屋并在承租房屋后即将涉案房屋进行装修改造分租他人，双方履行合同已长达七年之久，海晟房地产公司应早已了解到田江丽已将涉案房屋装修并转租他人的事实，但其并未就上述行为对田江丽提出过异议，应视为海晟房地产公司默许了田江丽的装修及转租行为，故法院对其主张的于2014年方知晓田江丽装修及转租的抗辩意见不予采信，海晟房地产公司在2014年8月28日向田江丽发送的函件中，所持解除合同的理由为田江丽“已构成违规经营及违约行为”，但其并不能举证证明其发送该函件时享有合同约定的解除权，亦不能举证证明其当时享有法定的解除权，故其发送该函件要求解除合同并要求田江丽在2014年11月4日前腾退房屋的行为无效。海晟房地产公司在不享有合同解除权的情形下单方提出解除合同，并对涉案房屋限制供电、清退实际居住人等行为确属违约行为，田江丽要求海晟房地产公司承担违约金的诉讼请求，理由正当，予以支持。现海晟房地产公司主张违约金过高要求法院适当减少，法院在考虑剩余租期及合同履行情况等因素对违约金数额依法酌定。综上，原审法院于2015年5月判决：一、确认北京海晟房地产开发有限公司于二〇一四年八月二十八日发送的《关于进行地下室使用备案的最后通知》中要求解除双方合同并要求田江丽于二〇一四年十一月四日前腾退房屋的行为无效；二、北京海晟房地产开发有限公司于判决生效后七日内支付田江丽违约金人民币十万元；三、驳回田江丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，海晟房地产公司不服，上诉至本院，认为原判认定事实不清，适用法律错误，要求撤销原判，改判驳回田江丽的诉讼请求。田江丽同意原判。经审理查明：2009年3月9日，海晟房地产公司与田江丽签订《海晟名苑T6-T9楼B1地下室使用合同》，约定海晟房地产公司将海晟名苑T6-T9楼B1层建筑面积为1260平方米的地下室（以下简称涉案房屋）出租给田江丽使用，使用期限10年，自2009年5月4日起至2019年5月3日止，2009年5月4日起至2014年5月3日每年租金为10万元，另租赁保证金1万元；第二条约定田江丽在国家法律、法规允许的范围内实行自主经营、自负盈亏，海晟房地产公司不得干涉，但不经海晟房地产公司同意，田江丽不能转租；田江丽在对地下室内部设施进行改造装修前，必须先告知海晟房地产公司使用用途及改造方案，经海晟房地产公司同意后方可进行，在正式使用前必须经海晟房地产公司验收并办理相关使用手续，方可投入使用；第六条约定本区域物业管理由北京仲量联行物业管理服务有限公司海晟名苑管理处提供；第十条约定，使用期间，如因国家需要及不可抗力因素造成不能履行本合同时，本合同自行终止，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商一致后签订终止合同书；第十一条约定，使用期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳违约金，违约金以天计算，为年使用费的千分之三。田江丽承租涉案房屋后，将房屋进行装修改造后分租他人。2012年4月20日，双方签订《补充协议》，约定海晟房地产公司同意将海晟名苑T22楼B2地下空间建筑面积35平方米出租给田江丽使用，年租金1万元，付款方式按原合同办理，有关双方责任、权利等事项，均按原合同约定执行。现田江丽已向海晟房地产公司交付涉案房屋租金至2014年11月3日。2014年8月28日，海晟房地产公司向田江丽发送《关于进行地下室使用备案的最后通知》，称海晟房地产公司曾向田江丽发函要求田江丽按照《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》规定向海晟房地产公司出具涉案房屋可用作为居住场所用的相关备案手续，但田江丽未向海晟房地产公司提交备案资料；根据双方签订合同第二条，田江丽已构成违规经营及违约行为，故海晟房地产公司决定终止与田江丽的合同，要求田江丽于同年11月4日前从涉案房屋清退。2014年9月，田江丽向海晟房地产公司发送复函，称海晟房地产公司无权要求田江丽出具备案手续相关材料，即使需要重新办理备案手续，也应由海晟房地产公司进行完成相关备案手续，田江丽不存在违规经营及违约转租行为。2014年11月，海晟房地产公司对涉案房屋采取限制供电措施。2014年12月9日，北京市东城区房屋管理局（以下简称东城房管局）向海晟房地产公司送达京建法（东房）字（2014）第028号《普通地下室暂停使用通知书》，载明因东城房管局在对坐落于东直门街道东直门外大街乙36号院普通地下室进行检查中，发现海晟房地产公司在使用前未向普通地下室所在地区建设（房管）行政主管部门办理备案，违反了《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》第十五条有关规定，现责令海晟房地产公司在恢复原有建筑结构及规划用途前暂停使用。2015年1月6日，海晟房地产公司在涉案房屋前张贴《告知书》，要求租住人员在指定期限前搬离。2015年2月11日，东城房管局与街道办事处、派出所等相关部门组成联合执法组，要求涉案房屋内的租住人员搬离，当日租住人员全部清退完毕。庭审中，为证明海晟房地产公司对涉案房屋的装修情况知情，田江丽提交了开工证、装修审批记录、业主装修工程管理规定、装修／承建治安、消防责任书等文件，用以证明装修经过了海晟房地产公司指定的物业公司的审批。海晟房地产公司不认可上述文件的真实性，称海晟房地产公司并未委托物业公司进行装修审核。为证明海晟房地产公司对涉案房屋分租他人的情况早已知晓，田江丽提交了流动人口登记簿、居住人员暂住证、海晟国际公寓出入卡等证据，海晟房地产公司认可暂住证和出入卡的真实性，但称无法确认暂住证上的人员在涉案房屋实际居住，不认可其他证据的真实性，海晟房地产公司于2014年才得知田江丽将房屋大量转租。为证明田江丽对涉案房屋存在违规使用，海晟房地产公司提交了2001规审字0451号《北京市规划委员会审定设计方案通知书（居住建筑）》，用以证明田江丽承租的地下室原规划用途为自行车库，田江丽认可该文件的真实性，但称若涉案房屋只能用于存放自行车，海晟房地产公司当初就不应将其出租给田江丽，且房管部门亦表示因未办理备案责令改正，并没有说不能使用。本案审理中，经向东城房管局了解，东城房管局于2014年11月下旬了解到涉案房屋存在违规问题，因涉案房屋规划用途为自行车库，故房管局责令在其恢复原有规划用途之前暂停使用。上述事实，有双方当事人陈述、《海晟名苑T6-T9楼B1地下室使用合同》、《普通地下室暂停使用通知书》、《北京市规划委员会审定设计方案通知书（居住建筑）》、告知书、照片、调查笔录等证据材料在案佐证。本院认为：田江丽与海晟房地产公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。田江丽自2009年开始承租涉案房屋并将房屋进行装修改造后分租他人，至2014年双方履行合同已长达五年之久，根据本案查明事实，海晟房地产公司应早已了解到田江丽将涉案房屋装修并转租他人的事实，但其并未就此对田江丽提出过异议，应视为海晟房地产公司默许了田江丽的装修及转租行为。海晟房地产公司所称于2014年方知晓田江丽装修及转租的意见，本院不予采信。海晟房地产公司在2014年8月28日向田江丽发送的函件中，所持解除合同的理由为田江丽“已构成违规经营及违约行为”，但其并不能举证证明其发送该函件时享有合同约定的解除权，亦不能举证证明其当时享有法定的解除权，故其发送该函件要求解除合同并要求田江丽在2014年11月4日前腾退房屋的行为无效。海晟房地产公司在不享有合同解除权的情形下单方提出解除合同并对涉案房屋限制供电等行为确属违约行为，田江丽要求海晟房地产公司承担违约金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。原审法院综合考虑双方合同剩余租期及合同履行情况等因素，对违约金进行酌定，数额适当。综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费9000元，由田江丽负担4000元（已交纳），由北京海晟房地产开发有限公司负担5000元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费2300元，由北京海晟房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王宗魁代理审判员 李 桃代理审判员 王 云二〇一五年八月十九日书 记 员 史其申 来源：