（2015）宁民初字第964号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-09-24
案件名称
原告宁县鑫塬粮油贸易有限责任公司诉被告王胜军房屋租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
宁县人民法院
所属地区
宁县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁县鑫塬粮油贸易有限责任公司,王胜军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条，第二百三十二条，第二百三十五条；《中华人民共和国物权法》：第三十四条，第三十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条
全文
甘肃省宁县人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民初字第964号原告宁县鑫塬粮油贸易有限责任公司。法定代表人卞智新，该公司董事长。委托代理人张永安，系该公司办公室主任。被告王胜军，男。本院于2015年5月20日立案受理了原告宁县鑫塬粮油贸易有限责任公司（以下简称鑫塬公司）诉被告王胜军房屋租赁合同纠纷一案。依法由审判员党海龙适用简易程序进行了审理。原告鑫塬公司的委托代理人张永安及被告王胜军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫塬公司诉称：原告将临街门面房1间口头租给被告使用，月租300元，租期1年。房租交至2014年12月底。原告于2014年11月27日、2015年3月13日、2015年4月18日分3次向被告送达、公示张贴了解除合同、限期腾房的通知。但被告至今拒不腾房，且未交纳2015年房屋占用费。现要求被告腾退房屋，补交占用费、电费。被告王胜军辩称：原告在被告租房时，口头承诺3到5年租期不变，房租不变。被告因转让该房屋而支付了3万元的转让费，并对店面进行了装修。如原告无视合同约定，要腾退房屋，必须赔偿被告损失20万元。经审理查明：原告鑫塬公司所属和盛分公司在宁县和盛镇北街有门面房数间，对外出租。被告王胜军于2014年5月从前承租人处受让、承租原告所有的门面房1间，厦房1间。原告认可该转租行为，并与被告建立了房屋租赁关系，但双方未签订书面合同，仅约定房租每月300元。随后原告收取被告租赁费至2014年底、电费至2015年6月5日。被告在承租期间，对该房屋进行了粉白、吊顶、更换玻璃门等装修，但未征得原告书面同意。2014年12月底本起租赁合同到期。原告先后于2014年11月27日、2015年3月13日、2015年4月18日分3次向被告送达、张贴了解除合同、限期腾房的通知。被告以要求原告赔偿装修损失，支付转让费为由，拒绝腾退房屋，拒交2015年房屋使用费。原告遂诉至本院。上述事实，有原告陈述、原告提交的书面通知、房租费收据、外租国有资产登记表，被告提交的门市转让协议、电费收据等在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原被告达成的口头租赁合同，不违犯法律规定,是双方的真实意思表示,系合法有效合同。因双方未签订书面合同，依据合同法规定，6个月以上的房屋租赁,当事人未采用书面形式的，应视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同,在通知到达相对方时生效。原告作为不定期租赁合同的出租人,在1个月合理期限之前通知被告解除合同,该通知于2014年11月27日被告收到时生效，原被告的租赁合同于2014年12月31日起解除。被告从2015年1月1日起再未交纳房租，亦印证原告解除合同的通知其已收到。合同解除后，被告已无权继续占有该房屋,应履行腾退房屋的义务。在合同解除后继续占有使用该房屋，应按其租赁合同房租费标准向原告支付占有使用费。原告要求被告承担腾房前的电费的诉讼请求，因未提供有关证据，不予支持。被告以其支付给了他人转让费为由，要求原告承担该费用。因转让费系被告为获得优先承租权，而自愿支付的对价，是行业交易习惯，被告在受让时应该预见到该商业风险。因原告并非受益人，被告不应向原告转嫁该风险，要求原告承担该费用，于法无据。被告要求原告赔偿其装修损失的抗辩理由，因其装修行为，系为改善店面形象，提升盈利能力的商业行为，被告为受益人，且装修未取得原告书面同意，原告无义务承担赔偿责任。被告上述赔偿损失的请求均未缴纳反诉费，不予审处。故依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定,判决如下:一、宁县鑫塬粮油贸易有限责任公司与王胜军的房屋租赁合同于2014年12月31日起解除;二、由王胜军腾退并返还其占用的宁县鑫塬粮油贸易有限责任公司门面房1间、厦房1间;三、由王胜军支付宁县鑫塬粮油贸易有限责任公司房屋占有使用费(每月300元,自2015年1月1日起计算至实际腾房之日)；四、驳回宁县鑫塬粮油贸易有限责任公司要求王胜军支付电费的诉讼请求。上述义务限判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。案件受理费50元，由王胜军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审判员 党海龙二〇一五年八月十九日书记员 勾燕妮 来源：