（2015）珠斗法民三初字第356号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-11-08
案件名称
珠海市斗门忠诚物业服务有限公司与韦永物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市斗门区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
珠海市斗门忠诚物业服务有限公司,韦永
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠斗法民三初字第356号原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司，住所地珠海市斗门区，组织机构代码××。委托代理人胡悦，该××职员。被告韦永，男，汉族，住广西宾阳县黎塘镇三和村委会某号。原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司（以下简称原告）诉被告韦永（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月28日立案受理后，依法由审判员陈柏能适用简易程序，于2015年7月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人胡悦到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告是珠海市斗门区桃源居某栋某单元某号房屋的业主，原告为桃源居小区提供物业管理服务。作为涉案房屋的业主，被告实际接受了原告提供的物业服务。双方签订的《前期物业管理服务协议》对物业管理服务费缴纳的标准进行了约定：原告应收取本小区内业主物业服务费按建筑面积计算，每月1.3元／平方米，未按时缴纳物业服务费的，每日加收欠缴金额5‰的违约金。2014年4月，原告征得大部分业主同意，将物业服务费从1.3元／平方米调整为1.6元／平方米，公共水电费按房屋建筑面积实际分摊。被告的住房有118.32平方米，被告2014年9月至2015年5月每月应支付物业服务费189.31元。自2014年9月开始，原告多次通过电话、短信通知被告交纳物业费，但被告仍故意拖欠物业费。至2015年5月，被告共欠物业服务费1703.79元，2014年8月至2015年3月公摊电费111.22元。故原告诉至法院，要求被告向原告缴纳2014年9月至2015年5月欠缴的物业服务费1703.79元，2014年8月至2015年3月公摊电费111.22元，缴纳违约金1292.04元，本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告将诉讼请求变更：一、被告向原告缴纳2014年9月至2015年7月物业服务费2082.41元、2014年8月至2015年5月公摊电费144.35元及缴纳违约金1576.01元（违约金按被告每月应交物业费10日的第二天，按每日5‰计算至2015年6月30日）；二、本案诉讼费由被告承担。原告对其诉称提供如下证据：一、前期物业管理服务协议，证明原告与业主签订了物业管理协议；二、物业管理合同，证明原告与开发商签订了物业管理合同，为桃源居小区提供物业管理服务；三、补充协议，证明物业费的收费标准；四、物业管理合同续订书，证明原告在开发商签订的物业管理合同到期后，仍然为桃源居小区提供物业管理的服务；五、公告，证明原告告知业主物业费升费的原因；六、通知，证明经过8个月的征求意见，2014年3月部分业主同意升物业费，原告通知业主将于2014年4月按调升后的物业费标准进行收费；七、桃源居物业费调整征求意见表，证明原告征求每位业主调升物业费意见表；八、委托银行收取住宅小区管理服务费及代收付清单，证明被告与原告签订了委托银行代扣费用的合同及公摊电费缴纳情况。九、房地产登记表，证明房屋产权是属于被告。被告韦永缺席，没有答辩，也没有向本院提交证据。原告提交的证据，经当庭出示，本院认定如下：原告提交的证据来源合法，内容真实，且能相互印证本案相关事实，应予以确认。经审理查明：2007年7月1日，原告与珠海市斗门忠信房产开发有限公司签订《物业管理合同》，约定由原告为位于珠海市斗门区白蕉镇城东连兴路某号忠信桃源居小区提供物业服务，合同期限为五年，自2008年7月1日至2013年8月1日止。2008年7月1日，原告与珠海市斗门忠信房产开发有限公司签订补充协议，约定：电梯房首层住宅及楼梯房按建筑面积每月1.1元／平方米收取（其中物业费包含0.2元公摊水电费），电梯房住宅按建筑面积每月1.3元／平方米收取（其中物业费包含0.3元公摊水电费）；商铺按建筑面积每月1.2元／平方米收取，小区办公用房按建筑面积每月1.4元／平方米收取。2011年7月27日，原告与被告签订《忠诚物业管理有限公司前期物业管理服务协议》，双方就前期物业管理服务达成协议，由原告为被告位于珠海市斗门区白蕉镇城东连兴路某号某栋某单元某房（建筑面积118.32平方米）提供物业服务；合同期限为从发展商公布竣工交楼日起（以政府文件为准）至三年止；原告提供物业服务的内容包括房屋公用部位的清洁维护和管理，房屋共用设施、设备及其运行的维护和管理，环境卫生管理，保安工作管理，交通秩序和车辆停放管理；被告从发展商公布竣工交楼日起向原告缴纳物业服务费；电梯房首层住宅及楼梯房按建筑面积每月1.1元／平方米收取，电梯房住宅按建筑面积每月1.3元／平方米收取；商铺按建筑面积每月1.2元／平方米收取，小区办公用房按建筑面积每月每平方米1.4元／平方米收取；物业服务费每月10日前缴纳，未按时缴纳物业服务费的，按每日加收欠缴金额的5‰的滞纳金；对于有线电视、居民用水、用电及排水费的收缴标准，均按物价局有关规定收取；原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告韦永有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告韦永造成损失的，原告承担相应的经济或法律责任；被告韦永违反协议，不按本协议规定的收费标准和时间交缴有关费用的，原告有权要求被告韦永补交所欠费用和滞纳金。同时，原、被告签订《委托银行电脑代收住宅小区管理服务费合同》，约定被告把每个月的住宅小区管理服务费委托斗门建设银行采用电脑内部转账的方式缴付给原告。2013年7月30日，原告与珠海市斗门忠信房产开发有限公司签订《物业管理合同续订书》，约定双方签订的《物业管理合同》即将到期，并且忠信桃源居一直没有成立业主委员会，双方在平等、自愿、协商一致的基础上续签物业管理合同，合同期限为2013年8月1日起至本小区业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效之日止。2013年7月、8月期间，原告发出告业主公告，说明因管理成本上升，拟调整物业管理费。此后，原告向业主发出物业费调整征求意见表。2014年3月17日，原告向业主发出通知，告知：经过公司管理人员长达8个月的调查、征集业主意见工作，现已通过产权面积过半和人数过半的业主签名同意上调物业费……从2014年4月份开始，一楼物业费调升到1.3元／平方米，二楼以上（含二楼）物业费调升至1.6元／平方米，公摊水电费按实际分摊（游泳池、管理处不纳入公摊费用），对七楼以上二次加压的住户收取二次加压电费，商铺物业费调升至2元／平方米。我司将于2014年5月份开始扣取4月份物业费。调升物业费后，电梯费将不再收取，我司将公布电梯维修明细，已产生的各单元维修费用由各单元业主共同分摊，已缴纳电梯费的业主，扣除电梯已产生的维修费用后，剩余部分将转为物业费或公摊水电费。另查明，上述合同签订后，被告通过中国建设银行斗门支行缴付原告2014年8月前的物业管理费及2014年7月前的公摊电费。此后，被告没有缴纳物业管理费及公摊电费，原告遂提起本案诉讼。本院认为：《忠诚物业管理有限公司前期物业管理服务协议》是原、被告双方在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应当按照该协议的约定行使权利、履行义务。虽然该协议约定的履行期限为三年，协议约定的期限届满后，双方未签订新的协议，但原告实际上继续为涉案小区提供物业服务，被告也实际上接受了相关服务并缴纳管理费，应当视为双方对继续履行该协议约定的权利义务达成了合意。原告在征集小区业主的同意后，从2014年4月对该协议约定的收费标准进行了调整，被告亦已实际按调整后的物业费及公摊电费缴纳，其行为是对原告调整收费标准的行为的确认，说明双方就变更协议物业费价格条款达成了合意，故双方应当按照调整后的收费标准履行。原告要求被告支付2014年9月至2015年7月的物业服务费2082.41元（房屋面积118.32平方米×1.6元／月／平方米×11个月）和2014年8月至2015年5月公摊水电费，依法有据，本院予以支持。关于滞纳金的问题。原告主张的滞纳金实际上是拖欠物业服务费的违约金。双方在涉案协议中约定欠缴物业服务费的违约金为欠缴金额的5‰，按照该约定被告相当于按183%的年利率向原告支付欠缴费用的利息，被告承担的违约责任明显高于其欠缴物业服务费给原告造成的损失。参照本院同类案件生效判决，本院确定被告应当按中国人民银行同期贷款利率向原告支付从其拖欠物业服务费之日起至2015年6月30日止（原告请求截止日）的利息。由于原告收取物业服务费的时间为每月10日前，故2014年9月至2015年7月的物业服务费的利息损失，从应缴当月的11日起计算。被告经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院予以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告韦永于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司支付2014年9月至2015年7月物业服务费2082.41元、2014年8月至2015年5月公摊水电费144.35元；二、被告韦永于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司支付2014年9月至2015年7月物业服务费欠付物业服务费的违约金（违约金，以当月应缴物业费为基数，按中国人民银行同期贷款利率从应缴当月物业服务费的11日计至2015年6月30日止）；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告韦永负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审判员 陈柏能二〇一五年八月十九日书记员 裴 璐附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。