（2015）黔法民初字第04049号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-11-13
案件名称
赵兴安,张银香与重庆锴泽置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市黔江区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵兴安,张银香,重庆锴泽置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百一十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第六十一条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《重庆市建筑管理条例（2001年修正）》：第五十九条第一款；《重庆市建筑管理条例》：第五十九条第一款
全文
重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2015）黔法民初字第04049号原告：赵兴安，男，土家族，生于1967年，住重庆市黔江区五.原告：张银香，女，土家族，生于1973年，住重庆市黔江区.委托代理人庞俊超，重庆光界律师事务所律师。被告重庆锴泽置业有限公司，住所地：重庆市舟白街道正舟路北段1777号，组织机构代码：55679267-2。法定代表人郑克昌，该公司董事长。委托代理人姚兴齐，重庆金讼律师事务所律师。委托代理人黄云飞，重庆锴泽置业有限公司职工。原告赵兴安、张银香与重庆锴泽置业有限公司（以下简称锴泽公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月19日受理后，依法由审判员谢茂江适用简易程序于2015年8月10日、17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人庞俊超，被告重庆锴泽置业有限公司托代理人姚兴齐、黄云飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2012年2月2日签订《重庆市商品房买卖合同》，由原告购买被告开发建设的位于重庆市黔江区房屋一套。合同签订后，原告按约支付了首付款，并在银行办理了按揭部分的手续。交房条件为：属预售商品房的，甲方（被告）应当在2013年5月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（原告）使用，同时出示备案登记证。逾期交房的违约责任为：逾期超过60日后，乙方要求继续履行的，甲方（被告）按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金。合同履行过程中，被告于2013年5月30日向原告等业主交付了房屋。原告接房后，发现“锴泽.四季花城1期”项目中还有许多建设内容没有完善，房屋也存在不同程度的质量瑕疵，特别是消防设施不完善，整个小区的房屋都存在安全隐患。被告的工作人员说房屋已经通过各部门合法验收，少量未完工程属于后续建设范围，房屋质量问题属于报修范围，放心使用就好了。原告觉得被告工作人员的解释也符合情理，便打消了疑虑。2014年10月中旬至下旬期间，原告发现黔江消防部门对“锴泽.四季花城1期”商品房才进行消防验收。2014年11月初，原告通过“重庆消防网站”查询得知，“锴泽.四季花城1期”项目在2014年10月13日消防验收时被认定为“不合格”，2014年10月24日消防验收时才被认定“合格”。至此，原告及小区业主才明确知道被被告欺骗了。原告等业主得知确凿消息后，遂聘请律师对颁发《备案登记证》的黔江区建委提起行政诉讼，要求撤销《备案登记证》，黔江区人民法院受理此案后开庭审理，并作出（2015）黔法行初第00005号行政判决：确认黔江区建委颁发的（建竣备字（2013）023号）重庆市建设工程竣工验收备案登记证违法。上述，被告的交房行为既违背合同约定，也违背法律规定，依法应当向原告承担违约责任，赔偿违约金。为维护自己的合法权益，根据《民事诉讼法》第一百一十九条规定，诉请判决：1、依法确认被告2013年5月30日给原告交房的行为无效；2、判令被告赔偿逾期交房的违约金67533元；3、由被告承担本案诉讼费用。被告辩称：被告认为交房符合合同的约定，原告起诉的交房行为的概念不明确。确认交房行为无效是确认之诉，与其第二诉求判令被告支付违约金是先后因果关系，也就是应到确认之诉生效后才会产生是否支付违约金的后果，所以原告的第2项请求不应该在本案中合并审理。同时，按双方签订的合同，被告方以按揭全额到账的时间才满足原告接房的条件。根据双方合同附件五合同补充协议第四条第7项中的约定，若乙方未付清房款及约定的违约金、到期应还的银行贷款，或未交纳有关税、费、专项维修基金，或乙方存在其他违约行为且未予以纠正或者未承担违约责任等情形，则甲方有权延期向乙方交付房屋且不承担延期交房的责任，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用均由乙方承担。全案37户中，除开冉涛、张小琼这户是全款购房外，其余均为按揭购房，共36户，其中除了张志安，李永康，张俊杰这3户按揭贷款全额到账的时间在合同签订之后，其余如黎成林等33户是在合同约定的交房期限内的按揭贷款全额到了被告账的。鉴于被告的交房符合合同约定，请法院驳回原告对被告的诉求。原告为证明其主张，向法庭提供了如下证据：1、身份证复印件，证明原告主体适格；2、商品房买卖合同；3、补充协议，证明了被告未按照买卖合同以及补充协议约定的期限交付商品房的，被告承担逾期交房的违约责任；4、销售不动产发票，证明原告已经按约定向被告支付了全部总房款；5、备案登记证，证明被告在交房时已经出示了建竣备案登记证；6、行政判决书，证明了建竣备案登记证已经依法被人民法院判决确认违法。合同约定的交房时间起至2014年10月24日止，被告应该承担这期间的违约金。被告为证明其主张，向法庭提供了如下证据：1、商品房买卖合同；2、补充协议；3、备案登记证；4、行政判决书（上列4份证据鉴于原告方已向法庭提交，被告方不再向法庭提交）；5、接房签字表，证明原告与被告之间已经正常履行房屋交接手续，被告履约符合合同约定，不存在违约行为。6、赵兴安、张银香，吕天忠、凡建英，李丰、张垚，冉涛、张小琼这4户交房时间表，赵兴安、张银香，李丰、张垚这2户的交房时间是2013年6月1日；吕天忠、凡建英这户的交房时间是2013年5月30日；冉涛、张小琼这户的交房时间是2014年2月13日，合同签订时间是2014年1月22日，由于该房子是现房，且全款购买，当时签合同之时冉涛、张小琼这户钱未到被告公司账户，合同用了期房的合同，对交房时间未做更改，所以被告方认为打款的时间是2014年2月11日，交房时间2014年2月13日，期间有两天的时间差，不应该视为违约。7、《水电气补偿协议》。经审理查明：2012年2月2日原告作为乙方与被告锴泽公司作为甲方签订了《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，原告以按揭方式购买被告开发的位于重庆市黔江区房屋一套，房屋总成交金额326247元；销售方式为预售商品房；该合同第七条交房期限及交付条件第（一）款第2项明确关约定：甲方应当在2013年5月30日前，按照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。该合同第九条甲方逾期交房的违约责任第（一）款第2项明确关约定：逾期超过60日，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同附件五《合同补充协议》第四条第7项中的约定，若乙方未付清房款及约定的违约金、到期应还的银行贷款，或未交纳有关税、费、专项维修基金，或乙方存在其他违约行为且未予以纠正或者未承担违约责任等情形，则甲方有权延期向乙方交付房屋且不承担延期交房的责任，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用均由乙方承担。原告在接房后，发现“锴泽.四季花城1期”项目中还有许多建设内容没有完善，房屋也存在不同程度的质量瑕疵，特别是消防设施不完善，整个小区的房屋都存在安全隐患。原告购买的5号楼以汪连生等人为代表提起行政诉讼，请求撤销2013年6月27日重庆市黔江区城乡建设委员会颁发的建竣字备（2013）023号《重庆市建设工程建竣工验收备案登记证》，2015年4月20日，黔江区人民法院以（2015）黔法行初字第00004号行政判决书确认建竣字备（2013）023号《重庆市建设工程建竣工验收备案登记证》颁证违法。原告于2013年6月1日接房，原、被告于2013年8月1日签订《水电气补偿协议》第五条：双方同意甲方支付乙方因水电未完善违约金人民币5970.32元；第六条：本协议签订后，乙方不得再以通水、通电、通气问题向甲方主张任何权利。该5970.32元违约赔款甲方已履行支付义务。故原告当庭将诉请2、赔偿逾期交房的违约金67533元变更为44043元，违约金的计算方式按合同第九条甲方逾期交房的违约责任第（一）款第2项明确关约定：逾期超过60日，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，违约时间从2013年8月2日至2014年10月23日，总计450天。上述事实，有原、被告双方庭审陈述及其相关证据在案佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》与附件，是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，亦不损害国家、集体和他人利益，该合同合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行合同义务，如一方违约应承担相应违约责任。结合双方当事人诉辩主张，本案的争议焦点为：其一、2013年6月27日重庆市黔江区城乡建设委员会颁发的建竣字备（2013）023号《重庆市建设工程建竣工验收备案登记证》效力问题，2013年6月27日颁发的建竣字备（2013）023号《重庆市建设工程建竣工验收备案登记证》，在2015年4月20日，被黔江区人民法院以（2015）黔法行初字第00004号行政判决书确认建竣字备（2013）023号《重庆市建设工程建竣工验收备案登记证》颁证违法。被告抗辩该备案登记证至今没有被撤销，主张其仍然有效。法院审理认该备案登记证颁证违法是因为消防验收等原因在2014年10月24日才验收合格，故2013年6月27日颁发的建竣字备（2013）023号《重庆市建设工程建竣工验收备案登记证》不具法律效力。其二、被告如何承担违约责任，按原、被告双方第合同第八条第1款：甲方应于确定交房日得七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。本案被告提交的证据证明原告于2013年6月1日接房，故被告存在明显违约，应按合同约定承担违约责任。原告主张其延期交房时间从2013年8月2日至2014年10月23日，是原告对自己实体权利的处理，没有违反法律禁止性规定，也没有损害其他人的权利，其主张本院认可。为此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《重庆市建筑管理条例》第五十九条之规定，判决如下：一、被告重庆锴泽置业有限公司因迟延交房，于本判决生效后十日内以房屋总成交金额326247元的万分之三，按日计算违约金支付给原告赵兴安、张银香44043元（违约金的计算时间从2013年8月2日至2014年10月23日止，总计450天）；二、驳回原告赵兴安、张银香的其他诉讼请求。案件受理费1488元，减半收取744元（原告已预交），由原告原告赵兴安、张银香承担259元，被告被告重庆锴泽置业有限公司承担485元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向本院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审判员 谢茂江二〇一五年八月十九日书记员 陈贵鹏 更多数据：