（2015）一中民终字第06266号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-08-26
案件名称
赵月梅与北京盛智丰苑物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵月梅,北京盛智丰苑物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第06266号上诉人（原审被告）赵月梅，女，1939年10月21日出生。委托代理人苏立新，男，1968年4月26日出生。被上诉人（原审原告）北京盛智丰苑物业管理有限公司，住所地北京市海淀区丰智东路11号403房间。法定代表人姚长生，总经理。委托代理人石宏伟，男，1970年3月1日出生，北京市海淀区西北旺镇法律服务所法律工作者。上诉人赵月梅因物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第03731号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2015年1月，北京盛智丰苑物业管理有限公司（以下简称盛智丰苑物业公司）诉至一审法院称：2014年4月9日赵月梅办理入住手续并入住北京市海淀区XX镇XX嘉园XX号，面积45.98平方米，并交纳了物业费656.6元。赵月梅最迟应于2014年6月30日向我公司缴纳物业费，但经多次催缴赵月梅仍拒绝缴纳，故我公司诉至法院。诉讼请求：1、判令赵月梅立即缴纳拖欠物业费1313.19元；2、支付滞纳金899.53元（按日千分之五，自2014年7月1日至2014年11月15日，共计137天）3、诉讼费由赵月梅承担。赵月梅在一审法院辩称：不同意盛智丰苑物业公司的全部诉讼请求。我向其缴纳过656.6元物业费，我认为应以入住合同签订的日期开始收取物业费，即2014年1月24日，但盛智丰苑物业公司按照2014年1月1日开始收我的物业费，我认为其多收了，我本人年老体弱，身患多种疾病，根本无力据理力争，在物业公司强迫下，无奈地缴纳了物业费。物业公司提前收取物业费，将责任转嫁于开发商，没有法律依据，完全是推卸责任。且，我认为物业公司应负责治安、卫生及维修等服务，但其没有提供任何服务，我多次找物业公司，我家在小区一共五套房，包括此案这套，这五套房报箱的钥匙都没有给我，另小区虽有保安，但我儿子的电瓶车放在楼门口电瓶丢了（小区里有好多丢电瓶的），在我没有享受任何物业服务的情况下，物业公司却提前强收物业费，应依法追究其责任。我儿子购买了新能源车辆，根据国家政策会免费给我安装充电桩，该充电桩由经销商给装，但需要物业公司同意，物业公司一直没有同意，导致我儿子至今没有安装成充电桩。诉争房屋入住前，我的房屋内有垃圾和粪便，根本无法使用，我认为与物业公司没有尽到管理职责有关系，我们全家人多次与物业公司交涉协商，物业公司却置之不理，态度强硬，致使我在维修房屋时付出了巨大代价，超出了预算。诉争房屋我应该与其他人一起于2013年7月1日入住，但是物业公司没有给我钥匙，导致我没有和其他人同样的时间入住，导致我产生了租房损失，我就此与其协商过，但物业公司让我去找开发商。物业公司应就其主张的物业费标准2.38元每平米提交相应依据，本小区是农村回迁房，2.38元的标准明显过高，不合理、不合法，我们多次要求物业公司出具收费的合理材料，物业公司均未出示，同时物业公司没有依法公开任何账目及物业费使用情况，没有落实账目公开制度和规定。我对物业公司合法性存在质疑，要求其提供合法营业许可证。物业公司在征收物业费时，没有开具合法发票，只开收据，业主多次索要，物业公司均拒绝开具，故物业公司存在偷税漏税行为。另我没有收到过物业公司的任何催缴通知。一审法院经审理查明：受开发建设单位北京威凯建设发展有限责任公司委托，盛智丰苑物业公司对海淀区XX镇XX地块定向安置房项目提供前期物业服务。双方在合同中约定物业服务费标准为每平方米每月2.38元。2014年1月24日，北京威凯建设发展有限责任公司向盛智丰苑物业公司发出入住手续办理凭单，通知盛智丰苑物业公司为赵月梅办理入住手续。同日，赵月梅作为海淀区XX镇XX嘉园XX号户主与盛智丰苑物业公司签订《入住合同》，合同中写明了房屋建筑面积45.98平方米，赵月梅应于每年6月15日前向盛智丰苑物业公司交纳物业管理费，逾期不交的收千分之五的滞纳金。在《入住合同》第十条约定：本合同自2014年1月24日起开始执行。同日，赵月梅还一并签署了《业主入住公约》和《承诺书》。2014年4月9日，赵月梅缴纳了2014年1月1日至2014年6月30日的物业费656.6元，盛智丰苑物业公司为赵月梅开具了收据。当日，赵月梅在《业主验收房屋登记表》上签字，该表维修内容一栏记载有电未验、上下水未验等7项内容。本案审理中，就赵月梅提出的抗辩理由，赵月梅仅提供了照片用以证明入住时房屋内有垃圾及粪便，盛智丰苑物业公司认可照片的真实性，但称在开发商建房过程中可能会有上述情况，与其管理无关。上述事实，有双方当事人陈述、北京威凯建设发展有限责任公司与盛智丰苑物业公司签订的《北京市物业服务合同》、《入住合同》、《业主入住公约》、承诺书、现场照片、物业费收据等证据材料在案佐证。一审法院判决认为：盛智丰苑物业公司受北京威凯建设发展有限责任公司委托，对海淀区XX镇XX地块定向安置房项目提供前期物业服务。赵月梅与盛智丰苑物业公司签订有《入住合同》，并签署了《业主入住公约》和《承诺书》，双方形成了物业服务关系。现赵月梅应当按照约定支付相关物业服务费用。本案争议焦点为赵月梅所提出的抗辩理由是否构成其不支付物业服务费的合理抗辩。根据赵月梅提供的证据及盛智丰苑物业公司的确认，可以证明赵月梅所购房屋入住时确实存在房间内有垃圾和粪便的情况，但在房屋刚由开发商交付给业主时，物业公司尚未履行管理职责，且在《业主验收房屋登记表》上也没有相应记载，故赵月梅提出的该项抗辩理由缺乏充分依据。赵月梅提出的其他抗辩理由没有提供证据佐证，法院亦无法采信。赵月梅入住时间与缴纳物业费用的时间存有差距，在盛智丰苑物业公司未提供相关证据的前提下，法院无法判定盛智丰苑物业公司自2014年1月1日起开始收取物业费用符合双方约定，且双方签订的《入住合同》亦约定自2014年1月24日起开始执行，故赵月梅应支付物业费用的起始日期应从2014年1月24日计算。同时需要指出的是，虽然赵月梅并未提出反诉，但盛智丰苑物业公司亦应提高自身的服务质量，及时回应业主提出的合理诉求。赵月梅提出的逾期交付房屋的情况，缺乏证据证明与盛智丰苑物业公司有关。考虑到赵月梅并非故意拖欠物业费用，故法院对于盛智丰苑物业公司主张要求赵月梅支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、赵月梅于本判决生效后七日内向北京盛智丰苑物业管理有限公司支付物业服务费一千一百一十三元一角九分（二○一四年七月二十四日至二○一五年七月二十三日）。二、驳回北京盛智丰苑物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。判决后，赵月梅不服一审判决，提出上诉，理由为：物业服务费2.38元明显超过回迁安置房的标准，被上诉人无法开具发票，属于非法收费，小区的保安、卫生也不达标，不配合安装节能车辆充电桩。赵月梅的收房时间为2014年4月9日，不应当从2014年1月开始收物业费。综上，要求撤销原判，依法改判。盛智丰苑物业公司同意原判。经审理查明：赵月梅在二审期间认可友谊嘉园东里未成立业主委员会。盛智丰苑物业公司在二审审理中明确表示随时可以出具发票。双方当事人在二审审理中均未提供新证据，原审法院根据本案现有证据查明事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人二审审理期间陈述在案佐证。本院认为：本案二审主要争议焦点在于以下问题：首先，关于赵月梅上诉认为每平方米每月2.38元的收费标准过高的问题。盛智丰苑物业公司受北京威凯建设发展有限责任公司委托，对海淀区XX镇XX地块定向安置房项目提供前期物业服务。赵月梅与盛智丰苑物业公司签订有《入住合同》，并签署了《业主入住公约》和《承诺书》，双方形成了物业服务关系。而且盛智丰苑物业公司事实上也为赵月梅提供了物业服务，赵月梅应当交纳相应的物业服务费用。赵月梅认为每平方米每月2.38元的物业服务费用过高，应当待友谊嘉园东里成立业主委员会后，由业主委员会与物业公司进行协商，而不应以此为由拒交物业费。其次，鉴于盛智丰苑物业公司事实上一直在为赵月梅提供物业服务，赵月梅应当交纳相应的物业服务费用，赵月梅交纳物业费后，盛智丰苑物业公司应当及时为其开具发票，而且盛智丰苑物业公司在二审审理中也明确表示随时可以出具发票。赵月梅不应以是否开具发票作为拒交物业费的理由。再次，赵月梅上诉提出保安、卫生服务不达标，但未提供充分证据对此其主张加以证明，故本院不予采信。最后，关于物业费计算时间的问题，赵月梅与盛智丰苑物业公司签订的《入住合同》约定自2014年1月24日起开始执行，故赵月梅应支付物业费用的起始日期应从2014年1月24日计算。同时，盛智丰苑物业公司作为服务机构应当注意提高自身的服务质量，及时配合业主处理好日常生活中遇到的问题。综上，原审法院认定事实清楚，判决结果并无不当，本院予以维持。赵月梅的上诉理由与请求，缺乏事实与法律依据，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费五十元，由北京盛智丰苑物业管理有限公司负担二十五元（已交纳），由赵月梅负担二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费五十元，由赵月梅负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈立新审 判 员 陈 伟代理审判员 张 琦二〇一五年八月十九日书 记 员 杜宏艳 微信公众号“”