（2015）宜秀民一初字第00851号

裁判日期: 2015-08-19

公开日期: 2015-09-23

案件名称

吴照华与刘桂香房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

安庆市宜秀区人民法院

所属地区

安庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴照华,刘桂香

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第九十三条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条

全文

安徽省安庆市宜秀区人民法院民事判决书（2015）宜秀民一初字第00851号原告：吴照华,男,1970年2月12日出生,汉族,住安徽省安庆市迎江区。委托代理人：邹贵方，安徽邹贵方律师事务所律师。委托代理人：王静，安徽邹贵方律师事务所实习律师。被告：刘桂香，女，1964年7月1日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。原告吴照华与被告刘桂香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月4日立案受理。依法由代理审判员郝炎平适用简易程序，于2015年6月24日公开开庭进行了审理。原告吴照华的委托代理人邹贵方、被告刘桂香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴照华诉称：2013年6月11日，原告经被告同意从案外人朱晓红处承租了浮山路48-10、11号门面房，原承租人朱晓红将房屋租金支付到了2013年6月17日。原告与朱晓红签订转让合同的同时，也与被告签订了房屋租赁合同。原告与朱晓红的转让合同约定：在朱晓红将店铺交给原告以后，原告开始向被告缴纳租金及相关费用。原告与被告的租赁合同约定：原告向被告交纳押金15000元整，双方租用期间届满后，被告需将押金退还原告。2014年9月20日，原告与被告经协商，同意终止房屋租赁合同。但在被告退还押金时，被告以朱晓红在租赁期间拖欠了物业费4000元为由，从押金中扣留4000元。朱晓红在承租期间，将房屋租金付到了2013年6月17日，原告承租后，从2013年6月18日开始交纳租金直到2014年9月17日止，而被告却无故从押金中扣留2014年9月10日至2014年9月20日的房租4000元。综上，被告无故扣留原告押金共计8000元于法无据，为维护自身合法权益，诉至法院，请求：判令被告向原告返还扣留的房屋押金8000元整。被告刘桂香辩称：1、原告关于被告从房屋押金中扣留4000元物业费的陈述，与事实不符。2013年6月11日，原告与朱晓红签订酒店转让合同，由原告经营桐枞水碗店。由于朱晓红经营期间拖欠了鑫居物业公司物业费5335元，后经原告、被告及物业公司协商，物业公司同意只收取拖欠的物业费4000元，原告也同意交纳4000元物业费，并于2013年8月11日将4000元交给被告，由被告将此款交至物业公司。为此，原告从应付给朱晓红的转让费中扣留了4000元，至今未付。2、被告收取原告2014年9月10日至2014年9月20日的房租4000元有事实和法律依据。被告之子赵映澜于2012年10月18日与朱晓红签订租赁合同，约定从2012年12月10日起算租金，后陆续支付到了2013年6月10日。原告与朱晓红于2013年6月11日签订转让合同，并于当日实际承租该房屋，此后均于每季度开始月份的10-13日交纳下季度房租。2014年9月10日，原告准备转让酒店，在被告的催要下，于2014年9月18日支付了房租36900元。2014年9月20日，原告与案外人靳猛签订酒店转让合同，并于2014年9月22日实际交付房屋。在原告与案外人靳猛签订酒店转让合同时，被告也在场，经三方协商，2014年9月10日至9月22日的房租，由原告支付，原告当时也同意该部分房租由靳猛在转让费中扣除，被告同意该十天的房租只收取4000元，靳猛在应付给原告的转让费中扣除了4000元，2014年12月23日被告向原告出具收条，该4000元目前还在靳猛手中。原告的房屋押金已在2014年9月20日与靳猛地转让合同中约定转给靳猛，原告诉称被告在押金中扣留4000元不是事实，被告收取2014年9月10日至9月20日的房租有事实和法律依据。在举证期限内，原告向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告主体适格；2、房屋转让合同一份，证明原告从朱晓红处承租了被告的门面房，朱晓红将房租交到了2013年6月17日，4000元物业费系朱晓红所欠，被告扣取原告4000元物业费没有依据；3、房屋租赁合同一份，证明原告从第三人处承租了被告的门面房后，与被告补签了房屋租赁合同，被告收取了原告15000元房屋押金及租赁期限；4、收条两份，证明被告从原告押金中扣下朱晓红欠下的物业费4000元和房租4000元的事实。被告刘桂香对原告提交的证据发表如下质证意见：对原告提交的证据1、证据3、证据4无异议，对证据2的真实性无异议，但该份证据不能证明房租的实际交纳周期。被告刘桂香为证明自己的诉讼意见，向本院提交的以下证据：1、被告身份证复印件一份，证明被告身份情况；2、房屋转让合同复印件一份，证明朱晓红与吴照华于2013年6月11日签订转让合同，实际承租被告的门面房从事经营活动，房屋租金应该从2013年6月11日开始支付；3、原告与靳猛房屋转让合同一份，证明吴照华与靳猛于2014年9月20日签订转让合同，9月22日吴照华才将门面实际交给靳猛，2014年9月10日至9月22日，吴照华实际占用门面房从事经营；4、靳猛证明材料一份，证明2014年9月22日接受吴照华转让被告的门面，因吴照华拒绝支付2014年9月10日以后的房租，经三方协商，靳猛从应付转让费扣下4000元，尚未转交给被告；5、工商银行证明一份，证明原告从2013年9月10日开始支付房屋，以后每季度开始月份10日以后三天内交付房租，几2014年6月10日支付房租32900元，原告以物业费问题少支付房租4000元的事实；6、鑫居物业证明一份，证明2013年8月14日收到被告代替秀膳坊酒店交物业费4000元；7、收条一份，证明2013年8月11日，原告同意并在自愿情况下，代替秀膳坊酒店交物业费4000元的事实；8、被告与朱晓红、靳猛、吴照华的房屋租赁合同各一份，证明承租人房租均是从每季度开始月份的10日内缴纳。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：1、对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但是对证明目的有异议，该合同签订时间是6月11日，并不表明房屋租金从6月11日开始支付，合同明确约定了租期至2017年12月17日止；证据3由于是复印件，因此不能达到被告的证明目的；对证据4有异议，该份证据是证人证言，证人应出庭接受质证，且证人的身份情况不明，因此达不到被告的证明目的，而且被告的证明目的上经三方协商原告同意扣除4000元的说法，没有证据加以证明；对证据5的证明目的有异议，该证据只能证明吴照华2013年9月10日缴纳过房租，同时房租打款的时间并不必然等于房租的计算时间，原被告签订的合同明确约定了房租的计算期，原告提前缴纳房租符合合同约定，原告事先扣除的4000元属于物业费，不属于房租；对证据6的关联性有异议，缴款人是被告，并不是原告经营所欠；对证据7的真实性无异议，但是对证明目的有异议，该证据只能证明被告收了原告4000元物业费的事实，但是不能证明该4000元是在原告同意并在自愿的情况下支付；对证据8，其中被告与朱晓红、靳猛签订的合同与本案没有关联性，但是能够证明合同的租赁期为2012年10月18日至2017年10月17日止。对于原、被告签订的合同，被告提供的合同上注明房租结算从2012年12月10日开始，我方保留的合同没有该字样，是被告擅自加上去的。经庭审举证，结合当事人的陈述，本院认证如下：被告对原告提交的证据真实性均无异议，经审查，本院对原告提交的证据予以认定。关于被告提交的证据，其中证据1、证据2，原告对其真实性无异议，经审查，本院予以认定；其中证据3，被告提供的虽系复印件，但该份证据的内容与原、被告的陈述相一致，本院予以认定；其中证据4，由于案外人靳猛未到庭接受质证，其证言本院不予认定；其中证据5，该份证据虽然内容真实，但达不到被告的证明目的，本院不予认定；其中证据6、证据7，该两份证据可以相互印证，且原告对证据7的真实性并无异议，本院对该两份证据予以认定；其中证据8，即被告及赵映澜与前后三任租客所签租赁合同，合同显示租赁期的开始时间均为合同签订当月的18日，而非被告所称的当月10日开始计算租赁期，该组证据达不到被告的证明目的，本院不予认定。根据以上认定的证据及当事人陈述，本院查明以下案件事实：位于安庆市逸泉湾9栋10-11号门面的所有权人为被告刘桂香之子赵映澜。2012年10月18日至2013年6月11日期间，朱晓红承租该房屋经营秀膳坊酒店，朱晓红与被告之子赵映澜签订的租赁合同约定租赁期限为2012年10月18日至2017年12月17日。2013年6月11日，原告与朱晓红签订《秀膳坊酒店转让合同》，约定朱晓红将该酒店转让给原告吴照华经营桐枞水碗酒店，原告遂与被告之子赵映澜签订房屋租赁合同，合同约定租赁期为2012年10月18日至2017年12月17日，房屋租金前两年为12300元每月。朱晓红将房屋租金已支付至2013年6月17日。在原告经营该酒店期间，被告发现朱晓红尚欠经营期间的物业费用5335元，经原告、被告及物业公司三方协商，物业公司同意减免所欠物业费中的1335元，应收取的4000元由原告吴照华支付。2013年8月11日，原告吴照华将4000元物业费交给被告，被告于2013年8月14日将4000元交至安庆鑫居物业管理有限公司。2014年9月20日，原告与案外人靳猛、毛宏磊签订《安庆市桐枞水碗餐饮店开发区分店转让合同》，约定原告将其经营的桐枞水碗餐饮店开发区分店转让给靳猛、毛宏磊经营。原告经营期间，房屋租金已交至2014年9月17日。被告认为，朱晓红承租房屋的开始时间是2012年10月18日，扣除50天的装修免租期，租金的起算时间应为2012年12月10日，截至原告向靳猛、毛宏磊转让酒店时，该房屋的租金仅缴至2014年9月10日，而原告于2014年9月20日转让酒店，因此2014年9月10日至2014年9月20期间的租金应由原告承担，所以被告在原告转让酒店时收取了原告十天的房屋租金4000元。原告认为，案外人朱晓红经营期间所拖欠的物业费用不应由原告承担，所以被告向其收取的4000元物业费应当返还；且原告经营期间的房屋租金已交至2014年9月17日，被告再次收取2014年9月10日至2014年9月20日期间租金4000元的行为无事实和法律依据，该4000元租金也应向原告返还，为此，原告诉至法院。本院认为：合同双方均应本着诚实信用原则签订和履行合同，合同双方的合法权益受法律保护。本案的争议焦点为以下两点：1、原告所支付的案外人朱晓红经营期间所拖欠的物业费是否应当由被告返还。原告在经营期间，于2013年8月11日代为支付其前任经营者经营期间所拖欠的物业费的行为，系其对自身权利的处置，且该费用系最终交付给物业公司，而非由被告刘桂香所享有，由此产生的代偿关系应发生在原告与朱晓红之间，原告以此为由请求被告返还代付的4000元物业费，于法无据。根据案件事实，原告于2013年8月11日交纳朱晓红所拖欠的物业费，而原告转让酒店的时间是2014年9月20日，租赁房屋的押金也应是在原告转让酒店时按约定退还，原告关于被告在房屋押金中扣留4000元物业费的陈述，与事实不符。因此，原告关于被告向其返还押金中扣留的4000元物业费的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。2、原告将酒店转让前的房租是交到了2014年9月17日还是交到了2014年9月10日。根据被告之子与先后三任承租人所签的租赁合同看，租赁期的开始时间均为合同签订当月的18日，朱晓红、吴照华等承租人交纳房租的方式均为按季交纳，即每次交纳三个月房租，根据租赁合同及交易惯例，房租的计缴时间应为租期开始的时间。被告辩称房租的计缴时间应为开始交纳房租月份的10日，但并未提供证据予以证明。被告在其保留的租赁合同中单方备注房租计缴日期的行为对原告不具有约束力。本案中，原告关于将转让前的房屋租金已交至2014年9月17日的主张，本院予以采信。被告关于原告仅将转让前的租金交至2014年9月10日的诉讼意见，本院不予采信。原告于2014年9月20日转让酒店，被告在原告转让酒店时收取了2014年9月10日至2014年9月20日的房租4000元，其中2014年9月10日至2014年9月17日，共计七天的房租系重复收取，被告应向原告返还，即原告关于被告向其返还2014年9月10日至2014年9月17日重复收取的7天房租共计2800元的请求，符合法律规定，本院予以支持，原告关于被告返还超出七天部分的租金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘桂香于本判决生效之日起十日内向原告吴照华返还房屋租金2800元；二、驳回原告吴照华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘桂香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。代理审判员　　郝炎平二〇一五年八月十九日书　记　员　　杨荣凯附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。关注公众号“”