（2015）相民初字第1038号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2016-07-15
案件名称
苏州伟邦物业管理有限公司与董国兴物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市相城区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏州伟邦物业管理有限公司,董国兴
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《江苏省物业管理条例（2003年修正）》：第二条第一款，第六条第一款，第十六条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相民初字第1038号原告苏州伟邦物业管理有限公司，住所地苏州市相城区元和街道齐陆北路10号。法定代表人方培华，总经理。委托代理人赵彪，上海得勤律师事务所律师。委托代理人蒋风华，公司员工。被告董国兴。原告苏州伟邦物业管理有限公司与被告董国兴物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月30日受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员丁亦辛独任审判，于2015年7月16日公开开庭进行了审理。后本院将本案转为简易程序审理，并于2015年8月17日公开开庭。原告苏州伟邦物业管理有限公司委托代理人赵彪、被告董国兴均两次到庭参加诉讼；原告委托代理人蒋风华参加第二次开庭。本案现已审理终结。原告苏州伟邦物业管理有限公司诉称，被告购买苏州市相城区国际服装城1幢1106室房屋，于2009年11月26日收房入住。被告除收房时缴纳了12个月的物业管理费，其后的物业管理费一直未交。要求判令：被告支付2010年11月26日起至2014年12月31日的物业管理费10558元以及该款从2015年1月1日起至实际支付日止、按每日千分之三计算的滞纳金。被告董国兴辩称，1、从我入住到现在没有和对方签过任何服务协议，所以我不应该支付物业费。2、我家里曾经出过很多次断水断电的事情，财物被盗，原告从来不管不问，没有尽到相应的物业管理义务。和原告沟通，但原告采用停水停电停电梯的方式，导致我走了两个月的楼梯，停水停电迫使我到饭店吃饭导致损失。我家楼上漏水，要求物业出面沟通，物业从来没有过问。小区本幢楼道门自从拿到钥匙以后从来没有起到作用，电灯也没有，导致我家里被盗，监控设施完全是空架子。保安巡逻也没有落实。家里走廊漏水导致我家卫生间、地板、电线根本性损坏。种种情况原告也应该知道。要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告作为业主于2009年11月26日签署《业主文表》、领取钥匙入住苏州市相城区春申湖中路国际服装城1幢1106室（现公安编号为春申湖中路19号1103室），同时与开发商苏州市相城区国际服装城开发有限公司、本案原告签订《苏州市前期物业管理服务协议》，约定：被告所购房屋为143.57平方米，在本物业区域业主委员会成立前，由开发商选聘本案原告进行前期物业管理工作，期限为签约日开始至国际服装城全部建设完成交付使用后两年止，高层的物业管理费标准为1.5元/月/平方米（包含高层住宅的电梯水泵运行费0.65元/月/平方米）；业主需遵守《业主临时公约》；小区物业委员会成立后，小区业主可按相关规定召开业主大会另行选聘物业公司；免责条款中约定，因刑事犯罪等到违法行为致业主受损，开发商及物业公司不负赔偿责任；违约责任中约定，包括但不限于30%以上业主延迟交付物业费致物业公司未达到管理服务质量约定的，责任由业主承担；业主如不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金；本合同经签字后生效，至本物业业主委员会与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效为止。被告在收房交纳了从2009年11月26日起的12个月物业管理费，至今未交其他时段的物业管理费，原告因此诉讼来院。另查明，苏州市相城区住房和城乡建设局物业管理科、元和房管所分别于2010年2月25日、2013年7月12日核发前期物业招标投标合同备案表，原告的合同期限从2010年3月2日至2013年3月1日、2013年3月5日至2016年3月4日。上述事实，由原告的营业执照复印件、组织机构代码证、被告的身份证复印件、被告的商品房买卖合同复印件、业主文表、《苏州市前期物业管理委托合同》、《苏州市前期物业管理服务协议》、招标投标合同备案表以及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中，被告对原告举证的《苏州市前期物业管理服务协议》上签名否认为其本人所签，经本院释明，被告明确表示不要求进行鉴定。原告还举证被告所住房屋电梯浸水造成事故的情况说明、电梯维修发票、报价单，以证明被告造成电梯损坏、造成损失，原告要求被告承担损失，被告置之不理。被告称与其无关。被告举证原告于2014年7月14日张贴的电梯维修公告中，称原告乱花业主的钱；原告称价格由维保单位报价，且事实上未为此向业主收过一份钱。被告另举证照片18张，以证明小区的种种脏乱差情况，但称部分照片为两年前所摄；认为原告根本未实行管理，被告无义务交物业管理费。原告称如照片真实，造成此种情况被告连续四年多不交物业费也是重要原因。被告还举证接处警工作登记表1份，称2010年7月7日家中被盗；原告对真实性无异议，但称属于物业公司的免责范围。原告还举证张贴于被告大门上的物业费催缴通知，被告称与其无关。双方明确，该物业至今未成立业主委员会。本院认为，被告作为业主，与原告签订了《苏州市前期物业管理服务协议》，被告虽辩称协议上的签名非本人所签，但对此未予以举证，本院对此协议的真实性予以认定。被告应按《苏州市前期物业管理服务协议》约定的标准支付物业费，但此协议未约定交费期限。原告为此举证《业主临时公约》1份，称交费期限为每年一次、在每年12月前一次性缴纳，但此公约无被告签字认可，被告亦否认看到，故该公约对被告并无约束力。原告还举证了张贴于被告大门上的缴费通知单的照片打印件，以证明进行了催缴。被告的房屋属于高层，根据面积和约定的收费标准，2010年11月26日至2014年12月31日的物业管理费应为10584.85元。双方虽对付费期限未明确约定，原告可随时要求被告支付过往时段的物业费；根据原告提供的照片，可认为原告向被告逐年催讨物业费，故原告现要求被告支付物业费从2015年1月1日起的滞纳金，可予准许。双方在合同中约定了滞纳金标准为每日千分之三，考虑到当事人约定的滞纳金视为违约的损失赔偿，其支付应与损失额相适应，现对于被告违约给原告造成的损失，原告未提供相应依据予以证实，故依照法律规定的公平起见，本院对原告主张的滞纳金酌情调整，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。物业管理为有偿服务，业主希望受到满意的服务，依约交纳物业管理费为前题；如业主认为服务不到位即不交物业管理费，对其他依约缴纳物业费的物主亦不公平。依照《江苏省物业管理条例》第二条、第六条、第十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告董国兴支付原告苏州伟邦物业管理有限公司物业服务费人民币10584.85元，并支付该款从2015年1月1日起至实际支付日止、按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算的滞纳金，均于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币80元，由被告董国兴负担（被告负担之款，原告自愿垫付，不再退回，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员 丁亦辛二〇一五年八月十九日书记员 顾艺纬 更多数据：