（2015）长中民三终字第04949号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-10-29
案件名称
周薇、聂终平与何俊、周光辉房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何俊,周薇,聂终平,周光辉,唐之荣,唐华英
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民三终字第04949号上诉人（原审被告）何俊。委托代理人苑芳军，湖南宇路律师事务所律师。被上诉人（原审原告）周薇。委托代理人谢治国，湖南富强律师事务所律师。委托代理人周益辉。被上诉人（原审原告）聂终平。委托代理人谢治国，湖南富强律师事务所律师。委托代理人周益辉。被上诉人（原审被告）周光辉。原审第三人唐之荣。原审第三人唐华英。上诉人何俊因与被上诉人周薇、聂终平、周光辉，原审第三人唐之荣、唐华英房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院作出（2014）天民初字第3024号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明，周薇、聂终平分别系位于长沙市解放西路378号湘茶大厦104号和105号商业门面的所有权人，两门面的面积分别为230.83平方米和196.15平方米。2010年8月25日和2011年12月8日，周薇、聂终平经过公证分别委托周益辉代为办理上述商业门面的出租、出售或抵押。此后，周薇、聂终平作为出租方由其委托代理人周益辉出面与何俊作为承租方、周光辉作为承租人的担保方于2011年12月30日签订了《房屋租赁合同》，合同约定由何俊承租周薇、聂终平上述两处门面经营酒吧，周光辉系担保人，租赁期间为五年零天，即自2012年1月3日起至2017年3月15日止，其中装修期70天，自2012年1月3日起至2012年3月15日止，该装修期内免收租金，计租期五年，即自2012年3月16日起至2017年3月5日止。双方还约定的租金标准为首年度税后租金总额为162万元，自第二年开始，每年租金在上年租金总额基础上递增5%，即本年度租金按上年度租金的105%计取。租金支付方式：本合同签订之日即付按金27万元及首期4个月的租金54万元，以后每4个月为一租金段，其租金在上一租金段期满前提前30日一次性由承租方支付给出租方，先租后用，即每年2月15日以前支付本年3月16日至本年7月15日租金，每年6月15日以前支付本年7月16日至本年11月15日租金，以此类推。每期租金由承租方直接付至出租方指定账户，出租方收款后在承租方银行付款条上背书作为收据。合同第五条约定按金及清退条件：本合同签订之日，承租方向出租方一次性支付房屋按金27万元，上述按金只有在承租方全部如实履行合同各项条款规定的义务的前提下，合同期满，正常退场，或非承租方原因提前退场，在承租方结清全部欠付费用并办理完毕退场手续后，出租方应在7个工作日内将所余按金本金退还给承租方，除此之外，出租方有权不退按金。合同约定物管费、水电费以及职能部门所收取的相关费用由承租人缴纳，由承租人与物业公司签署物管合同。合同还特别约定，承租人正式进场装修前必须报送装修方案给出租人审签同意后方可进行装修，装修不得改变房屋的主体结构；未经出租人书面同意，承租人不得改变房屋用途，并不得擅自转租（或无偿转让，或合作转让）部分（或全部）租赁房屋（或空坪隙地）给第三者使用，如确需与第三方合作，须提前60天向出租人提出书面申请，出租人同意签认后方可进行，否则视为无效法律行为。合同第九条第9款约定，凡正常退场或因承租人违约而退场的情况下，承租人必须保持所租房屋结构、设施、设备完整无缺，对出租人的自行装修和固定设备，必须本着“来装去留”的原则，不得随意拆卸或恶意损坏，除承租人可移动的物品归承租人带出以外，其他固定装修、固定在装修内外的设备、广告牌、附属结构等均归出租人所有，承租人无权要求出租人给予任何补偿。合同第十条第2项约定，如因出租人原因要求提前终止合同，应提前60日通知承租人，属出租人违约，承租人除有权要求出租人无条件退还按金、已付租金余额外，出租人应支付给承租人50万元违约金并赔偿承租人相应的装修损失；第十条第4项约定，如因承租人原因要求提前终止合同，承租人应提前60日通知出租人，属承租人违约，出租人除有权不退按金和已付租金余额外，承租人还应当支付给出租人50万元违约金，并赔偿出租人由此造成房屋空置期间内的租金损失；第十条第5项约定，如因承租人违约原因引起出租人根据合同约定强制单方提前终止合同的，属承租人违约，出租人除有权不退按金、已交租金余额，向承租人追缴欠付租金、欠费外，承租人尚应支付出租人50万元违约金，同时承租人应无条件退场；第十条第6项约定，如承租人不按约定按时足额支付租金及其他费用，属承租人违约，延期30日以内，出租人有权要求承租人按欠付金额的每日千分之五计付滞纳金，拖欠租金30日以上，除计滞纳金外，出租人有权采取断水断电等措施予以制约，由此所造成的经营损失及其他法律责任均由承租人自行负责，拖欠租金60日以上，视承租人自行放弃经营场所权利，出租人除依据合同条款追缴租金和滞纳金外，尚有权按承租人违约强制单方提前终止合同，承租人应承担本条第5项所规定的全部违约责任。第十条第7项约定，如承租人在应当退场时不能如期退场，延期30日以内，出租人有权要求承租人按每天双倍租金支付给出租人，延期30日以上，出租人不退按金并强制收回房屋使用权，同时有权要求承租人支付50万元违约金给出租人，并赔偿由此给出租人续租所造成的损失。第十条第8项约定，如承租人擅自改变房屋用途、擅自转租（与第三方合作），严重违规装修以及严重违反合同约定其他条款时，属承租人违约，出租人除有权要求承租人承担出租人全部损失赔偿和相应法律责任外，尚应支付给出租人不少于50万元的违约金。以上合同由周薇、聂终平的代理人周益辉代表出租人签字，何俊作为承租人签字，周光辉作为承租人的担保人签字。2012年2月26日，案外人梁锐轩作为第二承租人、何俊作为第一承租人、担保人周光辉共同作为乙方与周薇、聂终平的代理人周益辉作为甲方签订了《房屋租赁补充合同》，补充合同载明因乙方经营需要，引进酒吧经营者梁锐轩作为合作伙伴，要求甲方同意其作为乙方第二承租人，在原合同上增加其承租人名字，与第一承租人共同履行原合同约定的责任义务并享有相应权利，补充合同约定：一、乙方第二承租人自愿接受原合同全部条款内容，乙方第一承租人自愿作为第二承租人的担保人；二、在原合同存续期间，无论是主观或客观原因引起，如乙方承租人不愿或不能全部（或部分）履行原合同规定的责任和义务，则第一承租人担保无条件的承担起乙方全部承租人的全部责任和义务；三、在原合同存续期间，乙方担保人自愿同时为第一承租人和第二承租人担保，如乙方承租人不能全部（或部分）履行原合同规定的责任和义务，则担保人自愿承担起乙方全部责任和义务。在签订以上补充合同的同时，在原《房屋租赁合同》文本上乙方栏（承租人栏）加注“第二承租人梁锐轩”。合同签订后，周薇、聂终平依约向何俊提供了合同约定的租赁房屋经营“影子酒吧”，何俊在引进梁锐轩后该影子酒吧主要交由梁锐轩进行经营（何俊亦系股东），梁锐轩经营期间主要由梁锐轩交纳租金，期间梁锐轩有多次迟延交付租金的行为。2012年10月12日，何俊、梁锐轩与周益辉达成协议，决定由影子酒吧付周益辉滞纳金3万元，其中1万元待以后准时交租金时退还，但前提是必须按合同期足额付款，吊顶之事冲抵再不能提，如再次违约，一是严格按合同约定，二是有权追补所欠。周薇、聂终平自认何俊为106号门面吊顶周薇、聂终平应支付何俊5000元。2013年6月17日，梁锐轩向周薇、聂终平承诺：对于2013年6月15日应付的租金567000元分三期支付房东，其中2013年6月20日前付141750元，7月20日前付141500元，2013年8月20日前付清余款283500元，以后从2013年10月15日起恢复按合同约定付款，如我方不能按此承诺付款到位或以后不能严格按合同约定付款，则视为我方违约，作自动提前终止合同处理，同时房东有权追缴我方既往滞纳金和违约金。2013年10月20日，梁锐轩以准备引进新的经营者肖恒继续经营酒吧，要求周薇、聂终平与新的经营者重新签订新的租赁合同为由向周薇、聂终平发出《关于中止原承租合同的申请》，要求中止原签订的租赁合同。同日，因第二承租人梁锐轩对影子酒吧经营不善，连续亏损，无力继续维持，自愿放弃第二承租人的全部权利和义务，经与第一承租人何俊商量，第一承租人同意其有条件退出，何俊与梁锐轩的委托代理人李广荣共同向周薇、聂终平发出了《告知房东及承诺书》，承诺自2013年10月20日起，该房屋的全部租赁权利和义务由第一承租人独自承担，不再有第二承租人，第二承租人在2013年10月20日以前所欠房东房屋租金及滞纳金均由第一承租人何俊负责承担。梁锐轩退出酒吧经营后，由何俊接手继续经营。2014年3月8日，何俊未经周薇、聂终平书面许可即与唐之荣、唐华英签订《酒吧合作经营协议》，该协议约定：何俊以上述租赁房屋场地使用权以及场地内现有装修、设施、设备作为与唐之荣、唐华英合作的条件，何俊按月收取固定管理费68000元，唐之荣、唐华英负责合作期内酒吧经营管理，自负盈亏，负责酒吧的全部实际投入，唐之荣、唐华英承担经营期间的债务及包括房屋租金、二次装修费用、税费、行政罚款、水电费、物管费、人工工资、通信费在内的各种费用，何俊必须在该合作经营协议签订后二十日内取得房屋出租人的书面同意本合作协议的书面意见，并出具唐之荣、唐华英与影子酒吧债务无关的告示；同时还约定，合作经营期内，唐之荣、唐华英可根据自身的经营策略，重新对酒吧进行装饰、装修，费用由唐之荣、唐华英全部承担，唐之荣、唐华英在合作期内所有装饰，在本合作协议到期后或中途解除后能拆除的由唐之荣、唐华英自行拆除，不能拆除的采取“来修去丢”的原则由何俊所有，唐之荣、唐华英所进行的二次装修所涉及的消防、治安、安全等由唐之荣、唐华英自行负责，费用由唐之荣、唐华英承担。合作协议还约定了其他条款。唐之荣、唐华英承租该房屋后，对租赁房屋随即进行重新装修，装修过程中天心区公安消防大队数次要求唐之荣、唐华英予以整改。何俊除第一期租金正常交付外，从2012年6月15日起未按合同约定如期足额交纳租金，何俊或原第二承租人梁锐轩对于应交的2012年6月15日以后的租金，实际于2012年7月17日实付35万元，7月23日实付18.5万元，7月26日实付5000元，10月31日实付12万元，11月15日实付12万元，11月30日实付30万元，2013年3月19日实付10万元，3月26日实付35万元，4月1日实付11.7万元，6月20日实付14.175万元，7月23日实付14.175万元，9月2日实付28.35万元，10月23日实付40万元，10月25日实付16.7万元，2014年2月27日实付15万元，2月28日实付15万元，3月10日实付26.7万元，3月13日实付2.835万元，6月30日实付40万元，此后至今何俊再未支付租金。截止2014年9月30日周薇、聂终平起诉前，何俊已拖欠租金19.535万元。周薇、聂终平得知何俊与唐之荣、唐华英签订酒吧合作经营协议以后，委托周益辉于2014年8月16日向何俊方面发送律师函通知何俊：一、根据双方所签房屋租赁合同第十条第6款之规定，即日起周薇、聂终平与何俊2011年12月30日所签房屋租赁合同提前终止；二、要求何俊即时解除与唐之荣、唐华英签订的《酒吧合作经营协议》，并通知房屋实际占用人一同协商处理退场相关事宜，并要求何俊付清拖欠的租金、滞纳金、违约金；三、如何俊不配合，周薇、聂终平将按合同约定直接收回房屋使用权，并依法追索拖欠款项，在重新招租前为确保安全周薇、聂终平将暂停该房屋的水电。以上律师函由唐之荣、唐华英的工作人员谭邦茂、何俊在湖南省广东商会的工作人员陈双凤签收，但未由何俊本人签收。2014年8月22日周薇、聂终平致函唐之荣、唐华英，要求配合周薇、聂终平尽快收回房屋，并做好退场工作，保持所租房屋结构、设施、设备完整。周薇、聂终平于2014年8月22日对租赁房屋进行了停水停电，唐之荣、唐华英停止装修，现在该租赁房屋处于闲置状态至今。2015年清明节前夕，唐之荣、唐华英的工作人员将从后租住的住宅内搬出来的物品和租赁门面的空调搬入租赁房屋内，并将租赁房屋前门和后墙砌墙封闭，将租赁房屋的后门从内堵塞。2015年5月29日，原审法院依职权在基层组织和周薇、聂终平代理人见证下打开了涉案门面后墙对涉案门面进行了现场勘查并录像，现场如下：唐之荣、唐华英对涉案门面已经布置好顶部的音响线缆、架设了音响，并对门面内的柱子和门面墙壁进行了装修，目前还是水泥地面，尚未装修地板，门面内堆满了空调外机以及酒吧设施设备、冰箱和其他物品。2014年9月15日何俊向原审法院提起诉讼，以唐之荣、唐华英未在2014年6月14日、7月4日支付下一段的租金和管理费为由要求解除与唐之荣、唐华英之间的酒吧合作经营协议并腾空该房屋，并要求支付拖欠的租金、逾期违约金、管理费、返还设备设施。唐之荣也对何俊提起了反诉，要求何俊退还保证金60万元、赔偿酒吧装修损失206万元、未能营业损失100万元、承担违约金60万元，此后何俊又撤回要求解除与唐之荣、唐华英之间的酒吧合作经营协议的诉讼请求，目前该案尚在原审法院审理之中。周薇、聂终平此后于2014年10月9日诉至原审法院，请求判令：一、解除周薇、聂终平与何俊签订的房屋租赁合同并及时腾退占用的房屋。二、何俊支付拖欠的应于2014年6月15日缴纳的房租195350元、应于2014年10月15日缴纳的租金595350元（增加诉请），2015年2月15日应付租金625118元（增加诉请），以及至其实际退房之日止的待计房租。三、何俊支付历次拖欠房租的算至2014年9月30日止的滞纳金588143元（庭审中增加2014年10月1日至2015年4月20日的滞纳金946915元）并赔偿房屋空置期间中途重新装修期间2个月、招商期4个月的租金损失893025元（庭审中增加诉请金额44655元），违约金50万元。至本案开庭之日的诉请金额合计4388556元。四、周光辉在何俊不能支付上述款项时承担保证责任。原审法院认为，周薇、聂终平与何俊签订的房屋租赁合同及其补充合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同合法有效。本案的争议焦点在于以下几个方面：一、关于违约责任主体问题。合同签订后，周薇、聂终平后来同意何俊与梁锐轩合作经营，并将梁锐轩作为第二承租人加入，虽然其中有一段时间由梁独自进行经营，但何俊承认其与梁锐轩等人均为酒吧的股东，且何俊作为第一承租人，负有与第二承租人共同承担向周薇、聂终平按时支付租金的义务，周薇、聂终平已经将涉案门面移交给何俊经营酒吧使用，何俊无论是在梁锐轩经营期间还是此后其自行经营酒吧期间均未全面履行合同义务按照约定的时间及时足额交纳租金，此后，何俊又未经周薇、聂终平书面同意将租赁门面以与唐之荣、唐华英签订酒吧合作经营协议形式转给唐之荣、唐华英经营，因双方的租赁合同明确约定未经周薇、聂终平同意何俊不能转租或与他人合作，何俊与唐之荣、唐华英之间名为合作，实为转租，该行为违反了合同约定，此后何俊拖欠2014年6月15日以后的租金，至2014年8月16日周薇、聂终平发律师函要求解除租赁合同已经超过了60日，周薇、聂终平在此后催告未交租金后于2014年8月22日对租赁房屋断水断电符合房屋租赁合同第十条第6项约定的“拖欠租金30日以上，除计滞纳金外，出租方有权采取断水断电等措施予以制约，由此造成的经营损失及其他法律责任均由承租人自行负责，拖欠租金60日以上，视为承租人放弃经营场所权利”的约定，而从本案的其他事实看，唐之荣、唐华英接手承租该租赁房屋以后，对涉案租赁房屋一直在进行重新装修，期间经过消防多次验收均未通过，周薇、聂终平在2014年8月16日催收租金未果发函要求解除合同并于2014年8月22日对涉案门面停水停电，其停水停电的行为发生在何俊延迟交付租金两个月以后，且造成涉案房屋不能作为酒吧正常营业主要系装修未通过消防验收装修尚未完成引起，当时该酒吧也并未正式营业，并非周薇、聂终平停水停电引起，故原审法院认为本案中根本违约方系何俊而不是周薇、聂终平。因何俊存在以上迟延拖欠租金的行为且违反合同约定擅自转租他人经营，现周薇、聂终平要求解除双方签订的房屋租赁合同并返还门面，原审法院予以支持。二、关于租金的计算。何俊拖欠2014年6月15日到期的租金19.535万元，2014年8月16日以后该房屋一直由唐之荣、唐华英实际占有控制，何俊并未将房屋返还给周薇、聂终平，故对于此后的租金仍然应当按照约定标准支付，此后2014年10月15日应付租金59.535万元（租金期限至2015年3月15日），2015年3月15日至2015年6月15日期间实际发生的应付租金为468810元（按照约定标准2015年应交租金在上年度基础上上涨5%计算每4个月租金为595350元×1.05=”625”118元，每日租金625118元÷120天=”5209元，5209元×90天=468”810元），以上截止到2015年6月15日已实际产生的租金共计1259510元，原审法院予以支持。对于此后的租金，应当按照2015年每日5209元，2016年每日5469元（即5209元×1.05）的标准计算到实际退房之日。三、关于滞纳金的计算以及是否应予支持的问题。何俊未提交证据证实其每次支付租金的时间和金额，故有关租金的支付时间和金额应当按照周薇、聂终平认可的时间计算。虽然双方曾经就滞纳金进行过协商，周薇、聂终平也于2012年10月12日与何俊、梁锐轩达成协议由影子酒吧付周益辉滞纳金3万元，但周薇、聂终平并未承诺对此外的其他滞纳金放弃权利，因何俊和案外人梁锐轩原来均系共同承租人，对周薇、聂终平承担连带责任，何俊以所欠违约金系梁锐轩经营期间发生为由不予认可的意见不予采纳。但合同约定了如果何俊不按时交纳租金应按日承担千分之五的滞纳金，何俊认为该标准过高，原审法院认为该标准确实过高，对何俊提出的该意见予以采纳，酌情予以调低，原审法院认为滞纳金可以酌情按照每日千分之一的标准计算，具体计算如下：2012年6月15日应付租金54万元，2012年7月17日实际支付租金35万元，滞纳金为17280元，7月23日实际支付租金18.5万元，滞纳金为1140元，7月26日实际支付租金5000元，滞纳金为15元；2012年10月15日应付租金54万元，10月31日实际支付租金12万元，滞纳金为8640元，11月15日实际支付租金12万元，滞纳金为6300元，11月30日实际支付租金30万元，滞纳金为4500元；2013年2月15日应付租金56.7万元，2013年3月19日实际支付租金10万元，滞纳金为18144元，3月26日实际支付租金35万元，滞纳金为3269元，4月1日实际支付租金11.7万元，滞纳金为702元；2013年6月15日应付租金56.7万元，6月20日实际支付租金14.175万元，滞纳金为2835元，7月23日实际支付租金14.175万元，滞纳金为14033.25元，9月2日实际支付租金28.35万元，滞纳金为11623.5元；2013年10月15日应付租金56.7万元，10月23日实际支付租金40万元，滞纳金为4536元，10月25日实际支付租金16.7万元，滞纳金为334元；2014年2月15日应付租金59.535万元，2014年2月27日实际支付租金15万元，滞纳金为7144.2元，2月28日实际支付租金15万元，滞纳金为445.35元，3月10日实际支付租金26.7万元，滞纳金为2953.5元，3月13日实际支付租金2.835万元，滞纳金为85.05元；2014年6月15日应付租金59.535万元，2014年6月30日实际支付租金40万元，滞纳金为8930.25元，此后尚欠19.535万元算至2015年6月15日的滞纳金为68372.5元；2014年10月15日应付租金59.535万元，此款至今未付，算至2015年6月15日的滞纳金为144670.05元；2015年2月15日应付2015年3月15日至2015年6月15日实际产生的租金468810元，此款至今未付，算至2015年6月15日的滞纳金为56257.20元。以上滞纳金共计382209.85元（算至2015年6月15日），扣除何俊2012年10月12日已付滞纳金3万元以及何俊为周薇、聂终平代吊顶产生的5000元，何俊实际应付滞纳金347209.85元。四、关于按金（押金）和违约金的问题，双方所签房屋租赁合同第十条第5项中约定了如因何俊违约原因引起周薇、聂终平根据合同约定提前终止合同，周薇、聂终平有权不退按金、已经交纳租金余额，尚应支付50万元违约金的内容，原审法院认为本案主要系何俊不及时交纳租金违约在先，经过周薇、聂终平催告后也未交纳，系何俊迟延交付租金逾期60日导致周薇、聂终平按照合同约定的解除合同条件解除本案租赁合同，系何俊行为导致合同解除，按照约定周薇、聂终平有权不退押金27万元，同时何俊还应承担双方约定的违约金50万元，故对于周薇、聂终平要求何俊支付违约金50万元的诉讼请求予以支持。五、关于周薇、聂终平要求赔偿装修期两个月以及双方签订租赁合同前的招商空置期的损失问题。原审法院认为双方已经约定了因何俊原因导致合同解除的违约条款，且已经支持了周薇、聂终平不退押金27万元并承担违约金50万元的主张，而合同第十条第4项赔偿空置期间的损失的前提是因承租人原因主动要求提前终止合同的情形，不适用本案中周薇、聂终平行使法定的合同解除权的情形，故周薇、聂终平的此项请求没有法律依据和合同依据，原审法院不予支持。六、关于周光辉是否应当承担保证责任问题。本案中周光辉先后在周薇、聂终平与何俊的房屋租赁合同上以承租人的担保人身份签名，在房屋租赁合同上未明确保证方式，此后周光辉又作为承租人的担保人在补充合同上签名，在补充合同上明确约定“如承租人不能全部（或部分）履行原合同规定的责任和义务，担保人自愿承担起承租人全部责任和义务”，该种约定符合连带责任保证的法律特征，根据最高人民法院《关于涉及担保纠纷案件的司法解释的使用和保证责任方式认定问题的批复》第二条之规定，应认定周光辉系连带责任保证人，周光辉应当对承租人何俊承担连带保证责任。在承担连带保证责任以后，周光辉依法可以向何俊进行追偿。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第三十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第42条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十六条之规定，判决：一、解除周薇、聂终平与何俊于2011年12月30日签订的《房屋租赁合同》及其后的《房屋租赁合同补充合同》；二、何俊于判决生效后10日内腾空位于长沙市解放西路378号湘茶大厦的104号和105号房屋并向周薇、聂终平返还以上房屋，唐之荣、唐华英对何俊向周薇、聂终平返还以上房屋予以协助配合；三、限何俊于本判决生效后10日内向周薇、聂终平支付至2015年6月15日止产生的租金1259510元，并按照2015年度每日5209元、2016年度每日5469元（此后每年递增5%）的租金标准支付自2015年6月16日起至实际返还上述房屋之日止的租金；四、限何俊于本判决生效后10日内向周薇、聂终平支付滞纳金347209.85元（此滞纳金算至2015年6月15日，此后的滞纳金以本判决第三项确定的欠付租金1259510元为基数按照每日千分之一的标准顺延自2015年6月15日起计算至租金付清之日）；五、限何俊于本判决生效后10日内向周薇、聂终平支付违约金50万元；六、周光辉对本判决确认的何俊应付款项承担连带保证责任，周光辉承担保证责任代为清偿以后有权向何俊进行追偿；七、驳回周薇、聂终平要求赔偿装修期2个月、招商闲置期4个月的租金损失937680元的诉讼请求；八、驳回周薇、聂终平其他滞纳金诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24216元，保全费5000元，共计29216元，由周薇、聂终平负担3834元，由何俊、周光辉负担25382元。上诉人何俊不服原审判决，上诉称，一、原审判决何俊承担押金27万元、滞纳金34.721万元、违约金50万元，三者叠加处罚，违约责任过高。二、何俊未按期预交租金是因为周薇、聂终平突然提出之前未提出的几十万元滞纳金，何俊是行使先履行抗辩权；且何俊预交的租金、押金足以支付至12月份租金的情况下，周薇、聂终平擅自于8月份就停水电，造成何俊不能营业，给何俊造成损失共计406万元。对何俊的损失部分，原审法院未作认定。三、周薇、聂终平擅自停水电，造成租赁物达不到租赁用途，故停水电后的租金不应由何俊承担。四、何俊与唐之荣之间是合作关系，而非转租行为，且即使是转租，因周薇、聂终平未在六个月内提出异议，不能再以此要求解除合同。故，请求撤销原审判决，依法改判，并由被上诉人周薇、聂终平承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人周薇、聂终平共同辩称，一、因何俊恶意违约造成的实际损失包括房屋装修期损失、招租闲置损失、诉讼开支、房屋使用价值下跌等，远远不是原审判决的100多万能弥补的。二、周薇、聂终平在2014年8月22日停水电是符合合同和法律规定的，何俊的损失是虚构的，即使有也是因其自身原因造成的，且何俊也没提出反诉，其损失不是本案审理范围。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。二审中，上诉人何俊向本院申请对涉案房屋内何俊所添置的设备、装修价值进行评估。因何俊未在一审举证期限内提出申请，且何俊未在本案中提出要求周薇、聂终平赔偿损失的反诉请求，故何俊的上述鉴定申请对证明待证事实无意义，本院不予同意。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，周薇、聂终平与何俊签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，无法定无效情形，合法有效。根据合同第四条之约定，何俊应于2014年6月15日前支付2014年7月至11月的租金共计595350元（1620000×1.05×1.05÷3），但何俊仅在2014年6月30日支付租金40万元后就未再支付租金，已构成违约。周薇、聂终平于2014年8月22日对租赁房屋进行停水停电，符合合同第十条第6款之约定，故周薇、聂终平并不存在违约行为。何俊抗辩称在其向周薇、聂终平支付的40万元租金和27万元房屋按金足以支付至2014年12月份的租金的情况下，周薇、聂终平于2014年8月份就停水停电已构成违约。然，根据双方合同第五条之约定，何俊交纳的27万元房屋按金系用于保证何俊如实履行合同各项条款，即合同期满，正常退场后，周薇、聂终平应将按金退还给何俊，否则，周薇、聂终平有权不退按金，而非用于抵扣何俊应交纳的租金，故对于何俊的上述抗辩主张，本院不予支持。另，何俊抗辩称其未按期预交租金是因周薇、聂终平擅自提出之前未提出的几十万元滞纳金，何俊是行使先履行抗辩权。然，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定，行使先履行抗辩权的当事人，须有确切证据证明对方有下列情形之一：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，而何俊提出的周薇、聂终平要求其支付滞纳金的理由并不符合上述行使先履行抗辩权的情形，故对何俊的上述抗辩主张，本院亦不予支持。何俊和周薇、聂终平在《房屋租赁合同》中分别约定了按金、滞纳金、违约金三种不同违约行为的责任承担方式，该约定并不违反法律和行政法规的强制性规定。原审法院在判决何俊按合同约定承担按金和违约金的同时，根据公平原则，酌情按照每日千分之一的标准计算滞纳金，较为合理，且何俊未提供充分证据证明上述三种违约责任的总和明显高于其违约行为给周薇、聂终平造成的损失，故本院予以维持。另，关于何俊的委托代理人苑芳军在二审中以何俊的名义要求增加“撤销何俊与周薇、聂终平的《房屋租赁合同》”的上诉请求（《增加上诉请求申请书》中“何俊”的签名为苑芳军当庭所签），因苑芳军的委托代理权限为一般代理，无权代为增加上诉请求，故本院不予处理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，上诉人何俊的上诉理由不成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费24216元，由上诉人何俊负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 凯审 判 员 王 勇代理审判员 金新贵二〇一五年八月十九日书 记 员 周 翔附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”