（2015）长中民三终字第04503号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-11-05
案件名称
长沙高盛物业管理有限公司与李志龙物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李志龙,长沙高盛物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民三终字第04503号上诉人（原审被告）李志龙。委托代理人赵艳，湖南纲维律师事务所律师。委托代理人林思慧，湖南联进律师事务所律师。被上诉人（原审原告）长沙高盛物业管理有限公司，住所地长沙市雨花区曙光中路100号金港湾综合楼。法定代表人高雷雨，公司董事长。委托代理人刘娟，湖南融源律师事务所律师。上诉人李志龙与被上诉人长沙高盛物业管理有限公司（以下简称高盛公司）物业服务合同纠纷一案，湖南省长沙市开福区人民法院于2015年6月1日作出（2015）开民二初字第00345号民事判决。李志龙不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2008年4月2日湖南国大置业有限公司（甲方）与高盛公司（乙方）签订了《学府华庭前期物业管理服务合同》，约定湖南国大置业有限公司将学府华庭委托高盛公司进行物业管理。合同约定，委托管理期限自物业交付之日起为期三年，如超过三年，合同另签；物业管理费的收取标准为18层电梯房由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取。2009年3月29日，李志龙签订《学府华庭业主临时管理规约》，约定高层住宅物业管理费为每月每平方米1.5元。同日，李志龙签订一份承诺书，确认已详细阅读湖南国大置业有限公司制定的《学府华庭业主临时管理规约》，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时规约。李志龙房屋面积为138.37平方米。合同签订后，高盛公司依约对学府华庭小区进行了物业管理，李志龙从2013年6月30日起就再没有向高盛公司缴纳物业管理费，至2014年11月31日止，共计欠缴物业管理费3529.15元。2015年1月1日高盛公司向李志龙送达了律师函，要求李志龙立即缴纳所欠的物业管理费。在原审审理中，高盛公司申请将2014年11月31日后的物业管理费计算至2015年5月1日止。2014年12月1日至2015年5月1日，李志龙欠缴的物业管理费为1037.8元（138.37×1.5×5）。原审法院认为，高盛公司与湖南国大置业有限公司签订的《学府华庭前期物业服务合同》，以及李志龙签订的《学府华庭业主临时管理规约》，均系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，受法律保护。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故《学府华庭前期物业服务合同》、《学府华庭业主临时管理规约》对业主应具有约束效力。按照合同约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按合同约定交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任。本案中，李志龙提出因高盛公司不承认小区业主委员会，所以不认可高盛公司的物业服务才不缴纳物业服务费抗辩理由。李志龙不认可高盛公司的物业服务，是因高盛公司不认可小区的业主委员会，而不是因高盛公司的物业服务存在瑕疵，因此，对李志龙提出不认可高盛公司提供的物业服务而不缴纳物业服务费的抗辩理由不予采信。高盛公司依约履行了物业管理服务，李志龙应当依约支付物业管理费，故对高盛公司要求李志龙支付物业管理费的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：李志龙于本判决发生法律效力之日起七日内向高盛公司支付物业管理费4566.95元（计算至2015年5月1日止）。如李志龙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适应简易程序减半收取25元，由李志龙承担。李志龙不服，上诉称：学府华庭小区（二期）已依法成立业主委员会，业主委员会于2011年4月16日就物业管理召开招投标会议，长沙同瑞物业管理有限公司中标，但高盛公司拒不办理移交手续。现高盛公司属非法经营，物业服务质量存在严重问题。请求撤销原判，依法改判。高盛公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与原判认定的事实一致。本院认为，虽然《学府华庭前期物业服务合同》约定的物业服务期为3年，但高盛公司在合同到期后依然提供了物业服务，李志龙作为业主享受了物业服务，就应当交纳物业费。李志龙辩称业主委员会已另行选聘了其他物业公司，但其并未提交证据证明其他物业公司为小区提供了物业服务。选聘物业公司是业主委员会的法定权利，业主委员会可通过法律途径解决，而李志龙以此为由拒交物业费于法无据。同时，李志龙主张高盛公司的物业服务存在严重问题，但未提交证据证实，原判未予采信并无不当。综上，上诉人李志龙的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费50元，由上诉人李志龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 凯审 判 员 王 勇代理审判员 金新贵二〇一五年八月十九日代理书记员 刘 莎附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：