（2015）莆民终字第1114号
裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-12-31
案件名称
刘勇与莆田亿豪房地产有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省莆田市中级人民法院
所属地区
福建省莆田市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘勇,莆田亿豪房地产有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）莆民终字第1114号上诉人（原审原告）刘勇，男，1978年11月18日出生，汉族，住所地福建省仙游县。被上诉人（原审被告）莆田亿豪房地产有限公司，住所地福建省仙游县鲤南镇八二五南街351幢南第6-7坎店面，组织机构代码证代码79609323-X。法定代表人詹开兴，董事长。委托代理人谢平健，福建侬来律师事务所律师，代理权限为特别代理。上诉人刘勇因与被上诉人莆田亿豪房地产有限公司（以下简称亿豪公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2014）仙民初字第6398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月29日公开开庭进行了审理。上诉人刘勇及被上诉人亿豪公司的委托代理人谢平健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2011年8月5日，刘勇与亿豪公司签订一份《商品房买卖合同》，刘勇向亿豪公司购买由亿豪公司开发的亿豪名城第5幢4层403号商品房，建筑面积123.32平方米，每平方米4593.46元，总价款566466元。合同第七条约定：买受人未按合同约定的时间付款逾期超过30日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同第八条对有关商品房的交付条件和期限约定：一、出卖人应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。二、如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。三、但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、非出卖人控制的延长因由，交房期限合理延长。但出卖人在交房时应告知买受人。合同第九条就出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：每延期一日交纳30元保管金。合同第二十条约定：本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。刘勇按约付清全部购房款566466元。2014年4月23日，亿豪公司通知刘勇办理交房手续；2014年5月28日，刘勇与亿豪公司办理交房手续。2014年9月28日，刘勇以亿豪公司未能在合同约定的时间交付给刘勇符合合同约定条件的商品房为由，提起本案诉讼。另查明，根据仙游县人民政府仙政文（2010）57号《仙游县人民政府关于公布仙游县房屋租赁月租金最低指导价格的通知》文件的规定，涉案商品房所在地段的最低月租金标准为每平方米5元。原审法院认为，刘勇与亿豪公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。刘勇已付清购房款，而亿豪公司没有严格按合同约定的期限交房，且亿豪公司逾期交房不具有不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，亿豪公司已构成违约，应承担违约的民事责任。虽然合同第九条规定：“逾期90日后，按日支付已付款万分之五的违约金”，但亿豪公司逾期交房给刘勇造成的损失，只是该地段同类房屋的租金损失。参照仙游县人民政府仙政文（2010）57号《仙游县人民政府关于公布仙游县房屋租赁月租金最低指导价格的通知》文件规定，涉案商品房所在地段的最低月租金为123.32㎡×5元／㎡=616.6元。由于合同中所约定的违约金是该租金的十四倍多，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案《商品房买卖合同》中的逾期交房违约金的约定可以认定为过高，亿豪公司关于本案违约金的约定偏高的辩解理由成立，亿豪公司请求予以调低，法院依法予以准许。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，鉴于本案所交付的商品房为毛坯房，参照仙游县人民政府仙政文（2010）57号《仙游县人民政府关于公布仙游县房屋租赁月租金最低指导价格的通知》文件规定，酌情确定本案商品房月租金为123.32㎡×5元／㎡=616.6元，亿豪公司逾期交房所要承担的违约金为：616.6元／月×（11＋23天÷30天）月×（1＋30%）倍=9431.92元。亿豪公司另辩解即使违约也应仅按合同第八条第二款第2项的约定承担1000元的违约金的意见。因该条款是针对到期没有符合交房条件承担违约责任的约定，与逾期交房承担违约责任的约定属两种不同情形，故对该辩解意见，不予采纳。刘勇主张被告应交付的房屋因没有符合合同约定的交付条件，请求亿豪公司支付自2014年4月23日之后的逾期交房违约金，没有合同依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、莆田亿豪房地产有限公司应于本判决书生效之日起十日内支付给刘勇逾期交房的违约金人民币9431.92元；二、驳回刘勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2527元，由刘勇负担人民币2312元，由莆田亿豪房地产有限公司负担人民币215元。一审判决宣判后，上诉人刘勇不服，向本院提出上诉。上诉人刘勇上诉称：1、涉案《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的，对双方当事人均具有法律拘束力。2、原审认定上诉人刘勇因被上诉人亿豪公司违约所造成的损失，仅是该地段同类房屋的租金损失，是错误的。涉案合同是被上诉人亿豪公司所提供的格式合同，其违约金的约定条款也是被上诉人亿豪公司的真实意思表示，原审认定双方当事人对违约金的约定过高没有依据。其一，原审并未查清上诉人刘勇的实际损失；其二，参照《福建省房屋消费者权益保护条例》第12条的规定，上诉人刘勇与被上诉人亿豪公司在涉案合同中“按日向买受人支付已付款万分之五的违约金”的约定，是符合法律、法规的规定；其三，《仙游县人民政府关于公布仙游县房屋租赁月租金最低指导价格的通知》文件所规定的是房屋租赁月租金的最低指导价格，并非是上诉人刘勇的实际损失，况且现实生活中，涉案套房所在的同地段租金是每平方米30元；其四，原审法院并未审查上诉人刘勇所造成的实际损失，而直接认定了上诉人刘勇的损失仅为同地段同类房屋的租金损失，这显然是直接否定了涉案合同中关于违约金的约定，这也与原审认定合同是合法有效的相矛盾。综上，基于原审在事实认定及法律适用上的错误，请求：撤销原审判决，并改判支持上诉人刘勇原审的诉讼请求。被上诉人亿豪公司未提供书面答辩意见，庭审时辩称：由于被上诉人亿豪公司逾期交房给上诉人刘勇所造成的只是该路段同类房屋的租金损失，参照仙游县人民政府仙政文（2010）57号文件，与本案争议套房同类同地段的房屋租金为每月每平方5元，而合同上所约定的违约金是该租金的14倍多，因此，根据相关法律规定，被上诉人亿豪公司在原审时，以约定的违约金过高为由，请求予以适当减少。原审法院据此判决被上诉人亿豪公司违约造成上诉人刘勇的损失，是该段同类房屋的租金损失，这是正确的。综上，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，上诉人刘勇和被上诉人亿豪公司对原审查明的事实均没有异议。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人刘勇和被上诉人亿豪公司就上诉人刘勇购买由被上诉人亿豪公司开发的“亿豪名城”商品房一套事宜所签订的《商品房买卖合同》等合同，系双方当事人的真实意思表示。本案中，双方当事人上诉争议的焦点是涉案合同中所约定的违约金是否过高问题？本案涉案合同中关于逾期交房的违约责任虽约定为“逾期超过90日后，…出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金”，但参照仙游县人民政府仙政文（2010）57号《仙游县人民政府关于公布仙游县房屋租赁月租金最低指导价格的通知》文件规定，涉案商品房所在地段的最低月租金为123.32㎡×5元／㎡=616.6元，由于合同上所约定的违约金是该租金的十倍多，因此，原审法院根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，认定合同上所约定的违约金过高并无不当，应予维持。综上，上诉人刘勇关于原审认定涉案合同中关于违约金的约定过高不当的上诉理由不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币2312元，由上诉人刘勇承担。本判决为终审判决。审 判 长 陈建华代理审判员 李 忠代理审判员 彭赵龙二〇一五年八月十九日书 记 员 倪益群附：本案相关的法律法规提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：